Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 16 июня 2016 года в зале № 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Союз Святого Иоанна Воина» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 01 апреля 2016 года, принятое по делу №А65-27214/2015 (судья Салимзянов И.Ш.),

по иску общества с ограниченной ответственностью «Эмир-Ойл», г.Казань (ОГРН 1111690026216, ИНН 1660152570),

к обществу с ограниченной ответственностью «Союз Святого Иоанна Воина», г.Москва (ОГРН 1127746172080, ИНН 7729705354),

о расторжении договора аренды №01-ПФ от 01.08.2014 г.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Эмир-Ойл», г.Казань (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Союз Святого Ионна Воина», г.Москва (далее - ответчик) о взыскании о расторжении договора аренды №01-ПФ от 01.08.2014г.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.04.2016 исковые требования удовлетворены.

Суд расторгнул долгосрочный договор аренды нежилого помещения №01-ПФ от 01.08.2014г., заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Эмир-Ойл», г.Казань и обществом с ограниченной ответственностью «Союз Святого Ионна Воина», г.Москва.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по изложенным в жалобе доводам, просил суд апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает, что судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное решение, с учетом обстоятельств и при оценке всех доказательств, представленных сторонами, и просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 01.08.2014г. между ИП Михеевым А.А., ИП Осиповой Т.В. (арендодатели) и ООО «Союз Святого Иоанна Воина» (арендатор) заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения №01-ПФ в редакции дополнительного соглашения №1 от 18.09.2014г. (л.д.10-19), согласно условиям которого, арендодатели обязуются передать, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение, этаж 1, помещение №1060, общей площадью 479,2 кв.м., кадастровый номер 16:50:011015:214, которое является частью недвижимого имущества: помещения, назначение: нежилое, общая площадь 1156,8 кв.м., этаж 1,2, кадастровый номер 16:50:011015:66, адрес объекта: Республика Татарстан, г.Казань, ул.Пугачева, д.45 (п.1.1 дополнительного соглашения).

По акту приема-передачи от 12.08.2014г. указанное помещение было передано ответчику (л.д.23-24).

Дополнительным соглашением №2 от 01.12.2014г. к договору (л.д.21-22) стороны согласовали, что арендодателем по долгосрочному договору аренды нежилого помещения №01-ПФ будет являться истец, в связи с заключением между ИП Михеевым А.А., ИП Осиповой Т.В. и истцом договора купли-продажи от 17.10.2014г. и переходом права собственности к истцу на нежилое помещение здание общей площадью 1 156,8 кв.м., расположенное по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, ул.Пугачева, д.45, помещение 1101, в состав которого включено нежилое помещение, этаж 1, помещение №1060, общей площадью 479,2 кв.м., кадастровый номер 16:50:011015:214.

Дополнительным соглашением №3 от 12.08.2015г. стороны согласовали индексировать с 12.08.2015г. размер ежемесячной арендной платы на 5% от предыдущего установленного размера арендной платы, что составляет 294 000 руб. за все помещения в месяц.

Этим же соглашением стороны определили подсудность споров по договору аренды в Арбитражном суде Республики Татарстан.

Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

16.04.2015г. Вахитовским районным судом города Казани по делу № 2-4260/2015 по иску Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани к ИП Михееву Л.Л. вынесено заочное решение о признании незаконными действий, связанных с эксплуатацией объекта капитального строительства по ул. Пугачева, д. 45 и обязании приостановить эксплуатацию объекта капитального строительства.

С учетом данных обстоятельств, 06.10.2015г. истец направил в адрес ответчика письменное предложение расторгнуть договор аренды №01-ПФ с приложением соглашения о расторжении (л.д. 29-30).

Отказ ответчика от расторжения договора аренды послужил истцу основанием для обращения в арбитражный суд с заявленным иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Согласно статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором.

Статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Условиями договора предусмотрено, что договор заключен сроком на 10 лет с даты его государственной регистрации (п.5.1 договора).

В соответствии с условиями договора целевое назначение помещения: торговля продовольственными, непродовольственными и иными товарами, в том числе алкогольной и табачной продукцией, сопутствующее оказание услуг населению, складирование товара и размещение офиса (пункт 1.2. договора аренды).

Пунктом 2.2.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с его целевым назначением, указанным в п. 1.2. договора.

Доказательств введения здания в эксплуатацию в установленном законом порядке суду не представлено.

Сдача в аренду не завершенного строительством объекта с целевым назначением для осуществления предпринимательской деятельности (торговля продовольственными, непродовольственными и иными товарами, в том числе алкогольной и табачной продукцией, сопутствующее оказание услуг населению, складирование товара и размещение офиса) противоречит смыслу арендных отношений. Нежилое помещение, используемое под магазин в здании, не введенном в установленном законом порядке в эксплуатацию, не отвечает требованиям безопасности и определенным требованиям строительных норм и правил.

При таких обстоятельствах, имущество, переданное по договору аренды, не может быть использовано по назначению указанному в пункте 1.2. договора.

Незавершенный строительством объект может быть только достроен, и, стало быть, использован он может быть только с целью завершения строительства (реконструкции) и последующего ввода в эксплуатацию, данный объект не может быть использован для иных целей ввиду того, что он зарегистрирован как не завершенный строительством и, следовательно, не принят в эксплуатацию.

Как усматривается из материалов дела, решением Вахитовского районного суда от 16.11.2015г. по делу №2-13012/2015 по иску Исполкома г.Казани к истцу, суд признал незаконными действия, связанные с эксплуатацией объекта капитального строительства: «Центр досуговых занятий многоцелевого назначения», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 16:50:011015:4 по адресу: г.Казань, Вахитовский район, ул.Пугачева, 45. Суд обязал ООО «Эмир-Ойл» приостановить эксплуатацию объекта капитального строительства: «Центр досуговых занятий многоцелевого назначения», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 16:50:011015:4 по адресу: г.Казань, Вахитовский район, улица Пугачева, 45, до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Вахитовским судом было установлено, что 17.02.2015г. был составлен акт осмотра выполняемых работ по эксплуатации административного здания, расположенного по адресу: г.Казань. ул.Пугачева., д.45. В результате проведенного осмотра установлено, что в нарушении статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации ведется эксплуатация административного здания без полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию. Было предписано приостановить эксплуатацию до получения соответствующего разрешения.

В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Согласно ч. 1,2 статьи 1065 Гражданского кодекса Российской Федерации опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. Если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность.

Судом было установлено, что первоначальный объект, находившийся в собственности Михеева А.А. и Осиповой Т.В., был видоизменен, поскольку произошло изменение параметров капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, свидетельствует о произведенной реконструкции, разрешение на производство которой было получено в установленном законом порядке, однако разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получен не был.

Эксплуатация данного объекта осуществляется без полученного в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства, что представляет собой повышенную опасность для окружающих, в случае обрушения может нести опасность причинения вреда их жизни и здоровью.

Следовательно, на момент приобретения в собственность данного объекта капитального строительства, ООО «Эмир-Ойл» обязано было удостовериться в добросовестности действий продавцов, а в виду отсутствия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, обратиться в соответствующие муниципальные органы для получения разрешения на ввод, после чего только начать использовать объект в соответствии с целевым назначением.

С учетом данных обстоятельств суд признал незаконными действия, связанными с эксплуатацией объекта капитального строительства, поскольку эксплуатация объекта без полученного в установленном порядке разрешения на ввод является нарушением установленного законодательства.

Апелляционным определением от 29.02.2016г. судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республика Татарстан решение Вахитовского суда г.Казани от 16.11.2015г. оставила без изменения.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что обстоятельства, связанные с приостановлением эксплуатации объекта ввиду его использования без разрешения на ввод в эксплуатацию, являются существенными, в связи с чем, требования истца о расторжении договора аренды на основании статей 309, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат удовлетворению.

Принимая во внимание вышеизложенное, оснований для отмены судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уплата госпошлины по апелляционной жалобе относится на заявителя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 01 апреля 2016 года, принятое по делу №А65-27214/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Союз Святого Иоанна Воина», - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий Н.Ю. Пышкина

Судьи Е.М. Балакирева

Е.А. Терентьев