Гражданский кодекс часть 1

ОАО «Обновленный Центр» г. Ульяновск (далее истец) обратился в арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Лемеховой Лидии Николаевны г. Ульяновск (далее ответчик) о признании договора аренды муниципального нежилого помещения № №6057/468 от 20.08.2001г. от 20 августа 2001г. незаключенным и выселении ответчика из занимаемого помещения.

Решением суда от 9 октября 2006г. заявленные требования полностью удовлетворены. При принятии решения суд основывался на том, что договор аренды надлежащим образом не зарегистрирован и истец, как собственник нежилых помещений, вправе требовать выселения арендаторов, чьи права надлежащим образом не оформлены.

В апелляционной жалобе ответчик, - индивидуальный предприниматель Лемехова Л. Н. просит решение суда отменить и в удовлетворении заявления отказать, считая, что судом не полностью выяснены все обстоятельства дела и не дана оценка тому, что она является добросовестным арендатором, а с заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться любая сторона по договору и такая же обязанность возложена и на Комитет по управлению имуществом, как арендодателя.

Представитель истца просит решение суда оставить без изменений, так как суд полно и всесторонне исследовал обстоятельства дела и предпринимателю Лемеховой Л.Н. предлагалось иное помещение для заключения договора аренды.

В судебном заседании представители сторон свои доводы полностью поддержали.

Заслушав представителей сторон, рассмотрев имеющиеся документы, оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, арбитражный апелляционный суд не находит оснований к отмене решения суда от 9 октября 2006г.

Как видно из материалов дела между Комитетом по управлению городским имуществом г. Ульяновска (Арендодатель) и ИП Лемеховой Л.Н. (Арендатор) 20.08.2001. оформлен договор N6057/468 аренды нежилого помещения, общей площадью 66,93 кв. м. (помещения №№ 12,13,4), расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Бебеля 17 под мастерскую на срок с 20.08.2001г. по 01.08.2003г. с фактической передачей помещения по акту приема-передачи от 20.08.2001г. (л.д. 10, 12).

В установленном порядке в Управлении федеральной регистрационной службы по Ульяновской области договор аренды не зарегистрирован.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, в том числе здания, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 8 Федерального Закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено впредь до введения в действие закона о регистрации юридических лиц и закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Согласно статье 26 Федерального Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним» 21 июля 1997 года N 122-ФЗ право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не уста-
новлено законодательством Российской Федерации. \

Несмотря на отсутствие надлежащей регистрации, в дальнейшем стороны вносили в договор дополнительные условия о размере помещения, арендной платы и дополнительным соглашением от 05.07.2005г. пункт 1.2. договора аренды дополнили абзацем следующего содержания: «Настоящий договор пролонгирован с 01.08.2003г. до 01.08.15г.» (л.д. 14-16).

В тоже время, раздел 5 договора (расторжение и порядок изменения его условий) сторонами не изменен и, согласно п. 5.2.6. договора, он может быть расторгнут в связи с общественной или государственной необходимости в помещении.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наличии у арендодателя – Комитета по управлению имуществом г. Ульяновск законных оснований для расторжения договора аренды муниципальным имуществом.

29.12.2005 г. между муниципальным образованием «Город Ульяновск» в лице Комитета по управлению имуществом г.Ульяновска, ЗАО «Универсалстрой», ООО «Универсал», ООО «ДинастияК» был заключен договор о создании (учреждении) ОАО «Обновленный центр» (л.д.20).

При этом данным договором предусмотрено, что муниципальное образование «Город Ульяновск» в виде вклада в уставный капитал истца вносит недвижимое имущество , в т.ч здание с пристроем по ул.Бебеля, 17 общей площадью 300,11 кв.м., земельным участком площадью 428, 3 кв.м.

16.01.2006г. в единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о
государственной регистрации ОАО «Обновленный центр», а24.04.2006 г. была осуществлена государственная регистрация права собственности ОАО «Обновленный центр» на одноэтажное здание с пристроем общей площадью 300,11 кв.м., расположенное по адресу: г.Ульяновск ул.Бебеля, д.17 (л.д. 17), в связи с чем истец является надлежащим собственником спорного нежилого помещения.

10.05.2006г. Распоряжением КУГИ г.Ульяновска. из перечня договоров аренды нежилых помещений исключен договор от 20.08.2001г. № 6057/468 по ул.Бебеля, д. 17 , заключенный с индивидуальным предпринимателем Лемеховой Л.Н.

В связи с этим, при указанных обстоятельствах, договор аренды № 6057/468 в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ является незаключенным, а нахождение ответчика в спорных помещениях незаконным.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что договор мог быть зарегистрирован и Комитетом по управлению имуществом и о намерениях Комитета произвести регистрацию свидетельствует и имеющаяся переписка, не имеет правового значения, так как данные юридически значимые действия должна производить та сторона, которая в них наиболее заинтересована.

К тому же, в настоящее время истец является надлежащим собственником переданного ему муниципального нежилого помещения и вправе расторгать и перезаключать договора аренды.

Судом в судебном заседании установлено, что помещение по ул. Бебеля, 17 г. Ульяновска используется ответчиком до настоящего времени.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Так как стороны не пришли к согласию по вопросу перезаключения договора аренды, а договор аренды от 20.08.2001г. с Комитетом по управлению имуществом является незаключенным, суд обоснованно удовлетворил требования собственника о выселении ответчика из занимаемого помещения.

Суд первой инстанции также правомерно не принял к рассмотрению с данным заявлением встречный иск Лемеховой Л.Н., так как встречный иск заявлен о признании недействительным договора о создании ОАО «Обновленный центр», где ответчиками помимо ОАО «Обновленный центр» - КУГИ г.Ульяновска (являющегося 3-им лицом по данному делу) указана и Мэрия г.Ульяновска (не являющееся лицом, участвующим в деле).

Кроме того, из договора о создании ОАО «Обновленный центр» следует, что сторонами в данной сделке являются: ЗАО «Универсалстрой», ООО «Универсал», ООО «Династия К» и муниципальное образование «город Ульяновск» в лице КУГИ г.Ульяновска. Изложенное не соответствует требованиям ст. 132 АПК РФ, в связи с чем встречный иск был обоснованно возвращен заявителю.

Так как доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов, изложенных в решении суда от 9.10.2006г., жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ :

Решение арбитражного суда Ульяновской области от 09 октября 2006года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в двухмесячный срок.

Председательствующий /Е.Я.Липкинд

Судьи /В.Т.Балашева

/О.Е.Шадрина