Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда, в зале № 4 дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной регистрационной службы по Пензенской области на решение Арбитражного суда Пензенской области от 04 декабря 2006 г., (судья Голованова Н.В.),

принятое по заявлению ООО «Сибирьнефтегаз», г. Заречный, Пензенская область

кУправлению Федеральной регистрационной службы по Пензенской области, г. Пенза

о признании недействительным решения об отказе в регистрации права

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Сибирьнефтегаз» (далее заявитель) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Пензенской области (далее ответчик) от 11.08.2006 г. № 11/22206з об отказе в государственной регистрации права собственности заявителя на земельный участок, расположенный по адресу г. Пенза, район <...>, и обязании ответчика зарегистрировать право собственности заявителя на земельный участок площадью 2767 кв.м, кадастровый номер 58:29:02 002 001:0001, расположенный по адресу г. Пенза, район <...>. В обоснование заявленных требований заявитель сослался на то, что оспариваемый ненормативный правовой акт нарушает его права в сфере экономической деятельности и не соответствует положениям статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 8 статьи 57 Федерального закона «Об ипотеке».

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 04 декабря 2006 г. заявленные требования удовлетворены. Признан недействительным отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Пензенской области от 11.08.2006 г. № 11/22206зв государственной регистрации права собственности Общества на земельный участок, расположенный по адресу г. Пенза, район <...>, как не соответствующий нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального Закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». На Управление Федеральной регистрационной службы по Пензенской области возложена обязанность в 10-дневный срок со дня вступления настоящего решения в законную силу зарегистрировать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Сибирьнефтегаз» на земельный участок площадью 2 767 кв. м., кадастровый номер 58:29:02 002 001:0001, расположенный по адресу г. Пенза, район <...> (л.д.110-116)

Ответчик в апелляционной жалобе просит отменить решение арбитражного суда первой инстанции и отказать в удовлетворении заявления в связи с тем, что проведение государственной регистрации права собственности с обременением в виде ипотеки невозможно так как заявитель приобрел имущество на торгах, свободное от прав третьих лиц (л.д.121-123)

Заявитель считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным и просит оставить решение без изменения.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, выслушав представителя заявителя, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, арбитражный апелляционный суд считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным, по следующим основаниям.

Заявитель 26.05.2006 обратился к ответчику с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок площадью 2 767 кв.м., кадастровый номер 58:29:02 002 001:0001, расположенный по адресу г. Пенза, район <...>. Управление ФРС по Пензенской области письмом от 11.08.2006 г. № 11/22206з в отказало в государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок, сославшись на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.97г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как следует из материалов дела, решением арбитражного суда Пензенской области от 2 декабря 2005 года по делу № А49-8674/05-393/27 с общества с ограниченной ответственностью «Авто-Сервис» в пользу Акционерного коммерческого Сберегательного Банка Российской Федерации в лице Каменского отделения № 4285 Сбербанка России взысканы денежные средства в сумме 8 414 216 рублей, взыскание обращено на земельный участок площадью 2 767 кв.м., заложенный ООО «Авто-Сервис» в пользу Сбербанка России по договору ипотеки №293/1 от 10.08.2004 г. На основании вышеназванного решения 20 января 2006 г. арбитражным судом выдан исполнительный лист № 0000697, который взыскателем направлен для принудительного исполнения в Бессоновский районный отдел Управления ФССП по Пензенской области. Судебным приставом-исполнителем ФИО2 8 февраля 2006 г. вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства № 4171/3/06, а 9 и 22 февраля 2006г. в целях принудительного взыскания долга с ООО «Авто-Сервис» был наложен арест на имущество должника, о чем вынесены соответствующие постановления.

10 апреля 2006 года судебным приставом-исполнителем Бессоновского районного отдела Управления ФССП по Пензенской области ФИО2 земельный участок площадью 2 767 кв.м., кадастровый номер 58:29:02 002 001:0001, расположенный по адресу г. Пенза, район <...> передан для реализации в специализированную организацию ООО «Элкон». По результатам проведенных 18 мая 2006 года указанной организацией торгов победителем признан заявитель, что зафиксировано протоколом № 3-1 заседания комиссии об определении победителя торгов (л.д.11). На основании решения об определении победителя торгов 18 мая 2006г. организатором торгов ООО «Элкон» и заявителем – победителем торгов подписан протокол о результатах торгов по продаже арестованного заложенного недвижимого имущества № 4-1, по условиям которого покупатель в 5-дневный срок с момента подписания протокола обязан уплатить организатору торгов 2 863 974 руб.09 коп. Платежным поручением № 18 от 18.05.2006 г. указанная сумма перечислена заявителем на счет ООО «Элкон». 22 мая 2006 года по акту приема-передачи № 4-1 судебным приставом-исполнителем Бессоновского районного отдела Управления ФССП по Пензенской области земельный участок передан заявителю.

Сообщением №10/17252з от 26.06.2006 г. ответчик уведомил заявителя о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество, предложив в срок до 26 июля 2006г. дополнительно представить совместное заявление залогодателя и залогодержателя или решение суда о прекращении ипотеки в целях перехода права собственности на приобретенную вещь.

11.08.2006 г. ответчик письмом № 11/22206з отказал заявителю в государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок, со ссылкой на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Отказ мотивирован тем, что на государственную регистрацию не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, а именно: вышеуказанный земельный участок обременен залогом, который был зарегистрирован на основании договора ипотеки № 293/1 от 10.08.2004 г., заключенного между Акционерным коммерческим Сберегательным Банком РФ и ООО «Авто-Сервис». При этом, в отказе ответчика не названы конкретные документы, которые необходимо было представить заявителю для регистрации права на земельный участок, приобретенный на торгах. Вместе с тем, со ссылкой на статью 25 Федерального закона «Об ипотеке» заявителю разъяснено, что регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании вступившего в законную силу решения суда, арбитражного или третейского суда о прекращении ипотеки. При уклонении залогодателя на подачу заявленияодновременно с залогодержателем последний вправе защитить свои интересы через судебные органы с требованием о прекращении ипотеки. Также заявителю, разъяснено, что он как победитель торгов наделен правом обращения в суд с требованием о прекращении ипотеки в целях регистрации перехода права собственности на приобретенную недвижимость.

Таким образом, исходя из смысла, изложенного в сообщении ответчика № 11/22206з и с учетом содержания сообщения №10/17252з от 26.06.06, заявитель должен был представить в регистрирующий орган: совместное заявление залогодателя и залогодержателя о прекращении ипотеки; либо в случае уклонения залогодателя от подачи такого заявления одновременно с залогодержателем - решение суда о прекращении ипотеки, либо решение суда, принятое по делу по заявлению ООО «Сибирьнефтегаз» (как победителя торгов) о прекращении ипотеки в целях
регистрации перехода права собственности на приобретенную недвижимость.

Согласно положениям статьи 16 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено Федеральным законом. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Основания для государственной регистрации прав предусмотрены статьей 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В силу абзаца 10 пункта 1 статьи 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав.

Между тем, пункт 1 статьи 17 Федерального закона № 122-ФЗ не предусматривает обязанности правообладателя по представлению названных в статье 25 Федерального закона «Об ипотеке» документов в качестве основания для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, приобретенное на публичных торгах.

В силу пункта 2 статьи 17 Федерального закона № 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1.

Ссылку ответчика на наличие непогашенной записи об ипотеке в ЕГРП как на основание отказа заявителю в регистрации права собственности на объект недвижимости, приобретенный на публичных торгах, арбитражный суд первой инстанции обосновано отклонил, как и довод ответчика о необходимости представления заявителем совместного заявления залогодателя и залогодержателя о прекращении ипотеки либо решения суда о прекращении ипотеки со ссылкой на положения статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке» и статьи 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку гражданское законодательство содержит специальные нормы, регулирующие порядок прекращения залоговых обязательств в случае продажи заложенного имущества с публичных торгов. Согласно п.п. 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества залог прекращается. В соответствии с частью 2 указанной статьи о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке. В силу пункта 8 статьи 57 Федерального закона «Об ипотеке» от 16.07.1998г. №102-ФЗ договор купли-продажи, заключенный организатором публичных торгов с победителем торгов, а также протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Именно эти нормы закона ответчику следовало применить в спорной ситуации.

В противном случае, всякий раз, лицо, купившее на публичных торгах заложенное недвижимое имущество, для регистрации прав на это имущество было бы вынуждено обращаться к залогодателю и залогодержателю на предмет представления в регистрирующий орган совместного заявления о прекращении ипотеки, а при уклонении стороны по договору залога от подачи такого заявления, обращаться в суд с требованием о прекращении ипотеки. Вместе с тем, подача указанного заявления зависит от волеизъявления залогодателя и залогодержателя, а не правообладателя, обратившегося с заявлением о регистрации права собственности на объект недвижимости, приобретенный на публичных торгах. Совершение указанных действий повлекло бы за собой дополнительные временные и материальные затраты для победителя публичных торгов по продаже заложенного недвижимого имущества, что противоречит сути и целям проведения торгов.

Как видно из материалов дела и не оспаривается ответчиком, заявителем в регистрирующий орган в числе других, необходимых для регистрации права собственности документов, были представлены: протоколом № 3-1 заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного заложенного недвижимого имущества от 18.05.2006 г. и подписанный организатором и победителем торгов протокол о результатах торгов по продаже арестованного заложенного недвижимого имущества №4-1 от 18.05.06г., имеющий силу договора купли-продажи.

Арбитражный суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что при таких обстоятельствах оснований для отказа заявителю в государственной регистрации права собственности на земельный участок, приобретенный в порядке, установленном законом, у ответчика не имелось. Оспариваемый отказ нарушает законные права и интересы заявителя в сфере экономической деятельности, создает препятствия для осуществления предпринимательской деятельности.

Решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, а поэтому его следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 04 декабря 2006 г. по делу №А49-5765/2006 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий В.В. Кузнецов

Судьи В. Н. Апаркин

Е.М. Рогалева