Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда в зале № 1 апелляционную жалобу потребительского кооператива "Ганга" на решение Арбитражного суда Самарской области от 02 марта 2022 года по делу № А55-22880/2021 (судья Разумов Ю.М.)

по иску потребительского кооператива "Ганга" (ОГРН 1166313164841, ИНН 6317116213) к обществу с ограниченной ответственностью "Стройсервис" (ОГРН 1036300670768, ИНН6317046809) о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки

УСТАНОВИЛ:

потребительский кооператив "Ганга" (далее – истец) обратился в Арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройсервис" (далее - ответчик) о признании недействительным одностороннее увеличение платы за содержание нежилого здания для размещения стоянки автомобилей и административных помещений по ул. Водников, 60 в Самарском районе г. Самары по договору № 1006/17 от 21.02.2017, применении последствий недействительности сделки, обязании ООО "Стройсервис" вернуть излишне уплаченные денежные средства за содержание и техническое обслуживание нежилого здания по ул. Водников, 60, по договору № 1006/17 от 21.02.2017 в размере 321 447,60 руб. за период с февраля 2021 года по январь 2022 года.

Решением от 02.03.2022 исковые требования оставить без удовлетворения.

Истец не согласился с принятым судебным актом. В апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное исследование доказательств, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что суд первой инстанции оставил без внимания довод истца о том, что увеличение ООО "Стройсервис" стоимости услуг по содержанию здания ОЦ "Глобус", оказываемых в соответствии с договором № 1006/17 от 21.02.2017 в одностороннем порядке является недействительной односторонней сделкой.

Действующее законодательство не предусматривает возможность самовольного увеличения управляющей организацией размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в том числе на уровень инфляции или индекс потребительских цен, в отсутствие решения общего собрания собственников помещений в таком доме.

Суд первой инстанции при рассмотрении искового заявления пришел к неправильному выводу о наличии у ООО "Стройсервис" права на одностороннее увеличение платы услуг ввиду закрепления данного права в договоре.

Вывод суда о том, что в договоре не была указана стоимость расходов эксплуатирующей организации, при этом указан механизм их определения, является необоснованным.

При заключении договора плата за содержание здания (стоимость расходов) была согласована и установлена в твердой сумме в размере 80 руб. за кв.м.

Вывод суда о том, что в договоре имеется условие, которое регламентирует механизм определения платы за техническое обслуживание, является необоснованным, поскольку такое условие в договоре отсутствует.

Доводы заявителя подробно изложены в апелляционной жалобе и поддержаны его представителем в судебном заседании.

Представитель ответчика отклонил жалобу по основаниям, изложенным в отзыве.

Проверив материалы дела, ознакомившись с отзывом ответчика, выслушав представителей сторон, оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с представленными доказательствами, суд апелляционной инстанции установил.

Между истцом и ответчиком заключен договор № 1006/17 от 21.02.2017, в соответствии с которым ООО "Стройсервис" выполняет функции эксплуатирующей организации и обязуется обеспечить эксплуатацию нежилого здания для размещения стоянки автомобилей и административных помещений по ул. Водников, 60 в Самарском районе г. Самары (далее - ОЦ "Глобус"), обеспечить передачу коммунальных услуг, техническое обслуживание объекта и его инженерных сетей.

Потребительский кооператив "Ганга" является собственником офисных помещений № 1006, расположенных на 10 этаже, площадью 307, 9 кв.м., что подтверждено выпиской из ЕГРН, приложенной к исковому заявлению.

Согласно договору № 1006/17 от 21.02.2017 стоимость услуг ООО "Стройсервис" по техническому обслуживанию здания составляла 80 руб. за 1 кв.м., что подтверждено счетами на оплату.

Уведомлением исх. № б/п от 20.01.2021 ответчик уведомил истца об увеличении с 01.02.2021 размера платы за техническое обслуживание и содержание здания, его инженерных сетей. С 01.02.2021 размер оплаты за техническое обслуживание составляет 167 рублей за 1 куб.м.

В обоснование исковых требований истец указал, что размер платы увеличен ответчиком на основании пункта 3.4 договора № 1006/17 от 21.02.2017, дающего право исполнителю в одностороннем порядке изменять размер платы.

В ответ на уведомление ответчика о повышении размера платы за техническое обслуживание истец направил в его адрес письмо (исх. № 3 от 26.02.2021), в котором просил обосновать повышение стоимости оплаты услуг и оформить соответствующее дополнительное соглашение к договору № 1006/17 от 21.02.2017.

Ответчик направил информационное письмо исх. № 88 от 03.03.2021, в котором указал следующие основания для повышения стоимости услуг: инфляционные процессы, повышение МРОТ, налоговые изменения, непростая экономическая ситуация в стране и т.п.

Однако, как указал истец, в подтверждение целесообразности повышения размера платы за техническое обслуживание здания, находящегося по адресу: г. Самара, ул. Водников, 60, эксплуатирующая организация не представила соответствующих документов.

Таким образом, по мнению истца, ООО "Стройсервис" в одностороннем порядке, без получения согласия собственников помещений нежилого здания, в том числе ПК
"Ганга", увеличило стоимость оказываемых услуг более чем на 100%.

24.06.2021 истец направил жалобу в Управление Федеральной антимонопольной службы по Самарской области требованием о проведении проверки обоснованности и соответствии нормам Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" увеличение ответчиком размера платы за техническое обслуживание и содержание ОЦ "Глобус".

Указанная жалоба УФАС по Самарской области оставлена без удовлетворения, что подтверждено письмом № 7028/6 от 08.07.2021.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с вышеуказанным иском.

По мнению истца к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, по аналогии закона применяются нормы жилищного законодательства.

Исковые требования обоснованы положениями статей 44, 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми платежи по содержанию общего имущества, обязанность по несению которых возлагается на всех собственников помещений, должны быть достаточными для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания помещения в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям, а вопрос об определении размера платы за содержание жилого помещения отнесен к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Также истец сослался на пункт 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22, согласно которому управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 156, части 1, 2, 3 и 8 статьи 162 ЖК РФ, пункт 1 статьи 310, пункт 1 статьи 432, статьи 450 - 453 ГК РФ).

По расчету истца, при заключении договора № 1006/17 от 21.02.2017 на техническое обслуживание и содержание здания ОЦ "Глобус" между истцом и ответчиком стоимость услуг установлена в размере 80 руб. за 1 кв.м., что подтверждено выставляемыми ответчиком счетами.

Общее собрание собственников нежилых помещений, расположенных в здании ОЦ "Глобус", с повесткой дня по вопросу увеличения размера платы за содержание здания ОЦ "Глобус" не проводилось, соответствующее решение собственниками не принималось.

В период с февраля 2021 по январь 2022 года размер взимаемой ответчиком платы за техническое обслуживание здания ОЦ "Глобус" составляет 167 руб. за 1 кв.м., ежемесячная стоимость услуг по договору составляет 51 419,30 руб., исходя из площади помещения принадлежащего истцу - 307,9 кв.м.

Истец произвел оплату оказанных услуг за период с февраля 2021 по январь 2022 , в связи с чем, размер переплаты составил 321 447,60 руб.

Ответчик не оспорил внесение платы в указанном размере, при этом возражал против заявленных требований указав, что проведение общего собрания собственников нежилых помещений по вопросу повышения тарифов не требуется, поскольку эти платежи являются текущими платежами и часть 7 статьи 156 ЖК РФ, не указана в пункте 41 Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 №25.

Как следует из правовой позиции, приведенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения: в частности, статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В статье 44 ЖК РФ определено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Законодателем определена компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, к которой отнесен и вопрос определения размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме (часть 7 статьи 156 ЖК РФ).

На основании части 1 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Ответчик, в соответствии с договором №1006/17 от 21.02.2017, исполняет функции эксплуатирующей организации и обеспечивает эксплуатацию нежилого здания для размещения стоянки автомобилей и административных помещений по ул. Водников , 60 в Самарской районе г. Самары, обеспечивает предоставление коммунальных услуг, техническое обслуживание объекта и его инженерных сетей, а заказчик обязуется пропорционально возмещать связанные с этим расходы исполнителя и оплачивать предоставленные услуги (пункт 1.1).

Как следует из материалов дела, договором №1006/17 от 21.02.2017, заключенным между сторонами, не была указана стоимость расходов эксплуатирующей организации, при этом указан механизм их определения.

При определении механизма определения платы за техническое обслуживание здания и утверждении тарифа собрание собственников здания не проводилось, доказательств обратного истцом не представлено.

С собственниками нежилых помещений были подписаны договоры, в которых определены составляющие размер платы за услуги исполнителя. Цена услуг 80 руб./кв.м. определена самим ответчиком, исходя из его затрат.

Согласно пункту 3.4 договора в случае изменения стоимости затрат исполнителя на оказание услуг, в том числе стоимости используемого оборудования, программного обеспечения, материалов услуг, оказываемых исполнителю третьими лицами, повышения цен на энергоносители, коммунальные услуги, наличия инфляционных процессов, увеличения размеров МРОТ, исполнитель вправе в одностороннем порядке изменить размер платы.

Увеличив размер платы по техническому обслуживанию здания, ответчик воспользовался правом одностороннего повышения размера данной платы, что соответствует договору №1006/17 от 21.02.2017, условия которого изначально согласованы сторонами при его заключении.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал требование истца о признании недействительным одностороннего увеличения платы за содержание нежилого здания, а также применение последствий недействительности сделки, необоснованным, в связи с чем оставил заявленное требование без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины отнесены на ответчика по правилам статьи 110 АПК РФ.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отклоняются как необоснованные.
Фактические обстоятельства дела судом первой инстанции установлены правильно.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Суд первой инстанции оценив условия договора, пришел к обоснованному выводу о том, что договором № 1006/17, заключенным между сторонами, не была указана стоимость расходов эксплуатирующей организации, при этом указан механизм их определения.

Условия изменения цены договора установлены пунктом 3.4 договора, увеличив размер платы по техническому обслуживанию здания, ответчик воспользовался правом одностороннего повышения размера данной платы.

После повышения размера платы истец с февраля 2021 по октябрь 2021 производил оплату по выставленным ответчиком счетам, то есть фактически исполнял договор.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 70 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Положения названного пункта являются важной конкретизацией принципа добросовестности, закрепленного в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Недобросовестными предлагается считать действия лица (прежде всего - стороны сделки), которое вело себя таким образом, что не возникало сомнений в том, что оно согласно со сделкой и намерено придерживаться ее условий.

Оплата истцом на протяжении девяти месяцев после повышения размера платы, выставленных ответчиком счетов, позволяет прийти к выводу о том, что фактически истец признал изменение условий договора и исполнял его.

Принимая во внимание, что поведение истца по исполнению оспариваемого договора давало основания полагать, что сделка действительна и реально исполняется стороной договора, а также учитывая, что истцом не было представлено доказательств, свидетельствующих о недействительности оспариваемого договора, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Условия договора судом первой инстанции оценены правильно, выводы суда соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно, в связи с чем оснований для отмены обжалуемого решения не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 02 марта 2022 года по делу № А55-22880/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу потребительского кооператива "Ганга" без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий Е.Г. Демина

Судьи Т.И. Колодина

В.А. Морозов