Гражданский кодекс часть 1

Закрытое акционерное общество «ЭДС» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконными действий Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее - Министерство) по изменению размера арендной платы и механизма ее исчисления, применяемого за период с июля 2006 г. по март 2008 г. по договору аренды земельного участка от 30 сентября 2005 г. № 012853з и приложений к нему, согласно направленному в адрес ЗАО «ЭДС» уведомлению с прилагаемым к нему расчетом арендной платы (л.д.6-8).

Кроме того, Общество просило обязать Министерство устранить допущенные нарушения.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 02 июля 2008 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что Министерство использовало свое право, предусмотренное п. 4.3 договора аренды, и исполнило обязанность, установленную п. 5.2 договора аренды в полном объеме.

Министерством при расчете размера арендной платы за конкретный земельный участок используется графа, соответствующая виду строительства. Указанная позиция изложена в письме Федеральной службы земельного кадастра России от 12 мая 2004 г. № СС/618, согласно п. 29 которого удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в составе земель поселений устанавливается равным удельному показателю кадастровой стоимости земель кадастрового квартала поселения, в границах которого расположен земельный участок, по виду разрешенного (функционального) использования, соответствующему виду разрешенного использования указанного земельного участка.

Перерасчет арендной платы в настоящем случае следует рассматривать не как действия, направленные на властно-распорядительные функции Министерства, а как действия в рамках гражданско-правовых отношений, предусматривающих равенство сторон; Министерство выступает не как публично-административный орган, а как равноправная сторона по договору аренды, поэтому его действия - это не те действия, которые в порядке главы 24, ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) можно обжаловать, в связи с чем заявитель выбрал ненадлежащий способ защиты своих прав.

Не согласившись с выводами суда, ЗАО «ЭДС» подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.

В апелляционной жалобе указывает, что доводам заявителя о том, что постановлением Правительства Самарской области от 21 июня 2006 г. № 74 в 2006 г. был изменен механизм исчисления арендной платы, а не произведена ее корректировка, оценка не дана и этот вопрос судом первой инстанции в полном объеме и надлежащим образом не исследовался; по мнению заявителя, следовало использовать графу 15 «прочие земли поселений». Суд сослался на письма Федеральной службы земельного кадастра России от 12 мая 2004 г. № СС/618 и Минэкономразвития России от 09 января 2007 г. № АО/009, при этом судебной инстанцией не исследован вопрос и не дана оценка о правомерности использования Министерством данных писем; согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) изменение условий договора аренды земельного участка без согласия арендатора не допускаются; пунктом 4.3. договора аренды земельного участка от 30 сентября 2005 г. № 012853з предусмотрено право арендодателя изменять размер арендной платы, но не механизм ее фактического применения; сам по себе факт опубликования информации в СМИ не может расцениваться как соблюдение установленного законом порядка внесения изменений в условия договора, с учетом положений п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ЗАО «ЭДС» доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Департамента управления имуществом городского округа Самара считает решение суда законным и обоснованным.

Представитель Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области в заседание суда не явился, заявил ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с невозможностью явки представителя и для представления дополнительных доказательств. Указанное ходатайство отклонено арбитражным апелляционным судом в связи с тем, что не были представлены доказательства невозможности обеспечить явку представителя в судебное заседание, а также обоснование, для выяснения каких обстоятельств будут представлены дополнительные доказательства и какие.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

На основании постановления главы города Самары от 31 марта 2005 г. № 430 «О выдаче ЗАО «ЭДС» разрешения на завершение строительства жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями и подземной автомобильной стоянкой, утверждении проекта границ земельного участка и продлении срока аренды земельного участка, расположенного в границах улиц Самарской, Вилоновской, Садовой в квартале № 96 в Ленинском районе г. Самары» Обществом был продлен срок аренды земельного участка площадью 9063,00 кв.м. (л.д. 33).

В соответствии с п. 5 постановления главы города Самары от 31 марта 2005 г. № 430 между Обществом и Комитетом по управлению имуществом г. Самары 30 сентября 2005 г. заключен договор аренды земельного участка № 012853з, который зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области 24 октября 2007 г. (л.д. 20-31).

Согласно п. 4.2 договора аренды Общество обязано вносить арендную плату в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы, указанном в приложении № 3 к договору аренды.

В соответствии с п. 4.3 договора арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. Новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом в порядке, установленном п. 5.2 договора.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Законом Самарской области «О земле», постановлением Правительства Самарской области от 13 июня 2006 г. № 67 «Об органах исполнительной власти, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» и постановлением Правительства Самарской области от 21 июня 2006 г. № 74 «О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара», полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для строительства, с 01 июля 2006 г. возложены на Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.

В связи с изменением и утверждением Методикиопределения размера арендной платы на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе Самара, на основании постановления Правительства Самарской области от 21 июня 2006 г. № 74, Министерство, в соответствии с п. 5.2 договора аренды 28 ноября 2006 г. опубликовало в «Самарской газете» сообщение об изменении размера арендной платы за землю. При этом Министерство предложило арендаторам обратиться в Министерство для перерасчета арендных платежей по новой методике (л.д. 48).

Министерством в адрес заявителя был направлен расчет арендной платы, в котором были указаны новые размеры арендной платы в соответствии с методикой, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 21 июня 2006 г. № 74 (л.д. 9-12).

При принятии решения об отказе в удовлетворении требований заявителя о признании указанных действий Министерства незаконными суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.

Письмом от 27 ноября 2007 г. исх. № Ж-11/2208 Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области в ответ на обращение заявителя об изменении направленного расчета арендной платы (л.д. 14) сообщило Обществу о том, что в газете «Самарская газета» от 28 ноября 2006 г. опубликована исчерпывающая информация об изменении расчета арендной платы и размер арендной платы по договору аренды от 30 сентября 2005 г. № 012853з оставить на прежнем уровне не представляется возможным.

В адрес заявителя также были направлены акты сверки взаимных расчетов аренды земельного участка по состоянию на 31 декабря 2007 г. и по состоянию на 24 марта 2008 г., согласно которым у ЗАО «ЭДС» имеется задолженность по арендной плате и по пени за несвоевременное внесение арендной платы в соответствии с договором от 30 сентября 2005 г. № 012853з (л.д. 15, 16).

Для расчета арендной платы в качестве одной из составляющих используется показатель кадастровой стоимости земельного участка, который определяется по таблице, утвержденной постановлением Губернатора Самарской области от 03 июля 2003 г. № 254, путем сопоставления номера кадастрового района, в котором расположен конкретный земельный участок, и вида функционального использования земель, установленного для государственной кадастровой оценки земель поселений.

Функциональным использованием земельного участка может являться строительство различных объектов недвижимости: жилых домов (как многоэтажных, так и индивидуальных), торговых центров, АЗС, объектов социально-культурного назначения и т.д.

Письмом Минэкономразвития России Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости от 09 января 2007 г. № АО/009 разъяснено, что при расчете арендной платы за земельные участки, предоставляемые для строительства с более чем одним видом разрешенного использования, следует использовать наибольший показатель кадастровой стоимости.

Судом правильно указано в решении также на следующее.

В соответствии с ч. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.

Как было указано выше, Министерство в соответствии с п. 4.3. договора изменило размер арендных платежей, как арендодатель, в одностороннем порядке в связи с новой утвержденной Правительством Самарской области методикой, при этом выполнив условия п. 5.2 договора.

С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу о том, что Министерство выступает не как публично-административный орган, а как равноправная сторона по договору аренды, поэтому его действия - это не те действия, которые в порядке главы 24, ст. 198 АПК РФ можно обжаловать, в связи с чем заявитель выбрал ненадлежащий способ защиты своих прав, оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Доводы, приведенные ЗАО «ЭДС» в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по госпошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 02 июля 2008 г. по делу № А55-5733/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий Е.М. Рогалева

Судьи П.В. Бажан

В.В. Кузнецов