Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 05 марта 2015 года в зале № 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «РЕ Трэйдинг» на решение Арбитражного суда Самарской области от 26 декабря 2014 года, принятое по делу №А55-15044/2014 судьей Каленниковой О.Н.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском» (ОГРН <***>), г. Самара,

к обществу с ограниченной ответственностью «РЕ Трэйдинг» (ОГРН <***>), г. Москва,

о взыскании 25 712 528 руб. 99 коп.,

с участием в судебном заседании:

от истца – представители ФИО1, по доверенности от 05.11.2014 и ФИО2 по доверенности от 03.03.2015,

от ответчика – представитель ФИО3 по доверенности от 24.12.2013,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «РЕ Трэйдинг» о взыскании (с учетом уточнения суммы иска, принятого судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 09.09.2014) 25 712 528 руб. 99 коп., из них:

- суммы неустоек и штрафов по предварительному договору аренды № 1-1-044/2-058 от 02.04.2013 в размере 4 893 277 руб. 61 коп.;

- суммы неустоек и штрафов по предварительному договору аренды № 1-1-045 от 02.04.2013 в размере 2 245 173 руб. 23 коп.;

- суммы неустоек и штрафов по предварительному договору аренды № 1-1-050 от 02.04.2013 в размере 2 078 356 руб. 90 коп.;

- суммы неустоек и штрафов по предварительному договору аренды № 1-1-051 от 02.04.2013 в размере 2 015 199 руб. 05 коп.;

- суммы убытков в размере 14 489 522 руб. 20 коп., понесенных в связи с исполнением предварительных договоров аренды № 1-1-044/2-058 от 02.04.2013, № 1-1-045 от 02.04.2013, № 1-1-050 от 02.04.2013, № 1-1-051 от 02.04.2013.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 26 декабря 2014 года исковые требования удовлетворены частично.

С ООО «РЕ Трэйдинг» в пользу ООО «Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском» взыскано 23 918 714 руб. 94 коп., в том числе: сумма неустоек и штрафов по предварительному договору аренды № 1-1-044/2-058 от 02.04.2013 в размере 3 995 664 руб. 92 коп.; сумма неустоек и штрафов по предварительному договору аренды № 1-1-045 от 02.04.2013 в размере 1 915 093 руб. 15 коп.; сумму неустоек и штрафов по предварительному договору аренды № 1-1-050 от 02.04.2013 в размере 1 784 028 руб. 37 коп.; сумма неустоек и штрафов по предварительному договору аренды № 1-1-051 от 02.04.2013 в размере 1 734 406 руб. 30 коп.; сумма убытков в размере 14 489 522 руб. 20 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 131 977 руб. 66 коп.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

С ООО «РЕ Трэйдинг» в бюджет Российской Федерации взыскана государственная пошлина в сумме 9 011 руб. 34 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального права.

Ответчик полагает, что со стороны истца допущена просрочка кредитора по причине несвоевременного обеспечения доступа в помещения, в связи с чем ООО «РЕ Трэйдинг» утратило интерес к исполнению обязательств по предварительным договорам аренды и имело право не принимать помещения по актам доступа. Также ответчик полагает, что взысканные судом суммы неустойки и штрафов явно несоразмерны последствиям нарушенного обязательства.

Ответчик исходит из того, что обязанность истца подготовить помещения к аренде обусловлена статями 611, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиями предварительных договоров аренды, в связи с чем требования истца о взыскании убытков являются не обоснованными.

Решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований ответчиком не обжалуется.

05.03.2015 представитель ответчика в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представители истца с доводами апелляционной жалобы не согласились по основаниям, изложенным в отзыве, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», учитывая, что в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, при отсутствии возражений участников процесса.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы ответчика, отзыва истца, заслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены в обжалуемой части судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как усматривается из материалов дела, 02.04.2013 между ООО «Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском» (арендодатель) и ООО «РЕ Трэйдинг» (арендатор) заключены предварительные договоры аренды №1-1-044/2-058 от 02.04.2013г., № 1-1-045 от 02.04.2013, № 1-1-051 от 02.04.2013, № 1-1-050 от 02.04.2013 (далее - договора), по условиям которых стороны обязуются после окончания работ арендатора, но в любом случае не позднее 105 дней с даты доступа, подписать краткосрочный договор аренды и долгосрочный договор аренды на условиях, согласованных сторонами в Приложении №2 и №3 к договорам №1-1-044/2-058, № 1-1-045, № 1-1-051, № 1-1-050 (пункты 2.1.1.).

Истец во исполнение условий договоров произвел работы по подготовке помещений объекта к производству работ, необходимых арендатору, в соответствии с перечнем, указанном в Приложениях №10 к договорам №1-1-044/2-058, № 1-1-045, № 1-1-051, № 1-1-050.

Согласно разделу №1, п. 3.9. договоров арендодатель в дату доступа 15.06.2013 должен передать арендатору помещение для выполнения им работ по акту доступа, а арендатор - принять помещение.

Письмом № 484мкм от 13.06.2013 арендодатель уведомил арендатора о завершении работ в помещениях и необходимости их принятия по акту 15.06.2013 для проведения арендатором собственных ремонтных работ.

Вместе с тем, 15.06.2013 арендатор для принятия помещений по акту доступа не явился, о причинах неявки истца не уведомил.

Письмом № 575мкм от 18.07.2103 арендодатель повторно пригласил арендатора для принятия помещений и подписания актов доступа, на что арендатор письмом от 22.07.2013 № 140 сообщил, что ООО «РЕ Трэйдинг» при самостоятельном обследовании помещений, осуществленном 15.07.2013, выявлен ряд замечаний, которые были направлены 17.07.2013 на электронную почту представителю арендодателя ФИО4, и попросил арендодателя сообщить о дате устранения замечаний.

Арендодатель с данными замечаниями не согласился и письмом от 08.08.2013 № 639мкм уведомил арендатора о завершении работ по подготовке помещения и просил направить уполномоченное лицо для подписания акта доступа, приложив к письму фотографии помещений.

13.08.2013 сторонами осуществлен совместный осмотр подлежащих передаче в аренду помещений, по результатам которого составлен и подписан протокол осмотра помещений, в котором указаны замечания арендатора к техническому состоянию помещений и установлен срок устранения недостатков - 27.08.2013.

Арендодатель в установленный протоколом осмотра помещений срок замечания устранил, о чем уведомил арендатора по электронной почте.

Письмом от 28.08.2013 №185 ООО «РЕ Трэйдинг» сообщило, что несмотря на готовность помещений для проведения строительно-монтажных работ в рамках договоров №1-1-045, №1-1-044/2-058, №1-1-051, №1-1-050, не готово принять помещения для производства работ ввиду низкого уровня наполняемости торгового центра другими арендаторами, и предложило истцу заключить дополнительные соглашения к договорам с внесением в них гарантии арендодателя на представление информации о действующих арендаторах, с приложением соответствующих документов, и с включением в договоры пункта о праве арендатора не открывать магазины до момента 95 % наполняемости торгового центра другими арендаторами. Также ответчик указал, что в противном случае будет вынужден рассмотреть вопрос о расторжении договоров.

В свою очередь арендодатель письмом № 713мкм от 06.09.2013 повторно сообщил о необходимости направить 26.09.2013 в 10 час. 00 мин. уполномоченного представителя арендатора для подписания акта доступа.

Пунктами 3.11. договоров №1-1-045, №1-1-044/2-058, №1-1-051, №1-1-050 предусмотрено, что арендатор обязан принять помещение по акту доступа в дату доступа. Арендатор имеет право отказаться от подписания акта только в случае, если помещение не соответствует состоянию, указанному в пунктах 3.10. договоров, а также в случае неполучения письменного утверждения арендодателем проектной документации арендатора на выполнение работ в помещениях.

По утверждению истца, вышеперечисленные условия им были соблюдены.

В связи с чем арендодатель, на основании пунктов 3.7. договоров, согласно которым, в случае неявки либо немотивированного уклонения арендатора от подписания акта доступа, арендодатель имеет право подписать акт доступа в помещения в одностороннем порядке, что считается надлежащим оформлением акта доступа и свидетельством исполнения обязанности арендодателя по передаче помещений, 26.09.2013 в отсутствие надлежащим образом уведомленного представителя арендатора в одностороннем порядке составил акты доступа.

Письмами № 774мкм, №775мкм, №776мкм, №777мкм от 27.09.2013 арендодатель уведомил арендатора о составлении одностороннего акта доступа, направил по одному экземпляру оригиналов акта доступа по каждому договору арендатору, а также указал на необходимость выполнения работ арендатора по подготовке помещения к ведению коммерческой деятельности в соответствии с условиями договоров.

В соответствии с пунктами 4.2.3. договоров арендатор обязан перечислить арендодателю обеспечительный взнос 3 не позднее 5 дней от даты подписания акта доступа, то есть не позднее 01.10.2013.

Вместе с тем, арендатор нарушил свои обязательства и до настоящего времени обеспечительный взнос 3 арендодателю не перечислил.

В соответствии с пунктами 3.12.1. договоров арендатор обязуется в течение 105 дней от даты доступа выполнить работы арендатора. Арендатор не позднее, чем за 3 календарных дня до предполагаемой даты завершения работ, уведомляет арендодателя о готовности подписать акт завершения работ арендатора. После этого арендодатель извещает арендатора о дате и точном времени такой приемки, которая производится не позднее, чем через 105 календарных дней от даты доступа.

Таким образом, исходя из даты доступа, указанной в односторонних актах доступа от 26.09.2013, арендатор должен был выполнить все работы, предусмотренные договорами, в период с 27.09.2013 по 09.01.2014.

Вместе с тем, арендатор к выполнению работ так и не приступил.

07.11.2013 истцом были получены письма ответчика №215, №216, №217, №218 от 26.09.2013, которыми он уведомил арендодателя о расторжении договоров № 1-1-045, № 1-1-044/2-058, № 1-1-051, № 1-1-050 и отказе от подписания краткосрочных и долгосрочных договоров аренды. При этом данные письма не содержали каких-либо ссылок на положения предварительных договоров либо закона, дающие арендатору право одностороннего безусловного отказа от договоров.

10.01.2014 истец направил ответчику претензию № 07мкм от 10.01.2014, в которой сообщил, что отказ арендатора от договоров не был принят и они продолжают действовать, а также потребовал оплаты обеспечительного взноса 3 и пени за просрочку исполнения обязательств по договорам № 1-1-045, № 1-1-044/2-058, № 1-1-051, № 1-1-050 в течение 10 дней с момента получения претензии.

Арендатор сумму обеспечительного взноса 3 и сумму штрафов за просрочку платежей так и не оплатил.

Согласно пунктам 5.3. договоров, при нарушении арендатором срока оплаты обеспечительного взноса 3 более чем на пять рабочих дней, арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения предварительных договоров и заключения краткосрочных и долгосрочных договоров аренды, направив арендатору соответствующее письменное уведомление. При этом арендатор обязан в течение 10 банковских дней с момента получения требования арендодателя выплатить арендодателю штрафную неустойку в размере суммы, равной размеру обеспечительных взносов 1,2,3.

Истец, полагая, что во время действия договоров арендатор неоднократно и грубо нарушал их условия, не выполняя взятые на себя обязательства, 12.02.2014 направил ответчику уведомления о расторжении договоров № 1-1-044/2-058, № 1-1-045, № 1-1-050, № 1-1-051 с 13.02.2014 на основании пунктов 5.3. договоров и требования об уплате штрафной неустойки. Неустойка по пунктам 5.3. договоров арендатором оплачена не была.

Из материалов дела следует, что арендатором уплачены арендодателю 24.04.2013 обеспечительные взносы 2 и 24.09.2013 обеспечительные взносы 1, предусмотренные договорами.
14.02.2014 ответчик направил истцу уведомления о зачете внесённых им обеспечительных взносов 1 и 2 в счёт частичной оплаты штрафа по пунктам 5.3. договоров, в связи с чем истец полагает, что арендатор обязан уплатить сумму штрафа по договорам только в размере обеспечительных взносов 3.

Таким образом, на момент расторжения договоров, в связи с нарушением арендатором их условий, истцом начислены следующие суммы неустоек: за нарушение условий договора № 1-1-044/2-058 - в размере 4 893 277,61 руб.; за нарушение условий договора № 1-1-045 - в размере 2 245 173,23 руб.; за нарушение условий договора № 1-1-050 - размере 2 078 356,90 руб.; за нарушение условий договора № 1-1-051 - в размере 2 015 199,05 руб.

Также согласно Приложениям №10 к договорам № 1-1-044/2-058, № 1-1-045, № 1-1-050, № 1-1-051 истец произвел строительно-ремонтные работы с целью приведения помещений в соответствии с требованиями ответчика, в результате чего понес расходы в размере 14 489 522,20 руб., которые являются для него убытками.

В связи с указанными обстоятельствами истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании неустойки и убытков.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Понятие и юридическое значение предварительного договора закреплены в статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем некое соглашение о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Целью заключения предварительного договора является закрепление достигнутых договоренностей в условиях невозможности исполнить обязательства в момент заключения договора, а также в принятии на себя обязанности заключить основной договор в будущем.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Основанием для применения неустойки является факт нарушения обязательства.

Из материалов дела следует, что ответчик не оспаривает факт неисполнения им условий предварительных договоров аренды, при этом ссылается на отказ от их исполнения в одностороннем порядке в связи с существенным изменением обстоятельств, а также на нарушение сроков выполнения арендодателем работ по подготовке помещения для передачи их арендатору. При этом под существенным изменением обстоятельств ответчик подразумевает уменьшение процента наполненности торгового комплекса, в котором расположены сдаваемые в аренду помещения, что повлекло для него потерю коммерческого интереса в открытии магазинов в помещениях.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора допускается в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Из пунктов 5 приложений № 9 к договорам следует, что в случае, если на дату начала коммерческой деятельности в помещении совокупная доля арендаторов на 1 этаже торгового центра (без учета гипермаркета «Ашан») будет меньше 70%, то постоянная часть арендной платы устанавливается в размере 10% (не вкл. НДС) от валового торгового оборота без минимальной постоянной части арендной платы.

Следовательно, стороны при заключении предварительных договоров аренды не только не могли не предвидеть возможность низкой заполняемости торгового центра другими арендаторами, но и предусмотрели условия, минимизирующие неблагоприятные последствия наступления таких обстоятельств для арендатора, но в рамках основного договора аренды, а не предварительного договора арены, который направлен на регулирование отношений сторон по заключению основного договора аренды.

Кроме того, ни действующим законодательством, ни условиями договоров не предусмотрен односторонний отказ арендатора от исполнения договоров.

Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Поскольку ответчик с требованиями об изменении условий или расторжении договоров в суд не обращался, его односторонний отказ от предварительных договоров обоснованно не был принят арендодателем, который правомерно продолжал исполнение своих обязательств по предварительным договорам и требовал от арендатора исполнения встречных обязательств.

Доводы ответчика о нарушении сроков выполнения арендодателем работ по подготовке помещения для передачи их арендатору отклоняются судом апелляционной инстанции как не обоснованные и не являются основанием для одностороннего отказа арендатора от договоров, по следующим основаниям.

Согласно Разделительной ведомости (Приложения №10 к договорам) арендодатель должен был выполнить ряд работ с целью соответствия помещения требованиям и целям арендатора. Сроки выполнения конкретных работ определены датой передачи помещений для выполнения работ арендатора (дата доступа) либо датой приема-передачи помещения арендатору в аренду по окончании работ арендатора.

Согласно разделу 1 договоров дата доступа означает 15.06.2013, но в любом случае не менее чем 105 дней перед датой начала коммерческой деятельности в помещении.

Таким образом, основная часть работ арендодателя по подготовке помещения к аренде в соответствии с требованиями Арендатора должна была быть выполнена в срок до 15.06.2013.

Согласно пунктам 3.1. договоров арендодатель в течение 7 дней со дня заключения договоров, но не позднее 70 дней до даты доступа (т.е. до 06.04.2013 включительно), передает в электронном виде арендатору проектную документацию по торговому центру.

В соответствии с пунктами 3.3. 3.4., приложениями №4 договоров арендатор в срок до 11.05.2013 передает арендодателю вступительный (эскизный) архитектурно-строительный проект в электронном виде, после чего арендодатель утверждает данные эскизные проекты.

Из материалов дела следует, что эскизные проекты арендодателем были утверждены, однако в срок до 31.05.2013 арендатор окончательные проекты помещений в письменном виде не представил. Данные обстоятельства ответчиком документально не опровергнуты.

Таким образом, истцом допущена просрочка выполнения работ по подготовке помещения для передачи их арендатору по акту доступа, однако данная просрочка вызвана невозможностью выполнить свои обязательства в полном объеме без предварительного согласия арендатора, что вызвало перенос сроков выполнения работ арендодателем. Данные обстоятельства подтверждаются имеющейся в материалах дела перепиской сторон.

Кроме того, представители арендатора в назначенные арендодателем дни для приемки помещения по акту доступа не выезжали, какие-либо двусторонние акты, свидетельствующие о недостатках помещений либо стадии готовности помещений сторонами в июне-июле 2013 года не составлялись, претензии по пропуску сроков передачи помещений арендатору по акту доступа арендодателю не направлялись.

Протоколом осмотра помещений от 13.08.2013 установлено, что помещение имеет недостатки по выполненным в нем работам, срок для устранения которых установлен в две недели, что свидетельствует о незначительности их характера. Устранение данных недостатков подтверждено представленными в материалы дела актами осмотра помещений с ООО «СтройЛюкс» от 19.08.2013, ООО «ВентСервис», ООО «Русский климат» от 23.08.2013, актом осмотра помещения с участием представителей истца и ООО «СтройЦентр» от 26.09.2013, а также показаниями допрошенных в суде первой инстанции свидетелей.
С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованном у выводу о том, что арендодатель надлежащим образом исполнил свои обязательства по передаче помещений арендатору по актам доступа для производства ремонтных работ. При этом действия арендодателя соответствуют порядку, определенному и согласованному сторонами в договорах.

Кроме того, арендатор не направил свои возражения относительно полученных односторонних актов доступа от 26.09.2013 либо возражения относительно состояния помещения, в связи с чем доводы ответчика о неготовности помещений и невозможности их использования являются не обоснованными.

Согласно условиям предварительных договоров аренды, сторонами установлены меры ответственности, которые могут быть применены арендодателем при нарушении обязательств арендатором.

Заявленные истцом суммы неустойки установлены за нарушение арендатором различных обязательств по предварительным договорам, а именно: неустойка за несвоевременную оплату обеспечительного взноса 1 - нарушение пунктов 4.2.1. договоров; неустойка за несвоевременную оплату обеспечительного взноса 2 - нарушение пунктов 4.2.2. договоров; неустойка за несвоевременную оплату обеспечительного взноса 3 - нарушение пунктов 4.2.3. договоров; штраф в размере обеспечительного взноса 3 за одностороннее расторжение договоров по вине арендодателя - нарушение пунктов 2.1. договоров; штраф за несвоевременное завершение работ арендатора - нарушение пунктов 5.4. договоров; неустойка за непредставление договора страхования - нарушение пунктов 3.8. договоров.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания неустойки за несвоевременную оплату обеспечительного взноса 1,2,3 в сумме 897 612 руб. 69 коп. по договору № 1-1-044/2-058, в сумме 330 080 руб. 08 коп. по договору № 1-1-045, в сумме 294 328 руб. 53 коп. по договору № 1-1-050 и в сумме 280 792 руб. 75 коп. по договору №1-1-051, суд первой инстанции исходил из того, что обеспечительный взнос сам по себе является мерой ответственности, в связи с чем начисление на сумму обеспечительного взноса неустойки является не правомерным, поскольку применение двойной ответственности гражданским законодательством не предусмотрено. В данной части решение суда ответчиком не обжалуется.

Судом апелляционной инстанции установлен факт правомерного расторжения истцом предварительных договоров аренды по причине ненадлежащего неисполнения арендатором их условий.

Согласно пунктам 5.3. договоров в случае отказа арендодателя от заключения краткосрочного договора аренды и/или долгосрочного договора аренды арендатор обязуется выплатить арендодателю в течение 7 рабочих дней с даты расторжения договоров штраф, равный размеру обеспечительных взносов 1,2,3.

Из материалов дела следует, что арендодателем 13.02.2014 произведён зачёт обеспечительного взноса 1, 2 в счет суммы штрафа в размере обеспечительного взноса 1,2. Таким образом, сумма штрафа в размере обеспечительного взноса 3 по предварительным договорам №1-1-045, №1-1-044/2-058, №1-1-051, №1-1-050 должна была быть оплачена ответчиком не позднее 27.02.2014, однако до настоящего момента не оплачена.

В соответствии с пунктами 5.4. договоров в случае нарушения арендатором по своей вине сроков окончания работ и подписания акта завершения работ арендатора в соответствии с пунктами 3.12.1, начиная со 106 дня с даты доступа, арендатор оплачивает неустойку в размере стоимости операционных услуг, со 120 дня арендатор оплачивает неустойку в размере арендной платы и стоимости операционных услуг в полном объеме.

В соответствии с пунктами 2.1.1. договоров на 105-й день с даты доступа должен был быть заключен краткосрочный договор аренды по форме и на условиях, указанных в Приложениях №2 к договорам. Следовательно, размер неустойки по пунктам 5.4. договоров рассчитывается исходя из ставок, указанных в Приложениях №2 к договорам.

Поскольку на 105-й день с даты доступа арендатор не завершил работы, то за период с 10.01.2014 по 23.01.201. (со 106-го дня по 119-й день, 19 дней), он должен оплатить неустойку в размере стоимости операционных услуг, а за период с 24.01.2014 по 12.02.2014 (со 119-го дня по 139-й день, 21 день) - неустойку в размере арендной платы и стоимости операционных услуг.

Таким образом, исходя из указанной методики расчета, истцом ответчику начислен штраф на основании пункта 5.4. договор №1-1-045 в сумме 578 096,20 руб., на основании пункта 5.4. договора №1-1-044/2-058 в сумме 1 572 064,46 руб., на основании пункта 5.4. договора №1-1-051 в сумме 491 775, 10 руб., на основании пункта 5.4. договора №1-1-050 в сумме 515 481,51 руб.

Также в соответствии с пунктами 3.8. договоров №1-1-045, №1-1-044/2-058, №1-1-051, №1-1-050 арендатор обязуется за 5 календарных дней до даты доступа (т.е. до 26.09.2013), направить арендодателю заключенный договор страхования с приложением к нему соответствующих документов.

Согласно пунктам 5.1. договоров, за нарушение сроков, указанных в пунктах 3.8. договоров, арендатор обязан уплатить 150 у.е. (4 896 руб. по курсу 32,64 руб. за 1 у.е.) за каждый день просрочки.

Обязанность по представлению договоров страхования возникла у арендатора 21.09.2013. Договора №1-1-045, №1-1-044/2-058, №1-1-051, №1-1-050 считаются расторгнутыми с 13.02.2014.

Таким образом, просрочка арендатором предоставления договоров страхования в период с 22.09.2013 по 12.02.2014 составила 144 дня.

Следовательно, размер неустойки арендатора за нарушение пунктов 3.8. договоров составляет 705 024 руб. по каждому договору.

Исходя из вышеизложенного, истец за нарушение условий договоров правомерно начислил ответчику следующие суммы неустойки:

- по договору № 1-1-044/2-058: штраф в размере обеспечительного взноса 3 за одностороннее расторжение договора по вине арендодателя (пункт 5.3. договора) в сумме 1 718 576,46 руб.; штраф за несвоевременное завершение работ арендатора (нарушение пункт 5.4. договора) в сумме 1 572 064,46 руб.; неустойка за непредставление договора страхования (пункт 3.8. договора) в сумме 705 024,00 руб.;

- по договору № 1-1-045: штраф в размере обеспечительного взноса 3 за одностороннее расторжение договора по вине арендатора (пункт 5.3. договора) в сумме 631 972,95 руб.; штраф за несвоевременное завершение работ арендатора (пункт 5.4. договора) в сумме 578 096,20 руб.; неустойка за непредставление договора страхования (пункт 3.8 договора) в сумме 705 024,00 руб.;

- по договору № 1-1-050: штраф в размере обеспечительного взноса 3 за одностороннее расторжение договора по вине арендатора (пункт 5.2. договора) в сумме 563 522,86 руб.; штраф за несвоевременное завершение работ арендатора (пункт 5.4. договора) в сумме 515 481,51 руб.; неустойка за непредставление договора страхования (пункт 3.8 договора) в сумме 705 024,00 руб.;

- по договору №1-1-051: штраф в размере обеспечительного взноса 3 за одностороннее расторжение договора по вине арендатора (пункт 5.2. договора) - 537 607,20 руб.; штраф за несвоевременное завершение работ арендатора (пункт 5.4. договора) - 491 775,10 руб.; неустойка за непредставление договора страхования (пункт 3.8. договора) - 705 024,00 руб.

Размер неустойки судом апелляционной инстанции проверен и признан правильным. Ответчик контррасчет размера неустойки не представил, однако заявил в суде первой инстанции о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации субъекты гражданского права приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Таким образом, ответчик, подписав с истцом предварительные договора аренды, выразил свое согласие со всеми его условиями, в том числе с предусмотренным договорами размером неустойки.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

По смыслу названной статьи уменьшение неустойки является правом, а не обязанностью суда, а наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности, определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пунктах 2, 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333 ГК РФ) суду необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При этом в соответствии с разъяснениями, данными в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Суд первой инстанции, исходя из того, что размер неустойки является разумным, установлен взаимным соглашением сторон, расчет неустойки произведен на основании заключенных сторонами договоров, не усмотрел оснований для снижения неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что истцом были приняты меры по урегулированию спора в претензионном порядке, что подтверждается имеющейся в материалах дела перепиской сторон. Однако ответчик уклонился от исполнения своих обязательств и оставил претензии истца без рассмотрения, чем создавал неопределенность в отношениях сторон.

Обоснованными являются доводы истца о том, что после приведения помещений в состояние, соответствующее требованиям ответчика, истец правомерно ожидал от него выполнения своих обязательств по договорам, был заинтересован в указанном арендаторе и рассчитывал, как и предполагалось при заключении договоров, на длительные арендные отношения, которые позволили бы компенсировать затраты на ремонтные работы в интересах арендатора. При этом ответчик, заявляющий о ярко выраженном содействии истца увеличению размера убытков, также не предпринял мер по расторжению договоров, к исполнению которых утратил интерес, в установленном законом порядке. Таким образом, ответчик способствовал увеличению периода просрочки в исполнении своих обязательств, что привело к начислению оспариваемых им сумм.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца в части взыскания неустойки в указанном размере.

Также истцом заявлено требование о взыскании убытков в размере 14 489 522 руб. 20 коп., понесенных в связи с исполнением предварительных договоров аренды.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для применения ответственности в виде взыскания убытков необходимо наличие состава правонарушения, включающего наступление вреда, вину причинителя вреда, противоправность поведения причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и наступившими у истца неблагоприятными последствиями, доказанность размера ущерба.

Отсутствие одного из вышеназванных элементов состава правонарушения влечет за собой отказ суда в удовлетворении требования о возмещении вреда.

В силу пункта 1 статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации при взыскании убытков необходимо доказать наличие ряда обстоятельств, а именно: кредитор не содействовал увеличению убытков (в частности, исполнил свои обязательства надлежащим образом); кредитор принял все меры к уменьшению наступивших убытков.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истец согласно условиям договоров и разделительной ведомости обязан был подготовить помещения к аренде путем проведения проектных, строительных работ и передать данное помещение арендатору в рамках основного договора аренды. Таким образом, обязательства истца по подготовке помещения к аренде было обусловлено встречным обязательством ответчика принять помещение в аренду и оплачивать платежи за его использование.

Во исполнение своих обязательств по подготовке помещения к аренде истцом были заключены договоры подряда, договоры оказания услуг с третьими лицами.

Факт причинения ответчиком истцу реального ущерба состоит в отказе ответчика в принятии помещения по акту доступа, и как следствие, расторжение предварительных договоров аренды по вине ответчика.

Причинно-следственная связь между действиями (бездействиями) ответчика и убытками истца состоит в том, что с момента прекращения договоров и неполучении истцом встречного предоставления со стороны ответчика в виде принятия помещений в аренду, данные расходы стали для истца реальным ущербом.

Доводы ответчика о том, что истец способствовал увеличению размера задолженности, не подтверждается материалами дела. Напротив, судом установлено, что истец предпринял все меры для уменьшения размера убытков, и более того, для их недопущения, а именно: подготовил помещения к аренде, уведомил ответчика о необходимости принятии помещений в соответствии с условиями договоров.

Сумма произведенных арендодателем расходов подтверждена представленными в материалы дела договорами на производство строительно-монтажных работ, актами выполненных работ по форме КС-2, справками о стоимости выполненных работ по форме КС-3. Размер расходов по подготовке помещения к аренде ответчиком не оспаривается.

Ответчик в отзыве на иск указал, что подготовка помещений для последующей сдачи в аренду проводилась по всему зданию торгового центра. Однако, согласно материалам дела, в состав взыскиваемых истцом убытков не включены работы, проводимые в местах общего пользования торгового центра. Документы, имеющиеся в деле (договоры, акты выполненных работ и др.), подтверждают факт несения реального ущерба в виде произведенных расходов по ремонту и переоборудованию конкретных помещений, подлежащих передаче арендатору.

Установленное арендодателем оборудование и его технические характеристики также должны были соответствовать определенным требованиям и быть согласованы арендатором. При этом интерес арендодателя в производстве указанных арендатором улучшений отсутствовал, поскольку произведенные улучшения возможно использовать при исполнении арендатором конкретной проектной документации по рассматриваемым помещениям.

Сумма взыскиваемых истцом расходов на производство ремонтных работ в помещении является суммой реального ущерба. Данные расходы правомерно не рассматриваются истцом как вклад в улучшение стоимости и характеристик принадлежащего ему имущества, так как все ремонтные работы выполнялись в соответствии с требованиями и указаниями арендатора и по представленным им эскизным проектам.
Таким образом, в связи с досрочным расторжением договоров по причине существенного нарушения его условий ответчиком, истцу причинены убытки в размере 14 489 522 руб. 20 коп. в виде расходов истца по подготовке помещений к аренде для ответчика, в связи с чем исковые требования в указанной части правомерно удовлетворены судом первой инстанции, поскольку истцом доказана совокупность необходимых обстоятельств для удовлетворения подобных требования.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе возлагаются на заявителя.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного Самарской области от 26 декабря 2014 года, принятое по делу №А55-15044/2014, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий Е.М. Балакирева

Судьи С.Ю. Николаева

Н.Ю. Пышкина