Гражданский кодекс часть 1

Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - заявитель, Департамент) обратился в Арбитражный суд Самарской области к Управлению Росреестра по Самарской области (далее - ответчик, регистрирующий орган, Управление) с заявлением, в котором просил признать незаконным уведомление Управления Росреестра по Самарской области от 22.05.2020 № 63/001/300/2020-4306 об отказе проведения государственной регистрации перехода права и права муниципальной собственности на объект недвижимости -19/32 долей ФИО1 в праве общей долевой собственности на квартиру № 2а, общей площадью 51,20 кв.м, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 63:01:0502003:588; обязать Управление Росреестра по Самарской области провести государственную регистрацию права муниципальной собственности на объект недвижимости - 19/32 долей ФИО1 в праве общей долевой собственности на квартиру № 2а, общей площадью 51,20 кв.м, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 63:01:0502003:588.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 28.09.2020 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, Управление подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по данному делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Податель жалобы считает, что судом первой инстанции не был применен закон, подлежащий применению, что в силу ст. 270 АПК РФ является основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

В апелляционной жалобе указывает на то, что исключения из правил, предусмотренных ч. 1 ст. 42 Закона о регистрации, в части нотариального удостоверения, в отношении сделок, связанных с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, действующим законодательством не предусмотрено. На государственную регистрацию не представлялось решение суда об изъятии.

Департамент представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда от 28.09.2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом.

На основании ст.ст. 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения дела.

Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, Департамент управления имуществом городского округа Самара обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о регистрации права муниципальной собственности на объект недвижимого имущества - 19/32 доли в праве общей долевой собственности на квартиру № 2а по ул. Красноармейская, д. 11, кадастровый номер 63:01:0502003:588.

В качестве основания возникновения права муниципальной собственности на государственную регистрацию было предоставлено соглашение № 807 от 18.09.2019 о выкупе недвижимого имущества для муниципальных нужд, заключенное между ФИО1 и муниципальным образованием в простой письменной форме.

В качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию было представлено Соглашение о выкупе недвижимого имущества для муниципальных нужд № 807 от 18.09.2019 г. в простой письменной форме, согласно которому муниципальное образование городской округ Самара выкупает у ФИО1 19/32 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, с кадастровым номером: 63:01:0502003:588, расположенную по адресу: <...>, кв. 2а.

22.05.2020 Управление Росреестра по Самарской области отказало Департаменту в государственной регистрации права муниципальной собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества в связи с отсутствием нотариального удостоверения соглашения о выкупе недвижимого имущества для муниципальных нужд от 04.08.2017, ссылаясь при этом на п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ, Закон о государственной регистрации).

Департамент считает решение об отказе в государственной регистрации права Управления незаконным.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При принятии решения об удовлетворении указанного заявления суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно пункту 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее -государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения (статья 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

По правилам п. 1 ст. 18 Закона о регистрации, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Суд первой инстанции верно отметил, что требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены в статье 21 Федерального закона № 218-ФЗ, согласно которой документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Из положений статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ следует, что органом, осуществляющим государственную регистрацию, при государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Регистрирующий орган осуществляет проверку юридической силы правоустанавливающих документов, представленных на государственную регистрацию.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 указанного закона в государственной регистрации прав может быть отказано в том числе в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Законом для государственной регистрации прав.

Согласно ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные акты;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории);

- утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

- иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;

- наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Согласно п. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с п. 9 ст. 32 ЖК РФ если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

Согласно п. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Судом первой инстанции принято во внимание, что в соответствии с Распоряжением первого заместителя Главы городского округа Самара от 23.07.2009 № 1219/02-р указанный многоквартирный дом, расположенный по адресу: <...> , признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Администрации городского округа Самара от 31.10.2018 № 906 на Департамент возложена обязанность по организации работы по изъятию для муниципальных нужд, в т.ч. квартиры № 2а по ул. Красноармейская, д. 11, кадастровый номер 63:01:0502003:588 и соответствующего земельного участка.

В обжалуемом решении правильно указано, что между ФИО1 и муниципальным образованием в лице Главы городского округа Самары ФИО2 заключено соглашение № 807 о выкупе недвижимого имущества для муниципальных нужд в простой письменной форме.

В соответствии с п.1.1 соглашения от 18.09.2019 муниципальное образование выкупает у ФИО1 19/32 доли в праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью 51,20 кв.м, расположенную по адресу: <...>, кв. 2а, а также долю в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 207 кв.м. Денежные средства в размере 1 839 864 руб. по данному соглашению получены ФИО1, что подтверждается платёжным поручением от 07.11.2019.

Суд первой инстанции верно отметил, что статья 42 Федерального закона № 218-ФЗ была определена законодателем для целей защиты долевых собственников от злоупотреблений со стороны недобросовестных долевых сособственников, для предотвращения совершения сделок одних собственников без соблюдения преимущественного права других долевых собственников, для целей предотвращения мошеннических сделок, реализации прав в отношении незначительных долей, то есть для целей защиты добросовестных долевых собственников.

Пунктами 1, 2 и 3 статьи 56.11 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что основанием для государственной регистрации прав на изъятые земельные участки и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества является либо заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

Статьей 60 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрены особенности государственной регистрации прав и (или) государственного кадастрового учета при изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. В силу п. 1 данной статьи основанием для государственной регистрации прав на изъятые для государственных или муниципальных нужд земельный участок и (или) расположенные на таком земельном участке объекты недвижимости является заключенное в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд или вступившее в силу решение суда об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

В обжалуемом решении правильно указано на то, что данная норма не предусматривает требования о нотариальном удостоверении соглашения об изъятии.

В соответствии со статьей 56.9 Земельного кодекса РФ к соглашению об изъятии недвижимости, предусматривающему изъятие земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества путем предоставления возмещения за них собственнику или обмена на иное недвижимое имущество, применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже или мене, но нормы о купле - продажи или мене, закрепленные в Гражданском кодексе РФ, не содержат обязательного нотариального удостоверения, указанная норма содержится только в статье 42 Федерального закона 218-ФЗ в части сделок по отчуждению долей в праве общей собственности.

Такая норма была направлена законодателем на защиту прав долевых собственников, в том числе, при соблюдении права преимущественного приобретения доли. В отношениях с публичными образованиями в рамках изъятия для муниципальных (государственных нужд) такого нарушения не допускается, поскольку изъятие происходит в обязательном порядке и всеми долевыми собственниками совместно.

Суд первой инстанции правомерно принял во внимание и сослался на правовые выводы, изложенные в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.04.2019 № 302-ЭС19-3666; постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 07.07.2020 № Ф06-62855/2020 по делу № А55-24545/2019; постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.01.2018 №Ф04-5739/2017 по делу №А45-8114/2017; постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 05.06.2019 № Ф09-3070/19, в которых отражена аналогичная правовая позиция.

В соответствии со ст. 47 Устава городского округа Самара Самарской области, утвержденного Решением Думы городского округа Самара от 10.07.2006 №294, Департамент управления имуществом городского округа Самара представляет городской округ Самара в процессе государственной регистрации и перехода прав городского округа Самара на недвижимое имущество.

Муниципальным образованием городским округом Самара в лице Департамента на государственную регистрацию предоставлены все необходимые документы, отвечающие требованиям действующего законодательства.

При таких обстоятельствах отказ в государственной регистрации перехода права и права муниципальной собственности на объект недвижимости - 19/32 долей ФИО1 в праве общей долевой собственности на квартиру № 2а, общей площадью 51,20 кв.м, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 63:01:0502003:588, не соответствуют закону, нарушает права и законные интересы заявителя в экономической сфере деятельности.

В соответствии с ч.2 ст.201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Суд первой инстанции на основании вышеизложенного пришёл к правомерному выводу о том, что уведомление Управления Росреестра по Самарской области от 22.05.2020 №63/001/300/2020-4306 об отказе проведения государственной регистрации перехода права и права муниципальной собственности на объект недвижимости - 19/32 долей ФИО1 в праве общей долевой собственности на квартиру № 2а, общей площадью 51,20 кв.м, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 63:01:0502003:588, является незаконным и нарушает права заявителя в сфере иной экономической деятельности, и правомерно удовлетворил заявленные требования Департамента, указав в резолютивной части на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя - провести государственную регистрацию перехода права и права муниципальной собственности на объект недвижимости - 19/32 долей ФИО1 в праве общей долевой собственности на квартиру № 2а, общей площадью 51,20 кв.м, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 63:01:0502003:588.

Довод подателя жалобы о том, что не был применен закон, подлежащий применению, что в силу ст. 270 АПК РФ является основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, правильно применив соответствующие этим обстоятельствам нормы материального и процессуального права в рамках рассматриваемого дела.

Другие доводы и аргументы подателя апелляционной жалобы, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы правовое значение для вынесения иного судебного акта по существу спора, повлияли бы на обоснованность и законность либо опровергли бы выводы суда первой инстанции.

В связи с чем данные доводы Управления Росреестра по Самарской области, сводящиеся фактически к повторению его позиции, исследованной и правомерно отклоненной арбитражным судом первой инстанции, признаются апелляционным судом несостоятельными, поскольку не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права.

С учетом изложенного выше решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 28 сентября 2020 года по делу №А55-16594/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий В.А. Корастелев

Судьи И.С. Драгоценнова

Е.Г. Попова