Гражданский кодекс часть 1

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Терра-сервис" на решение Арбитражного суда Самарской области от 19 января 2022 года по делу № А55-24950/2021 (судья Рысаева С.Г.)

по иску Муниципального образования городского округа Жигулевск

к Обществу с ограниченной ответственностью "Терра-сервис"

об изъятии объекта незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование городского округа Жигулевск (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Терра-сервис" (далее - ответчик) об изъятии у Общества с ограниченной ответственностью "Терра-сервис" объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 63:02:0301003:566, расположенный по адресу: Самарская область, г.о. Жигулевск, трасса Москва-Челябинск, напротив ЗАО «ПЗСК», на земельном участке с кадастровым номером 63:02:0301003:527, степень готовности-28%, путем продажи с публичных торгов, в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.01.2022 постановлено:

"Изъять у Общества с ограниченной ответственностью "Терра-сервис" объект незавершенного строительства с кадастровым номером 63:02:0301003:566, расположенный по адресу: Самарская область, г.о. Жигулевск, трасса Москва-Челябинск, напротив ЗАО «ПЗСК», на земельном участке с кадастровым номером 63:02:0301003:527, степень готовности-28%, путем продажи с публичных торгов, в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Терра-сервис" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 6000 руб.".

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; неправильное применение норм материального права.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает следующие доводы. Действие статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ не распространяется на возникшие у сторон арендные правоотношения с 01.03.2015, хотя сам договор заключен позднее, после даты вступления в действие статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ, соответственно, у истца отсутствуют правовые основания для предъявления к ответчику настоящего требования. Заявитель ссылается на то обстоятельство, что земельный участок не выбывал из владения ответчика. В судебном решении начальная продажная цена имущества, подлежащего реализации, не определена, что по мнению заявителя противоречит, по аналогии, нормам Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Нарушение Ответчиком срока строительства связано с бездействием лиц, осуществляющих технологическое подключение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а именно АО «ССК», которое не исполнило свои обязательство в установленный договор срок.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.llaas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в порядке норм части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, 29.04.2013 между Муниципальным образованием городской округ Жигулевск, представляемым Администрацией городского округа Жигулевск Самарской области, (далее - Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Терра-сервис» (далее - Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 416, по условиям которого Арендодатель сдал, а Арендатор принял во временное пользование сроком на 5 лет с 26.04.2013 по 26.04.2018 земельный участок площадью 6517 кв.м., отнесенный к землям населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 63:02:0301003:527, расположенный по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, г. Жигулевск, трасса Москва-Челябинск, напротив ЗАО «ПЗСК», для размещения придорожного гостиничного комплекса «Терра-Сервис».

16.01.2017 ООО «Терра-сервис» выдано разрешение на строительство № 63-303000-224-2017 объекта капитального строительства Придорожный гостиничный комплекс, площадь застройки - 392,7 кв.м., количество этажей - 2, площадь здания - 583,4 кв.м. Срок действия настоящего разрешения до 16.01.2020.

03.04.2018 для завершения строительства между Муниципальным образованием городской округ Жигулевск, представляемым Администрацией городского округа Жигулевск Самарской области, и ООО «Терра-сервис»,заключен договор № 149 аренды земельного участка (далее - Договор), согласно которому Арендодатель сдал, а Арендатор принял во временное пользование на срок на 3 года с 26.04.2018 по 26.04.2021 земельный участок площадью 6517 кв.м., отнесенный к землям населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 63:02:0301003:527, расположенный по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, г. Жигулевск, трасса Москва-Челябинск, напротив ЗАО «ПЗСК», с видом разрешенного использования: для размещения спортивно-оздоровительного клуба-кафе (п. 1.1 Договора).

В соответствии с п. 1.2 Договора участок предоставлен однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 63:02:0301003:566, являющегося собственностью Арендатора: государственная регистрация права собственности № 63:02:0301003:56663/002/2017-1 от 04.10.2017.

Согласно п. 9.4 Договора с момента вступления в силу Договора договор аренды № 416 от 29.04.2013 земельного участка площадью 6517 кв.м., с кадастровым номером 63:02:0301003:527, расположенного по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, г. Жигулевск, трасса Москва-Челябинск, напротив ЗАО «ПЗСК», для размещения придорожного гостиничного комплекса «Терра-Сервис», считается расторгнутым с 26.04.2018.

По истечении срока аренды, установленного п. 1.1 Договора, действие Договора прекращается (п. 9.1 Договора).

Срок аренды земельного участка был определен по 26.04.2021. В связи с чем, договор аренды № 149 от 03.04.2018 прекратил свое действие 27.04.2021.

Арендатор обязался использовать участок в соответствии с целью и условиями предоставления, разрешенным использованием, обеспечить освоение земельного участка в установленные Договором сроки.

Пунктом 5.2 Договора предусмотрено, что после окончания срока действия Договора арендатор обязан передать земельный участок Арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального

Согласно сведениям из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 29.07.2021 на земельном участке с кадастровым номером 63:02:0301003:527 располагается объект незавершенного строительства с кадастровым номером 63:02:0301003:566. Степень готовности 28 %. Правообладатель объекта незавершенного строительства ООО «Терра-сервис», запись регистрации от 04.10.2017.

Истец считает, что поскольку строительство объекта не завершено, в данном случае у Администрации городского округа Жигулевск имеются правовые основания для изъятия у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 63:02:0301003:566 в порядке, установленном ст. 239.1 ГК РФ.

Возражая против удовлетворения заявленных требований в ходе судебного разбирательства в первой инстанции, ответчик указал доводы, аналогичные доводам, приведенным в апелляционной жалобе.

Ответчик исковые требования истца не признает, при этом указывает на то, что нарушение сроков строительства объекта обусловлено внесением изменений в проект электроснабжения по прохождению трассы ВЛ-6кВ сетевой организацией АО «ССК» (письмо от 04.03.20 №64/35), акт об осуществлении технологического присоединения к сетям № 2859 подписан 24.09.21.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

В силу ч. 2 ст. 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона N 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Проанализировав указанные нормы с точки зрения действия их во времени, суд первой инстанции, опровергая доводы ответчика, верно отметил следующее.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Законом N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 N 308-ЭС19-25765, совокупное толкование статьи 239.1 ГК РФ, пункта 21 статьи 3, пункта 33 статьи 34 Закона N 137-ФЗ позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Судом первой инстанции установлено, материалами дела подтверждается, и участвующими в деле лицами не оспаривается, что спорный земельный участок предоставлялся ответчику по договору аренды № 416 от 29.04.2013 сроком на 5 лет с 26.04.13 по 26.04.18 для строительства без торгов - для размещения придорожного гостиничного комплекса «Терра-Сервис». Договор № 149 от 03.04.2018 заключен для завершения строительства после 01.03.2015, следовательно, при рассмотрении настоящего спора подлежат применению положения ст. 239.1 ГК РФ, соответственно, застройщиком ООО "Терра-сервис" было реализовано право на однократное предоставление земельного участка для целей завершения строительства, что соответствует подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Поскольку на момент заключения договора № 149 от 03.04.2018 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления являлась возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании п. 21 ст.3 Закона № 137-ФЗ.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что нарушение срока строительства объекта обусловлено действиями лиц, осуществляющих технологическое подключение объекта к инженерным сетям, суд апелляционной инстанции находит несостоятельными, поскольку земельный участок с кадастровым номером 63:02:0301003:527 находился в пользовании ответчика с 29.04.13 по 27.04.21.

Договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям№49/26 заключен 18.02.2019, акт об осуществлении технологического присоединения к сетям №2859 подписан 24.09.21, т.е. после прекращения договора аренды земельного участка 27.04.21г. Доказательств уклонения сетевой организации от выполнения своих обязанностей по технологическому присоединению объектов ответчика в электрическим сетям в материалах дела не имеется, к ответственности сетевая организация не привлекалась.

Вопреки доводам апеллянта, с учетом положений приведенных норм, тот факт, что земельный участок не выбывал из владения арендатора, не может расцениваться в качестве критерия, позволяющего расценить правоотношения сторон действующими.

Договор аренды прекращен 26.04.2021. До настоящего времени объект не веден в эксплуатацию, процент готовности составляет 28%.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по
продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством
Российской Федерации.

Отсутствие в судебном акте указания на начальной продажной стоимости имущества не может являться основанием для отмены судебного акта об изъятии у собственника незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов, поскольку это не согласуется с п. 3 ст. 239.1 ГК РФ, в силу которой требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению в единственном случае - если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объема связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Аналогичная позиция указана в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 10.09.2019 № Ф06-51086/2019 по делу № А65-476/2019.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее - Постановление № 1299).

Согласно п. 4 ст. 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Из п.п. 2, 3, 7 Постановления № 1299 и утвержденных им Правил следует, что начальная продажная цена может быть определена истцом либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с органом местного самоуправления на основании оценки его рыночной стоимости. В случае несогласия с таковой ее результаты могут быть оспорены в установленном законом порядке.

Кроме того, как следует из п. 21 Постановления № 1299 средства, полученные от продажи на аукционе объекта незавершенного строительства, вносятся на счет организатора аукциона и переводятся организатором аукциона бывшему собственнику объекта незавершенного строительства в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности¹ победителя аукциона на указанный объект за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства предусматривают оценку рыночной стоимости имущества в соответствующий период времени в целях проведения указанных торгов. Тем самым, необходимость заблаговременного проведения такой оценки, в том числе при рассмотрении иска, поданного в порядке ст. 239.1 ГК РФ, отсутствует.

Принимая во внимание изложенное, оценив в совокупности приведенные сторонами доводы и имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела незаконность действий публичных и иных органов не установлена, исковые требования об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 63:02:0301003:566, расположенный по адресу: Самарская область, г.о. Жигулевск, трасса Москва-Челябинск, напротив ЗАО «ПЗСК», на земельном участке с кадастровым номером 63:02:0301003:527, степень готовности-28%, путем продажи с публичных торгов правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции установлено, что доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции также не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

В силу ч.1 ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 19 января 2022 года по делу № А55-24950/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Терра-сервис" – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев, в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий судья А.Э. Ануфриева

Судьи Д.А. Дегтярев

С.Ш. Романенко