Гражданский кодекс часть 1

ООО «Планета Союз» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, в котором просило, с учетом уточненных требований, признать незаконным отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области (далее – регистрирующий орган) в государственной регистрации договора аренды земельного участка (кадастровый номер 63:09:0101177:0006), расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, восточнее ул. Революционной, напротив квартала 6, и обязать зарегистрировать указанный договор.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 07 августа 2008 г. заявленные требования удовлетворены.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что требования регистрирующего органа о предоставлении сведений о правопреемнике АО «Автоград» в части постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 7,6 га, предоставленного для дальнейшей эксплуатации парка Победы в Автозаводском районе г. Тольятти, а также о прекращении в установленном порядке указанного права постоянного (бессрочного) пользования, незаконны и необоснованны; земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101177:0006 расположен в территориальной зоне Ц-2 - общественно-деловой зоне районного (в городе) значения. Строительство универсального комплекса в данной зоне является условно-разрешенным видом использования земельных участков; в границах вышеуказанного земельного участка отсутствуют памятники истории и культуры, данный участок не расположен в зоне охраны памятников истории и культуры, в связи с чем предметом согласования с муниципальным органом архитектуры и градостроительства и муниципальным органом охраны памятников явилось только высота и сомасштабность проектируемых построек; земельный участок с кадастровым номером 63:09:01 01 177:0006 образован в результате упорядочения (уточнения) земельного участка 63:09:01 01 177:0004; правомерность оформления и подготовки кадастрового плана земельного участка от 19 февраля 2007 г. подтверждается информацией, представленной в адрес Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области, от 03 июля 2007 г. (т. 2 л.д. 11), отзывом Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Самарской области (т. 2 л.д. 70-71); регистрирующий орган не доказал соответствие отказа в регистрации права собственности на объект недвижимого имущества требованиям Федерального закона Российской Федерации от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о госрегистрации).

Не согласившись с выводами суда, регистрирующий орган подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить.

В апелляционной жалобе указывает, что при наличии выданного АО «Автоград» свидетельства о праве постоянного (бессрочного) пользования это право являлось юридически действительным и в соответствии с требованиями законодательства перешло к правопреемникам АО «Автоград» даже при отсутствии государственной регистрации такого перехода. Для его прекращения, действительно, не требовалось принятия какого-либо правового акта, однако, ни одно из оснований, по которым это право было прекращено, в процессе правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов установлено не было; границы земельных участков, образованных в результате раздела территории парка Победы, были утверждены только постановлением мэра городского округа Тольятти от 29 декабря 2006 г. № 12075-1/П, кадастровый учет образованных участков был произведен еще позднее, поэтому на момент принятия постановления Тольяттинской городской Думы от 11 июля 2005 г. № 213 участок, предоставленный ООО «Планета Союз», еще не был сформирован как объект недвижимости; законодательство не допускает возможности установления различных территориальных зон в отношении одного земельного участка и, соответственно, изменения границ территориальных зон в отношении частей сформированных участков, как это было сделано в данном случае; согласно ст. 12 Закона о госрегистрации, Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219, в случае формирования новых объектов недвижимости на базе объектов, в отношении которых открыты разделы ЕГРП, эти разделы должны закрываться на основании соответствующих данных кадастровых органов. Отсутствие таких данных объективно препятствует государственной регистрации договора аренды земельного участка, предоставленного заявителю; кроме того, в решении суда осталось без оценки одно из оснований отказа в государственной регистрации, а именно, нахождение на земельном участке объектов, не принадлежащих заявителю.

В судебном заседании представитель регистрирующего органа доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представители заявителя и мэрии городского округа Тольятти считают решение суда законным и обоснованным.

Представитель Управления Роснедвижимости по Самарской области в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ рассмотрение дела проводится в отсутствие его представителя.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

ООО «Планета Союз» 28 марта 2008 г. за вх. № 09/028/2008-260 представило в Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области заявление о государственной регистрации договора аренды земельного участка (кадастровый номер - 63:09:0101177:0006) с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский р-н, восточнее ул. Революционной, напротив квартала 6.

31 мая 2008 г. на основании абзаца 4 пункта 1 ст. 20 Закона о госрегистрации ООО «Планета-Союз» отказано в государственной регистрации договора аренды земельного участка (кадастровый номер - 63:09:0101177:0006) с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, восточнее ул. Революционной, напротив квартала 6, в связи с тем, что представленные на государственную регистрацию прав документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (т. 1 л.д. 16-24).

В качестве оснований для отказа регистрирующий орган указал, что документы, представленные на регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно: решение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 7,6 га по указанному адресу органом местного самоуправления не принималось: отсутствуют сведения о правопреемнике; имеется несоответствие разрешенным видам использования земельного участка в данной зоне (земельный участок кадастровый номер 63:09:0101177:0006 относится к землям рекреационного назначения, а, следовательно, на нем запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению); отсутствуют необходимые сведения из ГЗК об идентификации земельных участков и несоответствие с Правилами оформления кадастрового плана (согласно выписке государственного земельного кадастра отсутствуют сведения о ликвидируемых земельных участках).

При принятии решения о признании указанного отказа в государственной регистрации незаконным суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.

Согласно постановлению администрации г. Тольятти от 17 января 1994 г. № 66 земельный участок общей площадью 27,41 га ранее был предоставлен АО «Автоград» для дальнейшей эксплуатации парка «Победы» в Автозаводском районе г. Тольятти, в том числе: 7,6 га в постоянное (бессрочное) пользование, 19,81 га - под благоустройство и санитарное содержание прилегающей территории, о чем АО «Автоград» было выдано свидетельство.

Согласно постановлению администрации Автозаводского района г. Тольятти от 20 февраля 1995 г. № 452/2 АОЗТ «Автоград», зарегистрированное 22 января 1993 г. постановлением № 72/1, в связи с реорганизацией путем разделения и создания на его базе четырех муниципальных и двух акционерных обществ, исключено из реестра юридических лиц.

На основании решения Тольяттинской городской Думы от 29 марта 1995 г. № 100 «Об утверждении перечня предприятий и имущества АО «Автоград», передаваемых в муниципальную собственность г. Тольятти» имущество АО «Автоград», включая объекты культуры и отдыха (в т.ч. парк Победы), передано в муниципальную собственность.

В соответствии со ст. 37 Земельного кодекса РСФСР от 25 апреля 1991 г. № 1103-1 при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

По договору от 31 декабря 1996 г. № 125 ХА Koмитет по управлению имуществом г. Тольятти передает указанное в приложениях к договору муниципальное имущество в полное хозяйственное ведение МП «Автоградотдых», в числе данного имущества и Парк Победы.

Согласно вышеуказанной норме закона (ст. 37) вместе с объектами МП «Автоградотдых» переходит и право пользования земельным участком.

Решением от 25 июня 1997 <...> передан с баланса МП «Автоградотдых» на баланс УЖКХ администрации Автозаводского района (одновременно передано право пользования земельным участком).

Согласно ст. 42 Земельного кодекса РСФСР от 25 апреля 1991 г. № 1103-1 (в редакции, действующей до 24 декабря 1993 г.) прекращение права пожизненного наследуемого владения и пользования земельными участками и их аренды у местных Советов народных депутатов при добровольном отказе происходит по заявлению землевладельца, землепользователя, арендатора, а при прекращении соответствующей деятельности - по решению Совета народных депутатов, предоставившего земельный участок.

На имущество парка: монумент славы, площадка под монумент, общественные туалеты №№ 1 и 2, диспетчерскую, эстрадную площадку, тротуары, дорожки, отмостки, проезд зарегистрировано право собственности муниципального образования городской округ Тольятти, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 63-АВ №№ 402412, 402414, 402415, 402416, 402417, 402418 (т. 1 л.д. 85-90).

С учетом изложенного суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что требование регистрирующего органа о предоставлении сведений о правопреемнике АО «Автоград» в части постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 7,6 га, предоставленного для дальнейшей эксплуатации парка «Победы» в Автозаводском районе г. Тольятти, а также о прекращении в установленном порядке указанного права постоянного (бессрочного) пользования, незаконны и необоснованны.

В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно Правилам землепользования и застройки в г. Тольятти, утвержденным постановлением Тольяттинской городской Думы от 10 июля 2002 г. № 504, территориальная зона вышеназванного земельного участка до 2005 г. - Р-1.

В соответствии со ст. 33 Градостроительного кодекса Российской Федерации внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном ст.ст. 31 и 32 настоящего Кодекса.

Предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки в комиссию направляются физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.

Статья 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает, что подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования, с учетом требований технических регламентов, результатов публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц.

Согласно ст. 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления. Обязательными приложениями к проекту правил землепользования и застройки являются протоколы публичных слушаний по указанному проекту и заключение о результатах таких публичных слушаний.

В соответствии со ст. 33 Градостроительного кодексаРоссийской Федерации, учитывая обращения физических и юридических лиц, в соответствии с распоряжением мэра г. Тольятти oт 08 июня 2005 г. № 1589-1/р было принято решение о проведении публичных слушаний с целью выявления мнения населения по вопросу внесения изменений в постановление Тольяттинской городской Думы от 10 июля 2002 г. № 504 «О Правилах землепользования и застройки в г. Тольятти».

Объявление о проведении публичных слушаний было опубликовано в газете «Городские ведомости» от 15 июня 2005 г. № 42 (409).

На публичных слушаниях было принято решение вынести на заседание Тольяттинской городской Думы проект изменений в схему градостроительного зонирования г. Тольятти, в том числе изменение территориальной зоны Р-1 на зону Ц-2, по границам земельного участка, расположенного по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, западнее парка Победы.

Указанные изменения утверждены постановлением Тольяттинской городской Думы от 11 июля 2005 г. № 213 «О внесении изменений в постановление Тольяттинской городской Думы № 504 от 10.07.2002 «О Правилах землепользования и застройки в г. Тольятти».

Таким образом, земельный участок (кадастровый номер 63:09:0101177:0006) расположен в территориальной зоне Ц-2 - общественно-деловой зоне районного (в городе) значения. Строительство универсального комплекса в данной зоне является условно-разрешенным видом использования земельных участков. Постановлением мэра городского округа Тольятти от 15 августа 2007 г. № 2406-1/П ООО «Планета-Союз» выдано разрешение на условно-разрешенный вид использования данного земельного участка (т. 1 л.д. 118).

В кадастровом плане указанного земельного участка от 28 марта 2007 г. № 09-4-8/07-02344 (т. 1 л.д. 111) указано, что весь земельный участок отнесен к категории земель населенных пунктов, земли особо охраняемых территорий на нем отсутствуют.

Указанный земельный участок расположен также и в зоне дополнительных регламентов И-3 - зоне действия ограничений по условиям охраны историко-культурной среды.

Согласно письму Управления архитектуры и градостроительства от 23 апреля 2008 г. № 1639 (т. 1 л.д. 80-81) в границах вышеуказанного земельного участка отсутствуют памятники истории и культуры, данный участок не расположен в зоне охраны памятников истории и культуры, в связи с чем предметом согласования с муниципальным органом архитектуры и градостроительства и муниципальным органом охраны памятников явилось только высота и сомасштабность проектируемых построек.

С учетом этого суд правильно указал в решении, что рассматриваемый земельный участок не относится к землям особо охраняемых территорий, которые в соответствии со ст. 94 Земельного кодекса Российской Федерации полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

В соответствии с ч. 5 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

проведение работ по формированию земельного участка;

государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с
правилами, предусмотренными ст. 70 настоящего Кодекса;

принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 настоящего Кодекса.

Постановлением первого заместителя мэра от 29 декабря 2006 г. № 12075-1/П утвержден проект границ разделения земельного участка (кадастровый № 63:09:01 01 177:0002) на три земельных участка.

Постановлением и.о. первого заместителя мэра городского округа Тольятти от 05 февраля 2007 г. № 273-1/П утвержден акт о выборе земельного участка от 27 июля 2006 г. № 68 площадью 2,7083 га, а также предварительно согласовано ООО «Планета-Союз» место размещения культурно-развлекательного центра с инженерно-техническим обеспечением на земельном участке площадью 2,7083 га, расположенном восточнее ул. Революционной, напротив квартала 6 в Автозаводском районе г. Тольятти.

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет (кадастровый № 63:09:01 01 177:0006).

Постановлением и.о. первого заместителя мэра городского округа Тольятти от 11 апреля 2007 г. № 909-1/П ООО «Планета-Союз» предоставлен в аренду вышеуказанный земельный участок для строительства универсального комплекса с инженерно-техническим обеспечением на нормативный срок проектирования и строительства – пятьдесят четыре месяца.

01 июня 2007 г. представителями мэрии городского округа Тольятти и ООО «Планета-Союз» подписан договор аренды земельного участка.

В качестве одной из причин отказа в регистрации права в сообщении указано, что в представленной на государственную регистрацию выписке из государственного кадастра от 13 апреля 2007 г. № 09-4-8/07-03031 отсутствуют сведения о ликвидируемых земельных участках с кадастровыми номерами 63:09:010111:7У02, 63:09:010111:7У03, 63:09:010111:7У04, 63:09:010112:3У07.

Постановлением первого заместителя мэра от 29 декабря 2006 г. № 12075-1/П земельный участок (кадастровый № 63:09:01 01 177:0002) разделился на три земельных участка с кадастровыми номерами 63:09:01 01 177:0003, 63:09:01 01 177:0004, 63:09:01 01 177:0005.

Постановлением и.о. первого заместителя мэра городского округа Тольятти от 28 февраля 2008 г. № 591-1/П «О внесении изменений в постановление мэра городского округа Тольятти от 05.02.2007 г. № 273-1/п «О предварительном согласовании ООО «Планета-Союз» места размещения универсального комплекса с инженерно-техническим обеспечением восточнее ул. Революционной, напротив квартала 6 в Автозаводском районе г. Тольятти» был уточнен проект границ земельного участка 63:09:01 01 177:0004.

Земельный участок с кадастровым номером 63:09:01 01 177:0006 образован в результате упорядочения (уточнения) земельного участка 63:09:01 01 177:0004.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона Российской Федерации от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства проводятся в случаях: изменения границ объектов землеустройства, в т.ч. в целях устранения недостатков в их расположении (чересполосицы, вклинивания, вкрапливания, дальноземелья, изломанности и неудобств в использовании); восстановления границ объектов землеустройства; предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам; совершения сделок с земельными участками, в иных случаях перераспределения земель. При образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства определяются местоположение границ объектов землеустройства, в т.ч. границы ограниченных в использовании частей объектов землеустройства; варианты использования земель с учетом размеров земельного участка, целевого назначения, иные характеристики земель.

Пунктом 5 Положения о проведении территориального землеустройства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07 июня 2002 г. № 396 предусмотрено, что образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства проводятся с учетом таких характеристик, как принадлежность к той или иной категории земель по целевому назначению, разрешенное использование, осуществляемое в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства Российской Федерации, площадь, местоположение границ, ограничения в использовании земель, обременения правами иных лиц (сервитута).

Образование новых земельных участков может осуществляться путем деления существующего земельного участка на части, слияния, выделения и т д.

В соответствии с Правилами оформления кадастрового плана земельного участка № ГЗК-1-Т.О-04-01-01 (утв. Росземкадастром 10 апреля 2001 г.) строки «18» заполняются при изготовлении КПЗУ для регистрации прав на вновь образуемые земельные участки, в них заносится дополнительная информация, необходимая для регистрации сделки, в результате которой прекращают свое существование учтенные земельные участки (участок), являясь источником для вновь образуемых земельных участков (участка).

В строку «18.1» заносится регистрационный номер документов по книге учета заявок, в соответствии с которыми сформирован земельный участок.

В строку «18.2» заносятся кадастровые номера всех земельных участков, образованных в результате проведения кадастровых работ (слияния, разделения, выделения дополнительного к существующему, перераспределения) на основании документов, зарегистрированных под номером, указанным в строке «18.1». В строку «18.3» заносятся кадастровые номера земельных участков, которые должны прекратить свое существование в результате регистрации прав на вновь образованные земельные участки, указанные в строке «18.2».

Правомерность оформления и подготовки кадастрового плана земельного участка от 19 февраля 2007 г. подтверждается информацией, представленной в адрес Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области от 03 июля 2007 г. (т. 2 л.д. 11), отзывом Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Самарской области, где указывается, что кадастровый номер 63:09:01 01 177:0004 - это предыдущий кадастровый номер земельного участка с кадастровым номером 63:09:01 01 177:0006, в строке «18.2.» указан номер образованного участка - 63:09:01 01 177:0006, а в строке «18.3.» указан номер ликвидируемого участка - 63:09:01 01 177:0004, что и отражено в КПЗУ от 19 февраля 2007 г. № 09-4-8/07-01188 (т. 2 л.д. 70-71).

С учетом изложенного суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что документы, представленные на регистрацию ООО «Планета-Союз», по форме и содержанию полностью соответствуют требованиям действующего законодательства.

Ссылка подателя жалобы на такое основание отказа в государственной регистрации, как нахождение на земельном участке объектов, не принадлежащих заявителю, является неосновательной, поскольку заявителем в материалы дела представлены справка от 30 января 2008 г. № 411 муниципального предприятия городского округа Тольятти «Инвентаризатор» (т. 1 л.д. 135), согласно которой существующий ранее объект – насосная станция, северный каскад фонтанов разрушены, использование объектов по их функциональному назначению невозможно. Кроме того, в материалах дела имеется акт о списании на основании распоряжения первого заместителя мэра городского округа Тольятти «О списании объектов муниципальной собственности городского округа Тольятти», согласно которому сняты объекты основных средств – насосная станция, фонтаны, отмостки, тротуары (т. 1 л.д. 136-137).

Следует также отметить, что согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 30 октября 2006 г. серии 63-АВ №№ 402412, 402414, 402415, 402416, 402417, 402418 право собственности на объекты, находящиеся на территории спорного земельного участка, в том числе тротуары, дорожки, отмостки, зарегистрировано за муниципальным образованием городской округ Тольятти, договор аренды спорного участка заключен мэрией городского округа Тольятти, представляющей интересы муниципального образования (т. 1 л.д. 115-117), в связи с чем интересы лиц, имеющих в собственности находящиеся на спорном участке объекты, заключением представленного на государственную регистрацию договора аренды не могут быть нарушены.

Таким образом, суд правильно указал в решении, что регистрирующий орган не доказал соответствие отказа в регистрации права собственности на объект недвижимого имущества требованиям Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также, что оспариваемый отказ в регистрации права собственности не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На эти обстоятельства указано также во внесенном в Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области (отдел в г. Тольятти) представлении прокурора г. Тольятти об устранении нарушений законодательства в сфере регистрации прав на недвижимое имущество от 17 мая 2008 г. (т. 2 л.д. 27-31).

С учетом изложенного оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по госпошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 07 августа 2008 г. по делу № А55-8540/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий Е.М. Рогалева

Судьи П.В. Бажан

В.В. Кузнецов