Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным погашения регистрационной записи об ипотеке от 12.12.2013 г. № 73-73-01/363/2013-069 в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним в отношении квартиры, расположенной по адресу: <...>,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – заявитель, Общество, АО «АИЖК») обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (далее – ответчик, регистрирующий орган) о признании незаконным погашения регистрационной записи об ипотеке от 12.12.2013 г. № 73-73-01/363/2013-069 в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним в отношении квартиры, расположенной по адресу: <...> (том 1 л.д. 2-3).

Решением суда первой инстанции от 29.09.2015 года в удовлетворении заявленных требований отказано (том 2 л.д. 98-100).

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, заявитель обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, в соответствии с которым, заявленные требования АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить в полном объеме.

В обоснование поданной апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что судом первой инстанции сделан неверный вывод о том, что предметом рассматриваемого спора является спор о правах на недвижимое имущество.

При этом предметом споров, разрешаемых в порядке главы 24 АПК РФ (оспаривание действий государственных органов), является оценка законности действий регистрирующего органа, а не спор о правах на недвижимое имущество.

Податель жалобы обращает внимание на то, что требование о восстановлении регистрационной записи об ипотеке Агентством не заявлялось, заявление Агентства было направлено на констатацию незаконности действия Управления Росреестра по Ульяновской области, в целях применения в последующем иных способов защиты права.

Судом первой инстанции не была дана правовая оценка действиям Управления Росреестра по Ульяновской области, выразившихся в погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении квартиры.

Полагает, что при отсутствии оснований, предусмотренных статьей 352 ГК РФ (в предыдущей редакции) для прекращения права залога, погашение Управлением Росреестра по Ульяновской области регистрационной записи об ипотеке не может являться законным.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме.

Общество с ограниченной ответственностью «Универсальная ипотечная компания» по основаниям, изложенным в отзыве (вх. от 16.11.2015 г.), поддерживает правовую позицию заявителя и просит апелляционные требования удовлетворить, дело рассмотреть в отсутствие своего представителя.

Представитель ответчика считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным по основаниям, изложенным в возражениях на апелляционную жалобу от 03.12.2015 г. № 13117.

Управление считает выводы суда о наличии спора о праве, невозможности рассмотрения настоящего дела по правилам главы 24 АПК РФ, а также избрании заявителем ненадлежащего способа защиты соответствующими пункту 1 статьи 352 ГК РФ, пункту 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», пункту 53 постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

С учетом пункта 1 статьи 352 ГК РФ, в силу которого залог прекращается, в том числе, с прекращением обеспеченного залогом обязательства, с целью разрешения спора о незаконности действий Управления о погашении регистрационной записи об ипотеке от 12.12.2013 г. № 73-73-01/363/2013-069 в рамках дела А72-7059/2015 подлежало установлению наличие или отсутствие оснований для прекращения залога, исполнения основного обязательства должника (учитывая установленный факт передачи ФИО3 в качестве оплаты по договору купли-продажи квартиры от 17.06.2014 г. денежных средств ФИО5, ФИО8 и ФИО7 с последующим вручением 1 584 000 руб. ФИО3 представителю перед заемщиками ОАО «АИЖК» по доверенности от 13.01.2014 г. ФИО9).

Разрешение указанных вопросов напрямую затрагивает права ФИО5, ФИО8 и ФИО7 на квартиру, расположенную по адресу: <...>, принадлежащей им согласно актуальным записям ЕГРП на праве общей долевой собственности, что свидетельствует о наличии фактически имеющегося спора о праве на данную квартиру между участвующим в настоящем деле ФИО5, ФИО8 и ФИО7 - с одной стороны, и Обществом - с другой стороны, который не может быть рассмотрен по правилам главы 24 АПК РФ.

С учетом правовой позиции, изложенной в пункте 53 постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Вывод суда об избрании Обществом ненадлежащего способа защиты подтверждается также доводом Общества, приведенным в апелляционной жалобе о том, что заявление Общества направлено на констатацию незаконности действий Управления в целях применения в последующем иных способов защиты.

Ответчик отмечает, что решением Заволжского районного суда Ульяновска от 25.09.2015 г. по делу № 2-3619/2015 в полном объеме удовлетворены требования Общества к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО8 и ФИО7 о взыскании суммы долга по договору займа в солидарном порядке, обращении взыскания на жилое помещение, расторжение договора займа, взыскании судебных расходов.

Просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

ФИО3, ФИО4, общество с ограниченной ответственностью «Центр Ипотечных Программ «Согласие», ФИО5, ФИО6 и ФИО7 отзывы на жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представили.

Третьи лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела проводится в отсутствие их представителей.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и имеющиеся в деле доказательства, отзывы на жалобу, заслушав объяснения участников процесса, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлены следующие фактические обстоятельства по данному делу.

Как следует из договора займа № 99/12/13 от 10.12.2013 г., заключенного между ФИО3, ФИО4 и ООО «Универсальная ипотечная компания», заемщиками были получены денежные средства в сумме 1 560 000 руб. на приобретение квартиры, расположенной по адресу: <...>.

С момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним (запись от 12.12.2013 г. № 73-73-01/363/2013-069) указанная квартира находилась в залоге (ипотеке), 12.12.2013 г. ООО «Универсальная ипотечная компания» Управлением была выдана закладная.

На основании договора купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) от 24.06.2013 г. № 01/7975-13-Ф права на закладную 23.12.2013 г. переданы ОАО «АИЖК» (том 1 л.д. 52).

В регистрирующий орган 17.06.2014 г. поступили: заявление ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...> и заявление ФИО5, ФИО6 и ФИО7 о государственной регистрации права общей долевой собственности на указанную квартиру на основании договора купли-продажи.

В связи с наличием в ЕГРП записи об ипотеке в пользу ООО «Универсальная ипотечная компания» и выданной данному обществу закладной 30.06.2014 г. государственная регистрация перехода права собственности и регистрация права общей долевой собственности на заложенное имущество была приостановлена.

25.07.2014 г. ФИО3 представила регистрирующему органу заявление о прекращении ограничения (обременения) 01/363/2013-069, зарегистрированного в отношении находящейся в залоге квартиры, с представлением закладной от 12.12.2013 г., содержащей отметку от 25.07.2014 г. об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.

Как установлено судом, впоследствии вступившим в законную силу приговором Ленинского районного суда г. Ульяновска от 05.06.2015 г. по делу № 1-140/15, указанная отметка была проставлена при следующих обстоятельствах: ФИО9, являясь генеральным директором ООО «ЦИП «Согласие», уполномоченного на совершение от имени и по поручению ООО «УНИ.КОМ» действий, связанных с заключением от имени последнего ипотечных сделок с заемщиками, решила использовать свое служебное положение и указанные полномочия с целью хищения путем обмана и злоупотребления доверием денежных средств граждан, обратившихся к ней за получением ипотечных займов.

Действуя умышленно, из корыстных побуждений, с целью хищения путем обмана и злоупотребления доверием денежных средств ФИО3, ФИО9, не имея права на получение от заемщиков платежей по договорам займа, сообщила ФИО3 о необходимости передачи ей в целях полного досрочного возврата займа денежных средств в сумме 1 584 000 руб., обещав направить их в ОАО «АИЖК».

ФИО3, будучи введенной ФИО9 в заблуждение, доверяя ей, как представителю ОАО «АИЖК», согласилась на ее предложение.

17.06.2014 г., ФИО9, находясь в офисе ООО «ЦИП «Согласие», расположенном по адресу: <...>, заведомо зная об отсутствии у нее полномочий на получение от заемщиков платежей по договорам займа, действуя умышленно, из корыстных побуждений, используя свое служебное положение генерального директора ООО «ЦИП «Согласие», уполномоченного представлять интересы ОАО «АИЖК» перед заемщиками, с целью хищения путем обмана и злоупотребления доверием денежных средств ФИО3, получила от неё денежные средства в сумме 1 584 000 руб. Получение денежных средств ФИО9 оформила квитанцией к приходному кассовому ордеру б/н от 17.06.2014 г. о принятии их в кассу ООО «ЦИП «Согласие» в качестве досрочного погашения займа. Полученные от ФИО3 денежные средства в сумме 1 584 000 руб. ФИО9 в кассу ООО «ЦИП «Согласие» не внесла и на счет ОАО «АИЖК» не перечислила, похитив и распорядившись ими по своему усмотрению.

24.07.2014 г. ФИО9, используя доверенность ОАО «АИЖК» от 13.01.2014 г., согласно которой ООО «ЦИП «Согласие» в ее лице по письменному поручению доверителя имело право представлять интересы доверителя перед органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также осуществлять внесение в закладные, владельцем которых являлось ОАО «АИЖК», сведений о полном исполнении заемщиками денежного обязательства, удостоверенного такой закладной, действуя без письменного поручения ОАО «АИЖК», находясь в офисе ООО «ЦИП «Согласие» по вышеуказанному адресу, с целью государственной регистрации договора купли-продажи квартиры между ФИО3 и ФИО5, ФИО6, ФИО7, внесла в закладную ФИО3 рукописную запись о полном исполнении последней обязательств перед ОАО «АИЖК», удостоверив ее своей подписью и печатью ООО «ЦИП «Согласие».

Таким образом, в период с июня по декабрь 2014 г. ФИО9 путем обмана и злоупотребления доверием, с использованием своего служебного положения похитила денежные средства в размере 1 584 000 руб.

Регистрирующим органом в связи с представлением закладной от 12.12.2013 г., содержащей отметку от 25.07.2014 г. об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, 28.07.2014 г. была прекращена запись об ипотеке в силу закона № 73-73-01/363/2013-069 и запись о выданной закладной, а также проведена государственная регистрация права общей долевой собственности ФИО5, ФИО10 Миннетулловны и Ирека Мягсумовича.

Заявитель, посчитав действия регистрирующего органа незаконными и нарушающими его права и интересы, обратился с соответствующими требованиями в арбитражный суд (том 1 л.д. 2-3).

В обоснование заявленных своих требований заявитель указал на то, что в адрес Управления Росреестра по Ульяновской области документов, предусмотренных статьей 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не подавалось.

Вступившим в законную силу Приговором Ленинского районного суда г. Ульяновска от 05.06.2015 г., вынесенного в отношении ФИО11, установлено, что обязательства по договору займа перед Агентством надлежащим образом не были исполнены ФИО3

Указанным судебным актом установлено, что ОАО «АИЖК» не давало своего письменного поручения на проставление от своего имени (как залогодержателя квартиры и заимодавца по договору займа) на закладной отметки о полном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства и передачу такой закладной залогодателю - должнику ФИО3

Кроме того, пунктом 5 доверенности от 13.01.2014 г., выданной ООО «Центр ипотечных программ «Согласие», предусмотрено полномочие представителя ОАО «АИЖК» вносить в закладные записи о полном исполнении заемщиками денежного обязательства только на основании письменного поручения Агентства. ОАО «АИЖК» такого письменного поручения обществу с ограниченной ответственностью «ЦИП «Согласие» не направляло.

29.09.2015 года Арбитражный суд Ульяновской области принял обжалуемое решение (том 2 л.д. 98-100), с которым заявитель не согласился путем подачи жалобы.

Суд апелляционной инстанции считает доводы подателя жалобы несостоятельными, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 2 В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (далее – Закон № 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено в судебном порядке.государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существо-вания зарегистрированного права, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 1 и 2 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Согласно абзацу первому пункта 4 статьи 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в том числе на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя (статья 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Залог прекращается по основаниям, указанным в пункте 1 статьи 352 ГК РФ, в частности, с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

При этом погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав (абзац второй пункта 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Суд первой инстанции исходил из того, что для разрешения спора необходимо установить наличие или отсутствие оснований для прекращения залога, исполнено ли основное обязательство должником, с учетом установленного приговором суда факт передачи ФИО3 в качестве оплаты по договору купли-продажи квартиры денежных средств ФИО5, ФИО6 и ФИО7 с последующим вручением 1 584 000 руб. ФИО3 представителю перед заемщиками ОАО «АИЖК» по доверенности от 13.01.2014 г. ФИО9

С позиции изложенных обстоятельств, суд первой инстанции, правомерно указал на наличие спора о праве на квартиру, фактически имеющегося между участвующими в настоящем деле М-выми с одной стороны, и заявителем с другой стороны.

В рамках настоящего дела арбитражный суд не может дать оценку вышеприведенным обстоятельствам.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции сделал правильный и обоснованный вывод относительно отсутствия оснований для удовлетворения требований заявителя.

Нарушений норм материального и процессуального права при вынесении обжалуемого судебного акта, являющихся в силу статей 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены или изменения судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 29 сентября 2015 года по делу № А72-7059/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий С.Т. Холодная

Судьи В.Е. Кувшинов

А.Б. Корнилов