Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 17 декабря 2020 года в зале № 6 апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 14 сентября 2020 года, по делу № А72-13374/2019 (судья Карсункин С.А.),

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Китеж" (ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Агроторг" (ИНН <***>)

о взыскании 961 564 руб. 62 коп.,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Китеж" обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Агроторг", согласно которому просит взыскать в пользу истца с ответчика причиненный ему материальный ущерб в виде стоимости восстановительных работ на сумму, установленную по результатам судебной строительно-технической экспертизы, 692 116 руб. 00 коп. – неосновательное обогащение, проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст.395 ГК РФ на сумму 28 000 руб. 48 коп. за период до 07.11.19 включительно и также проценты, начиная с 08.11.19 г. по день фактической оплаты задолженности.

26.11.2019 истцом заявлено ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы.

Определением суда от 06.02.2020 по делу № А72-13374/2019 была назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы было поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Региональная инжиниринговая компания» (<...>), эксперту ФИО1, с привлечением кадастрового инженера ООО «Геоземсервис» ФИО2.

15.06.2020 в адрес суда поступило заключение эксперта №20/8/100 от 12.06.2020. производство по делу было возобновлено.

Представителем истца заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просил взыскать в пользу истца с ответчика причиненный ему материальный ущерб в виде стоимости восстановительных работ на сумму 210 649 рублей, установленную по результатам судебной строительно-технической экспертизы, 692 116 руб. 00 коп. – неосновательное обогащение, проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст.395 ГК РФ на сумму 58 799 руб. 12 коп. за период до 10.08.2020 включительно и также проценты, начиная с 11.08.2020 г. по день фактической оплаты задолженности, расходы по оплате госпошлины в сумме 13 921 руб. 00 коп., стоимость судебной строительно-технической экспертизы.

Определением суда от 10.08.2020 в порядке ст.49 АПК РФ ходатайство представителя истца об уточнении исковых требований, судом удовлетворено.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 14 сентября 2020 года, по делу № А72-13374/2019 исковые требования удовлетворены. Взыскано с Общества с ограниченной ответственностью "Агроторг" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Китеж" 210 649 руб. 00 коп. – стоимость восстановительных работ, 692 116 руб. 00 коп. – задолженность, 58 799 руб. 12 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 16.11.2018 по 10.08.2020, а также проценты с 11.08.2020 г. по день фактической оплаты задолженности 692 116 руб. 00 коп. в размере ключевой ставки Банка России, действовавшей в Код доступа к оригиналам судебных актов, подписанных электронной подписью судьи соответствующие периоды, 13 921 руб. 00 коп. - расходы по оплате государственной пошлины, 54 000 руб. 00 коп. – в счет оплаты стоимости проведения экспертизы по делу. Взыскано с Общества с ограниченной ответственностью "Агроторг" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 8 310 руб. 00 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Агроторг» в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, принять новый судебный акт отказа в удовлетворении исковых требований ООО «Китеж».

При этом в жалобе заявитель указал, что судом неправомерно отклонен довод ответчика о том, что в спорном моменте должен действовать пункт 2.2.10 договора, поскольку ответчиком не могли быть произведены действия по согласованию проекта реконструкции, так как прохождение экспертизы проектной документации и получение разрешения на реконструкцию, в данном случае не представляется возможным. ответственности в данном случае ответчик нести не может. В соответствии с условиями договор арендатор освобождается от ответственности за неисполнение обязанности за согласование произведенных изменений на арендуемых объектах, и это не может являться нарушением условий договора.

Кроме того указывает, что в спорном случае не имеет значение, по чьей вине произошло нарушение в соответствии контуров границ.

Более того указывает на несогласие с выводом суда первой инстанции о вине ответчика по неуплате арендной платы, поскольку данный вывод не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Указывает, что все работы, которые были произведены на объекте, были выполнены в соответствии с Приложением № 3, согласованным сторонами. В процессе проведения работ по перепланировке было установлено, что здание с кадастровым номером 73:24:020605:1914, которое является объектом договора аренды, выходит за границы земельного участка 73:24:020605:15. Данное обстоятельство было не известно Арендатору на момент заключения договора аренды, Арендодатель подобную информацию Арендатору не предоставил.

Таким образом, как считает ответчик, на Объекте-3 имеются перепланировки, из-за которых становится невозможным согласовать произведенную Арендатором перепланировку. В связи с этим, как считает ответчик, согласно условиям договора Арендатор освобождается от ответственности за неисполнение обязательства по согласованию произведенной перепланировки.

По мнению заявителя, доказательств нарушений со стороны ответчика и причинно- следственную связь между нарушением и возникшими убытками истцом не представлено.

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11ааs.arbitr.ruи на доске объявлений в здании суда.

От ООО «Китеж» поступил отзыв на апелляционную жадобу, в котором выражает не согласие с доводами по апелляционной жалобы, считая из аналогичными доводам, исследованных и правомерно отклоненными судом первой инстанции, считает решение законным и обоснованным, просит решение оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав стороны, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № СВ-6/1936, согласно условиями которого Арендодатель передал, а Арендатор принял недвижимое имущество – нежилое помещение площадью 890,6 квадратных метров, расположенное на первом этаже по адресу: Ульяновская область, г.Ульяновск, Заволжский район, ул.Тельмана, д.46А и состоящее из Объекта-1, Объекта-2 и Объекта-3, а именно: объект 1 нежилое помещение кадастровый номер 73:24:020605:1717 (площадь 1264 кв.м.), объект 2 нежилое помещение кадастровый номер 73:24:020605:1716 (площадь 5,9 кв.м.), объект 3 административное здание кадастровый номер 73:24:020605:1914 (площадь 719,3 кв.м.).

Согласно Акту возврата части помещений от 26.09.2018г. Арендатор возвратил Арендодателю, а Арендодатель принял часть нежилых помещений общей площадью 419,3 квадратных метров, входящих в состав административного нежилого здания с кадастровым номером 73:24:020605:1914, по адресу: Ульяновская обл., г. Ульяновск, Заволжский район, ул. Тельмана, д. 46А.

Согласно п. 3.2. ежемесячная величина арендной платы составляет: за первый месяц аренды начиная с даты подписания Акта приема-передачи по настоящему договору, арендная плата составляет 10 000 рублей, НДС не предусмотрен (п. 3.2.1).

В период со 2 (второго) по 12 (двенадцатый) месяцы аренды, исчисленных с даты подписания Акта приёма-передачи по настоящему договору, размер ежемесячной арендной платы составляет 137 030, 36 руб., НДС не предусмотрен (п. 3.2.2.).

Указанный размер арендной платы устанавливается в целях выполнения Арендодателем его обязанности в соответствии с п. 2.1.21 настоящего договора по компенсации части расходов Арендатора в размере 692 116 рублей, НДС не предусмотрен, на проектирование и согласование документации по перепланировке Помещения, а также по внесению изменений объекта недвижимости в сведения кадастрового учета и государственной регистрации изменений объекта недвижимости, Компенсация указанных расходов производится Арендодателем путём снижения размера ежемесячной арендной платы равными долями на 62 919,64 руб. (шестьдесят две тысячи девятьсот девятнадцать рублей 64 копейки), в период со 2 (второго) по 12 (двенадцатый) месяцы аренды включительно: 199 950 руб. - 62 919,64 руб. =137 030, 36 руб.

С 13 (тринадцатого) месяца аренды, исчисленного с даты подписания Акта приёма-передачи по настоящему договору, и далее, ежемесячная арендная плата составляет 199 950 (сто девяносто девять тысяч девятьсот пятьдесят) рублей, НДС не предусмотрен (п. 3.2.3).

Стороны особо оговорили, что до даты государственной регистрации настоящего договора ежемесячная арендная плата, определённая в соответствии с пунктами 3.2.2- 3.2.3 настоящего договора, подлежит снижению на 20 (двадцать) процентов. Указанное снижение не распространяет своё действие на размер арендной платы за первый месяц аренды, установленный в п. 3.2.1 настоящего договора (п. 3.2.4).

Пунктом 2.1.21 договора предусмотрено, что Арендодатель обязан компенсировать часть расходов Арендатора на проектирование и согласование документации по перепланировке Помещения в соответствии с Приложением № 3 и Приложением № 6 к настоящему договору, а также по внесению изменений объекта недвижимости в сведения кадастрового учета и государственной Код доступа к оригиналам судебных актов, подписанных электронной подписью судьи регистрации изменений объекта недвижимости, в размере 692 116 руб., НДС не предусмотрен.

Компенсация указанных расходов производится Арендодателем путём снижения размера ежемесячной арендной платы равными долями на 62 919,64 руб., в течение 11 (одиннадцати) месяцев аренды, в период со 2 (второго) по 12 (двенадцатый) месяцы аренды включительно, в порядке, предусмотренном п 3.2.2 настоящего договора.

В соответствии с п. 1.7 договора для использования арендатором Помещения в соответствии с целевым назначением, арендодатель дал свое полное и безотзывное согласие на проведение арендатором и его подрядчиками любых необходимых работ по перепланировке/переустройству/переоборудованию помещений согласно приложения №3 к договору в объемах в соответствии с приложением №6 к договору.

В соответствии п.2.2.9 после завершения работ по перепланировке/ переоборудованию/ реконструкции помещения, Арендатор обязан в течение 3 месяцев с даты завершения указанных работ, предоставить Арендодателю оригиналы проектной документации, согласованной с уполномоченными органами / организациями, если согласование проектной документации предусмотрено действующим законодательством; получить технический план на Помещение/Объект-1/Объект- 2/Объект-3, отражающий произведённую Арендатором перепланировку/переоборудование/переустройство Помещения /Объекта-1 / Объекта-2/ Объекта-3, и предоставить его Арендодателю; При этом Арендодатель гарантирует оказывать содействие Арендатору в выполнении вышеуказанных работ, которое выражается в следующем: в случае если Арендатору на совершение указанных в настоящем пункте действий, понадобится доверенность на право представления Арендатором интересов Арендодателя в государственных и/или муниципальных органах, Арендодатель обязуется предоставить такую доверенность Арендатору в срок не позднее пяти рабочих дней с момента получения от Арендатора письменного требования с указанием в нем данных лица, на которого Арендодатель обязан выдать доверенность. Обеспечить подписание со стороны Арендодателя различных заявлений, актов, деклараций и иных документов, без которых не будет возможности по согласованию перепланировки /переоборудования /переустройства Помещения в срок не позднее пяти рабочих дней с даты получения от Арендатора письменного требования.

В случае если Арендодатель не выполнит указанные в настоящем пункте гарантии, Арендатор вправе в одностороннем порядке снизить размер арендной платы на 30 (тридцать) процентов от действующей ставки арендной платы и новый (сниженный) размер арендной платы будет оставаться неизменным до даты исполнения Арендодателем последнего из указанных в настоящем пункте обязательств.

Как указывает истец в иске, работы по перепланировке и переоборудованию, реконструкции были завершены ориентировочно в ноябре 2018 года.

Ответчику в мае 2019 года был направлен запрос о предоставлении технической документации о произведенных им переустройствах в соответствии с п. 1.7 договора.

На указанный запрос был получен ответ по электронной почте с пояснениями о невозможности провести узаконение перепланировки. В том же письме указывалось, что ответчиком проведена реконструкция объекта (путем демонтажа котельной), которую он также узаконить не может. При этом одной из причин невозможности узаконения назывался якобы имеющийся выход здания за пределы участка.

Истец указывает, что здание, которое имеется, ввиду (со стеной по ориентирам 17- 18-19 - единственное место, где выходит за зону допустимого размещения границы здания до границы участка и не выходит за границу земельного участка), как и другие здания, в которых размещаются арендуемые помещения, введены в эксплуатацию без каких-либо претензий со стороны компетентных органов. Вся документация (проектная и техническая) соответствует требованиям законодательства и согласована уполномоченными органами и лицами, право собственности также оформлено в надлежащем порядке.

Как указывает истец, ответчик произвел самовольную реконструкцию арендованных помещений, а именно: произвел демонтаж одного из объектов аренды (объект №2), частично демонтировал иные несущие конструкции здания.

В адрес ответчика в июне 2019 года была направлена претензия с требованием предоставить проектную документацию и документы о фактически произведенных расходах, копиях документов о выполненных работах на объектах аренды (КС-2, КС-3, включая сметы) и необходимости решения вопроса о возврате произведенных арендатором удержаний из сумм арендной платы на компенсацию расходов на проектирование и согласование (в соответствии с п. 3.2.2 договора).

Ответ на указанную претензию не получен.

Учитывая данные обстоятельства, истец обратился в суд с требованиями о взыскании стоимости восстановительных работ, неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст.395 ГК РФ.

В процессе рассмотрения спора истец уточнил исковые требования, просит взыскать в пользу истца с ответчика причиненный ему материальный ущерб в виде стоимости восстановительных работ на сумму 210 649 рублей, установленную по результатам судебной строительно-технической экспертизы, 692 116 руб. 00 коп. – неосновательное обогащение, проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст.395 ГК РФ на сумму 58 799 руб. 12 коп. за период до 10.08.2020 включительно и также проценты, начиная с 11.08.2020 г. по день фактической оплаты задолженности.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 15, 393, 6, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации обосновано удовлетворил заявленные исковые требования по следующим основаниям.

В договоре стороны не определили понятия перепланировка/переустройство/переоборудование помещения. Нормами ГК РФ указанные понятия не определены.

При этом согласно ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Согласно ст. 25 ЖК РФ, а также п. 1.7. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ с целью установления произведенных на объектах аренды ответчиком изменений определением суда от 06.02.2020г. по ходатайству истца по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

В экспертном заключении №20/8/100 от 12.06.2020 экспертами были сделаны следующие выводы:

По первому вопросу: Ремонтно-строительные работы, проведенные ООО «Агроторг» на объектах недвижимого имущества, расположенных по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, Заволжский район, ул. Тельмана, д. 46А, частично не соответствуют планировке помещения, предусмотренной Приложением №3 и работам, предусмотренным Приложением №6 к договору аренды нежилого помещения № СВ-6/1936 от 20.09.2018 г., заключенному между ООО «Китеж» и ООО «Агроторг»:

1. Произведен демонтаж объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 73:24:020605:1716, общей площадью 10,49 м2 который в соответствии с данными «Рабочего проекта реконструкции здания котельной под спортивно-досуговый центр по ул. Тельмана 46А в Заволжском районе города Ульяновска (корректировка), подготовленным ООО ТПО «Ульяновскархпроект» в 2006 году, был пристроен к западной стене, здания спортивно-досугового центра.

Демонтаж нежилого помещения с кадастровым номером 73:24:020605:1716 выполнен в соответствии с приложением №3 к договору аренды.

2. В конструкции наружной стены здания спортивно-досугового центра с кадастровым номером 73:24:020605:1717, расположенной со стороны административного здания с кадастровым №73:24:020605:1914, произведено устройство не предусмотренного «Рабочим проектом реконструкции здания котельной под спортивно-досуговый центр по ул. Тельмана 46А в Заволжском районе города Ульяновска (корректировка), подготовленным ООО ТПО «Ульяновскархпроект» в 2006 году., вместе с тем, размещение дверного проема предусмотрено согласно плана №3 приложения к договору аренды (Из мотивировочной части экспертного заключения следует, что речь идет об устройстве дверного проема в ходе проведенных ответчиком работ на объекте).

В связи с отсутствием в материалах дела проектной документации на выполнение строительных работ по устройству проема, отсутствием на плане приложения №3 к договору аренды данных о размерах проема, точного места его расположения – сделать вывод о соответствии, или не соответствии его приложению №3, к договору аренды не представляется возможным.

3. Отсутствует (не возведен) объект, указанный в приложении 3 к договору аренды, возвести который, предполагалось со стороны дворового фасада выходящего на западную сторону здания.

4. Расположение туалета не соответствует приложению 3 к договору аренды, туалет перемещен и располагается слева от входа в бытовое помещение.

5. На месте где в соответствии с приложением 3 к договору аренды должен располагаться туалет, устроено помещение кассы.

6. Отсутствует (не возведена) стена, возведение которой предусмотрено в соответствии с приложением 3 к договору аренды (Фотография №70 приложения 1, схема №2, обмерный чертеж).

7. Произведено устройство склада на месте не предусмотренном, приложением 3 к договору аренды (Фотография №92 приложения №1, схема №2, обмерный чертеж).

8. Вдоль наружной плоскости стены северного фасада здания выполнены не предусмотренное приложением 3 к договору аренды сооружения, в которых располагаются холодильный агрегат ООО «Агроторг» марки UMM-2xC.ZBD38Y/ZB30Y системы холодоснабжения холодильного оборудования, расположенного в помещениях арендуемых ООО «Агроторг» указанных в приложении 3 договора аренды и контейнеры для ТБО.

Провести сравнительный анализ данных изложенных в приложении 6 к договору аренды (т.3 л.д. 121) с данными о выполненных работах на объектах аренды, не представляется возможным по следующим основаниям:

1.Приложение 6 к договору аренды (т.3 л.д. 121) указанное в договоре аренды как «Смета на проведение Арендатором ремонтно-строительных работ» не является сметной документацией и не может быть использовано экспертом для выполнения сравнительного анализа, по основаниям изложенным в исследовательской части ответа на первый вопрос суда.

2. Для подготовки сметного расчета (локальной сметы) в материалах дела отсутствуют следующие необходимые данные:

- проектные данные на выполнение ремонтно-строительных работ в которых указаны параметры зданий, сооружений, их частей и конструктивных элементов (размеры конструкций, место их расположения, основные характеристики применяемых материалов, сетей и оборудования инженерно-технического обеспечения), необходимые для расчета объемов работ и подготовки ведомостей строительных и монтажных работ;

- номенклатуры и количества оборудования, мебели и инвентаря, принятых из заказных спецификаций, ведомостей и других проектных материалов, в результате чего отсутствует возможность выполнить расчет сметной стоимости работ в соответствии с требованием п. 4.1. МДС 81-35.2004 [14].

По второму вопросу: Проведенные работы, привели к изменению параметров объектов капитального строительства, расположенных по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, Заволжский район, ул. Тельмана, д. 46 А, переданные в аренду по договору №СВ-6/1936 от 20.09.2018. г., а именно: произведено изменение (демонтаж) надземной части одноэтажного объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 73:24:020605:1716, площадь которого составляла 10,49 м2, произведено увеличение площади 1 этажа административного здания с кадастровым номером 73:24:020605:1914 на 10,49 м2, ставшее возможным в следствии демонтажа объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 73:24:020605:1716 располагавшегося в пространстве здания, произведено изменение несущей конструкции стены по оси «Д» расположенной между торговыми залами №1 и №2, на 1 этаже здания спортивно-досугового центра, с кадастровым номером 73:24:020605:1717, в следствии выполнения не предусмотренного проектом дверного проема, в следствии выполнения не предусмотренного проектом дверного проема уменьшение объема конструкции несущей стены по оси «Д», здания спортивно-досугового центра, с кадастровым номером 73:24:020605:1717 составило 1,58 м3.

По третьему вопросу: Проведенные работы не соответствуют строительным нормам и требованиям работы, по устройству дверного проема в стене здания спортивно-досугового центра расположенной по оси «Д», между торговыми залами №1 и №2, по основаниям изложенным в исследовательской части третьего вопроса экспертного заключения, а именно п. 2 ст. 36 «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» и п. 8.4 ГОСТ 27751-2014.

По четвертому вопросу: Безопасная эксплуатация объектов, расположенных по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, Заволжский район, ул. Тельмана, д. 46 А, без проведения восстановительных работ возможна при условии: проведения оценки технического состояния строительных конструкций здания спортивно-досугового центра, разработки на основании результатов оценки технического состояния строительных конструкций, проектной документации на проведение работ по усилению конструкций стены в месте устройства дверного проема, выполнение полного комплекса работ в соответствии с требованиями разработанной проектной документации по усилению конструкций стены.

По пятому вопросу: Согласно сметного расчета приведенного в заключении, сметная стоимость восстановительно-ремонтных работ по объекту с кадастровым номером 73:24:020605:1716, необходимых для его приведения в первоначальное состояние составит с учетом НДС 210 649 (Двести десять тысяч шестьсот сорок девять) рублей 00 коп.

По шестому вопросу: Контур фактического расположения здания с кадастровым номером 73:24:020605:1716, выходит за пределы границ земельного участка с кадастровым номером 73:24:020605:15, что стало возможно в следствии допущенной реестровой ошибки, в сведениях о местоположении их границ, содержащейся в ЕГРН (т. 4 л.д.58), т.е. фактическое расположение здания не соответствует координатам контура здания имеющихся в данных ЕГРН (т. 4 л.д.58).

Согласно данных, имеющихся в ЕГРН (т. 4 л.д.58) координаты контура здания с кадастровым номером 73:24:020605:1716 за пределы границ земельного участка с кадастровым номером 73:24:020605:15 не выходят.

В силу своих познаний эксперт предполагает, что ошибка была допущена при переводе в 2007 году координат объектов недвижимого имущества г. Ульяновска из действующей ранее, городской системы координат, в новую координатную систему «МСК-73», либо в следствии ошибки кадастрового инженера подготовившего межевой план.

Исправление имеющейся реестровой ошибки возможно при условии изготовляется нового межевого плана земельного участка и технического плана здания.

По седьмому вопросу: Нахождение контура фактического расположения здания с кадастровым номером 73:24:020605:1716, за пределами границ земельного участка с кадастровым, номером 73:24:020605:15 обусловлено наличием реестровой ошибки, в сведениях о местоположении их границ, содержащейся в ЕГРН (т. 4 л.д.58), т.е. фактическое расположение здания не соответствует координатам контура здания имеющихся в данных ЕГРН (т. 4 л.д.58).

Согласно данных имеющихся в ЕГРН (т. 4 л.д.58) координаты здания с кадастровым номером 73:24:020605:1716 за пределы границ земельного участка с кадастровым номером 73:24:020605:15 не выходят.

Нахождение фактического контура здания с кадастровым номером 73:24:020605:1716 за пределами границ земельного участка с кадастровым номером 73:24:020605:15 не является следствием проведенных ООО «Агроторг» ремонтно- строительных работ на арендованных объектах.

По восьмому вопросу: Объект образованный в результате проведения ремонтно-строительных работ, на арендованных по договору №СВ-6/1936 от 20.09.2018 г. объектах, не изменился и не выходит за фактический контур здания и за зону допустимого размещения объекта.

Ремонтно-строительные работы проводились внутри здания.

Между тем фактический контур здания выходит за границы земельного участка. Не соответствие фактического расположения здания с реестровыми границами обусловлено наличием реестровой ошибки как в земельном участке с кадастровым номером 73:24:020605:15 так и в здании с кадастровым номером 73:24:020605:15.

При этом, в пункте 1.9 договора стороны согласовали, что Объект-1, Объект-2 и Объект-3, указанные в п. 1.1 настоящего договора, рассматриваются ими как единое целое Помещение, и выражают своё согласие с тем, что прекращение действия настоящего договора по причине исключения из него одного из Объектов, указанных в п. 1.1, настоящего договора, является таким изменением, что если бы Стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключён и одновременно наступили все условия, предусмотренные п. 2 ст. 451 ГК РФ.

Принимая во внимание указанный пункт договор и заключение эксперта, суд первой инстанции правомерно приходит к выводу о том, что ответчиком была произведена его реконструкция, а не перепланировка, переустройство, либо переоборудование помещений, так как произошли существенные изменения параметров объектов капитального строительства, а именно: демонтирован один из объектов, переданных в аренду, увеличена площадь первого этажа другого объекта, изменена несущая конструкция одной из стен вследствие устройства непредусмотренного проектом дверного проема, уменьшившего объем несущей стены.

При этом произведенные изменения объекта выполнены не в точном соответствии с приложением №3 к договору.

Согласно же п. 1.7 договора арендодателем давалось согласие на проведение арендатором и его подрядчиками работ по перепланировке/ переустройству/ переоборудованию помещений, а не его реконструкции.

Исходя из положений ст. 51 и 55 Градостроительного Кодекса РФ для выполнения реконструкции объекта капитального строительства необходимо получение разрешения на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которые подтверждают выполнение работ в соответствии с проектной документацией.

Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что фактически, ответчик начал производство работ на объекте в отсутствие разработанного и согласованного с компетентными органами проекта. При этом, доказательств получения таких документов ответчиком не представлено.

Суд первой инстанции верно отметил, что согласно исследовательской части экспертного заключения по третьему вопросу устройство не предусмотренного первоначальным проектом дверного проема наружной стены, расположенной по оси «Д» здания с кадастровым номером 73:24:020605:1717 привело к добавлению нового элемента в существующую конструктивную схему, что нарушает п. 2 ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", согласно которому параметры и другие характеристики строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания или сооружения должны соответствовать требованиям проектной документации. Указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания и подтверждаться в ходе периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, проводимых в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно же п. 8.4. "ГОСТ 27751-2014. Межгосударственный стандарт. Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения" (введен в действие Приказом Росстандарта от 11.12.2014 N 1974-ст) геометрические размеры конструкций на стадии их монтажа и эксплуатации не должны отличаться от их проектных значений более чем на величину допусков, указанных в действующих нормативных документах.

Принятые проектные и конструктивные решения должны быть обоснованы результатами расчета по предельным состояниям сооружений в целом, их конструктивных элементов и соединений, а также, при необходимости, данными экспериментальных исследований, в результате которых устанавливают основные параметры строительных объектов, их несущую способность и воспринимаемые ими воздействия (п. 3.6 ГОСТ 27751-2014).

Принятое при выполнении работ решение о добавлении нового элемента конструкции (дверного проема) в несущей стене здания, не обосновано результатами расчетов, не определена несущая способность и воспринимаемые стеной воздействия, проектная документация на устройство проема в материалах дела отсутствует.

Добавление в существующую конструктивную схему здания спортивно-досугового центра, являющегося зданием подвергшимся длительной эксплуатации, не предусмотренного проектом элемента (дверного проема по оси «Д») нарушает требования пп. б) и г) п. 13.1 ГОСТ 27751-2014 согласно которого оценку технического состояния строительных объектов проводят в следующих случаях: при модернизации и реконструкции объекта, во время которой в существующую конструктивную систему добавляют новые элементы конструкции; в случае любого вида ремонта (комплексного, капитального, текущего) зданий и конструкций, подвергшихся износу при длительной эксплуатации.

Согласование истцом Приложения №3 к договору не означает выражение им согласия на совершение ответчиком действий по изменению объектов, не соответствующих нормам действующего законодательства, которые к тому же согласно выводам экспертного заключения на четвертый вопрос без проведения восстановительных работ, проведения оценки технического состояния строительных конструкций здания спортивно-досугового центра, разработки на основании результатов оценки технического состояния строительных конструкций, проектной документации на проведение работ по усилению конструкций стены в месте устройства дверного проема, выполнения полного комплекса работ в соответствии с требованиями разработанной проектной документации по усилению конструкций стены ставят под угрозу безопасность эксплуатации помещений после проведения их реконструкции.

Доводы ответчика со ссылкой на п. 2.2.10 о невозможности согласования произведенных работ по причине наличия в объектах перепланировок правомерно отклонены судом первой инстанции в связи с тем, что согласно экспертному заключению контур фактического расположения здания с кадастровым номером 73:24:020605:1716, выходит за пределы границ земельного участка с кадастровым номером 73:24:020605:15 в следствии допущенной реестровой ошибки, в сведениях о местоположении их границ, содержащейся в ЕГРН (т. 4 л.д.58), т.е. фактическое расположение здания не соответствует координатам контура здания имеющихся в данных ЕГРН (т. 4 л.д.58) по причине перехода на новые координаты. То есть, каких-либо перепланировок в Объектах перед сдачей их в аренду истцом не производилось, что исключает невозможность проведения согласования работ, произведенных ответчиком в результате действий истца.

Выполнение строительных работ по изменению объектов в отсутствие разработанного проекта указывает на отсутствие должной осмотрительности на стороне ответчика и нарушение установленной процедуры реконструкции.

Учитывая, что ответчиком не выполнены надлежащим образом работы по перепланировке/переустройству/переоборудованию объектов аренды, проектная документация на выполненные работы, согласованная с уполномоченными органами/организациями истцу не представлена, ответчиком не выполнены действия, позволяющие ему получить компенсацию указанных расходов путем снижения ежемесячной арендной платы в соответствии с пунктами договора 2.1.21 и 3.2.2, суд первой инстанции обоснованно указал, что следовательно, у ответчика имеется задолженность по арендной плате на сумму 692 116 руб. 00 коп., которая подлежит взысканию в пользу истца.

В соответствии с п. 1 и 3 ст. 395 ГК РФ учитывая, что ответчиком допущена просрочка внесения арендной платы, доказательства в обоснование ее снижения в соответствии с условиями договора, не представлены требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 58 799 руб. 12 коп. за период с 16.11.2018 по 10.08.2020, а также процентов с 11.08.2020 г. по день фактической оплаты задолженности 692 116 руб. 00 коп. в размере ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, правомерно удовлетворены судом первой инстанции..

На основании изложенного суд первой инстанции удовлетворяя требования в части взыскания стоимости восстановительных работ обоснованно указал, что ответчиком не соблюдена процедура реконструкции здания, не выполнены действия и не представлены доказательства, позволяющие эксплуатировать помещения после проведенной реконструкции, что ставит под угрозу безопасность их эксплуатации после реконструкции, имеется необходимость в восстановлении помещений в первоначальном виде пришел к выводу о том, что истцу причинен ущерб в виде стоимости работ, которые необходимо будет произвести для восстановления первоначального состояния помещений.

При таких обстоятельствах, исковые требования правомерно удовлетворены судом первой инстанции в полном объеме.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы судом апелляционной инстанции отклоняются, так как они не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции перечисленных выше норм права, по существу, сводятся к несогласию с оценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судом первой инстанции обстоятельств, повторяют доводы рассмотренные судом первой инстанции.

У суда апелляционной инстанции нет оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, признавшего наличие оснований для удовлетворения иска.

При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как неосновательные по приведенным выше мотивам.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Ульяновской области от 14 сентября 2020 года, по делу № А72-13374/2019, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.

руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 14 сентября 2020 года, по делу № А72-13374/2019 - оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий С.Ш. Романенко

Судьи Е.В. Коршикова

Л.Л. Ястремский