Гражданский кодекс часть 1

ФБГУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Самарской области – не явился, извещен,

Общества с ограниченной ответственностью «Институт независимой оценки и аудита» – не явился, извещен,

Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» – не явился, извещен,

ЗАО коммерческий банк «Газбанк» – ФИО3.(доверенность 14.12.15),

ЗАО «Капитал дом» –– ФИО1.(доверенность 01.09.15),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в лице Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на решение Арбитражного суда Самарской области от 26.10.2015 года по делу №А55-18608/2014 (судья Медведев А.А.)

по заявлению Закрытого акционерного общества «Элегия», г.Тольятти,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в лице Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, г.Самара,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- ФБГУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Самарской области,
- Общество с ограниченной ответственностью «Институт независимой оценки и аудита»,
- Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков»
- ЗАО коммерческий банк «Газбанк», г. Самара,

- ЗАО «Капитал дом», г. Тольятти,

о признании незаконным решения

УСТАНОВИЛ :

Закрытое акционерное общество "Элегия" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, в котором просило признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 19.05.2014 N 14/13с-12; обязать комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра определить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2700,00 кв. м по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Ленинградская, д. 53, кадастровый номер 63:09:0301111:566 в размере его рыночной стоимости, равной 4 173 525,00 руб.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 06 ноября 2014г., заявленные требования были удовлетворены.

Решение суда первой инстанции оставлено без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2015г.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 11 июня 2015г. решение Арбитражного суда Самарской области от 06 ноября 2014г. и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2015г. отменены, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении, решением Арбитражного суда Самарской области от 26 октября 2015 года заявленные требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в лице Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости просит суд апелляционной инстанции решение Арбитражного суда Самарской области от 26.10.2015 года отменить и принять по делу новый судебный акт.

В материалы дела поступил отзыв Закрытого акционерного общества «Элегия» на апелляционную жалобу, в котором оно просит апелляционный суд оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель подателя жалобы её доводы поддержала, просила апелляционную жалобу удовлетворить.

Представители Закрытого акционерного общества «Элегия», ЗАО коммерческий банк «Газбанк» и ЗАО «Капитал дом» напротив, считая решение суда верным, просили в удовлетворении жалобы отказать и оставить решение суда без изменения.

ФБГУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Самарской области, Общество с ограниченной ответственностью «Институт независимой оценки и аудита» и Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. Представители в судебное заседание не явились.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, арбитражным судом Поволжского округа указано на то, что сославшись на наличие в материалах дела доказательств, позволяющих рассмотреть дело по существу и удовлетворяя заявленные требования на основании отчета и положительного экспертного заключения, которые подвергнуты сомнению уполномоченным органом, несмотря на существенное расхождение между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленном оценщиком по заказу общества, суд тем самым придал указанным доказательствам заранее установленную силу, и лишил ответчика в возможности получения одного из доказательств, к числу которых относится, в том числе судебная экспертиза. Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что выводы судов о незаконности оспариваемого решения Комиссии, являются преждевременными, сделаны без установления всех обстоятельств, имеющих существенное значения при рассмотрении настоящего дела.

При новом рассмотрении дела, арбитражный суд первой инстанции рассмотрел вопрос о необходимости назначения экспертизы отчета оценщика. Представители заявителя, заинтересованного лица и третьих лиц возражали против назначения судом указанной экспертизы, мотивируя это тем, что при рассмотрении Комиссией спора о результатах определения кадастровой стоимости экспертиза отчета оценщика не проводилась; отчет оценщика является письменным доказательством, оцениваемым судом с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, тогда как правовая экспертиза не подлежит назначению.

Кроме того, в судебном заседании суда первой инстанции дал пояснения и ответил на вопросы сторон представитель ООО «Институт независимой оценки и аудита» ФИО4, непосредственно проводивший экспертизу по определению рыночной стоимости спорного земельного участка.

Судом апелляционной инстанции, представителям лиц участвующих в деле также было предложено высказать свое мнение относительно проведения в рамках настоящего дела экспертизы по определению стоимости земельного участка. Представители высказались против её назначения.

В соответствии со ст.17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Действия (бездействие) эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков при проведении экспертизы отчета, результаты такой экспертизы могут быть обжалованы заинтересованными лицами в саморегулируемую организацию оценщиков в порядке и в сроки, которые установлены требованиями к рассмотрению саморегулируемой организацией оценщиков жалобы на нарушение ее членом требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики, утверждаемыми уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, или оспорены в судебном порядке.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что в материалах дела находится положительное Экспертное заключение № 1369/2014-3 от 28.04.2014 г., составленное экспертом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Российское общество оценщиков» ФИО5 (рег. № 000598). Данное Экспертное заключение № 1369\2014-3 от 28.04.2014 г. также рассматривалось Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области при вынесении оспариваемого решения от 19.05.2014 N 14/13с-12.

Таким образом, исходя из ст.17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", экспертиза отчета оценщика уже проведена, и ни действия (бездействие) эксперта саморегулируемой организации оценщиков при проведении экспертизы отчета, ни результаты такой экспертизы не были обжалованы заинтересованными лицами в саморегулируемую организацию оценщиков, а также не оспорены в судебном порядке.

С учетом письменных доказательств, имеющихся в материалах дела, арбитражный суд первой инстанции обоснованно не усмотрел наличия вопросов, требующих специальных знаний, а также необходимости в назначении экспертизы по собственной инициативе, поскольку участвующие в деле лица возражали против её проведения.

Из материалов дела следует, что ЗАО «Элегия» является собственником земельного участка площадью 2700,00 кв.м. по адресу: Самарская обл., г.Тольятти, Центральный р-н, ул. Ленинградская, д.53, кадастровый № 63:09:0301111:566, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 63-АД № 421306 от 25.12.2009 г.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301111:566 утверждена Постановлением Правительства Самарской области № 610 от 13.11.2013 в размере 24 989 202 руб.

Не согласившись с установленной кадастровой стоимостью указанного земельного участка 07.05.2014г. ЗАО «Элегия» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением № 62-271 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного земельного участка и определение его кадастровой стоимости в размере рыночной цены, которая определена отчетом об оценке и составляет 4 173 585,00 рублей по состоянию на 01.01.2013г.

На рассмотрение Комиссии вместе с заявлением были представлены:

- Отчет об оценке № 154-14А-1, составленный ООО «Институт независимой оценки и аудита», оценщик ФИО4 (член Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Российское общество оценщиков» согласно реестру № 01058 от 09.11.2007);

- положительное Экспертное заключение № 1369\2014-3 от 28.04.2014 г. составленное экспертом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Российское общество оценщиков» ФИО5 (рег. № 000598).

По результатам рассмотрения данного заявления Комиссией было принято решение № 14/13с-12 от 19.05.2014 года о его отклонении.

Обжалуемым решением комиссии в удовлетворении заявления ЗАО «Элегии» было отказано. Основаниями отказа указано следующее:

- Оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст.11 Закона «Об оценочной деятельности» и требованиям, установленным федеральными стандартами оценки (ФСО №3)

- Положительное экспертное заключение к отчету не соответствует требованиям законодательства РФ, а именно ФСО № 3.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При принятии судебного акта, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.

Установив фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, арбитражный суд находит требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, исходя при этом из следующего.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из пункта 3 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости. При этом в пункте 4 названной статьи в качестве основания для возложения обязанности по учету изменений в отношении объекта недвижимости указано решение суда.

В Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 определена правовая позиция, в соответствии с которой права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость.

В соответствии с пунктом 13 Приказа Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263 (ред. от 16.05.2013) "Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года N 69 "Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости" (далее - Приказ N 263) Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением следующих документов:

кадастровый паспорт объекта недвижимости;

нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию ошибочности указанных сведений;

отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков (далее - положительное экспертное заключение) в случаях, установленных настоящим Порядком.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости по инициативе заявителя также могут прилагаться иные документы.

На основании Приказа Росреестра от 06.02.2012 №П/48 была создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Работа комиссии регулируется Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 №263 (далее - Порядок создания и работы комиссии).

В соответствии с п.20 Порядок создания и работы комиссии в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Истец в обоснование своих требований представил Отчет об оценке № 154-14А-1 от 18.04.2014г., составленный ООО «Институт независимой оценки и аудита», оценщик ФИО4 (член Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Российское общество оценщиков» согласно реестру № 01058 от 09.11.2007) об определении рыночной стоимости земельного участка площадью 2700 кв.м. по адресу: Самарская обл., г.Тольятти, Центральный р-н, ул. Ленинградская, д.53, с кадастровым номером 63:09:0301111:566 по состоянию на 01.01.2013 г.

Основания принятия оспариваемого решения, указанные в самом решении и отзыве на заявление, сводятся к следующему:

1. Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета, а также допускать неоднозначного толкования (ст. 11 135-Ф3, п. 4 ФСО № 3 (принцип однозначности):

- дата актуальности предложений в табл.21 по аналогам 1,2 и 4 не соответствует датам, указанным в карточках объектов-аналогов на стр.43, 44 и в таблице №19 на странице 35;

- табл. 13 на стр. 28 не имеет информации об актуальности сведений и авторстве. Приведенные ссылки на источник информации - базу данных IReal, используемый в отчете, не позволяете делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, не приложены копии исходных материалов и распечаток ( п. 10 ФСО №3);

2. В анализе рынка объекта оценки отсутствуют:

- информация о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки (п. 86 ФСО №3);

- информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости (п. 8ж ФСО №3);

- обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов (п. 8ж ФСО №3).

3. Утверждения и выводы на стр. 30 по ценообразующим факторам носят экспертный характер, не подтверждены рыночными данными, что противоречит п. 11 ФСО № 3, согласно которому, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям.

- на стр. 40 обоснование корректировки «Масштаб» со ссылкой на статью ФИО6 носит экспертный характер, не подтверждено рынком (п. 12 ФСО № 3), на стр. 30-31 обоснование корректировки «Обеспеченность коммуникациями» также носит экспертный характер, не подтверждено рынком (п. 12 ФСО № 3).

Суд первой инстанции правомерно посчитал указанные доводы необоснованными по следующим мотивам.

1. П.4. ФСО № 3 (принцип однозначности):

- дата актуальности в таб..21 по аналогам 1.2.4 не соответствует датам, указанным в карточках на стр.43.44 и в таб. 19 на стр.35.

Данный довод не соответствует фактическому содержанию Отчета об оценке.

Таблица 21 «Согласование результатов расчета стоимости земельного участка» на стр. 40 отчета вообще не содержит аналогов 1,2,4. Дата актуальности сведений указанная в таб.19 стр.35 «01.01.2013 г.». В карточках аналогов на стр. 43, 44 дата последних изменений «ноябрь 2012 г.». Соответственно, данные изменения действовали и на дату определения рыночной стоимости - 01.01.2013 г.

В таблице 20 «Анализ ценообразующих факторов» на стр.36 в графе «условия и время продаж» указано «В данном случае для сравнения использованы объекты аналоги, актуальные на дату оценки 01.01.2013 г.».

Таким, образом, объекты-аналоги по состоянию на 01.01.2013 имели цену, указанную в источниках информации на стр.43,44. В источниках информации на стр.43.44, указаны «даты создания» и «даты изменения» информационных блоков. Эти же даты указаны в таблице № 19 «Объекты-аналоги» на стр.35. Таблица 18 на стр.30-31 вообще не содержит информации о датах актуальности объектов аналогов.

В соответствие с требованиями ст.24.19 ФЗ «Об оценочной деятельности» Отчетом определена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость - по состоянию на 01.01.2013 г.

Таким образом п.4 ФСО № 3 (принцип однозначности) в Отчете соблюден.

- таб.13 на стр.28 не имеет информации об авторстве информации и дате ее подготовки, не приложены копии распечаток (п. 10 ФСО №3).

Данный довод не соответствует фактическому содержанию Отчета.

В соответствии с п. 10 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии

Таблица 13 на стр.28 находится в разделе 11 «Анализ рынка объекта оценки» в указанном разделе на стр.25 имеется ссылка: «Анализ рынка произведен на основании информации имеющейся в распоряжении Оценщика по состоянию на 01.01.2013 г.: городская база недвижимости I-Real (ООО «Волга-Информ»). На стр.29 указано «Данная организация имеет возможность предоставления архивной информации на определенную дату».

Последняя графа таб. № 13 содержит полный перечень источников информации: наименований продавцов и контактные телефоны.

В разделе 7 «Данные, использованные при проведении оценки» (таб. 6 на стр.13) приведен полный перечень информации, использованный в отчете, с указанием источников ее получения, адресов компьютерных сайтов, на которой она размещена, и даты, по состоянию на которую получена архивная информация - 01.01.2013 г. Указанная информация находится в свободном, необременительном круглосуточном доступе в сети Интернет. В разделе Отчета «Приложения» (стр.42-44) имеются копии распечаток материалов. Таким образом, в отчете имеются ссылки на источники информации и копии распечаток материалов. Требования п. 10 ФСО № 3 соблюдены.

Таким образом, в отчете имеется ссылка на источник информации - печатное издание ООО «Волга-Информ», выводы об авторстве информации - наименование продавцов или их представителей, дата информации содержится на стр.43-44.

В соответствие с п. 10 ФСО № 3 копии исходных материалов и распечаток должны прикладываться только при отсутствии в отчете сведений об авторстве и источнике информации.

Таким образом, в отчете соблюдены принципы обоснованности и проверяемости, установленные п.4 ФСО № 3.

2. В анализе рынка объекта оценки отсутствуют: - информация о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки (п.8б ФСО №3); -информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости (п.8ж ФСО №3); - обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов (п.8ж ФСО №3).

Данный довод не соответствует фактическому содержанию Отчета.

В соответствие с п.86, п.8ж ФСО №3 «Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;» Задание на оценку содержится на стр.4 таб.6.

В разделе 11 «Анализ рынка объекта оценки» имеется Информация о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки содержится в таб.12,13,14 (стр.26-28).

Анализ ценообразующих факторов (информация по всем ценообразующим факторам) приведен в таб. 20 стр.36 «Анализ ценообразующих факторов».

На стр.39-40 представлено обоснование значений (диапазонов значений) всех 9-ти ценообразующих факторов.

Суд первой инстанции правомерно посчитал, что ссылка комиссии на нарушение п.86 ФСО № 3, является необоснованной, т.к. п.86 говорит не о наличии информации, а об обязательном наличии задания на оценку. Задание на оценку содержится на стр.6.

Информация по ценообразующим факторам, обоснование их значений или диапазонов значений содержится на стр. 30 , что соответствует требованиям п.8ж ФСО № 3. На стр.29-30 нет ссылок на объекты промышленного назначения. Изучались только объекты коммерческого назначения.

Таким образом, в отчете соблюдены принципы, установленные п.8б,ж ФСО № 3 соблюдены.

3. Утверждения и выводы на стр.30 по ценообразующим факторам носят экспертный характер и не подтверждены рыночными данными. Обоснование корректировок «Масштаб» (стр.40) и «Обеспеченность коммуникациями» (стр.30-31) носят экспертный характер, не подтверждены рынком (п. 12 ФСО №3).

Данный довод не соответствует фактическому содержанию Отчета.

На стр. 30-31 Отчета сделаны ссылки не на экспертное мнение, а на справочные данные о размерах корректировок (Справочники ФИО7, ФИО6,). Справочные данные о ценообразующих факторах подтверждены рыночными данными таб.13 стр.27, таб.20,21 стр.36-38, а так же данными анализа рынка, проведенного «Центром экономического анализа и экспертизы» (www.ceae.ru). Обоснование и размер применяемых корректировок на соответствие рыночным условиям содержатся на стр.37-39.

Суд первой инстанции обоснованно посчитал, что ссылка комиссии на нарушение п.11 ФСО № 3 является несостоятельной, так как указанный пункт относится к информации, предоставляемой заказчиком: «Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом». Все материалы, предоставленные заказчиком (ЗАО «Элегия»), заверены надлежащим образом.

Личные материалы и наблюдения оценщика использовались при исследовании рынка (стр.32), что соответствует п. 18 ФСО № 1 «Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки».

Таким образом, в Отчете применяются справочные, а не экспертные данные, требования п.11, 12 ФСО №3 в отчете не нарушены.

4. Положительное экспертное заключение к Отчету об оценке не соответствует требованиям законодательства, а именно п. 10, п.8ж, п.4 ФСО №3.

Данный довод не основан на нормах законодательства:

Соответствие данного отчета ООО «Институт независимой оценки и аудита» № 154-14А-1 от 18.04.2014г. требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности подтверждено положительным экспертным заключением Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Российское общество оценщиков» № 1369/2014-3 от 28.04.2014 г., составленным на основании статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

В соответствии с экспертным заключением № 1369/2014-3 от 28.04.2014 г. на Отчет № 154-14А-1 от 18.04.2014г. об оценке рыночной стоимости земельного участка земельного участка площадью 2700 кв.м. по адресу: Самарская обл., г.Тольятти, Центральный р-н, ул. Ленинградская, д.53, с кадастровым номером 63:09:0301111:566 по состоянию на 01.01.2013 г., указанный отчет соответствует требованиям Федерального закона об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 г., федеральным стандартам оценки, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Указанное экспертное заключение соответствует требованиям ст.17.1 Закона «Об оценочной деятельности в РФ» и Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (ФСО №5), утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 г №328.

ФСО № 3 (Федеральный стандарт оценки «Требование к отчету об оценке», утв. Приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 г. № 254) применяется при составлении отчета об оценке. К экспертному заключению применяются требования ФСО № 5.

Таким образом, арбитражный суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что доводы заинтересованного лица о несоответствии Отчета требованиям законодательства опровергаются фактическим текстом (содержанием) Отчета. В Отчете отсутствуют противоречия и выводах оценщика и сомнения в их обоснованности.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301111:566 в соответствии с указанными Отчетом и экспертным заключением должна быть равной 4 173 525 руб.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - заявители).

В силу части 8 статьи 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик не представил доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, в связи с чем, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении требования об установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения оценщика по состоянию на 01.01.2013.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 N 328 утвержден федеральный стандарт оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)" (далее - ФСО N 5), регламентирующий порядок проведения экспертизы отчета об оценке, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения.

В соответствии с пунктом 16 ФСО N 5 в экспертном заключении указываются, в том числе, результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам; результаты и обоснование иных действий эксперта при проведении экспертизы на подтверждение стоимости; вывод по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, который должен быть обоснован.

При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки (пункт 11 ФСО N 1).

Результатом экспертизы отчета об оценке является положительное или отрицательное экспертное заключение (абзац 1). При проведении нормативно-методической экспертизы положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (абзац 2). При проведении экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, в том числе вывод о соответствии отчета об оценке законодательству (абзац 3 пункта 17 ФСО N 5).

Если в нормативном правовом акте, договоре на проведение экспертизы отчета об оценке, определении суда или внутренних документах саморегулируемой организации оценщиков не указан вид экспертизы, экспертом проводится нормативно-методическая экспертиза (п. 19 ФСО N 5).

Законом не предусмотрены обязательные требования к проведению экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, установленной оценщиком в отчете об определении рыночной стоимости земельного участка. Для подтверждения достоверности представленного в материалы дела отчета об оценке достаточно проведение нормативно-методической экспертизы, результаты которой подтверждают соответствие данного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Принимая во внимание то обстоятельство, что в отношении отчета об оценке имеется положительное экспертное Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Российское общество оценщиков» № 1369/2014-3 от 28.04.2014 г., а также учитывая, что доказательств недостоверности отчета об оценке ответчиками не представлено, суд первой инстанции первой инстанции правомерно посчитал отсутствующими основания для признания отчета ООО «Институт независимой оценки и аудита» № 154-14А-1 от 18.04.2014г. об оценке рыночной стоимости недвижимости недостоверным.

Таким образом, исходя из ст.17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", экспертиза отчета оценщика проведена, и ни действия (бездействие) эксперта саморегулируемой организации оценщиков при проведении экспертизы отчета, ни результаты такой экспертизы не были обжалованы заинтересованными лицами в саморегулируемую организацию оценщиков, а также не оспорены в судебном порядке.

При таких обстоятельствах, исковые требования о признании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области № 14/13с-12 от 19.05.2014 года незаконным и установлении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с его рыночной стоимости - суд первой инстанции обоснованно посчитал обоснованными. При этом в качестве рыночной стоимости судом первой инстанции правомерно принята стоимость, установленная в отчете по состоянию на 01.01.2013 - 4 173 525 руб.

На основании изложенного, требования заявителя были обоснованно судом первой инстанции удовлетворены.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 06.11.2014 суд обязал Управление Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя - определить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2700,00 кв.м. по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Центральный район, ул. Ленинградская, д.53, кадастровый номер 63:09:0301111:566 в размере его рыночной стоимости, равной 4 173 525,00 руб.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в письменных пояснениях по делу от 09.09.2015г. указал, что 07.05.2015г. решением Комиссии заявление ЗАО «Элегия» удовлетворено.

Стороны в судебном заседании суда первой инстанции подтвердили изменение кадастровой стоимости земельного участка площадью 2700 кв.м. по адресу: Самарская обл., г.Тольятти, Центральный р-н, ул. Ленинградская, д.53, с кадастровым номером 63:09:0301111:566 по состоянию на 01.01.2013 г., равной его рыночной стоимости в размере 4 173 525 руб.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно посчитал, что повторное указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя является неактуальным.

Положенные в основу апелляционной жалобы доводы являлись предметом исследования арбитражным судом при рассмотрении спора по существу и им дана надлежащая оценка.

Выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм права.

Сведений, опровергающих выводы суда, в апелляционной жалобе не содержится.

Нарушений процессуального закона, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, не установлено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ :

Решение Арбитражного суда Самарской области от 26.10.2015 года по делу №А55-18608/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий А.Б. Корнилов

Судьи В.Е. Кувшинов

ФИО8