Гражданский кодекс часть 1

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области – ФИО2, доверенность от 29.12.2014г. № 12-9293;

от ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области – ФИО3, доверенность от 26.01.2015г. № 2;

от ООО НПО «Азимут» - ФИО4, доверенность от 04.02.2015г.;

рассмотрев апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 23 октября 2014 года по делу № А55-13544/2014 (судья Холодкова Ю.Е.),

по заявлению ООО «Гараж-сервис Плюс», (ОГРН <***>), г. Самара,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

к ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, г. Самара,

третье лицо: ООО НПО «Азимут», г. Самара,

о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и обязании,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Гараж-сервис Плюс» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением (с учетом уточнений требований, принятых судом в соответствии со статьей 49 АПК РФ) о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 28.04.2014 года № 14/9с-9 и обязании ФГБУ ФКП Росреестра по Самарской области внести в ГКН кадастровую стоимость участка, равной его рыночной.

Впоследствии заявитель уточнил требования, в части требований к ФГБУ ФКП Росреестра заявил частичный отказ от требований.

Просил суд обязать Комиссию принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 63:01:0926003:0065, площадью 14082 кв.м., расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, Заводское шоссе, дом 14 в размере его рыночной стоимости в размере 16 743 216,36 рублей.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 23.10.2014 г. принят частичный отказ заявителя от требований к ФГБУ ФКП Росреестра, производство по делу № А55-13544/2014 в указанной части прекращено, заявленные обществом требования удовлетворены. Суд решил признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 28 апреля 2014 года № 14/9с-9; обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области по вступлению настоящего решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и интересов заявителя путем принятия решения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 63:01:0926003:0065, площадью 14082 кв.м., расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, Заводское шоссе, дом 14 в размере его рыночной стоимости в размере 16 743 216,36 рублей.

Не согласившись с выводами суда, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить, вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе указывает, что решение Комиссии является обоснованным и принятым в соответствии с требованиями действующего законодательства, а арбитражным судом первой инстанции нарушены нормы материального права, не в полном объеме установлены фактические обстоятельства по делу.

В судебном заседании представители Управления Росреестра по Самарской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представители ООО «Гараж-сервис Плюс» и ООО НПО «Азимут» считают решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзывах.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

ООО «Гараж-сервис Плюс» является собственником земельного участка с кадастровым номером 63:01:0926003:0065, площадью 14082 кв.м., находящегося по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, Заводское шоссе, дом 14.
Постановлением Правительства Самарской области № 610 от 13.11.2013 года кадастровая стоимость указанного участка была установлена в размере 33 821021 рублей 04 копейки.
ООО «Гараж-сервис Плюс» обратилось в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 63:01:0926003:0065 на основании отчета общества с ограниченной ответственностью НПО «Азимут» от 05.03.2014 года № 075-ЮЛ и определении, в соответствии со ст. 24.19 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 05.03.2014 года (на дату составления отчета) в размере 16743216,36 рублей.

Решением комиссии от 28 апреля 2014 года № 14/9с-9 по заявлению ООО «Гараж-сервис Плюс» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 63:01:0926003:65 принято решение: заявление отклонено.

Не согласившись с принятым решением, ООО «Гараж-сервис Плюс» обратилось в суд с настоящими требованиями.

При принятии решения об удовлетворении заявленных обществом требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.

Согласно ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных в п. 3 названной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу ст. 24.19 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Решения комиссии могут быть оспорены в арбитражном суде (абз. 5 названной статьи).

Порядок создания и работы Комиссии определен Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу Приказа Минэкономразвития России от 22.02.2011 № 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» (далее - Порядок).

В п. 20 Порядка установлено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, которая отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков).

ООО «Гараж-сервис Плюс» в установленном порядке обратилось в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 63:01:0926003:65 в связи с определением в отношении этого земельного участка рыночной стоимости.

В подтверждение определения рыночной стоимости земельного участка общество представило отчет общества НПО «Азимут» от 05.03.2014 года № 075-ЮЛ, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:01:0926003:65 по состоянию на дату оценки составила 16743216,36 рублей.

Из указанного отчета следует, что содержащаяся в кадастре недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:01:00926003:65 существенно превышает его рыночную стоимость.

Согласно положительному экспертному заключению Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков «Деловой союз оценщиков» от 14.03.2014 года № 237/03/14 названный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Судом первой инстанции правильно указано на то, что доказательства, опровергающие данные обстоятельства, доказательства недостоверности отчета общества НПО «Азимут» от 05.03.2014 года № 075-ЮЛ Управление Росреестра по Самарской области не представило, вопреки положениям статьи 65 АПК РФ.

В решении Комиссии № 14/-С-9 от 28 апреля 2014 года указано на несоблюдение требований ст. 11 Федерального закона №135-ФЗ, п. 4 ФСО № 3 (принципа однозначности), а именно - «содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета, а также допускать неоднозначного толкования». В подтверждение данного нарушения комиссия приводит в тексте решения следующие основания: «для земельного участка с кадастровым номером 63:01.0926003:65 установлено разрешенное использование «для размещения производственных и административных зданий», однако оценщик посчитал возможным произвести расчет его рыночной стоимости, используя в качестве объектов-аналогов предложения на продажу земельных участков производственно-складского назначения» (стр. 42, 43).

Кроме того, отчетом (стр. 27) и представителем заявителя в комиссии подтверждено текущее использование данного земельного участка «под нежилым зданием центра ремонта автомобилей».

Иных замечаний к отчету, согласно решения Комиссии № 14/-С-9 от 28 апреля 2014 года, а также отзыва Управления Росреестра по Самарской области, Комиссией не выявлено.

Судом верно указано в решении, что вывод комиссии о нарушении принципа однозначности в отчете является ошибочным.

На странице 43 Отчета при описании объектов - аналогов термин «производственно-складская застройка» относится к фактору «особенности ближайшего окружения», а не к фактору «назначение земельного участка».

На стр. 49 Отчета в соответствии с требованием п. 8.ж ФСО № 3 приводится подробное описание фактора «ближайшее окружение» и перечень его возможных значений, а именно:

- территории, непосредственно прилегающие к основным транспортным магистралям города;

- многоквартирные жилые дома, административные здания, торгово-офисная недвижимость;

- многоквартирные жилые дома современной застройки - современные жилые комплексы;

- многоквартирные жилые дома в районах типовой (спальной) застройки:

- производственно-складская застройка;

- индивидуальная жилая застройка (частный сектор).

При присвоении фактору «особенности ближайшего окружения» значения «производственно-складская застройка» для объекта оценки, оценщик руководствовался результатами проведенного осмотра, о чем указано в отчете и подтверждено материалами фотофиксации, приложенными к отчету (стр. 106-111 отчета).

Из фотоматериалов следует, что из всех вышеперечисленных возможных значений фактора «особенности ближайшего окружения» Оценщиком было выбрано верное значение -«производственно-складская застройка».

Указанная на странице 27 отчета информация о текущем использовании земельного участка «под нежилым зданием центра ремонта автомобилей» носит описательный, справочный характер и не оказывает влияния на процесс проведения оценки, в том числе и на процедуру подбора аналогов.

Судом правомерно отклонен довод Управления Росреестра по Самарской области о нарушении оценщиком п. 4 ФСО № 3 (принцип однозначности), а также ст. 11 Федерального закона №135-ФЗ.

Судом верно указано на то, что согласно заданию на оценку, а также в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Приказом МЭРТа от 12.08.2006 года № 222 «Об утверждении методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка», рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определялась в соответствии с его фактическим разрешенным использованием, о чем указано в разделе 4.3. Особые допущения (п. 2) на стр. 11 Отчета.

С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу о том, что решение комиссии не содержит обоснования того, в чем состоят недостатки заключения, влекущие его недействительность как доказательства, которые подтверждали бы доводы комиссии, и что комиссия приняла решение, не соответствующее требованиям действующего законодательства.

Доводы подателя жалобы отклоняются апелляционным судом в связи со следующим.

Управление Росреестра по Самарской области в своей жалобе ссылается на то, что довод суда первой инстанции относительно принципа однозначности является несостоятельным.

Согласно п.4 Федерального стандарта оценки №3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» принцип однозначности заключается в том, что содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования. Земельный участок с кадастровым номером: 63:01:0926003:0065, принадлежащий заявителю, имеет следующий вид разрешенного использования: «для размещения производственных и административных зданий». На стр.43 Отчета об оценке №075-ЮЛ от 05.03.2014 г., составленном ООО «НПО «Азимут» (далее - оценщик), при описании объектов-аналогов термин «производственно-складская застройка» относится к фактору «особенности ближайшего окружения», а не к фактору «назначение земельного» участка. При этом далее по тексту на стр.49 Отчета в соответствии с требованием п.8.ж. ФСО №3 приводится подробное описание фактора «ближайшее окружение» и перечень его возможных значений. При присвоении фактору «особенности ближайшего окружения» значения «производственно-складская застройка» для объекта оценки, оценщик руководствовался результатами проведенного осмотра, о чем указано в отчете и подтверждено материалами фотофиксации, приложенными к отчету (стр. 106-111 отчета).

Из фотоматериалов следует, что из всех вышеперечисленных возможных значений фактора «особенности ближайшего окружения» оценщиком было выбрано верное значение «производственно-складская застройка». Соответственно, никакого нарушения п.4 ФСО№3 (принцип однозначности) и ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в данном случае не было.

Согласно данным кадастрового паспорта, разрешенным использованием земельного участка является использование для размещения производственных и административных зданий. При этом согласно методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 39 от 15.02.2007 года, данное назначение относится к следующему виду разрешенного использования -

«1.2.9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промыишенности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок».

Данное назначение земельного участка определяет его принадлежность именно к производственно-складскому сегменту, а не к административно - коммерческому, к которому относятся земельные участки следующего назначения -

«1.2.5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

1.2.6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.

1.2.7. Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии».

Таким образом, согласно кадастрового паспорта и методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 39 от 15.02.2007 года, данных, позволяющих отнести рассматриваемый земельный участок к сегменту административно-коммерческой застройки, нет, и напротив, данные указанных источников позволяют с 100% достоверностью отнести рассматриваемый участок к производственно-складскому сегменту.

Согласно данным публичной кадастровой карты, земельный участок с кадастровым номером 63:01:0926003:65 имеет следующие значения параметра «Разрешенное использование» - по классификатору - для размещения промышленных объектов; по документу - для размещения производственных и административных зданий. Публичная кадастровая карта является справочно-информационным сервисом для предоставления пользователям сведений Государственного кадастра недвижимости на территории Российской Федерации.

Согласно п. 4 ст. 13 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» орган кадастрового учета ведет кадастровые карты, предназначенные для использования неограниченным кругом лиц, - публичные кадастровые карты. Публичные кадастровые карты подлежат размещению на официальном сайте органа кадастрового учета в сети «Интернет». Состав сведений публичных кадастровых карт определен Приказом Минэкономразвития России от 19.10.2009 г. № 416 «Об установлении перечня видов и состава сведений кадастровых карт» (в ред. Приказов Минэкономразвития России от 11.04.2011 г. № 162, от 06.04.2012 № 189).

Согласно сведений публичной кадастровой карты, данных, позволяющих отнести рассматриваемый земельный участок к сегменту административно-коммерческой застройки нет, и напротив, данные этого источника позволяют с 100% достоверностью отнести рассматриваемый участок к производственно-складскому сегменту.

Другие доводы, приведенные Управлением Росреестра по Самарской области в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Таким образом, оснований для отмены решения суда не имеется.

Расходы по госпошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 23 октября 2014 года по делу № А55-13544/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий Е.М. Рогалева

Судьи П.В. Бажан

А.Б. Корнилов