Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу МУП «ИСК» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.07.2006 г. по делу №А07-14074/06-Г-АЛЛ по иску ООО «Арнед» к МУП «ИСК», третьи лицо: ГУ ФРС РБ

о признании недействительной сделки, на основании которой зарегистрировано право хозяйственного ведения на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> и применении последствий ее недействительности; признании права собственности на указанный объект за истцом

при участии в заседании:

от истца – ФИО1 М .А. доверенность №7/ю от 02.06.2006 г.

от МУП «ИСК» - ФИО2, доверенность №8/100 от 31.12.04 г.;

от ООО «Уфамонолитстрой» – ФИО3 директор;

от ГУ ФРС по РБ – ФИО4, доверенность №180 от 19.06.06 г.

ООО «Арнед» обратилось в Арбитражный суд РБ с иском к МУП «ИСК» о признании сделки недействительной и оспаривании зарегистрированного права на основании договора купли - продажа № ИСК 437 от 06.05.2006 г., а также о признании права собственности за истцом на спорный объект недвижимости – 1 и 2 этажа нежилого строения, общей площадью 843,4 кв.м., инв. № 340629, по адресу: г. Уфа, Адмирала ФИО5, 14/5.

Ходатайством от 2.06.2006 г. истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил иск и просил признать недействительным зарегистрированное за МУП «ИСК» право на спорный объект недвижимости, признать переход права собственности на данный объект (л.д. 110).

Дополнением к иску истец пояснил основания иска об оспаривании зарегистрированного права, сослался на положения ст. 551 ГК РФ, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Истец указал, что сделка купли-продажи, заключенная между МУП «ИСК» и ООО «Уфамонолитстрой» является недействительной. Истец указал, что восстановление нарушенных прав ООО «Арнед» возможно, в том числе, посредством признания данной сделки недействительной (см. л.д. 111-112).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31 июля 2006 года по настоящему делу (судья Акопян Л.Л.) исковые требования удовлетворены в соответствии с ходатайством истца об изменении предмета иска.

МУП «ИСК» с решением суда не согласилось, обжаловало его в апелляционном порядке.

Учитывая то, что первоначально по иску истец в качестве одного из исковых требований заявлял требование о признании недействительной сделки между МУП «ИСК» и ООО «Уфамонолитстрой», на недействительность которой указано впоследствии и в дополнении к иску, суд апелляционной инстанции в порядке ч. 4 ст. 270 АПК РФ привлек к участию в деле с согласия истца ООО «Уфамонолитстрой» в качестве второго ответчика по спорному судебному акту, затрагивающему его права и интересы.

В апелляционной инстанции истец представил пояснения по заявленному иску: истец отказался от второй части своих исковых требований о признании перехода права собственности на спорный объект; по первому пункту заявленного иска пояснил, что поддерживает свои требования в части признания недействительной сделки между МУП «ИСК» и ООО «Уфамонолитстрой» с учетом имеющегося в деле ходатайства об изменении предмета иска от 02.06.06 г.

Принимая во внимание то, что истец в указанном ходатайстве не заявил отказ от иска в части признания сделки недействительной, в дополнении к иску обосновал причины оспаривания зарегистрированного права недействительного договора купли-продажи, суд апелляционной инстанции в силу ст. 268 АПК РФ рассматривает спор в полном объеме с учетом требований ст. 49 АПК РФ.

Отказ истца от иска в части признания перехода права собственности на спорный объект судом апелляционной инстанции принят по тем мотивам, что законом предусмотрены порядок регистрации права собственности, указаны соответствующие органы, производящие указанные действия, каковым арбитражный суд не является.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив доводы жалобы, апелляционная инстанция

УСТАНОВИЛА:

В апелляционной инстанции ООО «Арнед» поддержал требования в части признания недействительной сделки купли-продажи №ИСК-437 от 06.05.2006 г., заключенной между МУП «ИСК» и ООО «Уфамонолитстрой», послужившей основанием для регистрационных действий по переходу прав на нежилое 2-х этажное строение, общей площадью 843,4 кв.м., инв. № 340629, по адресу: г. Уфа, Адмирала ФИО5, 14/5.

Истцом в связи с недействительностью оснований для совершения регистрационных действий по сделке, оспаривается также само зарегистрированное за МУП «ИСК» право на спорный объект.

Истец обосновывает свое право положениями ст. 551 ГК РФ, ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (см. иск и дополнение к иску – л.д. 11-112).

В качестве ответчика по делу истец привлек одну из сторон по основной сделке - правообладателя зарегистрированного права: МУП «ИСК».

Судом апелляционной инстанции с учетом заявленных истцом требований и в силу п. 4 ст. 270 АПК РФ привлечена также другая сторона в основной сделке - ООО «Уфамонолитстрой», являвшаяся продавцом спорного объекта недвижимости.

Как видно из материалов дела, последний в качестве продавца объекта недвижимости дважды продал один и тот же объект недвижимости разным юридическим лицам, что противоречит закону.

Так, по договору от 24.04.2006 г. ООО «Уфамонолитстрой» продал ООО «Арнед» нежилые помещения по адресу: г. Уфа, Адмирала ФИО5, 14/5 инв. № 340629 за 25 000 000 рублей. ООО «Арнед» в силу п. 3.2 договора обязался оплатить стоимость приобретенного объекта либо путем перечисления денежных средств, либо путем передачи банковских векселей.

В материалах дела имеются доказательства исполнения сторонами указанного договора купли-продажи: Продавец передал объект недвижимости по акту приема-передачи, покупатель передал векселя в оплату стоимости купленного объекта (см. Акты передачи векселей в период с 27.04.2006 г. (первый платеж на 8 000 000 рублей) – по 07.06.2006 г. (л.д. 39-86).

Участвовавший в апелляционной инстанции директор ООО «Уфамонолитстрой» ФИО6 полностью признал исковые требования ООО «Арнед», подтвердил факт оплаты по указанному договору, пояснил, что в результате действий ООО «Арнед» по оплате была снята ранее произведенная ГУ ФРС РФ по РБ запись об ипотеке с 26.01.06 г. в отношении недвижимого имущества ООО «Арнед».

Как пояснил представитель ГУ ФРС РФ по РБ, основанием для погашения записи об ипотеке послужило совместное заявление Залогодателя и Залогодержателя, датированное 27.04.2006 г.

Из дела видно, ООО «Арнед» 27.04.2006 г. произвело первый платеж в размере 8 000 000 рублей (л.д. 86).

Учитывая указанные обстоятельства, заявитель ООО «Арнед» на основании договора купли-продажи от 24.04.06 г. обратился 28.04.06 г. в ГУ ФРС с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости. ГУ ФРС РФ по РБ 29.05.06 г., т.е. спустя месяц приняло решение об отказе в государственной регистрации права и перехода права собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Уфа, Адмирала ФИО5, 14/5 инв. № 340629 за ООО «Арнед». Причиной отказа стала регистрация в ЕГРП на вышеуказанный объект права хозяйственного ведения за МУП «ИСК», (л.д. 21).

Как видно основанием для государственной регистрации права хозяйственного ведения за МУП «ИСК» на спорный объект послужил договор купли-продажи №ИСК-437, заключенный между ООО «Уфамонолитстрой» (Продавец) и МУП «ИСК» (Покупатель) 06.05.06. Право за МУП «ИСК» зарегистрировано 24.05.2006 г. (л.д. 36).

Таким образом, прежний собственник указанного объекта ООО «Уфамонолитстрой» распорядился и продал спорное имущество по сделке купли-продажи с ООО «Арнед». До государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости за первым покупателем ООО «Арнед», повторно распорядился спорным объектом и продал его во второй раз новому покупателю МУП «ИСК» по оспариваемой истцом сделке от 06.05.06 г. Как видно, МУП «ИСК» обратилось в ФРС РФ по РБ с заявлением о регистрации перехода права собственности 10.05.06 г., то есть позже чем ООО «Арнед» (28.04.06 г.)

Указанные действия ООО «Уфамонолитстрой» произведены в нарушение гражданского законодательства.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение. До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости прежний собственник не вправе совершать сделки по его отчуждению (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 г. №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»).

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 551 Кодекса предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли - продажи.

Таким образом, ООО «Уфамонолитстрой»не вправе было повторно отчуждать это имущество другому лицу в период сдачи документов на государственную регистрацию покупателем.

При изложенных обстоятельствах, повторно совершенная ООО «Уфамонолитстрой» сделка по продаже спорного объекта недвижимости противоречит ст. 551 ГК РФ, в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной и не порождающей какие-либо правовые последствия. Указанная сделка нарушает законные интересы ООО «Арнед»

В силу ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации перехода права собственности являются договоры и сделки в отношении недвижимого имущества.

Признание недействительной сделки купли – продажи недвижимого имущества, послужившей основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, влечет признание недействительным зарегистрированного права.

В силу ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Ответчиком по таким требованиям является правообладатель.

Поскольку по рассматриваемому иску истцом не были заявлены требования к ГУ ФРС в качестве ответчика по делу в порядке ст. 13 ГК РФ, действия ГУ ФРС РБ по РБ по отказу ООО «Арнед» в государственной регистрации права со ссылкой на проведение регистрации перехода права на МУП «ИСК» судом с правовой точки зрения не оцениваются, как выходящие за предмет иска.

При изложенных обстоятельствах, решение подлежит отмене.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция

ПОСТАНОВИЛА:

Решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.07.2006 года по делу №А07-14074/06-Г-АЛЛ – отменить.

Принять отказ истца от иска в части требования о признании перехода права собственности за ООО «Арнед» на нежилые помещения 1 и 2 этажа 2-х этажного нежилого строения, общей площадью 843,4 кв.м., инв. № 340629, по адресу: г. Уфа, Адмирала ФИО5, 14/5, производство по иску в этой части прекратить.

Признать недействительной сделку между ООО «Уфамонолитстрой» и МУП «Инвестиционно-строительный комитет г. Уфы» №ИСК-437 от 06.05.2006 г. о купле-продаже нежилого помещения 1 и 2 этажа нежилого строения, общей площадью 843,4 кв.м., инв. № 340629, по адресу: г. Уфа, Адмирала ФИО5, 14/5.

Признать недействительным зарегистрированное за МУП «Инвестиционно-строительный комитет г. Уфы» право хозяйственного ведения на нежилое помещение 1 и 2 этажа нежилого строения, общей площадью 843,4 кв.м., инв. № 340629, по адресу: г. Уфа, Адмирала ФИО5, 14/5 (Свидетельство от 24.05.06 г. серия 04 АА №465762).

ООО «Арнед» выдать справку на возврат госпошлины по иску в сумме 2000 рублей.

Взыскать с МУП «Инвестиционно-строительный комитет г. Уфы» в пользу ООО «Арнед» расходы по госпошлине по иску в сумме 2000 рублей, исполнительный лист выдать.

Настоящее постановление вступает в силу немедленно, может быть обжаловано в 2-х месячный срок в Федеральный Арбитражный суд Уральского округа через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Председательствующий судья Э.М. Маликова

Судьи В.И. Султанов

А.Ф. Масалимов