Гражданский кодекс часть 1

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Коршиковой Е.В., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ильиной Е.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 30 июля 2019 года в зале № 6 апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Кинопоказ» на решение Арбитражного суда Пензенской области от 08 мая 2019 года, принятое по делу № А49-1554/2019 (судья Новикова С.А.),

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Кинопоказ» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Инвест-Евро-Пенза» (ИНН <***>; ОГРН <***>)

о взыскании 4 620 825 руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 представитель по доверенности от 10.01.2019;

от ответчика – ФИО2 представитель по доверенности от 19.04.2019,

Установил:

Истец - Общество с ограниченной ответственностью «Кинопоказ» обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском к ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью «Инвест-Евро-Пенза» о взыскании 4 620 825 руб., в том числе: 795 825 руб. – задолженность по дополнительному соглашению № 5 от 16 июля 2018 года к договору аренды нежилого помещения № 2-1 от 13 ноября 2012 года, 3 825 000 руб. – неустойка за период с 12 сентября 2018 года по 11 февраля 2019 года.

Требования истца заявлены на основании статей 151, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 08 мая 2019 года суд исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Кинопоказ» о взыскании неустойки в сумме 3 825 000 руб. оставил без рассмотрения. В иске Обществу с ограниченной ответственностью «Кинопоказ» отказал. Расходы по оплате государственной пошлины отнес на истца. Возвратил Обществу с ограниченной ответственностью «Кинопоказ» из доходов федерального бюджета государственную пошлину в размере 42 125 руб., уплаченную по платежному поручению № 63 от 12 февраля 2019 года.

Заявитель - Общество с ограниченной ответственностью «Кинопоказ», не согласившись с решением суда первой инстанции, подал вОдиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Определением суда от 07 июня 2019 года апелляционная жалоба оставлена без движения, установлен срок до 08 июля 2019 года для устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2019 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 30 июля 2019 года на 11 час. 30 мин.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика возражал против отмены оспариваемого судебного акта по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 13 ноября 2012 года между ООО «Инвест-Евро-Пенза» (Арендодатель) и ООО «Кинопоказ» (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 2-1, в соответствии с условиями которого, Арендодатель передает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (в аренду) часть здания ТРЦ, нежилые помещения с номерами: этаж 2: 57 - 80; этаж 3: 1 - 6; этаж 4: 1 - 7, общей площадью 4 393,3 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.2 договора аренды нежилого помещения № 2-1 от 13 ноября 2012 года сдача помещения в аренду производится с целью осуществления Арендатором следующих видов деятельности: кинотеатральный прокат/показ; организация и коммерческое использование в помещении мест общественного питания – кафе, баров, ресторанов; изготовление и продажа в помещении попкорна, а также связанных с этим складских и административных целей.

Согласно пункту 3.3. названного договора составной частью арендной платы являются: фиксированная часть арендной платы, эксплуатационные платежи, коммунальные платежи, условия оплаты которых, установлены пунктами 3.4., 3.5, 3.6. договора.

В соответствии с пунктом 3.7 договора аренды сумма, равная двухмесячной фиксированной части арендной плате, а именно 48 950 долларам США является обеспечительным платежом. Стороны договорились обеспечительный платеж, перечисленный арендаторам арендодателю в соответствии с предварительным договором № 2-1 от 28 марта 2011 года, зачесть в счет уплаты обеспечительного платежа по настоящему договору. При этом, первая часть суммы обеспечительного платежа, равная ежемесячной фиксированной части арендной плате, засчитывается арендодателем в счет оплаты арендатором фиксированной части арендной платы за первый месяц аренды. Вторая часть обеспечительного платежа зачисляется, не позднее 10 числа последнего месяца аренды арендодателем в счет оплаты части фиксированной части арендной платы за последний месяц аренды, арендодатель письменно уведомляет арендатора о таком зачислении. Вторая часть обеспечительного платежа, до момента зачисления в соответствии с настоящим пунктом в счет оплаты части фиксированной части арендной платы, служит для обеспечения исполнения арендатором обязательств и возмещения убытков, включая штрафные санкции и выплаты арендатора по настоящему договору. В случае неисполнения арендатором какого-либо обязательства по договору, в том числе не выплаты арендатором арендодателю какого-либо платежа в установленный срок, арендодатель вправе удержать из обеспечительного платежа сумму, подлежащую оплате, или сумму необходимую для исполнения обязательства арендатора. Арендатор обязан поддерживать величину обеспечительного платежа не ниже месячной фиксированной части арендной платы в течение всего срока аренды. Если какая-либо часть обеспечительного платежа будет удержана арендодателем, арендатор в течение 10 банковских дней после письменного уведомления арендодателя, обязан перечислить сумму для поддержания величины обеспечительного платежа равную сумме удержания арендодателя. В случае полного и надлежащего исполнения Арендатором всех обязательств по договору, обеспечительный платеж возвращается арендатору в течение 10 банковских дней с даты подписания сторонами акта приема-передачи (возврата). Арендодатель вправе вернуть обеспечительный платеж арендатору за вычетом всех или некоторых из следующих сумм: сумм задолженностей арендатора по платежам, подлежащим уплате по договору до даты его прекращения, включая просроченные платежи; процентов /пени/ штрафов на суммы задолженностей арендатора по настоящему договору аренды; сумм компенсаций, причитающихся арендодателю по настоящему договору аренды, включая компенсации, обусловленные причинением вреда помещениям или иному имуществу Арендодателя; сумм задолженностей по иным денежным обязательствам арендатора по настоящему договору. арендатор не вправе требовать начисления каких-либо процентов на сумму обеспечительного платежа.

Согласно пункту 3.8. договора если иное не предусмотрено договором, все платежи по договору оплачиваются арендатором ежемесячно авансом не позднее 10 числа текущего месяца на основании выставленного арендодателем счета. Оплата за неполный месяц осуществляется пропорционально части месяца, в течение которой арендатор владеет и пользуется помещением.

Пунктом 3.10. договора предусмотрено изменение размера платежей (индексация).

Срок аренды сторонами установлен 20 лет. Договор вступает в юридическую силу с даты его государственной регистрации и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств. В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны договорились, что действие договора также распространяется на взаимоотношения сторон, возникшие с момента подписания договора до момента его государственной регистрации (пункт 4.1. договора).

Договор аренды нежилого помещения № 2-1 от 13 ноября 2012 года зарегистрирован в установленном законом порядке 05 декабря 2012 года.

Впоследствии сторонами к договору аренды нежилого помещения № 2-1 от 13 ноября 2012 года подписаны дополнительное соглашение № 1 от 08 апреля 2015 года, дополнительное соглашение № 2 от 01 ноября 2015 года, дополнительное соглашение № 3 от 31 марта 2016 года, дополнительное соглашение № 4 от 01 января 2017 года. Дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке.

16 января 2018 года ООО «Инвест-Евро-Пенза» направила в адрес ООО «Кинопоказ» уведомление № 32 от 16 января 2018 года о расторжении договора аренды нежилого помещения № 2-1 от 13 ноября 2012 года с 24 января 2018 года в связи с неоднократными фактами неоплаты установленных договором платежей в течение 45 календарных дней.

16 июля 2018 года между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение № 5 к договору аренды нежилого помещения № 2-1 от 13 ноября 2012 года, в соответствии с которым, стороны пришли к соглашению аннулировать уведомление арендодателя о расторжении договора исх. № 32 от 16 января 2018 года и договорились, о том, что договор подлежит прекращению с 01 августа 2018 года, последним днем аренды считается 31 июля 2018 года.

Дополнительное соглашение № 5 от 16 июля 2018 года также зарегистрировано в установленном законом порядке.

Таким образом, договор аренды нежилого помещения № 2-1 от 13 ноября 2012 года расторгнут сторонами с 01 августа 2018 года.

В соответствии с пунктом 3 дополнительного соглашения № 5 от 16 июля 2018 года в исключении из иных положений договора арендатор обязуется возвратить арендодателю помещение и подписать акт приема-передачи (возврата) не позднее 31 августа 2018 года.

Стороны договорились, что не позднее 3 банковских дней начиная с 01 августа 2018 года и при условии неведения арендатором коммерческой деятельности в помещении (подтверждается фотофиксацией закрытия дверей помещения и наличия таблички на входе в помещение кинотеатра «Пять Звезд» «Закрыто», фотоматериалы предоставляет арендатор арендодателю 01 августа 2018 года на адрес электронной почты Арендодателя: szavedetsky@iml-invest.ru, что будет являться надлежащим и в полном объеме исполнением обязательства Арендатором положений настоящего пункта) арендодатель в исключение иных положений договора и дополнительных соглашений к нему выплачивает арендатору денежную сумму в размере 5 000 000 руб., включая НДС по ставке, установленной действующим законодательством, в счет первой части денежной суммы возмещения арендатору полной стоимости произведенных последним неотделимых улучшений в помещении, а арендатор, начиная с 01 августа 2018 года и при условии неведения арендатором коммерческой деятельности в помещении, оплачивает арендодателю только коммунальные платежи и эксплуатационные платежи в размере 144,86 руб. за 1 кв.м. арендуемой площади в месяц, не включая НДС. В случае, если по каким-либо причинам арендатор продолжает осуществлять коммерческую деятельность, арендная плата подлежит уплате в полном объеме, как это предусмотрено условиями договора и пунктом 6.1.2 настоящего соглашения. Стороны настоящим договорились, что в случае нарушения срока оплаты 5 000 000 руб. арендодателем, в срок предусмотренный настоящим пунктом соглашения, арендатор имеет право требовать, а арендодатель обязуется уплатить неустойку (пени) за каждый день просрочки в размере 0,5% от 5000000 руб. путем перечисления по банковским реквизитам арендатора в течении 3 рабочих дней с момента отправления соответствующего письменного требования арендатора по адресу местонахождения арендодателя, указанному в соглашении (пункт 4 дополнительного соглашения № 5 от 16 июля 2018 года).

В соответствии с пунктом 8 дополнительного соглашения № 5 от 16 июля 2018 года в дату, указанную в пункте 3 настоящего соглашения арендатор обязуется возвратить арендодателю помещение с учетом произведенных неотделимых улучшений, за исключением неотделимых улучшений согласно приложению № 1 к настоящему соглашению, свободным от имущества арендатора. Если после указанной даты останется какое-либо имущество и/или оборудование, то арендодатель не несёт никакой материальной ответственности за сохранность такого имущества и/или оборудования и вправе рассматривать оставленное арендатором имущество и/или оборудование как умышленно оставленное или брошенное, в связи с чем вправе устранить, уничтожить или распорядиться указанным имуществом и/или оборудованием по своему усмотрению. В случае, если на дату подписания акта приема-передачи (возврата) и после произведенных демонтажных работ арендатором помещение будет не соответствовать состоянию, указанному в приложении № 1 к настоящему соглашению, арендатор обязуется по требованию арендодателя возместить арендодателю стоимость расходов на приведение помещения в соответствующее состояние, указанное в приложении № 1 к настоящему соглашению.

Пунктом 9 дополнительного соглашения № 5 от 16 июля 2018 года установлено, что не позднее, чем за 5 рабочих дней до возврата помещения арендатором и при условии получения от арендатора уведомления о готовности возвратить помещение и подписать акт приема-передачи (возврата) в указанный в пункте 3 настоящего соглашения срок, арендодатель в исключение иных положений договора и дополнительных соглашений к нему обязуется выплатить арендатору денежную сумму в размере 5 000 000 руб., включая НДС по ставке, установленной действующим законодательством, в счет оставшейся суммы (пункт 4 настоящего соглашения) возмещения арендатору полной стоимости произведенных последним неотделимых улучшений в помещении. Все возможные затраты и обязательства, связанные с компенсацией неотделимых улучшений арендатора в помещении, покрываются вышеуказанной суммой в размере 10 000 000 руб., включая НДС по ставке, установленной действующим законодательством. После получения вышеуказанной денежной суммы арендатором обязательства арендодателя по возмещению стоимости неотделимых улучшений арендатора в помещении и любых иных связанных с этим расходов будут считаться выполненными. Стороны настоящим договорились, что в случае нарушения срока оплаты 5 000 000,00 руб. арендодателем, в срок предусмотренный настоящим пунктом соглашения, арендатор имеет право требовать, а арендодатель обязуется уплатить неустойку (пени) за каждый день просрочки в размере 0,5 % от 5 000 000 руб. путем перечисления по банковским реквизитам арендатора в течении 3 рабочих дней с момента отправления соответствующего письменного требования арендатора по адресу местонахождения арендодателя, указанному в соглашении, а срок возврата помещения арендатором арендодателю (подписание акта приема-передачи (возврата) помещения) увеличивается на количество дней просрочки, предусмотренной настоящим пунктом соглашения (при этом, стороны настоящим согласовали, что данное увеличение сроков возврата помещения (подписания сторонами акта приема-передачи (возврата помещения) не будет нарушением положений п. 3 соглашения и, соответственно, арендодатель не имеет право привлекать арендатора к ответственности, а арендатор не несет ответственность, предусмотренную соглашением в случае нарушения сроков возврата помещения (пункт 7 соглашения).

Согласно пункту 10 дополнительного соглашения № 5 от 16 июля 2018 года стороны договорились, что при выплате арендодателем арендатору денежной суммы, указанной в пункте 9 соглашения (исключительно в случаях, когда возможно изменение суммы в меньшую сторону) учитывается: а) неоплаченная задолженность арендатора перед арендодателем по любой части арендной платы; б) сумма обеспечительного платежа по договору, уплаченная арендатором арендодателю. Таким образом, окончательный размер суммы, подлежащий выплате арендодателем арендатору в соответствии с настоящим пунктом и пунктом 9 соглашения определяется по формуле: 5 000 000 руб. «минус» неоплаченная задолженность арендатора перед арендодателем по любой части арендной платы «плюс» сумма обеспечительного платежа по договору.

В силу пункта 14 дополнительного соглашения № 5 от 16 июля 2018 года в случае противоречия между условиями настоящего соглашения и положениями договора, применяются условия соглашения. Все остальные положения договора остаются неизменными и применяются в той части, в которой они не противоречат настоящему соглашению.

В соответствии с приложением № 1 к дополнительному соглашению № 5 от 16 июля 2018 года арендатор без причинения ущерба имуществу арендодателя и конструктивным и соединительным элементам здания, вправе демонтировать из помещения до подписания акта приема-передачи (возврата) своими силами и за свой счет, а арендодатель настоящим дает согласие на демонтаж и последующий вывоз из помещения следующих материалов, оборудования и имущества в помещении: ковровые покрытия (ковролин) по всей площади помещения; световое оборудование (светильники) по всей площади помещения; брусчатка, ламинат и линолеум по всей площади помещения; лестничные конструкции (пандус) из металла по всей площади помещения, стеклянные и металлические ограждения лестниц и антресолей второго этажа в помещении; потолочные и настенные экофоны (декоративные материалы с особыми звуковыми характеристиками) в помещении; сантехническое оборудование: смесители, унитазы, раковины и инсталляции к ним в помещении; кинопроекционное и другое оборудование в помещении; кресла и экраны кинозалов в помещении; мебель и барные стойки в помещении; светодиодный столб, расположенный в центре помещения. На дату подписания акта приема-передачи (возврата) после осуществления демонтажа вышеуказанных материалов, оборудования и имущества помещение возвращается в следующем состоянии: помещение должно быть свободным от оборудования, материалов, мусора; полы (на всей территории помещений, где произведен демонтаж): бетонные с перепадом высот не более 20 мм; стены (на всей территории помещений, где произведен демонтаж): готовность под шпаклевку; системы пожаротушения и пожарного уведомления (на всей территории помещений, где произведен демонтаж): сохраняются в исправном рабочем состоянии без изменений и повреждений; системы вентиляции, кондиционирования, охлаждения, отопления (на всей территории помещений, где произведен демонтаж): сохраняются исправном в рабочем состоянии без изменений и повреждений; системы водоснабжения и канализации (на всей территории помещений, где произведен демонтаж): в части произведенных ранее скрытых работ (трубы водоснабжения и водоотведения и др.) сохраняются в исправном работоспособном состоянии без изменений и пригодном без дополнительных затрат для подключения новых оконечных устройств; системы электроснабжения - электропроводка, распределительные коробки, места подключения к точкам электроснабжения здания, точки подключения оконечных устройств к электропроводке и др. (на всей территории Помещений, где произведен демонтаж, но не подлежащие демонтажу): сохраняются в исправном работоспособном состоянии, пригодном без дополнительных затрат для дальнейшего использования и подключения новых оконечных и других устройств.

Уведомлением от 29 августа 2018 года ООО «Кинопоказ» известило ООО «Инвест-Евро-Пенза» о готовности вернуть помещение, подписав акт приема-передачи (возврата) помещения 31 августа 2018 года.

Данное уведомление было направлено 29 августа 2018 года на электронный адрес представителя ООО «Инвест-Евро-Пенза» и 30 августа 2018 года почтой по адресу: <...>, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела копии описи и квитанции о направлении почтового отправления (т. 2 л.д. 11). Уведомление ответчиком получено 06 сентября 2018 года по курьерской службе.

Как следует из материалов дела, 02 сентября 2018 года между ООО «Инвест-Евро-Пенза» и ООО «Кинопоказ» подписан акт возврата помещения к договору аренды нежилого помещения № 2-1 от 13 ноября 2012 года.

В соответствии с данным актом, в связи с досрочным расторжением договора арендатор передал, а арендодатель принял помещение: нежилые помещения с номерами: этаж 2: 57 - 80, этаж 3: 1 - 6, этаж 4: 1 - 7, общей площадью 4 393,3 кв.м, расположенные по адресу: <...>.

Согласно пункту 2 акта приема-передачи от 02 сентября 2019 года помещение было возвращено в ненадлежащем состоянии, а именно: помещение не было освобождено от оборудования, материалов, мусора, не был обеспечен определенный перепад высот в отношении полов, стены не были очищены от клеевой подосновы, система пожаротушения повреждена, частично демонтирована электропроводка и т.д.

05 сентября 2018 года ООО «Инвест-Евро-Пенза» направило в адрес ООО «Кинопоказ» уведомление № 1173 от 05 сентября 2018 года указав, что по состоянию на дату отправки данного уведомления неоплаченная задолженность по арендной плате составляет 4 569 097 руб. 34 коп., в том числе: по фиксированной части арендной платы – 2 543 711 руб. 26 коп., в том числе НДС; по эксплуатационным платежам – 1 377 775 руб. 13 коп., в том числе НДС; по коммунальным платежам – 611 644 руб. 55 коп., в том числе НДС; по сверхнормативному сбросу – 3 962 руб. 40 коп., в том числе НДС; по оплате за вывоз твердых бытовых коммунальных отходов – 32 004 руб., в том числе НДС. Сумма обеспечительного платежа по договору, уплаченная арендатором арендодателю, составляет 812 859 руб.

Также ответчик в уведомлении № 1173 от 05 сентября 2018 года указал, что при приемке помещения было выявлено его несоответствие состоянию, предусмотренному приложением № 1 к дополнительному соглашению № 5 от 16 июля 2018 года. В связи с чем, в соответствии с пунктом 8 дополнительного соглашения № 5 от 16 июля 2018 года арендатор обязуется по требованию арендодателя возместить стоимость расходов на приведение помещения в соответствующее состояние. Общая сумма работ на приведение помещения в соответствующее состояние составляет 748 825 руб., а именно: работы по восстановлению противопожарной сигнализации в помещении 38 825 руб. и освобождению помещения от оборудования, материалов, мусора 710 000 руб. При этом, указанная сумма не является итоговой и может быть увеличена по факту окончания работ по приведению помещения в соответствие и уточнению сметы подрядчиками. Таким образом, денежная сумма, подлежащая выплате арендодателем арендатору в соответствии с пунктом 9 дополнительного соглашения подлежит уменьшению согласно пунктам 8 и 9 дополнительного соглашения и составляет 494 936 руб. 66 коп.

Уведомлением от 11 сентября 2018 года № 1193 ООО «Инвест-Евро-Пенза» сообщило ООО «Кинопоказ» о том, что неоплаченная задолженность арендатора по арендной плате составляет 4 600 329 руб. 28 коп., в том числе НДС. Задолженность по арендной плате в дополнение к уведомлению исх. № 1173 от 05 сентября 2018 года увеличилась на 31 231 руб., в том числе НДС (эксплуатационные платежи, сверхнормативный сброс, плате за вывоз твердых бытовых коммунальных отходов за период с 01 по 02 сентября 2018 по день фактического возврата помещения). Кроме того, общая сумма работ на приведение помещения в соответствующее состояние составила 795 825 руб., а именно: работы по ремонту и восстановлению противопожарной сигнализации в помещении 38 825 руб., обследование плиты перекрытия 47 000 руб., освобождение помещения от оборудования, материалов, мусора 710 000 руб. Таким образом, денежная сумма, подлежащая выплате арендодателем арендатору в соответствии с пунктом 9 дополнительного соглашения подлежит уменьшению согласно пунктам 8 и 9 дополнительного соглашения и составляет 416 704 руб. 72 коп.

Платежным поручением № 1032 от 05 сентября 2018 года ООО «Инвест-Евро-Пенза» перечислило ООО «Кинопоказ» денежные средства в сумме 350 000 руб., а платежным поручением № 1042 от 11 сентября 2018 года еще 66 704 руб. 72 коп.

26 октября 2018 года ООО «Кинопоказ» направило в адрес ООО «Инвест-Евро-Пенза» претензию № 922/10 от 18 октября 2018 года, в которой указало, что согласно пункту 9 дополнительного соглашения № 5 от 16 июля 2018 года не позднее, чем за 5 рабочих дней до возврата помещения арендатором и при условии получения от арендатора уведомления о готовности возвратить помещение и подписать акт приема-передачи (возврата), арендодатель обязался выплатить арендатору денежную сумму в размере 5 000 000 руб., включая НДС, с учетом положений пункта 10 дополнительного соглашения № 5 от 16 июля 2018 года. В соответствии с пунктом 10 дополнительного соглашения при выплате указанной суммы учитывается неоплаченная задолженность арендатора перед арендодателем по любой части арендной платы и сумма обеспечительного платежа по договору, уплаченная арендатором арендодателю. С учетом этого, сумма выплаты, причитающаяся арендатору в соответствии с пунктом 9 дополнительного соглашения № 5 от 16 июля 2018 года составляет 1 212 529 руб. 72 коп. Поскольку арендодатель перечислил арендатору денежную сумму в размере 350 000 руб. и 66 704 руб. 72 коп., включая НДС, задолженность арендодателя перед арендатором составляет 795 825 руб., в том числе НДС. Указанную сумму необходимо перечислить не позднее 5 банковских дней с момента получения претензии на расчетный счет ООО «Кинопоказ».

Поскольку изложенные в претензии № 922/10 от 18 октября 2018 года требования ответчиком не были удовлетворены добровольно, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности в сумме 795 825 руб. и пени в размере 3 825 000 руб. за период с 12 сентября 2018 года по 11 февраля 2019 года, начисленные в связи с нарушением сроков возврата платежа в размере 5 000 000 руб. предусмотренного пунктом 9 дополнительного соглашения № 5 от 16 июля 2018 года к договору аренды.

Обосновывая решение в части удержания обеспечительного платежа, суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела факта того, что обязательство по возврату помещения в надлежащем состоянии и свободным от своего имущества в месячный срок со дня расторжения договора аренды истцом не исполнено. Оставляя требование о взыскании пени в сумме 3 825 000 руб. без рассмотрения суд указал на нарушение истцом обязательного претензионного порядка урегулирования спора.

Обжалуя судебный акт, заявитель указывает, что суд первой инстанции необоснованно счел обоснованным факт удержания обеспечительного платежа в полном объеме, а не установил верный размер денежных средств для удержания, соразмерный с затратами ответчика. Также суд не учел, что дополнительным соглашением урегулированы все условия возмещения расходов ответчика истцом. Помимо этого, суд неправомерно оставил требование о взыскании пени без рассмотрения, не учитывая, что в отношении основного долга истцом соблюден претензионный порядок.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, мотивированного отзыва, заслушав пояснения представителей сторон и изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта.

Из статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами (договоров), а также из действий юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно части 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъясняется, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06 июня 2014 года № 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон. К названным отношениям сторон могут применяться положения главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено законом, соглашением сторон и не вытекает из существа соответствующих отношений (статья 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как правомерно установлено судом первой инстанции, договор аренды нежилого помещения № 2-1 от 13 ноября 2012 года расторгнут сторонами с 01 августа 2018 года. Помещение возвращено арендатором арендодателю по акту от 02 сентября 2018 года, согласно которому, помещение было возвращено в ненадлежащем состоянии, а именно: помещение не было освобождено от оборудования, материалов, мусора, не был обеспечен определенный перепад высот в отношении полов, стены не были очищены от клеевой подосновы, система пожаротушения повреждена, частично демонтирована электропроводка и т.д. В подтверждение указанных обстоятельств ответчиком в материалы дела представлены материалы фотофиксации арендованного истцом помещения после его возврата.

Вышеизложенные обстоятельствами сторонами не опровергнуты.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком или другими способами, предусмотренными законом или договором.

Следовательно, диспозиция статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации дает сторонам возможность установить в договоре иные способы обеспечения исполнения обязательства.

Обеспечительный взнос имеет целевое назначение - гарантия обеспечения платежеспособности арендатора, а также использование этой суммы для погашения возможной задолженности арендатора по арендным платежам при расторжении договора и для возмещения нанесенного имуществу ущерба.

Согласно части 1 статьи 381.1. денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В соответствии с пунктом 3.7.1 договора в случае неисполнения арендатором какого-либо обязательства по договору, в том числе не выплаты арендатором арендодателю какого-либо платежа в установленный срок, арендодатель вправе удержать из обеспечительного платежа сумму, подлежащую оплате, или сумму необходимую для исполнения обязательства арендатора.

Согласно пункту 3.7.3 арендодатель вправе вернуть обеспечительный платеж арендатору за вычетом всех или некоторых сумм, в том числе сумм компенсаций, причитающихся арендодателю по договору аренды, включая компенсации обусловленные причинением вреда помещениям или иному имуществу арендодателю, а также сумм задолженностей по иным денежным обязательствам арендатора по договору. К которым относится и компенсация расходов арендодателя на приведение арендуемого имущества при его возврате в надлежащее состояние после расторжения договора аренды.

Как указано выше, в пункте 8 дополнительного соглашения № 5 от 16 июля 2018 года стороны установили, что в дату, указанную в пункте 3 настоящего соглашения арендатор обязуется возвратить арендодателю помещение с учетом произведенных неотделимых улучшений, за исключением неотделимых улучшений согласно приложению № 1 к настоящему соглашению, свободным от имущества арендатора. Если после указанной даты останется какое-либо имущество и/или оборудование, то арендодатель не несёт никакой материальной ответственности за сохранность такого имущества и/или оборудования и вправе рассматривать оставленное арендатором имущество и/или оборудование как умышленно оставленное или брошенное, в связи с чем вправе устранить, уничтожить или распорядиться указанным имуществом и/или оборудованием по своему усмотрению. В случае, если на дату подписания акта приема-передачи (возврата) и после произведенных демонтажных работ арендатором помещение будет не соответствовать состоянию, указанному в приложении №1 к настоящему соглашению, арендатор обязуется по требованию арендодателя возместить арендодателю стоимость расходов на приведение помещения в соответствующее состояние, указанное в приложении № 1 к настоящему соглашению.

Таким образом, исходя из системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что пункт 3.7.3. договора аренды нежилого помещения № 2-1 от 13 ноября 2012 года и пункты 8, 9 и 10 дополнительного соглашения № 5 от 16 июля 2018 года, содержат согласованные сторонами условия, касающиеся оснований для удержания обеспечительного взноса.

Иная трактовка заявителем жалобы условий спорного соглашения, судебной коллегией отклоняется, как несостоятельная.

Кроме того, как следует из материалов дела, об удержании суммы 795 825 руб. ответчик известил истца до обращения последнего с настоящим иском в суд.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, которые оно ссылается в качестве основания своих требований или возражений.

Факт возврата помещения в ненадлежащем состоянии подтвержден подписанным сторонами актом от 02 сентября 2018 года (т. 1 л.д. 73 - 74). Обязательство по возврату помещения в надлежащем состоянии и свободным от своего имущества в месячный срок со дня расторжения договора аренды истцом не исполнено.

Согласно представленному в материалы дела акту № 6949 от 02 сентября 2018 года стоимость освобождения помещения от оборудования, материалов, мусора составила 710 000 руб., стоимость восстановления противопожарной сигнализации составила 38 825 руб., стоимость обследования плиты перекрытия составила 47 000 руб., а всего 795 825 руб., в т.ч. НДС 121 397 руб. (т. 2 л.д. 81).

Акт № 6949 от 02 сентября 2018 года со стороны истца подписан генеральным директором ООО «Кинопоказ» ФИО3, следовательно, на день подписания данного акта у истца отсутствовали сомнения в объеме, качестве и стоимости работ, необходимых для восстановления помещения.

Кроме того, в результате проведенной сторонами совместной сверки был подписан акт сверки по состоянию на 13 сентября 2018 года, в котором истец также подтвердил отсутствие у него каких-либо претензий к ответчику. Согласно данному акту ответчик возвратил истцу платеж в размере 10 000 000 руб. в счет компенсации неотделимых улучшений в помещении (т. 1 л.д. 75 - 78).

В судебном заседании 22 апреля 2019 года представитель истца пояснил, что подпись на акте № 6949 от 02 сентября 2018 года не принадлежит ФИО3, а проставленная печать не соответствует печати ООО «Кинопоказ». Вместе с тем, ходатайство о назначении почерковедческой экспертизы либо заявление о фальсификации в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не заявлено.

Представители ответчика в судебном заседании пояснили, что в период действия договорных отношений истец неоднократно использовал печать, оттиск которой проставлен на акте № 6949 от 02 сентября 2018 года и акте сверки взаимных расходов. Обратного истцом не доказано.

В подтверждение фактически понесенных расходов на приведение помещения в соответствующее состояние, предусмотренное дополнительным соглашением № 5 от 16 июля 2018 года, в размере 795 825 руб., ответчиком в материалы дела представлены следующие доказательства:

- для обследования плит перекрытия помещения: договор подряда с ИП ФИО4 № 609-18 от 06 сентября 2018 года, акт сдачи-приемки научно-технической продукции от 25 сентября 2018 года, платежное поручение № 1092 от 20 сентября 2018 года;

- освобождение помещения от оборудования, материалов, мусора: акты выполненных работ с ИП ФИО5 № 11 от 30 сентября 2018 года, № 13 от 31 октября 2018 года, № 14 от 30 ноября 2018 года, № 16 от 31 декабря 2018 года, платежные поручения № 19, № 1398, № 1279, № 1151, договор подряда с ИП
ФИО6 № /2018 от 04 октября 2018 года, акт выполненных работ с ИП ФИО6 № 275 от 11 октября 2018 года, платёжное поручение № 1173 от 11 октября 2018 года, платёжное поручение № 1216 от 18 октября 2018 года, акт выполненных работ с ИП ФИО6 № 244 от 27 сентября 2018 года, платежное поручение № 1068 от 20 сентября 2018 года, акт выполненных работ с ИП ФИО6 № 327 от 19 декабря 2018 года, платежное поручение № 1447 от 13 декабря 2018 года, акт выполненных работ с ИП ФИО7 № 1085 от 24 декабря 2018 года, платежное поручение № 1339 от 25 декабря 2018 года, договор подряда с ООО «Север-Строй» от 20 ноября 2018 года, акт выполненных работ № 9 от
3 ноября 2018 года, платежное поручение № 1342 от 22 ноября 2018 года, платежное поручение № 1470 от 18 декабря 2018 года, договор подряда с ИП ФИО8 № 1302/2019 от 13 февраля 2019 года, акт выполненных работ № 33 от 04 марта 2019 года, платежное поручение № 187 от 21 февраля 2019 года;

- восстановление противопожарной сигнализации: акт выполненных работ ООО «НПП «Аргус» № 566 от 14 ноября 2018 года, платёжное поручение № 1189 от 11 октября 2018 года.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, принимая во внимание указанные обстоятельства и приведенные выше нормы права, арбитражный суд первой инстанции, исходя из анализа условий договора аренды нежилого помещения № 2-1 от 13 ноября 2012 года и дополнительного соглашения № 5 от 16 июля 2018 года, обоснованно признал, что удержание ответчиком из обеспечительного платежа суммы в размере 795 825 руб. является правомерным и обоснованным. Кроме того, о данном удержании ответчик известил истца до обращения в суд с иском. В связи с чем, довод представителя истца о том, что ответчиком сумма 795 825 руб. удержана без установленных законом или договором оснований, является несостоятельным.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения заявленных истцом требований в данной части у суда первой инстанции ни в силу условий договора, ни в силу закона, не имелось.

Кроме того, принимая такое решение, суд учел и то обстоятельство, что сумма задолженности, которую истец просит взыскать с ответчика, равна той сумме, которую потратил ответчик на приведение помещения в надлежащее состояние после его освобождения истцом, и которую истец обязался компенсировать ответчику.

Также истцом заявлено требование о взыскания пени в размере 3 825 000 руб.

Суд первой инстанции рассмотрев данное требование счел его подлежащим оставлению без рассмотрения.

Истец в апелляционной жалобе ссылается на неверный вывод суда о нарушении истцом претензионного порядка разрешения спора.

Рассмотрев данный довод судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции исходя из следующего.

В соответствии с частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования споров принято понимать закрепление в договоре или законе условий о направлении претензии или иного письменного уведомления одной из спорящих сторон другой стороне, а также установление сроков для ответа и других условий, позволяющих разрешить спор без обращения в судебные инстанции.

Досудебный, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.

Таким образом, оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд исходит из реальной возможности разрешения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на самостоятельное урегулирование спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности реализации досудебного порядка, иск подлежит рассмотрению в суде.

Положения части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяют, что соблюдение досудебного порядка урегулирования спора перед обращением в арбитражный суд в целях решения спора, вытекающего из гражданских правоотношений, является обязательным. Договором или законом может быть предусмотрен лишь иной срок рассмотрения претензии или иной порядок досудебного урегулирования.

Обращаясь в арбитражный суд с данным иском, истцом в качестве соблюдения досудебного порядка урегулирования спора представлена претензия № 922/10 от 18 октября 2018 года, в которой указано требование об оплате задолженности арендодателя перед арендатором в размере 795 825 руб., в том числе НДС.

Поскольку требования изложенные в претензии ответчиком в добровольном порядке не были удовлетворены, истец начислил неустойку в соответствии с пунктом 9 дополнительного соглашения № 5 от 16 июля 2018 года на сумму 5 000 000 руб. за период с 12 сентября 2018 года по 11 февраля 2019 года в размере 3 825 000 руб.

Из разъяснений, данных в абзаце втором пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", следует, что если кредитором соблюден претензионный порядок в отношении суммы основного долга, считается соблюденным и претензионный порядок в отношении процентов, взыскиваемых на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, пунктом 12 дополнительного соглашения № 5 от 16 июля 2018 года стороны изменили пункт 6.12. договора аренды изложив его в следующей редакции: «6.12. Стороны решили, что наступление любых санкций, предусмотренных настоящим договором, если иное прямо не предусмотрено договором, либо соглашениями к нему, а также действующим законодательством, возможно лишь после соблюдения претензионного порядка той стороной, чьи права были нарушены. Стороны решили, что претензионный порядок будет заключаться в следующем: сторона, чьи права были нарушены виновными действиями/бездействиями другой стороны, направляет виновной стороне письменную претензию с замечаниями. В случае, если по истечении 5 календарных дней с момента получения такой претензии виновная сторона не устранила замечания, для такой виновной стороны начинают действовать положения, регламентирующие санкции, изложенные в настоящем договоре. Указанный претензионный порядок является также обязательным претензионным порядком, предусмотренным процессуальным законодательством».

Таким образом, в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о согласованности сторонами условия о взыскании пени только в случае соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в части наступления любых санкций, предусмотренных договорам аренды нежилого помещения № 2-1 от 13 ноября 2012 года.

Однако, как следует из материалов дела, истцом в адрес ответчика направлялась претензия от № 922/10 от 18 октября 2018 года с требованием об уплате задолженности в сумме 795 825 руб., при этом о начислении пени в претензии истцом не заявлено.

Принимая во внимание, что условиями дополнительного соглашения № 5 от 16 июля 2018 года установлен обязательный претензионный порядок досудебного урегулирования спора в части взыскания любых санкций, предусмотренных договором аренды нежилого помещения № 2-1 от 13 ноября 2012 года, претензия с требованием об оплате пени в сумме 3 825 000 руб. в материалы дела не представлена, ответчиком заявлено о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора в указанной части, следовательно, исковые требования о взыскании пени в сумме 3 825 000 руб. законно и обоснованно оставлены судом первой инстанции без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса.

При этом суд первой инстанции обоснованно отметил, что оставление искового заявления без рассмотрения в указанной части не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с требованием о взыскании пени в сумме 3 825 000 руб. при условии соблюдения обязательного претензионного порядка урегулирования спора, предусмотренного условиями дополнительного соглашения № 5 от 16 июля 2018 года.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Пензенской области от 08 мая 2019 года, принятого по делу № А49-1554/2019 и для удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 08 мая 2019 года, принятое по делу № А49-1554/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Кинопоказ» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.

Председательствующий С.Ю. Николаева

Судьи Е.В. Коршикова

Е.А. Терентьев