Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Земский банк" на решение Арбитражного суда Самарской области от 21.03.2022 по делу № А55-12917/2021 (судья Рогулёв С.В.),

принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Земский банк"

к обществу с ограниченной ответственностью "Казанова"

третьи лица: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, ФИО1, индивидуальный предприниматель ФИО2

о взыскании 121 590 руб. и о расторжении договора.

при участии представителей:

от истца – представители ФИО3, доверенность от 30.12.2021, ФИО4, доверенность от 14.01.2022;

от ответчика – представитель ФИО5, доверенность от 19.05.2021;

от третьих лиц – (ФИО1) ФИО1 паспорт, представитель ФИО5, доверенность от 07.08.2021.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Земский банк" (далее – истец, банк) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Казанова" о взыскании 121 590 руб. 00 коп., в том числе: задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 15.03.2013 в размере 70 000 руб. 00 коп. за периоды август – ноябрь 2018 года, январь – октябрь 2019 года, пени в размере 51 950 руб. 00 коп. за периоды августа – ноябрь 2018 года, январь – октябрь 2019 года, а также о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 15.03.2013 (с учетом уточнения, принятого определением суда от 27.01.2022).

Определением суда от 12.05.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Определением суда от 09.06.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО1.

Определением суда от 24.08.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2.

Арбитражный суд Самарской области решением от 21.03.2022 в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование своей жалобы истец укaзал на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального права.

Ответчик представил возражение на апелляционную жалобу, в котором прoсил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

ФИО1 представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором прoсил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы.

Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая обжалуемое решение законным и обоснованным.

ФИО1 против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая обжалуемое решение законным и обоснованным.

Иные третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришeл к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 28.03.2005 между ООО «Земский Банк» (истец) и ФИО1 (третье лицо) был заключен кредитный договор №0280-05, согласно условиям, которого ответчику был выдан кредит в размере 10 000 000 рублей на срок до 26.03.2010г. включительно, под 20% годовых. В обеспечение обязательств по кредитному договору ФИО1 в залог банку передано нежилое помещение, площадью 708,5 кв.м, по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Тополиная, д.1А, кадастровый номер 63:09:0101157:11696 (далее – нежилое помещение, объект недвижимости, спорный объект).

26.12.2008 в ООО «Земский Банк» поступило заявление от ФИО1 о предоставлении письменного согласия залогодержателя на заключение договора аренды на нежилое помещение с ООО «Казанова» с 01.01.2009.

26.12.2008 ООО «Земский Банк» дал согласие на сдачу в аренду ООО «Казанова» объекта недвижимости, находящегося в залоге ООО «Земский Банк» филиала «Тольяттинский» на условиях ФИО1

27.02.2013 в ООО «Земский Банк» поступило заявление от ФИО1, о предоставлении согласия залогодержателя на государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения.

11.03.2013 ООО «Земский Банк» дал согласие на государственную регистрацию договора аренды залогового нежилого помещения.

24.03.2015 был заключен кредитный договор №2008-15 (кредитные обязательства по договору №0280-05 от 28.03.2005 ответчиком погашены в полном объеме), согласно условиям, которого Ответчику был выдан кредит в размере 9 000 000,0 рублей на срок до 21.03.2018 под 23% годовых. В обеспечение обязательств по кредитному договору 24.03.2015 между ООО «Земский Банк» и ФИО1 заключен договор залога №2008-15, по условиям которого в залог банка передано нежилое помещение.

Обязательства ФИО1 по кредитным требованиям, надлежащим образом не исполнялись, неоднократно нарушались сроки внесения платежей. В связи с чем, ООО «Земский Банк» обратился с иском в суд о расторжении кредитного договора №2008-15 от 24.03.2015 и об обращении взыскания на заложенное имущество должника путем реализации с публичных торгов.

Автозаводским районным судом г. Тольятти, было вынесено решение от 31.07.2017 по делу №2-4037/2017 о расторжении кредитного договора №2008-15 от 24.03.2015, заключенного между ООО «Земский Банк» и ФИО1, о взыскании задолженности в размере 11 982 342,46 рублей и обращении взыскания на заложенное имущество - объект недвижимости, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 14 089 676,0 рублей.

21.12.2017 возбуждено исполнительное производство №99663/17/63050-ИП, предмет исполнения: обратить взыскание на заложенное нежилое помещение, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 14 089 676,0 рублей. В ходе ведения исполнительного производства, вышеуказанное имущество реализовано не было, в соответствии со ст. 91 ФЗ «Об исполнительном производстве» торги признаны не состоявшимися.

Руководствуясь ст. 6, 14, 68, 87 ФЗ «Об исполнительном производстве», 11.07.2018 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление и акт о передаче не реализованного имущества должника взыскателю.

26.07.2018 ООО «Земский Банк» стал собственником объекта недвижимости.

В связи с переходом права собственности на спорный объект перешло к ООО «Земский банк», последнее в силу п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации заняло место арендодателя в договоре аренды с ООО «Казанова».

Истец полагал, что п. 5.1 договора, согласно которому «Арендатор обязуется ежемесячно уплачивать Арендодателю арендную плату в размере 5 000 рублей в месяц. НДС в размер арендной платы не входит в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения» - утратило силу в связи с изменением стороны арендодателя.

Истец также указал, что в настоящее время на ООО «Земский банк» возлагаются все расходы, связанные с уплатой налоговых платежей и НДС.

ООО «Земский банк» полагал, что в связи с вступлением в законодательную силу не предвиденных сторонами Договора аренды изменений в Налоговый Кодекс РФ в 2021 году, ООО «Земский банк» вынужден нести затраты на оплату налога по недвижимому имуществу, что является с существенным изменением обстоятельств, не зависящих от участников Договора аренды, и у ООО «Земский банк» имеется основание для расторжения договора или его изменении в части п. 5 Договора от 15.03.2013г. (п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Также истец указал, что арендатор не добросовестно выполняет условия Договора, которые выражаются в следующем:

Пунктом 3.1.8 договора предусмотрено, что арендатор обязуется не предоставлять арендуемый Объект в безвозмездное пользование, в субаренду.

Согласно п. 2.2 договора, арендодатель вправе осуществлять проверку порядка использования арендатором арендуемого объекта.

27.01.2021г. сотрудниками банка с участием ответчика, был осуществлен выход по адресу: г. Тольятти, ул. Тополиная, 1А, комнаты №43, 45, с целью проверки выполнения условий Договора стороной.

В ходе осмотра, в присутствии ФИО1 было выявлено нахождение платежного терминала ИП ФИО2, через который осуществляются прием платежей за услуги, предоставляемые в процессе деятельности ночного клуба ООО «Казанова».

Так же, было выявлено присутствие сотрудников, работающих в кухне заведения. С их слов установлено, что они являются работниками ИП ФИО2, что трудовых договоров с ООО «Казанова» не имеется.

По условиям договора, арендатор обязан не предоставлять арендуемый объект в безвозмездное пользование, субаренду, а в случае предоставления предварительно согласовать с собственником.

Пункт 3.2.3 договора гласит: «Арендатор вправе: ...Своими силами и за свой счет установить на Объекте оборудование, которое ему необходимо для осуществления коммерческой деятельности. Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного помещения...».

В ходе осмотра было выявлено, что арендатором сооружена кирпичная печь/мангал в кухонном помещении, без согласования арендодателя, что существенно нарушает условия договора п. 3.2.3.

Со стороны ФИО1 в адрес ООО «Земский Банк» уведомлений о монтаже неотделимого кирпичного кухонного оборудования - не поступало.

Условиями договора предусмотрено, что спорное помещение передается для использования под аренду кафе (п. 1.2).

Истец полагал, что арендатором не по назначению эксплуатируется объект недвижимости, свидетельством является проведение ночных шоу, массовых концертов, что истец квалифицирует как предоставлении услуг ресторана - ночного клуба, что не соответствует условиям договора. В адрес арендодателя не поступало предложений от Арендатора по изменению условий договора в части назначения помещений.

Условиями договора п. 3.1.7 Арендатор обязуется «... не переносить подводку систем жизнеобеспечения объекта, не переносить систему вход/выход, не осуществлять подключение приборов электроэнергии (холодильное оборудование, кондиционеры и т.д.), влияющих на увеличение потребления мощностей в электросетях объекта, не производить капитальный ремонт, иные перепланировки объекта без уведомления арендатора...».

В адрес ООО «Земский Банк» не поступало уведомлений со стороны ответчика о необходимом переносе систем жизнеобеспечения объекта (вентиляции, электроснабжения) для согласования.

Арендатором установлены дополнительные электрически приборы без согласования арендодателя, повышающие потребление электрических мощностей (холодильное оборудование в комнатах подсобного помещения не предназначенных для этого), без согласования арендодателя (что подтверждается видеозаписью).

Кроме того, истец указал, что ответчик, фактически пользуясь переданным ему в аренду имуществом, в период с 01.08.2018 года по 31.11.2018, а так же с 01.01.2019 по 31.10.2019, не исполнял свои обязательства как арендатор и не производил уплату арендных платежей, что является самостоятельным основанием для расторжения договора аренды в силу подп. 1 п. 2 ст. 450, подп. 1 п. 1 ст. 619 ГК РФ, а также основанием для предъявления требования о взыскании арендной платы и неустойки.

Согласно п. 6.3 договора «Расторжение договора допустимо по инициативе одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным настоящим договором или действующим законодательством РФ».

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истец направил ответчику уведомление от 10.02.2021, и после получения от ответчика возражений от 18.03.2021, обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Правоотношения сторон сложились на основании договора аренды и регулируются Главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно материалам дела, спорный договор от 15.03.2013 сроком действия до 15.03.2028 прошел государственную регистрацию.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В пункте 24 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Таким образом, указание истца на недопустимость применения каких-либо условий договора в связи со сменой собственника, не соответствует действующему законодательству и основано на неверном толковании норм права.

Согласно п. 6.3. договора расторжение договора допускается либо по соглашению сторон, либо по инициативе одной сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным договором или действующим законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В силу положений статьи 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Спорный договор аренды был заключен между ФИО1 и ООО «Казанова» на условиях, согласованных данными сторонами. Истец ранее давал согласие на обременение заложенного объекта недвижимости договором аренды в 2013 году. Более того, вопреки доводам банка, принимая в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору 24.03.2015 между ООО «Земский Банк» и ФИО1 и заключая договор залога №2008-15, банк не мог не знать об обремени объекта залога договором аренды, заключенном в 2013 году, и, проявив должную степень осмотрительности должен был ознакомиться с его условиями.

Факт принятия банком нереализованного предмета залога (нежилого помещения) в собственность, не является основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации наличие обстоятельств, указанных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ, обязан доказать истец.

В нарушение указанной нормы права, факт одновременного наличия всех условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ в качестве обязательных для расторжения договорных отношений сторон, банком не доказан.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательская деятельность осуществляется на свой риск.

Следовательно, риск изменения обстоятельств должна нести заинтересованная в расторжении спорного договора сторона, в данном случае - банк.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Уплата налога на собственность является одним из видов расходов, которые несет собственник, в связи с чем, банк соглашаясь на принятие нереализованного залогового имущества должен был осознавать, что на него ляжет обязанность по оплате соответствующих налогов.

Указание на изменения в налоговом законодательстве судом отклоняются, поскольку спорная ситуация урегулирована в Положении Банка России от 22.12.2014 N 448-П "О порядке бухгалтерского учета основных средств, нематериальных активов, недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, долгосрочных активов, предназначенных для продажи, запасов, средств труда и предметов труда, полученных по договорам отступного, залога, назначение которых не определено, в кредитных организациях" (далее - Положение N 448-П), определяющем правила учета недвижимости временно не используемой в основной деятельности и исключающее такую недвижимость из основных средств, которое вступило в силу в 2016 году.

До вступления в силу Положений N 448-П, рассматриваемые объекты недвижимости учитывались в составе основных средств, на соответствующих счетах бухгалтерского учета согласно действовавшей с 01.01.2013 редакции Положения о правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации, утвержденного Банком России 16.07.2012 N 385-П (далее - Положение N 385-П) основные средства Кредитной организации подлежат учету на балансовом счете "604" с назначением - учет наличия и движения основных средств, находящихся в эксплуатации, запасе, на консервации, в аренде, а также недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности.

В соответствии со статьей 52 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) налогоплательщик самостоятельно исчисляет сумму налога, подлежащую уплате за налоговый период, исходя из налоговой базы, налоговой ставки и налоговых льгот, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В силу пункта 1 статьи 374 НК РФ объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 375 НК РФ налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей. Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

В силу пункта 4.1. Положения N 448-П в целях настоящего Положения недвижимостью, временно неиспользуемой в основной деятельности, признается имущество (часть имущества) (земельный участок или здание, либо часть здания, либо и то и другое), находящееся (находящаяся) в собственности кредитной организации полученное (полученная) при осуществлении уставной деятельности) и предназначенное (предназначенная) для получения арендных платежей (за исключением платежей по договорам финансовой аренды (лизинга), доходов от прироста стоимости этого имущества, или того и другого, но не для использования в качестве средств труда при оказании услуг, в административных целях, в целях обеспечения безопасности, защиты окружающей среды, а также в случаях, предусмотренных санитарно-гигиеническими, технико-эксплуатационными и другими специальными техническими нормами и требованиями, продажа которого в течение 12 месяцев с даты классификации в качестве недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, кредитной организацией не планируется. Согласно пункту 4.2. Положения N 448-П устанавливают перечень объектов недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности.

Бухгалтерский учет недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, осуществляется на балансовом счете N 619 (пункт 4.5. Положения N 448-П).

Таким образом, учитывая, что правовое регулирование спорной ситуации оплатой налогов за недвижимость, временно неиспользуемой в основной деятельности банка, было известно с 2014 года, принимая в залог спорный объект в 2015 году банк должен был знать о наличии Положения № 448-П и прогнозировать свои предпринимательские риски. А учитывая то, что данное положение вступило в силу в 2016 году, принимая имущество в собственность, банк должен был осознавать необходимость уплаты налогов.

В то же время, решение об отнесении объекта недвижимости на тот или иной балансовый счет находится исключительно в компетенции самого истца. Согласно правоприменительному подходу, изложенному в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 06.07.2021 по делу N А55-5379/2020, в силу норм действующего законодательства недвижимое имущество, временно неиспользуемое в основной деятельности организации, не признается объектом налогообложения по налогу на имущество организаций. Указанное свидетельствует, что банк сам определил балансовый счет на который отнес нежилое помещение, в силу чего своими действиями создал обязанность по оплате налогов.

Кроме того, сфера имущественных интересов банка была защищена при обращении взыскания на залоговое имущество, поскольку при определении рыночной стоимости нежилого помещения (отчет № 31 от 22.03.2017, л.д. 1 – 70 т.2) для целей определения стоимости предмета залога, было учтено наличие договора аренды с ООО «Казанова», вследствие чего стоимость объекта недвижимости была уменьшена на 7 589 766 руб. (л.д.45 т.2).

о обстоятельство, что при оценке перед экспертом не был поставлен вопрос об учете налогового бремени, относится исключительно к рискам самого банка, являвшегося заказчиком отчета об оценке.

Материалами дела подтверждается, что банк помимо полученного дисконта на 7 589 766 руб. при обращении взыскания на спорный объект, планировал получать дополнительный доход, о чем свидетельствует предложение о заключении соглашения об увеличении арендной ставки до 300 р. за кв.м. (л.д. 23 т.1).

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Однако, поскольку ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен принцип свободы договора, отказ от подписания такого дополнительного соглашения не является нарушением, и не порождает право на отказ или расторжение договора.

Доводы истца о существенных нарушениях условий договора ответчиком, суд первой инстанции нашел необоснованными.

В соответствии с частью 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Частью 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По смыслу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункты 29, 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

При рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды, суд обязан установить следующие обстоятельства: факт существенного ухудшения имущества арендатором либо пользования имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; обращение арендодателя к арендатору с письменным предупреждением о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложением о расторжении договора; фактические действия (бездействие) арендатора по досудебному урегулированию спора после указанного обращения арендодателя.

Ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду соответствующие доказательства наличия такого нарушения договора: неполучение доходов, возможное наступление дополнительных расходов или других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны. Сам же факт наличия такого нарушения в силу ст. 450 ГК РФ не может служить основанием для расторжения договора.

Данная правовая позиция сформулирована в Определении Верховного Суда РФ от 03.04.2001 N 18-В01-12.

Пунктом 3 статьи 615 ГК РФ установлено, что если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Указание истцом на использование нежилого помещения в качестве ресторана, ночного клуба, в то время как договором установлено использование под кафе, не является существенным нарушением условием договора, поскольку само имущество используется с целью реализации продукции общественного питания и обслуживания потребителей.

Рестораны, кафе, бары, закусочные, столовые, предприятия быстрого обслуживания, кофейни, согласно ГОСТ Р 50762-2007 «Услуги общественного питания. Классификация предприятий общественного питания», - это предприятия, организующие производство, реализацию продукции общественного питания и обслуживание потребителей с потреблением на месте и на вынос (вывоз) с возможностью доставки .

Кафе - предприятие общественного питания по организации питания и (или без) отдыха потребителей с предоставлением ограниченного по сравнению с рестораном ассортимента продукции общественного питания, реализующее фирменные, заказные блюда, изделия и алкогольные и безалкогольные напитки.

При этом в классификаторе не имеется такого термина, как ночной клуб. Указанный термин чаще всего используется организациями (кафе, ресторанами, барами) - в рекламных целях для привлечения потребителей услуги с организацией торжеств, и является определением места, где потребитель может в любое время, включая ночное воспользоваться услугами питания и организации досуга.

Ни действующим законодательством (исключая временные специальные нормы, связанные с ограничениями по Covid-19), ни договором не установлено ограничений для работы кафе в ночное время, как и не установлено каких либо ограничений по функционалу /тематике /специализации кафе.

Исходя из обычаев (ст. 5 Гражданского кодекса Российской Федерации) обозначение заведения питания как кафе, ресторан, бар и т.п., производится руководством соответствующих заведений в маркетинговых целях, для формирования у потребителя определенных ожиданий по уровню обслуживания и ассортименту (меню), однако по существу имеют единую цель по предоставлению определенного вида досуга, связанного с потреблением еды и напитков.

Довод истца о переносе систем жизнеобеспечения объекта (вентиляции, электроснабжения), размещения электрических приборов без согласования арендодателя, как основание для расторжения договора, судом первой инстанции правомерно отклонен, поскольку истцом не доказана существенность таких нарушений, создающих негативные последствия для банка. Кроме того, в материалы дела не представлено доказательств, обосновывающих такое размещение ответчиком, а не прежним собственником.

Использование помещения для передачи в субаренду ИП ФИО2 не подтверждено допустимыми и достоверными доказательствами.

Согласно части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы (часть 2 статьи 64 АПК РФ).

В силу части 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4 статьи 71 АПК РФ).

Согласно статье 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Банком, в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлены доказательства наличия между ООО «Казанова» и ИП ФИО2 наличия договора о передаче спорного объекта в субаренду или безвозмездное пользование, исполнение таких договоров, перечисление ФИО2 денежных средств в пользу ООО «Казанова» или ФИО1

Сами ООО «Казанова» и ИП ФИО2 отрицают наличие договорных отношений по использованию нежилого помещения.

Кроме того, гражданское законодательство устанавливает открытый перечень договоров, которые могут быть заключены в ходе предпринимательской деятельности, вследствие чего отношения ООО «Казанова» и ИП ФИО2, в случае наличия таковых, могут регулироваться нормами об услугах, хранении, агентировании, поручительстве и т.д., которые, в отличие от субаренды и безвозмездного пользования, не подразумевают передачу права пользования имуществом (так, например, поклажедатель не становится арендатором места хранения вещи).

Довод истца о нарушении норм пожарной безопасности, не подтвержден документально.

Доказательств существенного нарушения норм пожарной безопасности, которое может повлечь причинение вреда имуществу банка или посетителям, в материалы дела не представлено.

Согласно пояснениям представителей банка, в уполномоченные органы, ответственные за контроль соблюдения мер пожарной безопасности, истец не обращался. Какого-либо заключения о наличии неустранимых нарушений в сфере пожарной безопасности, выполненного лицом, имеющим соответствующую лицензию, в материалах дела нет.

Указание на видеозаписи на «горевшие панели на потолке помещения кухни», не свидетельствуют, что зафиксированное почернение образовалась в ходе деятельности ООО «Казанова» после приобретения банком права собственности на помещение. Доказательств, что по данному факту вызывались сотрудники МЧС и проводилась проверка, не представлено.

Также истец указывает, что в ходе осмотра было выявлено, что арендатором сооружена кирпичная печь/мангал в кухонном помещении, без согласования арендодателя, что существенно нарушает условия договора п. 3.2.3 (производство неотделимых улучшений только с согласия арендодателя.)

Вместе с тем, истцом не доказано, что данная печь/мангал, не существовали на момент перехода права собственности на объект недвижимости.

ФИО1, указывает, что соорудил данную печь хозяйственным способом как собственник, в то время, когда помещение принадлежало ему, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В отсутствие доказательств, подтверждающих состояние помещения на дату перехода права собственности истцу, суд не имеет возможности сравнить состояние помещений до и после перехода права собственности банку.

Банк указывает, что в техническом паспорте от 09.01.2019 (л.д. 95-102, т.6) отсутствует указание на наличие печи. Из данного технического паспорта следует, что он составлен по состоянию на дату последнего обследования 12.04.2004 (л.д. 102, т.6), вследствие чего не отражает действительное состояние помещения на 2019 год.

Ссылка истца на видеозапись (л.д. 17, т. 6), сделанную в период нахождения помещения под охраной ООО ЧОО «Надежность», судом первой инстанции обоснованно отклонена, поскольку из данной видеозаписи не следует ни наличие, ни отсутствие мангала.

Ссылка ООО «Земский банк» на Акт от 27.01.2021 несостоятельна, так как подписывая его, директор ООО «Казанова» указал о несогласии с содержанием данного акта.

Также суд первой инстанции учел, что принципиальное отличие неотделимых улучшений от отделимых, которое прямо вытекает из пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и состоит в том, что неотделимые улучшения арендатор не может забрать с собой, не причинив вреда тому конкретному объекту, в котором эти улучшения были установлены или произведены.

Из фотоматериалов (л.д. 106, 107, т. 5), видеозаписи мангальной печи, следует, что она установлена поверх существующего напольного покрытия и не вмонтирована каким-либо образом в само помещение, вследствие чего такая печь является отделимыми улучшениями, поскольку после окончания договора аренды может быть демонтирована без причинения существенных повреждений объекту недвижимости.

При рассмотрении дела, истец не доказал невозможность демонтажа печи/мангала без причинения вреда помещениям, в которых оно было установлено.

Само же размещение печи, как обстоятельство нарушения норм пожарной безопасности, истцом также не подтверждено, поскольку в органы МЧС за проверкой соответствия противопожарным нормам истец не обращался.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Исходя из материалов дела, поведения истца в судебном процессе, объяснений ответчика и третьего лица ФИО1, суд пришел к выводу о наличии признаков недобросовестного поведения истца соглашается с указанием ответчика на недобросовестное поведение истца, направленного на снятие с нежилого помещения обременения в виде аренды, поскольку последнее препятствует банку в реализации спорного объекта.

Указанное, в том числе, подтверждается тем, что банк намеревался в судебном порядке обратить взыскание на долю ФИО1 в уставном капитале ООО «Казанова». Кроме того, банк нарушал права истца, связанные с владением и использованием нежилого помещения (дело № А55-26024/2018).

При этом, истец, имея обоснованные претензии к ФИО1, связанные с ненадлежащим исполнением кредитного договора, экстраполирует свое отношение и на ООО «Казанова», которое в силу действующего законодательства является лицом, имеющим имущественную обособленность (пункт 1 статьи 48 ГК РФ) и самостоятельную ответственность (статья 56 ГК РФ) от своего учредителя и руководителя ФИО1

В абзацах втором и третьем пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Оценка действий банка как недобросовестного контрагента во взаимоотношениях с ООО «Казанова» имеет существенное значение для оценки довода о наличии задолженности по договору, как основания для ее взыскания и расторжения договора.

В соответствии с нормами статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

На основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как указано выше, 26.07.2018 было зарегистрировано право собственности ООО «Земский банк» на спорный объект. Соответственно, у ответчика возникло обязательство оплаты арендных платежей за следующие периоды после указанной даты.

За июль 2018 года ООО «Казанова» выплатило арендный платеж бывшему собственнику ФИО1, в обоснование чего имеется расписка. Данное обстоятельство банком не оспаривается.

В дальнейшем с целью выплаты арендных платежей арендатор неоднократно обращался письменно к новому собственнику (ООО «Земский банк») - для получения банковских реквизитов - для выполнения своих обязательств в надлежащие сроки, поскольку договор аренды был заключен с ФИО1

Между тем, в добровольном порядке ООО «Земский банк» не предоставил реквизиты для исполнения обязательств арендатора по осуществлению своевременных платежей, с намерением создать обстоятельство, которое бы позволило банку требовать расторжения договора аренды.

Арендатор был вынужден обратится в Арбитражный суд Самарской области с Исковым заявлением к ООО «Земский банк» об обязании передать банковские реквизиты для расчетов по договору аренды, об обязании не чинить препятствия арендатору в пользовании нежилым помещением (дело №А55-26024/2018).

После предоставления в зале арбитражного суда указанных реквизитов Арендодателем, Арендатор отказался от исковых требований в части обязания предоставить банковские реквизиты обществу с ограниченной ответственностью «Казанова» для осуществления арендных ежемесячных платежей, в соответствии с Договором аренды.

Одновременно с вышеуказанными событиями, для добросовестного исполнения своих обязательств, Арендатор ООО «Казанова» - был вынужден обратится к нотариусу г.Сызрань для расчетов, путем перечисления денежных средств на депозитный счет нотариуса.

На основании статьи 327 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если обязательство не может быть исполнено должником вследствие отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено или уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны, должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, на депозит суда.

В силу пункта 2 статьи 327 Гражданского кодекса Российской Федерации внесение денежной суммы в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства. Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги, извещает об этом кредитора.

В материалы дела представлены справки нотариуса г. Сызрань ФИО6 о поступлении в депозит нотариуса платежей в размере 70 000 руб. 00 коп. за периоды август – ноябрь 2018 года, январь – октябрь 2019 года, которые и являются предметом требований о взыскании задолженности.

Как следует из материалов дела, оплату за август, сентябрь и октябрь ответчик внес в депозит нотариуса 26.10.2018.

В остальные месяцы денежные средства в депозит нотариуса вносились до окончания месяца аренды, что соответствует пункту 5.1 договора аренды.

При рассмотрении настоящего дела, судом установлена недобросовестность в поведении ответчика во взаимоотношениях с арендатором ООО «Казанова».

При установлении недобросовестности одной из сторон суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения применяет меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (абзац пятый пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Суд первой инстанции верно отметил, что ситуация, при которой арендатор должник вынужден искать способ передачи денег кредитору, учитывая небольшой размер обязательства, является экстраординарной для гражданского оборота. В ходе осуществления предпринимательской деятельности чаще встречаются случаи, при которых кредитор ищет возможность получить причитающееся с должника.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о надлежащем исполнении арендатором своей обязанности по внесению арендных платежей путем зачисления денежных средств на депозитный счет нотариуса.

Согласно абзацу 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции от 25.01.2013 установлено: «Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.»

Из материалов дела следует, что спорный период, в который, как полагает банк, истец не производил оплату, завершился в октябре 2019 года. В тоже время, денежные средства, причитающиеся истцу, зачислены ответчиком на депозитный счет нотариуса, что является надлежащим исполнением обязательств. ООО «Земский банк» обратился с иском в суд 28.04.2021, т.е. спустя полтора года, после имеющегося, по его мнению, нарушения в сроках оплаты.

При этом, ответчик продолжал пользоваться спорным объектом и вносить платежи, а банк данные платежи принимал, доказательств обратного в материалы дела не представлено. Таким образом, истец давал ответчику основания полагаться на сохранение арендных отношений в течение срока, установленного договором аренды.

Несовершение истцом необходимых действий по получению денежных средств с депозитного счета нотариуса находится в сфере ответственности банка, и, вопреки доводам последнего, не свидетельствует о невозможности такого получения или законодательном запрете такого получения.

В данной ситуации суд счел также подлежащими применению положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющие принцип эстоппеля и запрета на злоупотребление правом, не допускающего отказ от договора после принятия исполнения (пункт 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащий применению в силу аналогии закона). Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель, который признается Конституцией Российской Федерации (статья 15)). Таким поведением является, в частности, поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

На основании изложенного, в удовлетворении требования о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 15.03.2013 суд отказал.

Согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Учитывая, что денежные средства в размере 70 000 руб. внесены истцом в депозит нотариуса, что в силу пункта 2 статьи 327 Гражданского кодекса Российской Федерации является надлежащим исполнением обязательства, оснований для взыскания задолженности в данном размере не имеется, что является основанием для отказа в удовлетворении иска в части взыскания задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 15.03.2013 в размере 70 000 руб. 00 коп. за периоды август – ноябрь 2018 года, январь – октябрь 2019 года.

Удовлетворяя частично требование о взыскании пени в размере 51 950 руб. 00 коп. за периоды августа – ноябрь 2018 года, январь – октябрь 2019 года суд первой инстанции обоснованно руководствовался пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями, содержащимися в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

Согласно п. 7.2 договора за несвоевременное внесение арендной платы арендатор обязан выплатить неустойку в виде пени в размере 0,1% за каждый день от суммы просроченной задолженности.

В рассматриваемом случае обязанность уплатить неустойку предусмотрена договором.

Как следует из материалов дела, оплату за август, сентябрь и октябрь 2018 года ответчик внес в депозит нотариуса 26.10.2018.

Согласно пункту 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Факт отсутствия сведений о расчетных счетах истца, на что указывал ответчик, не является обстоятельством, при наличии которого ответчик может быть освобожден от ответственности.

Других доказательств того, что несвоевременное исполнение обязательств по оплате арендных платежей являлось невозможным вследствие непреодолимой силы, ответчиком не представлено.

При указанных обстоятельствах, суд признал подлежащим удовлетворению требование в части взыскания пени за август 2018 года за период с 01.09.2018 по 26.10.2018 в размере 280 руб. 00 коп., а также за сентябрь 2018 года за период с 01.10.2018 по 26.10.2018 в размере 130 руб. 00 коп., а всего 410 руб. 00 коп.

Оснований для применения положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не установлено.

В остальной части пени в иске отказано.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 21.03.2022 по делу № А55-12917/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Л.Л. Ястремский

Судьи Д.А. Дегтярев

С.Ш. Романенко