Гражданский кодекс часть 1

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Карпова В.В., судей Пышкиной Н.Ю. и Терентьева Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Мартынова Андрея Николаевича на решение Арбитражного суда Пензенской области от 24 марта 2016 года по делу №А49-7994/2015 по иску индивидуального предпринимателя Жигалова Валерия Геннадьевича (ОГРНИП 304583718900057, ИНН 583700028347) к Управлению муниципального имущества администрации города Пензы (ОГРН 1095836002481, ИНН 5836013675) о признании недостоверной и не рекомендуемой для применения в целях сдачи помещения в аренду величины рыночной стоимости арендной платы за нежилое помещение, третье лицо - независимый оценщик некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов - оценщиков» - Мартынов Андрей Николаевич (ОГРНИП 306580506800036; ИНН 581702274922), принятое судьей Алексиной Г.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сергеевым А.Ю.,

установил:

Индивидуальный предприниматель Жигалов Валерий Геннадьевич (далее предприниматель Жигалов В.Г., истец) обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Управлению муниципального имущества администрации города Пензы (далее Управление, ответчик) о признании отчета об оценке №378 от 21.07.2014 необоснованным и несоответствующим требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Истец уточнил предмет иска и просил признать недостоверной и не рекомендуемой для применения в целях сдачи помещении в аренду величину арендной платы за нежилое помещение по адресу: г.Пенза, Железнодорожный район, ул.Герцена, 12, установленную Управлением в дополнительном соглашении от 2015 года к договору №2370 аренды здания на основании отчета Мартынова Андрея Николаевича об оценке рыночной стоимости арендной платы №378 от 21.07.2014.

Заявление об уточнении предмета иска принято судом первой инстанции в судебном заседании 16.02.2016 в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 18.08.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен независимый оценщик некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов - оценщиков» Мартынов Андрей Николаевич (далее Мартынов А.Н., третье лицо).

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 24.03.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд первой инстанции признал недостоверной и не рекомендуемой для применения в целях сдачи помещения в аренду величину рыночной стоимости арендной платы за нежилое помещение по адресу: г.Пенза, Железнодорожный район, ул.Герцена, 12, установленную Управлением в дополнительном соглашении от 2015 года к договору аренды здания (помещения) №2370 от 29.07.2011 на основании отчета независимого оценщика Мартынова А.Н. об оценке рыночной стоимости арендной платы №378 от 21.07.2014, и взыскал с Управления в пользу предпринимателя Жигалова В.Г. судебные расходы по оплате стоимости экспертизы в сумме 25000 руб., расходы, оплаченные истцом эксперту, связанные с его явкой в арбитражный суд, в сумме 2520 руб. 10 коп., расходы на оплату услуг представителя в сумме 50000 руб. и расходы по оплате госпошлины в сумме 6000 руб.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что в 2015 году ответчик направил истцу для подписания дополнительное соглашение к договору аренды здания (помещения) №2370 от 29.07.2011, в соответствии с п.2 которого размер арендной платы с 29.07.2014 устанавливается в размере 571960 руб. 80 коп. в год, 47663 руб. 40 коп. в месяц на основании отчета об оценке №378 от 21.07.2014, выполненного независимым оценщиком Мартыновым А.Н. Истец письмом от 19.05.2015 отказался от подписания данного дополнительного соглашения, ссылаясь на незаконность отчета об оценке №378 от 21.07.2014, и предложил установить арендную плату в размере 37329 руб. 30 коп. в месяц, 447951 руб. 60 коп. в год. При этом истец самостоятельно заказал отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы за арендуемое нежилое помещение, который был выполнен ООО «Актив». Согласно заключению судебной экспертизы, назначенной по ходатайству истца отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы за помещение по адресу: г.Пенза, ул.Герцена, д.12, №378 от 21.07.2014, выполненный независимым оценщиком Мартыновым Андреем Николаевичем, не соответствует требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Ответчик от проведения повторной судебной экспертизы отказался.

Суд первой инстанции, исходя из того, что законом предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки по настоящему делу, пришел к выводу, что истец вправе был обратиться в суд с иском, в рамках которого оспаривается отчет об оценке. Поскольку оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки производится истцом на стадии заключения дополнительного соглашения к договору аренды здания (помещения) №2370 от 29.07.2011 и факт нарушения оценщиком при определении итоговой величины рыночной стоимости арендной платы требований Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки подтвержден проведенной по делу судебной экспертизой, суд первой инстанции пришел к выводу, что исковые требования являются обоснованными, величина рыночной стоимости арендной платы за нежилое помещение по адресу: г.Пенза, Железнодорожный район, ул.Герцена, 12, установленная Управлением в дополнительном соглашении от 2015 года к указанному договору на основании отчета независимого оценщика Мартынова А.Н. об оценке рыночной стоимости арендной платы №378 от 21.07.2014, является недостоверной и не рекомендуемой для применения в целях сдачи помещения в аренду.

Суд первой инстанции отклонил довод ответчика о том, что надлежащим ответчиком по делу должен являться независимый оценщик Мартынов А.Н., составивший отчет об оценке №378 от 21.07.2014, сославшись на пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», и указав, что Мартынов А.Н., чей отчет оспорен истцом в рамках рассмотрения настоящего спора, привлечен к участию в деле в качестве третьего лица.

Третье лицо – Мартынов А.Н., с решением суда не согласился и подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение изменить в части и признать недостоверной и не рекомендуемой для применения в целях сдачи помещения в аренду величину рыночной стоимости арендной платы за нежилое помещение по адресу: г.Пенза, Железнодорожный район, ул.Герцена, 12, установленную Управлением в дополнительном соглашении от 2015 года к договору аренды здания (помещения) №2370 от 29.07.2011 на основании истечения шестимесячного срока с даты оформления отчета независимого оценщика Мартынова А.Н. об оценке рыночной стоимости арендной платы №378 от 21.07.2014, расходы по оплате стоимости экспертизы, явки эксперта в суд отнести на истца.

Третье лицо считает, что судом первой инстанции принято решение на основании судебной экспертизы, проведенной ООО «Территориальное агентство оценки», неверно, поскольку эксперт сам нарушил действующее законодательство Российской Федерации об оценочной деятельности. Возражения по экспертизе суд не принял во внимание. Судом первой инстанции не принят во внимание общеизвестный факт. Срок действия отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы №378 от 21.07.2014 согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» составляет шесть месяцев от даты составления отчета. Иск подан предпринимателем Жигаловым В.Г. 13.07.2015, то есть после истечения шести месяцев от даты составления отчета – 21.07.2014.

Мартынов А.Н. в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного заседания Мартынов А.Н. извещен надлежащим образом. Мартыновым А.Н. подано заявление о рассмотрении дела без его участия.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу третьего лица с доводами, изложенными в жалобе, не согласился и просил оставить ее без удовлетворения. Истец в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного заседания истец извещен надлежащим образом.

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу третьего лица не представил, в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного заседания ответчик извещен надлежащим образом.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 №36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» проверяется законность и обоснованность мотивировочной части обжалуемого решения.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе третьего лица, отзыве истца на апелляционную жалобу, арбитражный апелляционный суд установил.

Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы, правопреемником которого является ответчик, и истцом был заключен договор аренды здания (помещения) №2370 от 29.07.2011, согласно которому истцу предоставлены во временное возмездное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 355,6 кв.м., номера помещений на поэтажном плане согласно данным технического паспорта: 1 этаж, №№ 1, 4-12, расположенные в шестиэтажном кирпичном жилом доме, находящемся по адресу: г.Пенза, ул.Герцена, д.12, для размещения военного ателье по пошиву форменной одежды.

Имущество было передано ответчиком истцу по передаточному акту от 29.07.2011.

В соответствии с пунктом 1.3 договор заключен на срок с 29.07.2011 по 29.07.2014.

Доказательства государственной регистрации договора суду не представлены.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата за пользование арендуемым имуществом составляет: 646200 руб. в год, 53850 руб. в месяц.

Сторонами 10.09.2012 подписано дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым в пункт 1.1 договора были внесены изменения, согласно которым истцу переданы в аренду нежилые помещения общей площадью 210,9 кв.м., номера помещений на поэтажном плане согласно данным технического паспорта: 1 этаж, №№ 6а, 7, 7а, 8, 8а, 9, 10, 11, 12, 22, расположенные в шестиэтажном кирпичном жилом доме, находящемся по адресу: г.Пенза, ул.Герцена, д.12.

В 2015 году Управление направило предпринимателю Жигалову В.Г. дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому размер арендной платы с 29.07.2014 устанавливается в размере 571960 руб. 80 коп. в год, 47663 руб. 40 коп. в месяц на основании отчета об оценке №378 от 21.07.2014, выполненного третьим лицом - независимым оценщиком Мартыновым А.Н.

Предприниматель Жигалов В.Г. письмом от 19.05.2015 отказался от подписания данного дополнительного соглашения, ссылаясь на незаконность отчета об оценке №378 от 21.07.2014, выполненного независимым оценщиком Мартыновым А.Н., и предложил установить арендную плату в размере 37329 руб. 30 коп. в месяц, 447951 руб. 60 коп. в год. При этом он сослался на отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы за арендуемое нежилое помещение, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Актив» по его заказу.

Управление письмом №13/6234 от 05.06.2015 отказало предпринимателю Жигалову В.Г. в заключении дополнительного соглашения к договору аренды на предложенных им условиях.

Предприниматель Жигалов В.Г. обратился в арбитражный суд с иском о признании недостоверной и не рекомендуемой для применения в целях сдачи помещения в аренду величину рыночной стоимости арендной платы за нежилое помещение по адресу: г.Пенза, Железнодорожный район, ул.Герцена, 12, установленную Управлением в дополнительном соглашении от 2015 года к договору аренды здания (помещения) №2370 от 29.07.2011 на основании отчета третьего лица - независимого оценщика Мартынова А.Н., об оценке рыночной стоимости арендной платы №378 от 21.07.2014.

В соответствии с пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Указанным пунктом Информационного письма разъяснено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено статьей 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно статье 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Ответчик решение суда первой инстанции по настоящему делу не обжаловал.

Третье лицо - Мартынов А.Н., привлеченный ответчиком оценщик для определения рыночной арендной платы по договору аренды, заключенному с истцом, обжалует только мотивировочную часть решения суда первой инстанции и просит изменить основание признания установленной им в отчете №378 от 21.07.2014 рыночной стоимости арендной платы недостоверной и не рекомендуемой для применения, указав, что таковым является истечение шестимесячного срока с даты оформления отчета.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 №36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» при непредставлении лицами, участвующими в деле, возражений против проверки законности и обоснованности обжалуемого судебного акта только в обжалуемой части до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Истцом требование об урегулировании разногласий по договору аренды в части определения размера арендной платы не заявлялось, судом первой инстанции рассмотрено самостоятельное требование истца о признании недостоверной величины арендной платы по договору, определенной независимым оценщиком – третьим лицом по настоящему делу. Учитывая, что судебной экспертизой, назначенной судом первой инстанции, отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы за помещение по адресу: г.Пенза, ул.Герцена, д.12, №378 от 21.07.2014, выполненный независимым оценщиком Мартыновым А.Н., признан несоответствующим требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, то есть недостоверным, ответчиком и третьим лицом ходатайство о проведении повторной экспертизы по делу не заявлялось, основания для признания указанного отчета не подлежащим применению в связи с истечением шести месяцев с даты его составления отсутствуют. Следовательно, отсутствуют и основания для изменения мотивировочной части обжалуемого третьим лицом решения суда первой инстанции.

На основании изложенного, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции в обжалуемой части подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба третьего лица - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 24 марта 2016 года по делу №А49-7994/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу Мартынова Андрея Николаевича (ОГРНИП 306580506800036; ИНН 581702274922) - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе отнести на заявителя жалобы.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий В.В.Карпов

Судьи Н.Ю.Пышкина

Е.А.Терентьев