Гражданский кодекс часть 1

ООО «Маэстро» - ФИО3, доверенность от 20.07.2009, № 03-14, выдана сроком на три года, ФИО4, решение общего собрания общества с ограниченной ответственностью «Маэстро» от 19.11.2007,

Администрации городского округа – города Михайловка Волгоградской области – ФИО5, доверенность от 14.07.2009 № 39-Д, выдана сроком на один год,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Волгоградской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - ИП ФИО1, предприниматель) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к обществу с ограниченной ответственностью «Маэстро» (далее - ООО «Маэстро», Общество) о взыскании 184 973 руб. 36 коп., из которых: 102 765 руб. 36 коп. - задолженность по арендной плате за период с февраля 2009 г. по сентябрь 2009 г. включительно, 82 208 руб. - пеня за период с 06 февраля 2009г. по 05 августа 2009г.

ООО «Маэстро» предъявило встречный иск к ИП ФИО1 о признании недействительным одностороннего изменения арендодателем договора № 71-п/04 аренды нежилого помещения от 31 декабря 2004 г. в форме уведомления от 25 января 2008г., касающегося увеличения размера арендной платы.

Определением суда от 16 октября 2009 года встречный иск принят судом к рассмотрению совместно с первоначальным иском.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от «18» декабря 2009 года в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречные исковые требования удовлетворены: признано недействительным одностороннее изменение арендодателем договора № 71-п/04 аренды нежилого помещения от 31 декабря 2004г. в форме уведомления от 25 января 2008г., касающегося увеличения размера арендной платы.

ИП ФИО1 не согласилась с принятым решением и обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение, которым взыскать с ООО «Маэстро» в пользу предпринимателя 184 973 руб. 36 коп., в том числе задолженность по арендной плате за период с февраля 2009 г. по сентябрь 2009 г. включительно в размере 102 765 руб. 36 коп., а также пени за каждые сутки просрочки платежей в размере 82 208 руб. В удовлетворении встречного иска ООО «Маэстро» отказать.

ООО «Маэстро» в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу предпринимателя без удовлетворения.

Администрация городского округа – города Михайловка Волгоградской области в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу не представила. Представитель Администрации в судебном заседании пояснил суду апелляционной инстанции, что просит удовлетворить апелляционную жалобу предпринимателя, отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные ИП ФИО1 требования.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав участников процесса, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, на основании договора № 71-п/04 аренды нежилого помещения от 31.12.2004, заключенного между администрацией городского округа - город Михайловка (Арендодатель) и ООО «Маэстро» (Арендатор), последний занимает нежилое помещение, общей площадью 86,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Михайловка, Волгоградской области, ул. Республиканская,56 (т.1, л.д. 12-14).

Договор заключен на срок с 01.01.2005 г. по 31.12.2014 г. и прошел государственную регистрацию 30.12.2005 г., что подтверждается отметкой на договоре.

Факт передачи нежилого помещения ответчику в пользование подтверждается актом приема-передачи от 31.12.2004 г. и не оспаривается сторонами.

В соответствии с пунктами 4.1.1, 4.1.2 договора арендная плата установлена в размере 4 679 руб. 74 коп. ежемесячно, плюс НДС 842 руб. 35 коп. (18% от арендной платы).

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что размер арендной платы, сроки и порядок ее внесения корректируются в случае изменения величины арендной платы по решению органов местного самоуправления г. Михайловки. Арендатор согласен с условиями о размере и порядке изменения размера арендной платы, изложенными в договоре.

Согласно пункту 6.5 договора изменения и дополнения к договору, кроме изменения размера арендной платы, порядка и сроков ее внесения, оформляются дополнительными соглашениями, являющимися неотъемлемой частью договора и вступают в силу с момента их регистрации.

Изменения и дополнения, касающиеся размера арендной платы, порядка и сроков ее внесения, производятся Арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления арендатору (п.п. 4.2, 6.5.1 договора).

03 декабря 2007 года на аукционе по приватизации муниципального имущества ФИО1 приобрела указанное встроенное нежилое помещение в собственность с обременением в виде аренды, что подтверждается договором купли-продажи недвижимого имущества на аукционе № 33 от 07.12.2007, а также свидетельством о государственной регистрации права за ФИО1 серия 34 АА № 615821 от 22.01.2008г.

Уведомлением от 25.01.2008г. ФИО1 известила Арендатора о смене собственника имущества и об увеличении ежемесячного размера арендной платы до 17 525 руб. 41 коп. без учета НДС со ссылкой на Методику определения оплаты за использование объектов муниципальной собственности городского округа город Михайловка, утвержденной Решением Михайловской городской Думы от 19.12.2007 № 280, и на п.п. 4.2, 4.3 договора аренды № 71-п/04. Указанное уведомление получено Арендатором.

Согласно ответу начальника Михайловского отдела УФРС по Волгоградской области № 33/14818 от 16.11.2009 запись о регистрации изменений в договор на основании уведомления от 25.01.2008 г. внесена в ЕГРП 27.01.2009 г.

Не согласившись с размером арендной платы, ООО «Маэстро» производило оплату за пользование арендованным имуществом в прежнем размере - 4 679 руб. 74 коп., в связи, с чем ИП ФИО1 обратилась в суд с настоящими иском.

ООО «Маэстро», в свою очередь, предъявило встречный иск о признании недействительным одностороннего изменения арендодателем договора № 71-п/04 аренды нежилого помещения от 31 декабря 2009г. в форме уведомления от 25 января 2008г., касающегося увеличения размера арендной платы.

Суд первой инстанции, удовлетворяя встречный иск, указал следующее.

Поскольку договором был установлен размер арендной платы в твердой сумме, а не способ ее расчета со ссылкой на Методику определения арендной платы органами местного самоуправления, то в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.02 N 66 и в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.01 N 59, одностороннее увеличение размера арендной платы в уведомлении от 25.01.2008 является изменением соответствующего условия договора, а не корректировкой определяемого размера арендной платы. Истцом порядок внесения изменений в договор аренды не соблюден. Изменения в договор в части применения нового размера арендной платы в установленном порядке не внесены. Учитывая, что сторонами не было достигнуто соглашения об увеличении размера арендной платы, одностороннее изменение договора следует признать не соответствующим закону, а уведомление от 25.01.2008 недействительным в силу ст. 168 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 4.1.1, 4.1.2 договора предусмотрено, что размер арендной платы составляет 4 679 руб. 74 коп. ежемесячно, плюс НДС 842 руб. 35 коп. (18% от арендной платы).

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. По смыслу данной нормы права, условия договора аренды сохраняют силу в том виде, в каком они существовали на момент перехода права собственности на сданное в аренду имущество.

Решением Михайловской городской Думы от 19.12.2007 № 280 утверждена новая Методику определения оплаты за использование объектов муниципальной собственности городского округа город Михайловка Волгоградской области (т.1, л.д. 63-67).

Предприниматель в связи с принятием указанных нормативных актов уведомил общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору.

При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Данный вывод содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 года №11487/09 по делу №А59-3535/07-С9(С-5), и подлежит учету судом апелляционной инстанции при разрешении данного спора в соответствии с абзацем 3 п. 5.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.03.2007 года N 17 с учетом изменений, внесенных Постановлением Пленума ВАС РФ от 14.02.2008 года N 14.

Согласно ответу начальника Михайловского отдела УФРС по Волгоградской области № 33/14818 от 16.11.2009 в ЕГРП 27.01.2009 внесена запись о регистрации изменений в договор аренды нежилого помещения №71-п/04 на основании уведомления от 25.01.2008 (т.1, л.д. 117).

Однако суд апелляционной инстанции считает, что неправомерный вывод суда первой инстанции о том, что предпринимателем порядок внесения изменений в договор аренды не соблюден и изменения в договор в части применения нового размера арендной платы в установленном порядке не внесены, не привел к принятию по делу незаконного судебного акта по следующим основаниям.

Суда апелляционной инстанции считает, что в данном случае согласно Методике определения оплаты за использование объектов муниципальной собственности городского округа город Михайловка Волгоградской области, утвержденной Решением Михайловской городской Думы от 19.12.2007 № 280, не произошло увеличение размера арендной платы для ООО «Маэстро» за аренду спорного нежилого помещения.

В уведомлении от 25.01.2008 предпринимателем со ссылкой на вышеуказанную методику расчет ежемесячной арендной платы в сумме 17 525,41 руб. без учета НДС произведен не верно по следующим основаниям.

В обоснование расчета ежемесячной арендной платы в сумме 17 525,41 руб. предприниматель в материалы дела представил расчет арендной платы ООО «Маэстро» за использование нежилого помещения, расположенного по адресу: ул. республиканская, д. 56, произведенный начальником отдела по управлению имуществом Администрации городского округа «Город Михайловка» Волгоградской области (т.1, л.д. 90).

Данный расчет произведен согласно Методике определения оплаты за использование объектов муниципальной собственности городского округа город Михайловка Волгоградской области, утвержденной Решением Михайловской городской Думы от 19.12.2007 № 280.

При расчете использовался коэффициент типа деятельности (далее – Кдт) ООО «Маэстро» равный 2,2.

Кдт равный 2,2 установлен Методикой для предприятий, осуществляющих торговлю потребительскими товарами.

Поскольку согласно выписке их ЕГРЮЛ от 08.09.2009 года в сведениях о видах деятельности ООО «Маэстро» кроме основанного вида деятельности – выращивание зерновых, технических и прочих с/х культур значится дополнительный вид деятельности – розничная торговля в неспециализированных магазинах (т.1, л.д. 41), предприниматель полагает, что при расчете арендной платы для ООО «Маэстро» следует использовать коэффициент типа деятельности равный 2,2.

В свою очередь, ООО «Маэстро» указывает, что розничной торговлей Общество не занималось. ООО «Маэстро» является малым промышленным предприятием, занимающимся производством хлеба и хлебобулочных изделий и при расчете арендной платы следует использовать Ктд равный 0,5.

В соответствии с Методикой определения оплаты за использование объектов муниципальной собственности городского округа город Михайловка Волгоградской области, утвержденной Решением Михайловской городской Думы от 19.12.2007 № 280, коэффициент типа деятельности (Кдт) устанавливается в зависимости от вида экономической деятельности арендатора согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц. В случае осуществления арендатором нескольких видов деятельности для целей расчета размера арендной платы принимается вид деятельности, которому соответствует больший коэффициент в соответствии с настоящей Методикой.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, пришел к выводу, что истцом по основному иску не доказано осуществление арендатором - ООО «Маэстро» на момент направления уведомления об увеличении арендной платы нескольких видов деятельности, в том числе осуществление торговли потребительскими товарами.

Так, письмом от 13.03.2009 года №АШ-05/4141 Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Волгоградской области сообщает, что с учетом статистического наблюдения ООО «Маэстро» состоит на учете в органах статистики как малое промышленное предприятие с ОКЭД 15,81 - производство хлеба и хлебобулочных изделий (т.1, л.д. 104).

В соответствии с письмом Межрайонной ИФНС России №6 по Волгоградской области от 17.11.2009 года №01-11/11141 согласно декларации ООО «Маэстро» по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения за 2008 года код вида экономической деятельности Общества 15.81, что соответствует виду деятельности – производство хлеба и мучных кондитерских изделий недлительного хранения (т.1, л.д. 137).

Кроме того, при расчете арендной платы ООО «Маэстро» за использование иного нежилого помещения, расположенного по адресу: ул. Мира, д. 88, по договору аренды №20-п/05 от 01.03.2005 года (арендодатель – Администрация городского округа город Михайловка), произведенный тем же начальником отдела по управлению имуществом Администрации городского округа «Город Михайловка» Волгоградской области так же согласно Методике определения оплаты за использование объектов муниципальной собственности городского округа город Михайловка Волгоградской области, утвержденной Решением Михайловской городской Думы от 19.12.2007 № 280, при изменении арендной платы с 01.01.2009 года использовался КТД ООО «Маэстро» равный 0,5 (т.1, л.д. 105-107).

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае у предпринимателя не имелось правовых оснований для использования при расчете арендной платы в соответствии с Методикой определения оплаты за использование объектов муниципальной собственности городского округа город Михайловка Волгоградской области, утвержденной Решением Михайловской городской Думы от 19.12.2007 № 280, КТД ООО «Маэстро» равного 2,2.

При расчете арендной платы с использованием Кдт равного 0,5 в соответствии с названной Методикой арендная плата ежемесячно составит для ООО «Маэстро» 3983 руб., что менее установленной договором аренды нежилого помещения № 71-п/04 от 31 декабря 2004г., следовательно, изменение арендодателем договора № 71-п/04 аренды нежилого помещения от 31 декабря 2004 г. в форме уведомления от 25 января 2008г., касающегося увеличения размера арендной платы, является неправомерным и законно признано судом недействительным.

Правомерно отказано судом и в удовлетворении иска ИП ФИО1, поскольку за период с февраля 2009 г. по сентябрь 2009 г. включительно ООО «Маэстро» своевременно уплачивало арендные платежи в сумме 4 679 руб. 74 коп .в соответствии с договором аренды нежилого помещения № 71-п/04 от 31 декабря 2004г., что предпринимателем не оспаривается.

На основании изложенного, проанализировав совокупность обстоятельств дела, и оценив представленные сторонами доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение, принятое судом первой инстанции законным, оснований для его отмены не имеется. Апелляционную жалобу ИП ФИО1 следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от «18» декабря 2009 года по делу №А12-17025/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через Арбитражный суд Волгоградской области.

Председательствующий Ю.А. Комнатная

Судьи С.А. Кузьмичев

Н.В. Луговской