Гражданский кодекс часть 1

ООО «УК «Ставрополь-на-Волге» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Мэрии городского округа Тольятти об обязании исполнить обязательство по договору №535 от 14.12.2004 г. на реализацию инвестиционного проекта по строительству объекта «Общественно-жилой комплекс «Центр», в соответствии с которым истец был обязан в 4-м квартале 2007 года построить первую очередь объекта, а ввести объект в эксплуатацию в полном объеме не позднее 4-го квартала 2010 года, а ответчик в рамках договора должен был обеспечить решение вопросов в пределах своей компетенции по поддержке реализации проекта.

При этом истец просил суд обязать ответчика исполнить обязательства, предусмотренные Инвестиционным договором №535 от 14.12.2004 г. и Распоряжением мэра №3232-1/р от 24.12.2004 г.: провести работы по формированию земельного участка, находящегося в 71 квартале Центрального района г. Тольятти и после постановки участка на кадастровый учет направить в адрес истца проект договора аренды данного земельного участка, а также взыскать с ответчика в пользу истца расходы по госпошлине в сумме 2000 руб., расходы по оплате услуг представителя в сумме 65.000 руб.

Правовым обоснованием исковых требований истец указал положения статей 12, 307, 309, 310, 396 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 37 Устава города Тольятти.

Заявлением от 10.12.2007 г. истец уточнил содержание и основание своих исковых требований, указав, что поскольку основанием для возникновения правоотношений между истцом и ответчиком послужили гражданско-правовые отношения, вытекающие из заключенного между сторонами договора от 14.12.2004 г. №535.

В заявлении об уточнении иска истец просил суд:

1) обязать ответчика исполнить обязательства, предусмотренные Инвестиционным договором №535 от 14.12.2004 г., распоряжением мэра г. Тольятти №3232-1/р от 24.12.2004 г., постановлением №372-1/п от 08.02.2006 г. путем проведения ответчиком работ по формированию земельных участков, находящихся в 71 квартале Центрального района городского округа Тольятти, которые закончить в срок до 30.04.2008 г.;

2) с целью устранения технических неточностей обязать ответчика издать постановление о внесении изменений в Постановление №372-1/р от 08.02.2006 г., включив в адреса, перечисленные в его тексте, номера участков;

3) обязать ответчика в 14-дневный срок с момента постановки спорных земельных участков на кадастровый учет направить в адрес истца подписанные уполномоченным лицом мэрии городского округа Тольятти и заверенные синей печатью мэрии городского округа Тольятти проекта договоров аренды данных земельных участков, находящихся в 71 квартале Центрального района г. Тольятти;

4) обязать ответчика принять решение о продлении срока предварительного согласования места размещения комплекса зданий и сооружений жилищного, торгового и социально-бытового назначения с подземными автостоянками в квартале 71 Центрального района г. Тольятти и разрешения проектирования;

5) взыскать с ответчика сумму уплаченной госпошлины 8.000 руб. и расходы по оплате юридических услуг – 65.000 руб.

В другом заявлении об уточнении иска истец просил суд:

2) обязать ответчика в 14-дневный срок с момента постановки спорных земельных участков на кадастровый учет направить в адрес истца подписанные уполномоченным лицом мэрии городского округа Тольятти и заверенные синей печатью мэрии городского округа Тольятти проекта договоров аренды данных земельных участков, находящихся в 71 квартале Центрального района г. Тольятти;

3) взыскать с ответчика сумму уплаченной госпошлины 4.000 руб.

Уточнения исковых требований приняты судом первой инстанции протокольным определением от 10.04.2008 г.

Мэрия города Тольятти с исковыми требованиями истца не согласилась, свои возражения обосновало вступившим в законную силу судебным решением Арбитражного суда Самарской области от 18.12.2006 г. по делу №А55-15820/2006, а также отсутствием доказательств нарушения прав и законных интересов истца. Кроме того, ответчик указывал, что необходимые мероприятия по формированию земельных участков мэрией выполнены, однако с момента согласования земельного участка прошло более трех лет, а обязанности продлить указанный срок, у мэрии нет, более того, в соответствии с положениями статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции федерального закона от 10.05.2007 г. №69-ФЗ) возможность продления сроков предварительного согласования места размещения объекта исключена.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 17 апреля 2008 года в удовлетворении иска отказано.

Не соглашаясь с решением, принятым по делу Арбитражным судом Самарской области, ООО «Управляющая компания «Ставрополь-на-Волге» обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Самарской области отменить, принять постановление об удовлетворении исковых требований истца. В обоснование своей просьбы истец в апелляционной жалобе приводит следующие доводы.

Права и обязанности сторон в силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации возникают из договоров, таким договором и является инвестиционный договор №535 от 14.12.2004 г., в соответствии с которым у мэрии возникла обязанность сформировать спорный земельный участок, затем у истца возникает обязанность по постановке земельного участка на кадастровый учет, а потом ответчик должен предоставить земельный участок истцу в аренду. Указанные обязательства ответчик не выполняет, чем нарушает условия заключенного договора. Прекращение действия предварительного согласования земельного участка в период рассмотрения дела судом, по мнению истца, не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований истца.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик – Мэрия городского округа Тольятти – просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, поскольку мэрией не допускается нарушения порядка предоставления земельных участков в аренду под строительство, предусмотренного статьями 30 и 31 Земельного кодекса Российской Федерации, срок предварительного согласования истек 24 декабря 2007 года, земельный участок до настоящего времени не сформирован.

Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Самарской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 258. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 июня 2008 года в соответствии с положениями статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для достижения возможного мирового соглашения между сторонами рассмотрение дела было отложено и назначено на 11 часов 55 минут 18 июля 2008 года.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2008 года в соответствии с положениями статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для достижения возможного мирового соглашения между сторонами рассмотрение дела было вновь отложено и назначено на 16 часов 40 минут 28 июля 2008 года.

В судебном заседании 28 июля 2008 года истец вновь заявил ходатайство, поддержанное ответчиком о предоставлении срока для примирения между сторонами и заключения мирового соглашения и об отложении слушания дела сроком на две недели. Ввиду истечения установленного статьей 267 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срока для рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайства судом было отказано.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 на удовлетворении апелляционной жалобы настаивает по указанным в ней основаниям и просит отменить обжалуемое решение и принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражает по основаниям, указанным в отзыве.

Согласно договору №535 от 14.12.2004 г., заключенному между Мэрией г. Тольятти и ООО «УК «Ставрополь на Волге» ответчик принял на себя обязательство оказывать содействие в реализации инвестиционного проекта «Общественно-жилой комплекс «Центр» по вопросам, входящим в компетенцию мэрии, в т.ч. обеспечить своевременную подготовку и выпуск распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта, предоставить информацию об условиях получения в аренду либо в собственность земельного участка под новое строительство в рамках реализации инвестиционного проекта.

Распоряжением Мэра г. Тольятти от 24.12.2004 г. №3232-1/р утвержден акт о выборе земельного участка, предварительно согласовано ООО «УК «Ставрополь-на-Волге» место размещения комплекса зданий и сооружений жилищного, торгового и социально-бытового назначения с подземными автостоянками, предписано ГУ архитектуры и градостроительства мэрии г. Тольятти провести работы по формированию земельного участка в соответствии с действующим законодательством., предложено ООО «УК «Ставрополь-на-Волге» провести кадастровый учет сформированного земельного участка в соответствии с действующим законодательством, истцу разрешено проектирование комплекса зданий и сооружений на земельном участке площадью 11432 кв.м.

Постановлением Мэра городского округа Тольятти от 8.02.2006 г. №372-1/П утверждены проекты границ шести земельных участков в 71 квартале Центрального района города Тольятти под строительство I-III очередей комплекса зданий, ООО «УК «Ставрополь-на-Волге» предложено осуществить установление границ земельных участков на местности и провести кадастровый учет земельных участков в порядке, установленном законодательством, администрации Центрального района г. Тольятти предложено провести процедуру расторжения договоров аренды земельных участков, попадающих в границы земельного участка под размещение комплекса зданий и сооружений.

Согласно акту выбора земельного участка под строительства от 1.07.2003 г. для строительства комплекса был выбран участок площадью 102810 кв.м., месторасположения участка г. Тольятти, Центральный район, квартал 71.

Ход выполнения инвестиционного договора неоднократно рассматривался на совещаниях в мэрии, заседаниях городской инвестиционной комиссии (протоколы от 13.12.2005 г., 25.01.2006 г., 6.07.2007 г., 24.07.2007 г., 1.08.2007 г.).

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы заявителя апелляционной жалобы и ответчика, оценив мотивы, изложенные в апелляционной жалобе истца, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности жалобы по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из представленных доказательств нельзя сделать безусловный вывод о принятии Мэрией города Тольятти на себя обязательства о формировании земельного участка в интересах реализации инвестиционного проекта инвестора ООО «УК «Ставрополь-на-Волге». Суд первой инстанции при толковании договора сделал правильный вывод о том, что буквальное толкование содержания договора свидетельствует о возложении договором на Мэрию обязанности по оказанию содействия в реализации проекта по вопросам, входящим в ее компетенцию, в т.ч. по обеспечению своевременной подготовки и выпуска распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта. Таким образом, гражданско-правовой обязанности по формированию земельного участка у Мэрии, исходя из содержания договора, не имелось.

Согласно положениям статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации, юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка для строительства, обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. Орган местного самоуправления по заявлению юридического лица обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями. Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении земельных участков, предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления. Орган местного самоуправления информирует землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства. В случае, если в целях размещения объектов необходимо выкупить земельные участки для государственных или муниципальных нужд из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников этих земельных участков об их возможном выкупе. Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора. Орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта. Копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением проекта границ земельного участка или об отказе в размещении объекта выдается заявителю в семидневный срок со дня его утверждения. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет. В случае, если по истечении срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта решение о предоставлении земельного участка не было принято, лица, права которых были ограничены, вправе требовать возмещения от органа местного самоуправления принявшего такое решение, понесенных убытков. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта может быть обжаловано заинтересованными лицами в суд. В случае признания в судебном порядке недействительным решения о предварительном согласовании места размещения объекта орган местного самоуправления, принявший такое решение, возмещает юридическому лицу расходы, понесенные им в связи с подготовкой документов, необходимых для принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

Согласно требованиям статьи 32 Земельного кодекса Российской Федерации решение о предварительном согласовании места размещения объекта и проект границ земельного участка являются основанием установления в соответствии с заявками юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка на местности и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами. Орган местного самоуправления на основании заявления юридического лица, заинтересованного в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства.

Анализ указанных положений закона в совокупности с материалами дела позволил суду первой инстанции сделать правильный вывод о том, что и законом на ответчика не возлагается безусловная обязанность по предоставлению земельных участков в аренду под строительство без исполнения заинтересованным лицом возложенных на него законом обязанностей.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что и законом на ответчика не возлагается безусловная обязанность предоставить ответчику земельный участок в аренду под строительство.

Кроме того, суд учитывает, что закон предусматривает право заинтересованных лиц обжаловать как решение о предоставлении земельного участка в аренду, так и право обжалования отказа в предоставлении такого земельного участка. Своим требованием истец побуждает суд принять решение, обязывающее мэрию города Тольятти принять управленческое решение, которое находится исключительно в компетенции муниципального органа, причем указанное решение заведомо будет противоречить закону, поскольку срок согласования земельного участка, установленный статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации истек.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате госпошлины в связи с подачей апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

постановил :

Решение Арбитражного суда Самарской области от 17 апреля 2008 года по делу №А55-16441/2007 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ставрополь-на-Волге» оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий Е.А.Терентьев

Судьи В.Т.Балашева

К.К.Туркин