Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 4 сентября 2007г. в зале № 2 апелляционную жалобу ОАО «Акционерный Банк «Оргрэсбанк», г.Москва на решение Арбитражного суда Самарской области от 27 июня 2007 г. по делу № А55-4419/2007 (судья Богданова Р.М.) по иску ООО «Социально-экономический резерв», г.Самара к ОАО «Акционерный Банк «Оргрэсбанк», г.Москва о прекращении ипотеки.

УСТАНОВИЛ:

ООО «Социально-экономический резерв», г.Самара (далее истец) обратилось в арбитражный суд Самарской области с иском к ОАО «Акционерный Банк «Оргрэсбанк», г.Москва (далее ответчик) о прекращении ипотеки на недвижимое имущество, принадлежащее ООО «Социально-экономический резерв»: земельный участок для индивидуального жилищного строительства, площадью 717 139 квадратных метров, расположенный по адресу: <...>; имеющий кадастровый номер 63:26:1802002:0012.

Решением от 27 июня 2007 года исковые требования удовлетворены. При принятии решения суд исходил из того, что поскольку Арбитражным судом города Москвы решением, вступившим в законную силу, ответчику отказано в обращении взыскания на земельный участок истца, то цель залога данного земельного участка для обеспечения исполнения кредитного договора утрачена, следовательно, ипотека должна быть прекращена.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней ответчик просит решение суда от 27 июня 2007 года отменить, поскольку, по мнению ответчика, ГК РФ предусматривает исчерпывающий перечень оснований для прекращения ипотеки и ни одно из этих оснований не наступило. Кроме того, по данному делу затронуты интересы поручителя ФИО4, который исполнял обязательства истца по кредитному договору, заключенному между истцом и ответчиком.

В судебном заседании 29 августа 2007 года объявлялся перерыв до 4 сентября 2007 года, что отражено в протоколе судебного заседания.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы и просил решение суда от 27 июня 2007 года отменить. Кроме того, ответчиком было заявлено ходатайство о прекращении производства по делу, так как, по его мнению, по данному делу должен быть привлечен в качестве второго ответчика ФИО4, а дело с участием физического лица не подведомственно арбитражному суду.

В судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу представитель истца просил решение суда от 27 июня 2007 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

ФИО2, являясь также на основании нотариально заверенной доверенности представителем ФИО4, сообщила о позиции своего доверителя, который не считает свои права нарушенными и против привлечения его к участию в настоящем деле, что подтверждается представленными в суд пояснениями.

Выслушав участников процесса, рассмотрев имеющиеся документы, оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований к отмене решения суда от 27 июня 2007 г.

04.03.2005г. между ООО «Социально-экономический резерв» и ОАО «Акционерный Банк «Оргрэсбанк» был заключен кредитный договор <***> о предоставлении кредита в валюте Российской Федерации, по условиям которого банк предоставил истцу, являющемуся заемщиком по договору, кредит в размере 32 954 000 рублей на срок по 29.04.2005г. под 25% годовых.

В целях обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору <***> от 04.03.2005г. сторонами был заключен договор №ДЗ-2/05-С от 04.03.2005г. залога недвижимого имущества (ипотеки), согласно условиям которого предметом ипотеки явился земельный участок для индивидуального жилищного строительства, площадью 717 139 квадратных метров, расположенный по адресу: Самарская область. <...>; имеющий кадастровый номер 63:26:1802002:0012, принадлежащий на праве собственности ООО «Социально-экономический резерв». По условиям договора стороны пришли к соглашению о том, что общая оценочная (залоговая) стоимость объекта составляет 157 655 500 рублей, а рыночная - 315 311 000 рублей согласно отчета ООО «Институт независимой оценки» № 4-06/05 от 02.02.2005г.

Как следует из материалов дела, заемщиком не были выполнены обязательства по своевременному возврату кредита по кредитному договору, что послужило основанием для обращения банка в суд с иском о взыскании с заемщика 36 293 567 рублей 12 копеек, включая сумму кредита, процентов за пользование кредитом и неустойки, с обращением взыскания на заложенное имущество - спорный земельный участок. Судебными актами по делу №А40-24242/05-47-177, принятыми Арбитражным судом города Москвы (решение от 16.08.2006г.), Девятым арбитражным апелляционным судом (постановление от 25.10.2006г.), Федеральным арбитражным судом Московского округа (постановление от 23.03.2007г.), с заемщика в пользу банка взыскана сумма долга в размере 36 293 567 рублей 12 копеек, в обращении взыскания на заложенное имущество отказано.

Отказывая в обращении взыскания на спорный земельный участок, Арбитражный суд города Москвы исходил из того, что стоимость заложенного имущества, согласованная сторонами в договоре залога 157 655 500 рублей находится в явной несоразмерности к требованию кредитора, размер которого на дату рассмотрения спора составил 24 393 478 рублей 14 копеек, причем эта несоразмерность изначально имелась на дату заключения между сторонами кредитного договора и договора залога, так как залоговая стоимость предмета залога в 4,8 раза превышала размер предоставленного краткосрочного кредита 32 954 000 рублей. Суд также пришел к выводу о том, что допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно, тем более что задолженность по кредитному договору погашается заемщиком в рамках возбужденного исполнительного производства, в связи с чем к отношениям сторон возможно применение норм ч. 2 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым в обращении взыскания на заложенное имущества может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Следовательно, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что обстоятельства установленные в решении Арбитражного суда города Москвы от 16.08.2006г. по делу № А40-24242/05-47-177, являются преюдициальными для рассмотрения настоящего дела в силу положений ст. 69 АПК РФ.

Вышеназванное решение Арбитражного суда города Москвы послужило и основанием для обращения ООО «Социально-экономический резерв» с исковым заявлением, так как вступившим в законную силу решением суда отказано в обращении взыскания на заложенное имущество, в связи с чем залоговое обязательство исполнить невозможно.

В соответствии со ст. 337 Гражданского кодекса Российской Федерации залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочка исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию, если иное не предусмотрено договором.

Из п. 1.3 договора залога № Д3-2/05-С от 4 марта 2005 года следует, что залог обеспечивает исполнение заемщиком следующих обязательств по кредитному договору:

-возврат кредита, сумма которого составляет 32 954 000 рублей, предоставленного срок по 29.04.2005г.;

-уплату начисленных процентов за пользование кредитом в размере 25 процентов годовых;

- уплату неустойки при нарушении сроков уплаты процентов за пользование кредитом и/или нарушения сроков возврата кредита;

-возмещение убытков по причине неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком условий кредитного договора;

- возмещение судебных издержек и иных расходов, связанных с взысканием задолженности по кредитному договору и/или обращением взыскания на предмет залога.

Банк, обращаясь в суд с иском к заемщику, в качестве способов защиты своих нарушенных прав кредитора избрал предъявление требования о взыскании задолженности по кредитному договору и обращение взыскания на заложенное имущество. Арбитражный суд города Москвы частично удовлетворил заявленный иск и счел возможным защитить нарушенные права банка путем взыскания в его пользу с заемщика задолженности по кредитному договору, тогда как во втором способе защиты права - обращении взыскания на заложенный земельный участок отказал.

Согласно ч.1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, с изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии с. п. 1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Поскольку вступившим в законную силу решением суда отказано в обращении взыскания на заложенное имущества, залоговое обязательство исполнить невозможно, а поэтому оно подлежит прекращению.

Из материалов дела следует, что Межрайонным отделом ФССП Самарской области возбуждено исполнительное производство № 2164/2006 по исполнительному листу №09ААС-14773 Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2005г. на взыскание с ООО «Социально-экономический резерв» в пользу ОАО «Акционерный Банк «Оргрэсбанк» 36 293 567 рублей 12 копеек, задолженности по кредитному договору.

Из имеющихся в материалах дела платежных документов на перечисление суммы долга по кредитному договору в рамках исполнительного производства (т.1 л.д. 131-153). Из указанных платежных документов можно сделать вывод, что обеспеченное залогом обязательство исполняется должником, и на момент рассмотрения настоящего дела непогашенная истцом сумма долга перед банком является крайне незначительной, что бы быть обеспеченной залогом имущества на согласованную сторонами в договоре оценочную сумму 157 655 500 рублей.

В соответствии со ст. 25 ФЗ РФ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 4 ст. 29 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрационная запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Такое решение может быть вынесено как по общим основаниям прекращения обязательств, предусмотренных гражданским законодательством, так и по специальным основаниям, относящимся к ипотечным обязательствам, на что правомерно указал суд первой инстанции, ссылаясь на ст. ст. 334, 337, п. 1 ст. 349 ГК РФ и наличие вступивших в законную силу судебных актов об отказе в обращение взыскания на заложенное имущество в погашении договора кредита, подтверждающих невозможность исполнения залоговых обязательств.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что фактически сумму долга по кредитному договору погашал поручитель ФИО4, и, поскольку затронуты его права и законные интересы, суд должен был привлечь ФИО4 в качестве второго ответчика, а затем прекратить производство по делу (ходатайство от 4.09.2007г.), не может быть принят во внимание как не имеющий отношения к предмету спора.

ФИО4, погашая сумму долга по кредитному договору за ООО «Социально-экономический резерв» имеет право самостоятельно обратиться с соответствующим исковым заявлением к ООО «Социально-экономический резерв» Кроме того, истцом представлены пояснения ФИО4, где он выражает намерение осуществлять свои права кредитора по отношению к ООО «Социально-экономический резерв» иными способами, чем обращение взыскания на заложенный земельный участок и не давал полномочий ответчику – ОАО АБ «ОРГРЭСБАНКу» высказываться от его имени.

В соответствии со ст. 47 АПК РФ привлечение второго ответчика, о чем ходатайствует ответчик – заявитель апелляционной жалобы ОАО АБ «ОРГРЭСБАНК» возможно только с согласия истца, которое в данном случае не получено.

При наличии объяснений поручителя ФИО4 апелляционный суд считает, что ответчик не обосновал и необходимость привлечения его в качестве третьего лица согласно ст. 51 АПК РФ, в связи с чем ходатайства ОАО АБ «ОРГРЭСБАНК» о привлечении ФИО4 в качестве третьего лица и в качестве второго ответчика рассмотрены в соответствии со ст.159 АПК РФ и оставлены без удовлетворения.

В этой же связи подлежит отклонение ходатайство истца о прекращении производства по делу в связи с участием в деле физического лица – поручителя ФИО4

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции сделал законный и обоснованный вывод об удовлетворении исковых требований ООО «Социально-экономический резерв» о прекращении ипотеки на принадлежащее ему недвижимое имущество: земельный участок для индивидуального жилищного строительства, площадью 717 139 квадратных метров, расположенный по адресу: <...>; имеющий кадастровый номер 63:26:1802002:0012.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а поэтому решение от 27 июня 2007 года является законным и обоснованным.

Руководствуясь ст.ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ :

Решение Арбитражного суда Самарской области от 27 июня 2007 г. по делу № А55-4419/2007 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в двухмесячный срок.

Председательствующий /Е.Я. Липкинд

Судьи /Е.А. Серебрякова

/С.Ю. Каплин