Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 ноября 2020 года по делу №А65-21738/2020 (судья Бредихина Н.Ю.)

по заявлению закрытого акционерного общества "Эйжикей-Имобильяре", г.Москва (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>)

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора - закрытого акционерного общества «ЭГК-Инвест» (ИНН <***>),

о признании недействительным отказа в государственной регистрации права №16/099/001/2020-4925 от 12.08.2020, об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов,

с участием в судебном заседании:

от закрытого акционерного общества "Эйжикей-Имобильяре" - представитель ФИО1 (доверенность от 01.09.2020),

в судебное заседание представители иных лиц, участвующих в деле, не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Эйжикей-Имобильяре" (далее - заявитель, ЗАО "Эйжикей-Имобильяре") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - ответчик, Управление) о признании недействительным отказа в государственной регистрации права №16/099/001/2020-4925 от 12.08.2020, об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации права собственности Закрытого акционерного общества «Эйжикей-Имобильяре» на следующие объекты недвижимости: нежилое помещение площадью 54,7 кв.м., кадастровый номер 16:52:040209:1798, расположенное по адресу: РТ, <...>, нежилое помещение 1, этаж 30-33; нежилое помещение площадью 3623,3 кв.м., кадастровый номер 16:52:040209:1799, расположенное по адресу: РТ, <...>, нежилое помещение: 1 этаж - 2-24, 2 этаж - 2-40, 42-60; нежилое помещение площадью 50,3 кв.м., кадастровый номер 16:52:040209:1800, расположенное по адресу: РТ, <...>, нежилое помещение: 1 этаж 26-29.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.11.2020 заявление удовлетворено.

Не согласившись с принятым решением, Управление подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по данному делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленного требования, в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права.

В апелляционной жалобе указывает на то, что акт приема-передачи нежилого помещения от 29.06.2015, который содержит описания и характеристики передаваемых объектов в виде трех нежилых помещений по соглашению об уступке права требования по договору №1/нп долевого участия в строительстве жилого дома от 27 августа 2012 года от 19.08.2014, необоснованно учтен судом первой инстанции, тогда как согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости по указанному соглашению об уступке, зарегистрированному Управлением 03.09.2014 за peг. №16-16-79/013/2014-396 к ЗАО «Эйжикей-Имобильяре» перешли права требования на объекты долевого строительства в количестве 19-ти самостоятельных объектов.

Ссылается на то, что не представлялось возможным идентифицировать объекты указанные заявителем, и подлежащие передаче по представленному акту приема-передачи, сведения о внесении застройщиком изменений в проектную декларацию в Управлении отсутствуют.

ООО "Эйжикей-Имобильяре" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда от 20.11.2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Представители других лиц, участвующих в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

На основании ст.ст. 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения дела.

Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, выслушав представителя ООО "Эйжикей-Имобильяре", проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между ЗАО "ЭГК-Инвест" (застройщик) и ЗАО "Компания Монолит" (дольщик) заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома от 27.08.2012 N 1/нп, с дополнительными соглашениями N 1, 2 к договору. Предметом договора являлось строительство 19 нежилых помещений на 1 и 2 этажах встроенно-пристроенной части строящихся жилых домов 9-23А (кадастровый номер 16:52:040209:0:7) и 9-23Б (кадастровый номер 16:52:040209:0:6), общей площадью 3280,48 кв. м, расположенных по адресу: РТ, г. Набережные Челны, по Московскому проспекту, на территории 9-го микрорайона в Центральном районе города, жилые дома 9-23А и 9-23Б.

Проектная декларация о строительстве опубликована 10.08.2012 на официальном сайте генподрядчика www.legc.ru в разделе Объекты текущего строительства подвкладки "Гражданские объекты" вкладки "Объекты".

Согласно пункту 3.1 договора цена договора на момент подписания составила 114 160 704 руб.

Обязанности дольщика по оплате цены строительства были выполнены надлежащим образом в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями №67 от 19.09.2012, №74 от 04.10.2012 на общую сумму 114 164 704 руб.

В соответствии с п. 4.1.1 указанного договора застройщик обязался организовать строительство помещений в соответствии с проектно-сметной документацией, градостроительными и строительными нормами и правилами и передать в собственность дольщику по акту приема-передачи пригодные для использования помещения (п. 4.1.2 договора). Пунктом 2.3 договора установлен срок передачи помещений - 4 квартал 2013 года.

ЗАО "ЭГК-Инвест" и ЗАО "Компания МОНОЛИТ" заключили дополнительное соглашение от 05.12.2013 N 1 к договору долевого участия. Договор и дополнительное соглашение к договору зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее -управление) 18.03.2012, 24.01.2014.

Договор долевого участия и дополнительное соглашение к нему подписаны без разногласий, в судебном порядке не оспорены.

Пунктом 2 дополнительного соглашения от 05.12.2013 договору стороны изменили пункт 7.3 договора, указав на право дольщика без согласования с застройщиком передать права требования по договору другому лицу. Уступка допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Между ЗАО "Компания Монолит" (цедент) и ЗАО "Эйжикей-Имобильяре" (цессионарий) заключено соглашение от 19.08.2014 об уступке права требования по договору N 1/нп долевого участия в строительстве жилого дома от 27.08.2012.

Согласно договора уступки цедент передает, а цессионарий принимает право требования передачи в собственность 19 нежилых помещений на 1 и 2 этажах встроенно-пристроенной части строящихся жилых домов 9-23А (кадастровый номер 16:52:040209:0:7) и 9-23Б (кадастровый номер 16:52:040209:0:6), общей площадью 3280,48 кв. м, расположенного по вышеуказанному адресу.

Согласно пункту 2.5 договора уступки соглашение подлежит государственной регистрации в управлении и вступает в силу с момента указанной регистрации.

Государственная регистрация договора уступки произведена управлением 03.09.2014, номер регистрации 16-16-79/013/2014-396. Договор уступки подписан сторонами без разногласий, в судебном порядке не оспорен.

Ответчик как застройщик уведомлен о состоявшейся уступке права требования надлежащим образом.

03.09.2014 к ЗАО "Эйжикей-Имобильяре" перешли права требования дольщика требовать от застройщика - ЗАО "ЭГК-Инвест", передачи в собственность нежилых помещений, закрепленных в договоре долевого участия.

Между ЗАО "ЭГК-Инвест" и ЗАО "Эйжикей-Имобильяре" подписано дополнительное соглашение от 15.05.2015 N 2 к договору долевого участия, согласно которого передаче подлежат три нежилых помещения (спорное имущество) общей площадью 3728,3 кв. м, срок передачи 29.06.2015.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ ЗАО "Компания Монолит" ликвидирована 01.12.2015.

В июне 2015 года строительство указанного выше многоквартирного дома завершено.

Исполнительным комитетом муниципального образования г. Набережные Челны выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 26.06.2015 N RU16302000-72-2015.

Между застройщиком и дольщиком подписан акт приема-передачи нежилого помещения от 29.06.2015, по которому ответчик как застройщик передал, а истец как дольщик принял недвижимое имущество, расположенное по указанному выше адресу.

При этом застройщиком не были возведены перегородки, образующие 19 нежилых помещений, в связи с чем, фактически были построены 3 нежилых помещения вместо 19.

Пунктом 2 акта приема-передачи нежилого помещения стороны подтвердили, что договор долевого участия в строительстве жилого дома считается выполненным, сроки строительства, оборудование и техническое состояние передаваемого помещения соответствуют проекту и условиям договора долевого участия в строительстве жилых домов 9-23 блок "А", 9-23 блок Б, взаимных претензий к передаваемому помещению стороны не имеют. Кроме того, сторонами подписано дополнительное соглашение от 03.11.2016 N 2, по которому стороны согласовали, что в случае увеличения площади помещений по сравнению с определенной в пункте 2.1 договора долевого участия от 27.08.2012 цена договора, установленная пунктом 3.1 договора - 114 160 704 руб. изменению не подлежит. Стороны отказались от взаимных претензий, в том числе финансовых, по переданным нежилым помещениям, а также сроку сдачи нежилых помещений: площадью 50,3 кв. м, кадастровый номер 16:52:040209:1800; площадью 3623,3 кв. м, кадастровый номер 16:52:040209:1799; площадью 54,7 кв. м, кадастровый номер 16:52:040209:1798, расположенных в г. Набережные Челны по адресу: пр. Московский, д. 79 А.

В течение 2016г. застройщиком проводилась работа по изготовлению кадастровых паспортов, результатом которой явилась постановка 19.10.2016г. на кадастровый учет трех нежилых помещений с кадастровыми номерами 16:52:040209:1798, 16:52:040209:1799, 16:52:040209:1800.

29.11.2016г. ЗАО «ЭГК-Инвест» передал ЗАО «Эйжикей-Имобильяре» документы, необходимые для регистрации права собственности дольщика на нежилые помещения в Управлении Росреестра по Республике Татарстан, а именно:

- оригиналы Акта приема-передачи нежилого помещения от 29.06.2015г. в 3-х экз.;

- разрешение на ввод в эксплуатацию от 26.06.2015г. (копия);

- доверенность ФИО2 (копия); доверенность ФИО3 (копия); оригиналы дополнительного соглашения №2;

- постановление о присвоении адреса от 03.11.2015г. (копия).

Впоследствии стороны переподписали акт приема-передачи нежилого помещения, датированный 29.06.2015г., и дополнительное соглашение №2 к договору, изменив дату их подписания на 03.11.2016г.

В редакции акта приема-передачи нежилого помещения от 03.11.2016г. стороны повторили указание на то, что застройщик передал, а дольщик принял следующие нежилые помещения:

- нежилое помещение площадью 50,3 кв.м., кадастровый номер 16:52:040209:1800, расположенное по адресу: РТ, <...>, нежилое помещение: 1 этаж - 26-29;

- нежилое помещение площадью 3623,3 кв.м., кадастровый номер 16:52:040209:1799, расположенное по адресу: РТ, <...>, нежилое помещение: 1 этаж - 2-24, 2 этаж - 2-40, 42-60;

- нежилое помещение площадью 54,7 кв.м., кадастровый номер 16:52:040209:1798, расположенное по адресу: РТ, <...>, нежилое помещение: 1 этаж - 30-33.

Согласно п.2 акта приема-передачи нежилого помещения стороны подтвердили, что договор долевого участия в строительстве жилого дома считается выполненным, сроки строительства, оборудование и техническое состояние передаваемого помещения соответствуют проекту и условиям договора долевого участия в строительстве жилых домов 9-23 блок «А», 9-23 блок Б.

27.04.2020 ЗАО «Эйжикей-Имобильяре» обратилось в Управление Росреестра по РТ с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами 16:52:040209:1798, 16:52:040209:1799, 16:52:040209:1800.

Уведомлениями Управления от 12.05.2020 №16/099/001/2020-4925, №16/099/001/2020-4927, №16/099/001/2020-4928 ЗАО «Эйжикей-Имобильяре» извещено о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации права собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами 16:52:040209:1798, 16:52:040209:1799, 16:52:040209:1800 до 11.08.2020 на основании абз. 5, 7 п.1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Как указывает заявитель, во исполнение абз.5, 7 п.1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ в установленные сроки недостатки, выявленные в документах необходимых для осуществления государственной регистрации прав и отмеченные в уведомлениях от 12.05.2020, устранены.

12.08.2020 на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ Управлением Росреестра по РТ направлено заявителю уведомление N 16/099/001/2020¬4925 об отказе в государственной регистрации прав.

Отказывая в государственной регистрации прав, Управление исходило из того, что ЗАО «Эйжикей-Имобильяре» не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В оспариваемом отказе в государственной регистрации права собственности объектов недвижимости Управление Росреестра по РТ также указало, что на государственную регистрацию представлен акт приема-передачи нежилого помещения от 29.06.2015г., который содержит описание и характеристики передаваемых объектов по соглашению об уступке права требования по договору №1/нп долевого участия в строительстве жилого дома от 27.08.2012 от 19.08.2014г. Однако согласно данным Единого государственного реестра недвижимости по указанному соглашению об уступке ЗАО «Эйжикей-Имобильяре» приняло права требования на 19 объектов долевого строительства. В связи с чем, Управлению не представляется возможным идентифицировать объекты указанные и подлежащие передаче по представленному акту приема-передачи.

Управление Росреестра по РТ в оспариваемом отказе также указало, что на государственную регистрацию заявителем представлено дополнительное соглашение №2 к Договору №1/нп долевого участия в строительстве жилого дома от 27 августа 2012г. от 03.11.2016г., в котором п.2 содержит описание нежилых помещений с указанием кадастровых номеров, однако согласно ст. 12 Федерального Закона от 30 декабря 2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, т.е. договор считается исполненным с момента подписания акта приема-передачи, следовательно, данное соглашение не имеет юридической силы, так как 03.11.2016г. был подписан акт приема-передачи нежилого помещения от 29.06.2015г.

ЗАО «Эйжикей-Имобильяре», считая отказ в государственной регистрации незаконным и нарушающим его права, обратился в суд с настоящим заявлением.

При принятии решения об удовлетворении указанного заявления суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Признание ненормативного правового акта недействительным, а также незаконными решений и действий (бездействия) органов возможно при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункту 6 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 16 Федерального закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный статьей 17 указанного Закона, включает в себя, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В соответствии с частью 1 статьи 18 Федерального закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

В части 1 статьи 20 указанного Закона предусмотрены исчерпывающие основания для отказа в государственной регистрации.

В соответствии со статьей 21 Федерального закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Частью 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ предусмотрено, что осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей (часть 2 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ).

В силу статьи 27 Федерального закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Согласно части 12 статьи 29 Федерального закона N 218-ФЗ приостановление государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Статьей 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (пункт 2 статьи 16 Федерального закона N 214-ФЗ).

Согласно статье 8 Федерального закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Согласно пункту 2 статьи 11 Закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 1 статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ).

Таким образом, с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Из материалов дела судом первой инстанции обосновано установлено, что между ЗАО "ЭГК-Инвест" (застройщик) и ЗАО "Компания Монолит" (дольщик) заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома от 27.08.2012 N 1/нп, с дополнительными соглашениями N 1, 2 к договору. Предметом договора являлось строительство 19 нежилых помещений на 1 и 2 этажах встроенно-пристроенной части строящихся жилых домов 9-23А (кадастровый номер 16:52:040209:0:7) и 9-23Б (кадастровый номер 16:52:040209:0:6), общей площадью 3280,48 кв. м, расположенных по адресу: РТ, г. Набережные Челны, по Московскому проспекту, на территории 9-го микрорайона в Центральном районе города, жилые дома 9-23А и 9-23Б.

Пунктом 5.1 договора участия в долевом строительстве жилого дома №1/нп от 27.08.2012 предусмотрено, что передача застройщиком дольщику помещений производится после получения «Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», выданного Исполнительным комитетом муниципального образования «город Набережные Челны», при условии выполнения дольщиком своих обязательств, предусмотренных пунктом 3.2 договора.

Пунктом 5.2 договора участия в долевом строительстве жилого дома №1/нп от 27.08.2012 с учетом дополнительного соглашения №1 от 05.12.2013 установлено, что передача застройщиком дольщику помещений производится путем подписания двустороннего акта приема-передачи.

С учетом дополнительного соглашения №1 от 05.12.2013 к договору долевого участия в строительстве жилого дома от 27.08.2012 N 1/нп между ЗАО "Компания Монолит" (цедент) и ЗАО "Эйжикей-Имобильяре" (цессионарий) заключено соглашение от 19.08.2014 об уступке права требования по договору N 1/нп долевого участия в строительстве жилого дома от 27.08.2012.

Между застройщиком и дольщиком подписан акт приема-передачи нежилого помещения от 29.06.2015, по которому ответчик как застройщик передал три нежилых помещения (спорное имущество) (нежилое помещение площадью 54,7 кв.м., расположенное по адресу: РТ, <...>, нежилое помещение 1, этаж 30-33; нежилое помещение площадью 3623,3 кв.м., расположенное по адресу: РТ, <...>, нежилое помещение: 1 этаж -2-24, 2 этаж - 2-40, 42-60; нежилое помещение площадью 50,3 кв.м., расположенное по адресу: РТ, <...>, нежилое помещение: 1 этаж 26-29) общей площадью 3728,3 кв. м, а истец как дольщик принял недвижимое имущество, расположенное по указанному выше адресу.

Кроме того, сторонами подписано дополнительное соглашение от 03.11.2016 N 2, по которому стороны согласовали, что в случае увеличения площади помещений по сравнению с определенной в пункте 2.1 договора долевого участия от 27.08.2012 цена договора, установленная пунктом 3.1 договора - 114 160 704 руб. изменению не подлежит. Стороны отказались от взаимных претензий, в том числе финансовых, по переданным нежилым помещениям, а также сроку сдачи нежилых помещений: площадью 50,3 кв. м, кадастровый номер 16:52:040209:1800; площадью 3623,3 кв. м, кадастровый номер 16:52:040209:1799; площадью 54,7 кв. м, кадастровый номер 16:52:040209:1798, расположенных в г. Набережные Челны по адресу: пр. Московский, д. 79 А.

Таким образом, для приобретения права собственности и государственной регистрации такого права на спорные помещения, необходима передача объектов, оформленная актом приема-передачи.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что по состоянию на дату рассмотрения спора заявитель владел указанными объектами, как на основании акта приема-передачи от 29.06.2015, так и на основании акта приема-передачи от 03.11.2016 оформленного между застройщиком и дольщиком в соответствии с договором участия в долевом строительстве жилого дома №1/нп от 27.08.2012, дополнительным соглашением №1 к договору от 05.12.2013, соглашением об уступке права требования от 19.08.2014, дополнительным соглашением №2 от 03.11.2016.

Участники долевого строительства жилого дома не расторгали, не признавали в предусмотренном порядке сделки по долевому участию в строительстве недействительными, доказательств иного при рассмотрении дела не представлялось.

В свою очередь, ЗАО «Эйжикей-Имобильяре» обращалось в арбитражный суд с требованием к ЗАО «ЭГК-Инвест» о признании права собственности на объекты недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.08.2019 по делу №А65-11518/2019, оставленным апелляционной и кассационной инстанциями без изменения, в удовлетворении требований ЗАО «Эйжикей-Имобильяре» отказано. Суд исходил из отсутствия оснований для удовлетворения иска, ненадлежащего способа защиты нарушенных прав истца.

Суд не усмотрел препятствий для государственной регистрации спорных помещений. Суд указал также, что между сторонами сложились обязательные правоотношения, вытекающие из исполнения ими своих обязанностей по договору долевого участия.

В деле №А65-11518/2019 ЗАО «Эйжикей-Имобильяре» заявлен вещно-правовой иск защиты нарушенного права, при том, что ЗАО «ЭГК-Инвест» право собственности на указанное в иске имущество не оспаривал, и представитель ЗАО «ЭГК-Инвест» в суде кассационной инстанции подтвердил отсутствие правопритязаний на данное имущество. При этом представители сторон не оспаривали факта передачи Обществом «ЭГК-Инвест» Обществу «Эйжикей-Имобильяре» указанных помещений, что подтверждено соответствующим актом приема-передачи.

Доводы Управления, изложенные в оспариваемом отказе в государственной регистрации прав на вышеуказанные нежилые помещения о том, что в акте приема-передачи нежилого помещения от 29.06.2015 указаны объекты недвижимости в количестве 3 нежилых помещений не совпадающие с количеством нежилых помещений указанных в договоре долевого участия в строительстве жилого дома от 27.08.2012 N 1/нп и соглашении об уступке права требования от 19.08.2014, что делает невозможным идентифицировать построенный объект недвижимости на основании акта приема -передачи от 29.06.2015, рассмотрены судом первой инстанции и обоснованно отклонены в силу следующего.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона N 214-ФЗ в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Из договора долевого участия в строительстве жилого дома от 27.08.2012 N 1/нп установлено, что предметом является строительство 19 нежилых помещений на 1 и 2 этажах встроено-пристроенной части строящихся жилых домов 9-23А (кадастровый номер 16:52:040209:07) и 9-23 Б (кадастровый номер 16:52:040209:0:6), общей площадью 3280.48 кв.м., расположенных по адресу: РТ, г. Набережные Челны, по Московскому проспекту, на территории 9-20 микрорайона в Центральном районе города, жилые дома 9-23А и 9-23Б.

Аналогичный предмет был установлен и в соглашении об уступке права требования от 19.08.2014.

Исполнительным комитетом муниципального образования г. Набережные Челны застройщику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 26.06.2015 N RU16302000-72-2015.

Суд первой инстанции счел, что после того как застройщик получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 26.06.2015, участниками долевого строительства жилья 29.06.2015 составлен акт приема -передачи нежилых помещений в жилых домах 9-23 блок «А», 9-23 блок «б» со следующими характеристиками: нежилое помещение площадью 54,7 кв.м., расположенное по адресу: РТ, <...>, нежилое помещение 1, этаж 30-33; нежилое помещение площадью 3623,3 кв.м., расположенное по адресу: РТ, <...>, нежилое помещение: 1 этаж - 2-24, 2 этаж - 2-40, 42-60; нежилое помещение площадью 50,3 кв.м., расположенное по адресу: РТ, <...>, нежилое помещение: 1 этаж 26-29.

Данный акт приема-передачи от 29.06.2015 составленный участниками долевого строительства без возражений полностью согласуется с договором долевого участия в строительстве жилого дома от 27.08.2012 N 1/нп и соглашением об уступке права требования от 19.08.2014 именно в части общих характеристик объекта недвижимого имущества, в которых определены, также как и в акте приема-передачи , что нежилые помещения будут располагаться в строящем дом 9-23 А, Б со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: <...> блоки «А» и «Б» в Центральном районе города, жилые дома 9-23 блок «А» и 9-23 «Б».

Отсутствие указания в акте приема-передачи от 29.06.2015 на разделение трех нежилых помещений путем перегородок и образования 19 нежилых помещений, при наличии общих характеристик объекта недвижимого имущества, не может свидетельствовать об отсутствии возможности идентифицировать нежилые помещения, которые построены на основании договора долевого участия в строительстве жилого дома от 27.08.2012 N 1/нп и переданные заявителю согласно соглашению об уступке права требования от 19.08.2014.

При составлении акта приема-передачи застройщиком и дольщиком были соблюдены условия, установленные ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ, акт приема-передачи от 29.06.2015 подписан сторонами без каких-либо возражений.

Суд первой инстанции отметил, что акт приема-передачи объекта долевого строительства от 29.06.2015 не является сделкой.

Право собственности на вновь созданные объекты недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

К таким документам относится разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается 26.06.2015 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства «Два 19-этажных каркасно-монолитных жилых дома 9-23А, 9-23Б со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, 112 -квартирный и 107 квартирный».

В указанном разрешении на ввод объекта в эксплуатацию установлена только общая площадь встроенных, встроенно-пристроенных и пристроенных помещений 5793,1 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН, объекты долевого строительства, указанные в договоре долевого участия в строительстве жилого дома от 27.08.2012 N 1/нп и в соглашении об уступке права от 19.08.2014г., при государственном кадастровом учете были поставлены как одно единое помещение с кадастровым номером 16:52:040209:1267 (с учетом площади нежилых помещений 3-го этажа; площадь всех трех этажей составляла 5793,1 кв.м.).

Из данного объекта недвижимости образованы шесть нежилых помещений с кадастровыми номерами:

-16:52:040209:1798, 16:52:040209:1799, 16:52:040209:1780 - общей площадь 3728,3 кв.м.;

- 16:52:040209:1795, 16:52:040209:1796 и 16:52:040209:1797 - общей площадь 2064,8 кв.м.

Кроме того, участниками долевого строительства 03.11.2016 к договору долевого участия в строительстве жилого дома от 27.08.2012 N 1/нп было подписано без каких-либо возражений, которое не оспаривалось участниками долевого строительства в судебном порядке дополнительное соглашение №2, где стороны предусмотрели следующее условие, что общая площадь нежилых помещении, подлежащих передачи дольщику по договору составляет 3728 кв.м., в том числе: нежилое помещение площадью 50,3 кв. м, кадастровый номер 16:52:040209:1800; нежилое помещение площадью 3623,3 кв. м, кадастровый номер 16:52:040209:1799; нежилое помещение площадью 54,7 кв. м, кадастровый номер 16:52:040209:1798, расположенных по адресу: РТ, <...>.

Застройщик и дольщик, заключив дополнительное соглашение №2 от 03.11.2016 к договору долевого участия в строительстве жилого дома от 27.08.2012 N 1/нп, где отразили также условия об отсутствии доплаты за дополнительную площадь нежилых помещений и изменения срока передачи застройщиком помещений, составили аналогичный акт приема-передачи имущества от 03.11.2016, который полностью совпадает с актом приема-передачи от 29.06.2015.

Пунктом 7.5 договора долевого участия в строительстве жилого дома от 27.08.2012 N 1/нп предусмотрено, что договор действует до полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств.

Согласно пункту 7.8 договора долевого участия в строительстве жилого дома от 27.08.2012 N 1/нп все изменения и дополнения к договору признаются действительными, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон .

Суд первой инстанции правомерно указал, что не усматривает противоречий между данными разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, дополнительным соглашением №2 от 03.11.2016г. к договору №1/нп долевого участия в строительстве жилого дома от 27.08.2012г. и актом приема-передачи нежилых помещений от 03.11.2016г.

В качестве правоустанавливающих документов заявителем представлены: договор долевого участия в строительстве жилого дома от 27.08.2012 N 1/нп, дополнительные соглашения №1 от 05.12.2013, №2от 03.11.2016 к договору долевого участия в строительстве жилого дома от 27.08.2012 N 1/нп, соглашение об уступке права требования от 19.08.2014, платежные поручения от 19.09.2012 №67, от 04.10.2012 №74, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 26.06.2015 NRU 16302000-72-2015, акты приема -передачи от 29.06.2015, от 03.11.2016.

Из представленной в материалы дела расписки регистрирующего органа в получении от ЗАО «Эйжикей-Имобильяре» документов на регистрацию следует, что пакет документов содержал все вышеперечисленные документы.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что подписание застройщиком и дольщиком дополнительного соглашения №2 от 03.11.2016 и акта приема-передачи нежилых помещений от 03.11.2020, с учетом платежных поручений от 19.09.2012 №67, от 04.10.2012 №74, подтверждающие произведение полной оплаты по договору доверительного управления свидетельствует о взаимном исполнении обязательств по договору долевого участия в строительстве жилого дома от 27.08.2012 N 1/нп.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд сделал правомерный вывод о том, что ЗАО «Эйжикей-Имобильяре» на регистрацию права собственности представлены все документы, необходимые для проведения государственной регистрации, в связи с чем, у регистрирующего органа не имелось оснований для истребования дополнительных документов, подтверждающих возникновение права собственности, и для отказа в государственной регистрации права собственности на спорный объект.

С учетом этого суд пришел к обоснованному выводу, что оспариваемый отказ в государственной регистрации права №16/099/001/2020-4925 от 12.08.2020г. Управления Росреестра по РТ не основан на нормах права, а также нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создавая препятствия в реализации права на государственную регистрацию права собственности Закрытого акционерного общества «Эйжикей-Имобильяре» на следующие объекты недвижимости: нежилое помещение площадью 54,7 кв.м., кадастровый номер 16:52:040209:1798, расположенное по адресу: РТ, <...>, нежилое помещение 1, этаж 30-33; нежилое помещение площадью 3623,3 кв.м., кадастровый номер 16:52:040209:1799, расположенное по адресу: РТ, <...>, нежилое помещение: 1 этаж - 2-24, 2 этаж - 2-40, 42-60; нежилое помещение площадью 50,3 кв.м., кадастровый номер 16:52:040209:1800, расположенное по адресу: РТ, <...>, нежилое помещение: 1 этаж 26-29.

Судом учтено, что в рассматриваемом случае Управление Росреестра по РТ, не представило надлежащих доказательств, подтверждающих обоснованность оспариваемого отказа.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции по праву признал требования заявителя подлежащими удовлетворению в полном объеме. С учетом требований пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ возложив на Управление обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации права собственности Закрытого акционерного общества «Эйжикей-Имобильяре» на следующие объекты недвижимости:

- нежилое помещение площадью 50,3 кв.м., кадастровый номер 16:52:040209:1800, расположенное по адресу: РТ, <...>, нежилое помещение: 1 этаж 26-29.

Иная оценка заявителем апелляционной жалобы установленных по делу фактических обстоятельств дела, не свидетельствует о принятии судом первой инстанции незаконного решения.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы правовое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

С учетом изложенного выше решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 ноября 2020 года по делу №А65-21738/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий В.А. Корастелев

Судьи И.С. Драгоценнова

Е.Г. Попова