Гражданский кодекс часть 1

индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Котова В.В. (заявителя по встречному заявлению) – Котова О.П., доверенность от 36.02.2014 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 19 марта 2014 года в помещении суда, в зале № 7, апелляционную жалобу Крестьянского (фермерского) хозяйства Пивоварова М.Г.

на решение Арбитражного суда Самарской области от 17.12.2013 г. по делу № А55-14913/2013 (судья Морозов Г.Н.)

по заявлению Крестьянского (фермерского) хозяйства Пивоварова М.Г. (ОГРН 1036302830453), Самарская область, с. Пестравка,

к администрации муниципального района Пестравский Самарской области, Самарская область, с. Пестравка,

индивидуальному предпринимателю Главе крестьянского (фермерского) хозяйства Котову В.В., Самарская область, с. Пестравка,

о переводе прав и обязанностей по договору аренды,

по встречному заявлению администрации муниципального района Пестравский Самарской области, Самарская область, с. Пестравка,

к Крестьянскому (фермерскому) хозяйству Пивоварова М.Г. (ОГРН 1036302830453), Самарская область, с. Пестравка,

о признании договоров аренды земельных участков недействительными,

по встречному заявлению индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Котова В.В., Самарская область, с. Пестравка,

к Крестьянскому (фермерскому) хозяйству Пивоварова М.Г. (ОГРН 1036302830453), Самарская область, с. Пестравка,

о признании договоров аренды земельных участков незаключенными,

УСТАНОВИЛ:

Крестьянское (фермерское) хозяйство Пивоварова М.Г. (далее – истец, КФХ Пивоварова М.Г., хозяйство) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к администрации муниципального района Пестравский Самарской области (далее – первый ответчик, администрация)

о признании незаконными действий по непредоставлению земельного участка с кадастровым номером 63:28:0802006:1 в аренду Пивоварову М.Г. и об обязании заключить договор аренды;

о признании незаконными распоряжения от 23.05.2013 г. № 123 о назначении аукциона и аукциона, назначенного на 03.07.2013 г.

Определением суда от 02.10.2013 г. принято изменение предмета иска о переводе на КФХ Пивоварова М.Г. прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 67,12 га, расположенного по адресу: Самарская область, Пестравский район, в границах колхоза «Серп и Молот», с кадастровым номером 63:28:0802006:1, заключенному на основании протокола заседания аукционной комиссии по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства от 03.07.2013 г. № 1, постановления администрации муниципального района Пестравский Самарской области от 05.07.2013 г. № 660 «О предоставлении в аренду земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства Индивидуальному предпринимателю Главе Крестьянского (фермерского) хозяйства Котову Владимиру Владимировичу».

Определением суда от 31.10.2013 г. в качестве соответчика к участию в деле привлечен индивидуальный предприниматель - Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Котов Владимир Владимирович (далее – второй ответчик, Глава КФХ Котов В.В.).

Определением суда от 13.11.2013 г. принято встречное исковое заявление администрации к КФХ Пивоварова М.Г. о признании ничтожными:

договора аренды земельного участка от 2010 года № 9 в части земельного участка с кадастровым номером 63:28:0802006:1;

договора аренды земельного участка от 2011 года № 6 в части земельного участка с кадастровым номером 63:28:0802006:1;

дополнительного соглашения от 26.01.2012 г. № 622 к договору аренды земельного участка от 2011 года № 6 в части земельного участка с кадастровым номером 63:28:0802006:1.

Определением от 29.11.2013 г. судом принят встречный иск Главы КФХ Котова В.В. к КФХ Пивоварова М.Г., администрации о признании незаключенными:

договора аренды земельного участка от 2010 года № 9 в части земельного участка с кадастровым номером 63:28:0802006:1;

договора аренды земельного участка от 2011 года № 6 в части земельного участка с кадастровым номером 63:28:0802006:1;

Решением суда первой инстанции от 17.12.2013 г. в удовлетворении иска КФХ Пивоварова М.Г. о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка отказано. В удовлетворении встречного иска администрации о признании недействительными договоров аренды отказано. В удовлетворении встречного иска Главы КФХ Котова В.В. о признании договоров аренды незаключенными отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, КФХ Пивоварова М.Г. обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований КФХ Пивоварова М.Г. и принять новый судебный акт в указанной части об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение норм материального права; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представители ответчиков возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии с ч. 2 ст. 18 АПК РФ после отложения рассмотрения дела и замены судьи Бажана П.В. на судью Кузнецова В.В. рассмотрение дела начато сначала.

Принимая во внимание, что в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции в силу ч. 5 ст. 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части при отсутствии возражений.

Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 01.01.2011 г. между муниципальным районом Пестравский Самарской области (арендодатель) и КФХ Пивоварова М.Г. (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 6, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из фонда перераспределения, расположенного на землях колхоза «Серп и Молот», для производства сельскохозяйственной продукции, общей площадью 173,03 га (пашни), в том числе по участкам: № 1 - площадь 57,94 га кадастровый номер 63:28:0801001:1; № 2 - площадь 20,1 га кадастровый номер 63:28:0801001:2; № 3 - площадь 27,87 га кадастровый номер 63:28:0801001:4; № 4 - площадь 67,12 га кадастровый номер 63:28:0802006:1, отнесенный к категории земель сельскохозяйственного назначения, сроком на 10 лет.

Согласно пунктам 1.1 и 1.2 договора аренды данный договор заключен на 11 месяцев; по истечении срока действия договора он автоматически пролонгируется на следующие 11 месяцев, если ни одна из сторон не менее чем за 1 месяц не заявила о прекращении срока его действия (т. 1 л.д. 110-113).

Государственная регистрация названного договора аренды осуществлена не была.

Дополнительным соглашением от 26.01.2012 г. срок действия договора продлен с 01.01.2012 г. по 01.11.2012 г. (т. 1 л.д. 23-24).

Администрация письмами от 21.03.2012 г. № 109 и от 11.04.2012 г. № 141 уведомило арендатора о прекращении срока действия договора аренды земельного участка от 01.01.2011 г. № 6 (т. 1 л.д. 60, 57-58)

27.11.2012 г. КФХ Пивоварова М.Г. обратилось в администрацию о продлении договора аренды земельного участка от 01.01.2011 г. № 6 (т. 1 л.д. 30).

24.04.2013 г. в газете «Волжская коммуна» опубликовано сообщение о предоставлении в аренду земельного участка площадью 671200 кв.м. по адресу: Самарская область, Пестравский район, в границах колхоза «Серп и Молот», 15, с кадастровым номером 63:28:0802006:1 (т. 1 л.д. 130).

20.05.2012 г. КФХ Пивоварова М.Г. обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 671200 кв.м., кадастровый номер 63:28:0802006:1, в соответствии с п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (л.д. 29).

В ответ на указанное заявление администрация письмом от 24.05.2013 г. уведомила арендатора о том, что в рамках информационного сообщения в администрацию поступило более одной заявки о предоставлении испрашиваемого земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем предоставление земельного участка будет осуществлено на торгах (т. 1 л.д. 38).

23.05.2013 г. администрацией издано распоряжение № 123, в соответствии с которым (аукционах) определено провести торги в виде аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства. Местоположение участка: Самарская область, Пестравский район, в границах колхоза «Серп и Молот», 15, с кадастровым номером 63:28:0802006:1, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, площадью 671200 кв.м. (т.1 л.д. 108).

05.06.2013 г. в газете «Волжская коммуна» опубликовано информационное сообщение о проведении торгов (т. 1 л.д. 106).

Заявки на участие в аукционе подали Журавлев О.А, КФХ Пивоварова М.Г., Глава КФХ Котов В.В. (т. 1 л.д. 114, 136, т. 2 л.д. 10).

В соответствии с протоколом от 03.07.2013 г. № 1 заседания аукционной комиссии по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Самарская область, Пестравский район, в границах колхоза «Серп и Молот» 15, с кадастровым номером 63:28:0802006:1, площадью 671200 кв.м., на 5 лет, победителем торгов признан Глава КФХ Котов В.В. (т. 1 л.д. 52-55).

05.07.2013 г. администрацией принято постановление № 660 «О предоставлении в аренду земельного участкаиз категории земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства Индивидуальному предпринимателю Главе Крестьянского (фермерского) хозяйства Котову Владимиру Владимировичу» (т. 1 л.д. 131).

На основании названного постановления 05.07.2013 г. между муниципальным районом Пестравский Самарской области (арендодатель) и Главой КФХ Котовым В.В. (арендатор) был заключен договор аренды № 31 земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 671200 кв.м. (пашни) с кадастровым номером 63:28:0802006:1, по адресу: Самарская область, Пестравский район, в границах колхоза «Серп и Молот», 15, с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства, сроком на 5 лет (т. 2 л.д. 11-15). Договор в установленном порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.07.2013 г.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения хозяйства с иском о переводе на КФХ Пивоварова М.Г. прав и обязанностей по заключенному договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с Главой КФХ Котовым В.В.

Пунктом 1 ст. 81 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с данным Кодексом, а также Федеральным законом от 11.06.2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (далее – Закон № 74-ФЗ).

Как следует из п. 1 ст. 34 ЗК РФ, при рассмотрении заявок о предоставлении земельных участков и принятии по ним решений не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом.

Порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности регламентирован ст. 12 Закона № 74-ФЗ. Названная норма является специальной и устанавливает процедуру предоставления земельного участка, отличную от общего порядка предоставления земельных участков, предусмотренного ст. 34 ЗК РФ.

Закон № 74-ФЗ определяет не только основы создания и деятельности крестьянских хозяйств, но и регулирует вопросы предоставления и приобретения земельных участков для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности в целях обеспечения государством надлежащих гарантий для создания и нормального функционирования крестьянских хозяйств.

Как следует из материалов дела, в соответствии с Законом № 74 на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 01.11.2011 г. № 6 КФХ Пивоварова М.Г. был предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 173,03 га (пашни), в том числе земельный участок площадью 57,94 га с кадастровым номером 63:28:0801001:1; земельный участок площадью площадью 20,1 га с кадастровым номером 63:28:0801001:2; земельный участок 27,87 га с кадастровым номером 63:28:0801001:4; земельный участок площадью 67,12 га кадастровый номер 63:28:0802006:1.

Пунктом 3 ст. 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом первой инстанции установлено, что в данном случае условие о предмете договора земельного участка сельскохозяйственного назначения от 01.01.20111 г. № 6 в отношении спорного земельного участка площадью 67,12 га с кадастровым номером 63:28:0802006:1 сторонами согласовано.

В соответствии с п. 3 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения) договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.

Частью 3 ст. 20.1 Закона Самарской области от 11.03.2005 г. № 94-ГД «О земле» установлено, что минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий, используемого для производства сельскохозяйственной продукции, за исключением случаев, предусмотренных частями 1 и 2 настоящей статьи, составляет три года.

Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) должен соответствовать требованиям Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и закона субъекта Российской Федерации, установившим минимальный и максимальный сроки аренды для указанной категории земель (ст. 422 ГК РФ).

Следовательно, условие о сроке договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) менее минимального срока аренды, установленного законом субъекта Российской Федерации, является недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ.

Гражданское и земельное законодательство под существенными условиями договора аренды земельного участка понимают условия об имуществе, подлежащем передаче (ст. 607 ГК РФ), и размер арендной платы (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

Поскольку условие о сроке действия договора не является существенным для договоров аренды земельных участков, его недействительность (ничтожность) не влечет недействительности всего договора (ст. 180 ГК РФ).

Условие о сроке в договоре аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) является определимым. Поэтому недействительность (ничтожность) условия о сроке (равно как и отсутствие его в тексте договора аренды земельного участка) не означает, что такой договор заключен сторонами на неопределенный срок. В таких случаях договор аренды земель сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) признается заключенным на срок, соответствующий минимальному, установленному законом субъекта Российской Федерации.

В данном случае, как правильно указал суд первой инстанции, договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 01.01.2011 г. № 6 следует признать заключенным на три года.

Отказывая в удовлетворении иска КФХ Пивоварова М.Г., суд первой инстанции исходил из того, что муниципалитетом правомерно проведены торги по предоставлению земельного участка сельскохозяйственного назначения; истец не является субъектом преимущественного права на заключение договора на новый срок, поскольку в отсутствие государственной регистрации данный договор аренды является незаключенным в силу положений п. 3 ст. 433 ГК РФ.

Между тем при разрешении настоящего спора судом первой инстанции не было учтено следующее.

Материалами дела подтверждается, что в рассматриваемом случае в письменном соглашении стороны договорились о передаваемом в аренду объекте (земельный участок площадью 67,12 га с кадастровым номером 63:28:0802006:1), размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли.

При этом суд апелляционной инстанции считает необходимым принять во внимание следующее.

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Истец вправе требовать возврата объекта аренды лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (ст. 450 ГК РФ).

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 01.01.2011 г. № 6 в отношении земельного участка площадью 67,12 га с кадастровым номером 63:28:0802006:1, заключенный на три года, является действующим.

Доказательств того, что названный договор был расторгнут в судебном порядке, материалы дела не содержат.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о незаключенности договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 01.01.2011 г. № 6 ввиду отсутствия его государственный регистрации следует признать ошибочным.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По смыслу ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан передать имущество арендатору свободным от арендных прав третьих лиц в отношении этого имущества.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды 05.07.2013 г. № 31 с Главой КФХ Котовым В.В.) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от такого признания ее судом.

Поскольку договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 01.01.2011 г. № 6 в отношении земельного участка площадью 67,12 га с кадастровым номером 63:28:0802006:1, заключенный с КФХ Пивоварова М.Г., является действующим, администрация не вправе была проводить аукцион по продаже права на заключение договора аренды того же земельного участка площадью 67,12 га с кадастровым номером 63:28:0802006:1.

Следовательно, заключенный по результатам торгов 05.07.2013 г. между муниципальным районом Пестравский Самарской области и Главой КФХ Котовым В.В. договор аренды № 31 земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 671200 кв.м. (пашни) с кадастровым номером 63:28:0802006:1, расположенного по адресу: Самарская область, Пестравский район, в границах колхоза «Серп и Молот», 15, является ничтожной сделкой в виду ее несоответствия требованиям статей 606, 611 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку заключенная между администрацией и Главой КФХ Котовым В.В. сделка является недействительной, она в силу закона не повлекла правовых последствий, а применительно к рассматриваемому спору - возникновения у Главы КФХ Котова В.В. прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка от 05.07.2013 г. № 31.

Таким образом, недействительность (ничтожность) сделки является основанием к отказу в удовлетворении исковых требований КФХ Пивоварова М.Г. о переводе на него прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 67,12 га, расположенного по адресу: Самарская область, Пестравский район, в границах колхоза «Серп и Молот», с кадастровым номером 63:28:0802006:1, заключенному на основании протокола заседания аукционной комиссии по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства от 03.07.2013 г. № 1, постановления администрации муниципального района Пестравский Самарской области от 05.07.2013 г. № 660 «О предоставлении в аренду земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства Индивидуальному предпринимателю Главе Крестьянского (фермерского) хозяйства Котову Владимиру Владимировичу».

Поскольку мотивировочная часть судебного акта суда первой инстанции в обжалуемой части не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, с учетом положений абзаца второго п. 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 г. № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», считает, что судебный акт в указанной части отмене не подлежит, при этом мотивировочная часть подлежит изменению.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ), судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного основания для удовлетворения апелляционной жалобы КФХ Пивоварова М.Г. отсутствуют.

Руководствуясь ст. ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 17.12.2013 г. по делу № А55-14913/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий Н.Ю. Марчик

Судьи В.В. Кузнецов

Е.М. Рогалева