Гражданский кодекс часть 1

ФИО1
к обществу с ограниченной ответственностью «Тим»
об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением,
по встречному исковому заявлению
общества с ограниченной ответственностью «Тим»
к индивидуальному предпринимателю ФИО1,
о расторжении договора аренды нежилого помещения,

третьи лица- индивидуальный предприниматель ФИО2,

индивидуальный предприниматель ФИО3, общество с

ограниченной ответственностью «Крепость», Администрация города Димитровграда

Ульяновской области, Муниципальное казенное учреждение "Управление архитектуры и

градостроительства города Димитровграда",
при участии представителей:

от ИП ФИО1 – представитель ФИО4 по доверенности от 13.01.2021, от ООО «Тим» – представитель ФИО5 по доверенности от 18.10.2023,

от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в

Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к обществу с

ограниченной ответственностью «Тим» об обязании устранить препятствия в пользовании

нежилым помещением первого этажа общей площадью 393,29 кв.м, расположенного в

здании магазина с офисом, котельной по адресу: Ульяновская область, г. Димитровград,

ул. Осипенко, д.1А, взыскать 6 000 руб. 00 коп.- расходы по оплате государственной

пошлины.

Определением от 12.05.2023 принято к производству встречное исковое заявление

общества с ограниченной ответственностью «ТиМ» о расторжении договора аренды

нежилого помещения, заключенного 01.11.2021 между обществом с ограниченной

ответственностью «ТиМ» и индивидуальным предпринимателем ФИО1

В процессе рассмотрения спора суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельный требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя Лукину Светлану Юрьевну, индивидуального предпринимателя Милованова Ивана Геннадьевича, общество с ограниченной ответственностью «Крепость», Администрацию города Димитровграда Ульяновской области, Муниципальное казенное учреждение "Управление архитектуры и градостроительства города Димитровграда".

Арбитражный суд Ульяновской области решением от 24.08.2023 в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение в части отказа в удовлетворении встречно иска, принять новый судебный акт об удовлетворении встречного иска, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, неполное исследование обстоятельств дела.

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.
В судебном заседании представитель ООО «Тим» поддержал доводы жалобы.

Представитель ИП ФИО1 против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая обжалуемое решение законным и обоснованным.

Третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

В соответствии с положениями ч. 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

От сторон возражений относительно проверки законности и обоснованности решения только в обжалуемой части не поступало.

В силу изложенного, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд полагает необходимым в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверить законность и обоснованность обжалованного судебного акта в пределах апелляционной жалобы, поданной обществом с ограниченной ответственностью «Тим».

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный пришел к вывoду об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 01.11.2021 между обществом с ограниченной ответственностью «ТИМ» (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения.

Согласно п.1.1 договора арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду Помещения первого этажа общей площадью 393,29 кв.м, (далее - «Помещение»), расположенного в Здании магазина с офисом, котельной, по адресу: <...> А.

Разрешенное использование помещения для арендатора – организация магазина розничной торговли продовольственными и иными товарами и бара/кафе (п.1.3 договора).

Исходя из п. 1.6 договор заключается сторонами сроком на 5 лет с момента подписания сторонами акта приёма-передачи помещения и подлежит обязательной государственной регистрации.

Как следует из текса искового заявления индивидуального предпринимателя ФИО1, письмом Исх. № 21 от 15.08.2022, ООО «ТИМ» незаконно указало на необходимость освободить арендуемые помещения с последующим перекрытием доступа к арендуемым помещениям. В свою очередь, истец по первоначальному иску неоднократно письмами от 07.09.2022, от 12.10.2022 уведомлял общество с ограниченной ответственностью «ТИМ» о недопущении нарушения условий договора аренды помещения, просил предоставить доступ в соответствии с действующими нормами и не чинить препятствий в использовании помещения.

Как указал истец, обществом с ограниченной ответственностью «ТИМ» непосредственно перед входом в арендуемое помещение было организовано строительство фундамента и установка забора, что повлекло невозможность доступа в арендуемое помещение сотрудникам и посетителям магазина.

В связи с чем, индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился с исковым заявлением в суд об обязании устранить препятствия в пользовании нежилым помещением первого этажа общей площадью 393,29 кв.м, расположенного в здании магазина с офисами, котельной по адресу: <...>.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик заявил, что вход в арендуемые истцом помещения не перекрыт, а также не имеется препятствий в пользовании запасным выходом из арендуемого ИП ФИО1 помещения, арендатор ИП ФИО1 не сам ведет деятельность, а сдает арендуемые им площади в субаренду иным лицам - ИП ФИО2 (ИНН <***>), которая, в свою очередь, сдает это же помещение в субсубаренду ИП ФИО3 ИНН <***>) и ООО «Крепость» (ИНН <***>).

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции признал недоказанным факт наличия каких-либо препятствий со стороны ответчика в использовании арендуемого помещения.

В указанной части решение не оспаривается.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, иска, суд первой инстанции признал недоказанным факт нарушения ответчиком обязательств по договору аренды.

Доводы заявителя апелляционной жалобы, не согласного с этим выводом, по существу направлены на переоценку установленных судом обстоятельств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Обращаясь со встречным исковым заявлением общество с ограниченной ответственностью «Тим» указало, что ИП ФИО1 самовольно, без согласования с арендодателем, пристроил к тыльной стороне здания в зоне расположения двери пожарного входа, металлическую пристройку. На двери указанной пристройки ответчик установил запорное устройство, ключи от которого находятся у него и двери всегда закрыты. Перекрытие пожарного входа является нарушением требований противопожарной безопасности и создаёт угрозы. Действия ИП ФИО1, по мнению ООО «Тим», являются нарушением пункта 3.1.2 договора аренды. На основании изложенного общество с ограниченной ответственностью «ТиМ» просит суд расторгнуть договор аренды нежилого помещения, заключенного 01.11.2021 между обществом с

ограниченной ответственностью «ТиМ» и индивидуальным предпринимателем Есипенко А.А.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия от 12.04.2022 с требованием устранить нарушения оставлена ответчиком без ответа.

Указанные обстоятельства послужили основанием для предъявления встречного иска.

ИП ФИО1 встречные исковые требования не признал. В отзыве на встречный иск указывал на то, что ИП ФИО1 не осуществлял перекрытие пожарного выхода путем строительства пристройки. Вход в арендуемое помещение с задней стороны здания является служебным входом, через который осуществляется загрузка товара в торговые точки, расположенные в арендуемом помещении. Вход не загорожен, проход осуществляется. Каких-либо пристроек не производилось.

При оценке доводов сторон суд исходил из следующего.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Согласно п.п. 3.1.1-3.1.3 договора арендатор обязуется использовать помещение по назначению в соответствии с п.1.3 договора. Использовать помещение, обеспечивая при этом соблюдение санитарных норм, правил противопожарной безопасности, а также требований, правил и нормативов, действующих в связи с осуществлением арендаторам его хозяйственной деятельности. Производить перепланировку помещения с согласия арендодателя.

Арендатор имеет право по согласованию с арендодателем, без дополнительной платы, производить за свой счёт улучшения, включая перепланировку и переоборудование арендуемого помещения, не нарушающие требования, предъявляемые к подобным объектом (п.3.2.3 договора).

Исходя из п.5.2 договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя:

-При использовании арендатором помещения не в соответствии с договором аренды;

-Если арендатором умышленно ухудшает состояние помещения;
-Если арендатор не вносит арендную плату в течение 2 (двух) периодов оплаты;

Общество с ограниченной ответственностью «ТиМ», обосновывая свои исковые требования, в том числе, в качестве доказательств возведения ответчиком спорного сооружения, ссылалось на технический паспорт здания по ул. Осипенко № 1 А.

Как отметил суд первой инстанции из поэтажного плана строения лит «А» следует, что к зданию примыкает пристрой лит. «А2», представляющий собой холодную пристройку; конструктивные элементы: стены и кровля выполнены из металлического профнастила, элементы благоустройства отсутствуют, износ – 10%.

Факт создания и возведения пристройки ответчиком оспаривается, из фотоматериалов, представленных в материалы дела и актов осмотра от 16.06.2023 и от 01.08.2023 следует, что вход с тыльной стороны не загорожен, доступ имеется. Какого-либо оборудования, о чем указывает истец во встречном иске, в спорном сооружении не размещено и не зафиксировано актами на момент осмотра. Доказательств того, что ответчик по настоящее время использует пристройку для собственных нужд, истцом также не представлено. Перегородки в спорном сооружении и входом в цокольный этаж не имеется, доступ открыт.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку факт принадлежности спорного пристроя ИП Есипенко А.А. документально не подтвержден, иных оснований для расторжения договора между ООО «ТиМ» и ИП Есипенко А.А. не имеется, у суда отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска.

Вопреки доводам заявителя, факт нарушения истцом правил пожарной безопасности путем сооружения пристроя надлежащими доказательствами не подтвержден.

Довод о том, что истец после решения демонтировал часть установленной им конструкции, так же не подтвержден.

Довод о том, что истец препятствует проведению необходимых замеров и вычислений является неконкретным, показания свидетеля ФИО6 – недостаточными для вывода о нарушении истцом обязательств по договору.

Довод о том, что истец препятствует использованию наружной стены магазина для установки конструкций и размещения иных строений и сооружений на земельном установке, не может служить основанием для расторжения договора аренды помещений поскольку такие действия истца могут служить основанием для предъявления отдельных требований об устранении препятствий в пользовании земельным участком.

При этом истец, как арендатор помещений, вправе ожидать от арендодателя такого поведения, при котором условия использования арендуемыми помещениями не ухудшались бы по сравнению с условиями, существующими на момент заключения договора аренды.

С учетом изложенного сама по себе необходимость проведения ответчиком работ, направленных на повышение привлекательности здания и возможности более полного и эффективного использования остальной части земельного участка, не может противопоставляться праву истца на использование арендованного имущества.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

Расходы по государственной пошлине в связи с рассмотрением апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 24.08.2023 по делу

№ А72-17004/2022 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Л.Л. Ястремский

Судьи Е.В. Коршикова

С.Ш. Романенко