Гражданский кодекс часть 1

к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, г. Саратов, (ОГРН 1106454003028, ИНН 6454101145),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Специализированное кадастровое бюро», Администрация муниципального образования «Город Саратов», Комитет по управлению имуществом города Саратова, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов,

об обязании заключить договор аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

директор общества с ограниченной ответственностью «Специализированное кадастровое бюро» Митрохин Олег Вячеславович – лично, паспорт РФ обозревался,

представитель территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области Зюзина Марина Витальевна - доверенность от 11.01.2021 № 4-д,

представитель Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области Серебряков Александр Петрович – доверенность от 14.12.2020 № 144,

представитель Комитета по управлению имуществом города Саратова Захарова Виктория Викторовна – доверенность от 24.01.2020 № 18-05/1142,

иные лица, участвующие в деле - не явились, извещены надлежащим образом в порядке статьи 186 АПК РФ,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Брудершафт-Л» (далее – истец, ООО «Брудершафт-Л») с исковым заявлением к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (далее – ответчик, управление) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:010347:127,площадью 1632 кв.м., адрес: г. Саратов, Набережная Космонавтов, д. 7А, категория земель: земли населенных пунктов, сроком на сорок девять лет.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 14 октября 2020 года по делу № А57-3013/2020 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Брудершафт-Л» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Заявитель апелляционной жалобы считает, что суд первой инстанции не принял во внимание решение Арбитражного суда Саратовской области по делу № А57-19834/2016, применил судебную практику, не подлежащую применению в рамках рассматриваемого спора, не применил пункт 5.4 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», неверно дал оценку письмам ответчика.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Специализированное кадастровое бюро» огласил свою позицию по делу, просит решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представители Комитета по управлению имуществом города Саратова, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области возражают против доводов апелляционной жалобы, просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, нежилое здание с кадастровым номером 64:48:010347:128 расположено на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010347:127, адрес (местоположение): г. Саратов, Набережная Космонавтов, д. 7А, кадастровые номера помещений в здании: 64:48:010347:105, 64:48:010347:93.

Истец является собственником помещений с кадастровыми номерами 64:48:010347:105, 64:48:010347:93, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 23.01.2020 №№ 99/2020/308383768, 99/2020/308383682.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 02.03.2020 № 64/194/003/2020-4605 усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:010347:127, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: пассажирский порт, принадлежит на праве собственности Российской Федерации, запись от 11.12.2018 № 64:48:010347:127-64/001/2018-1.

В обоснование исковых требований истец указал следующие обстоятельства.

19 декабря 2018 года истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010347:127 на праве аренды, указав цель предоставления: под нежилым зданием, состоящим из двух нежилых помещений, принадлежащем ему на праве собственности.

27 декабря 2018 года ответчик уведомил заявителя о том, что согласно сведениям ЕГРН участок имеет вид разрешенного использования - пассажирский порт, в связи с чем, разрешенное использование не соответствует цели его использования.

28 июня 2019 года истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:010347:127, указав цель предоставления: под нежилым зданием, занимаемый нежилым зданием, состоящим из двух нежилых помещений принадлежащих на праве собственности ООО «Брудершафт-Л».

02 августа 2019 года ответчик уведомил заявителя о том, что согласно сведениям ЕГРН вид разрешенного использования испрашиваемого участка «пассажирский порт». Вместе с тем, согласно заявлению, участок предполагается к использованию под объектом общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары и т.п.), что не соответствует действующему виду разрешенного использования участка. Управлением направлен запрос в администрацию муниципального образования «Город Саратов» с требованием внесения изменений в правила землепользования с целью последующего приведения действующего вида разрешенного использования данного участка -«пассажирский порт» фактическому использованию - «общественное питание».

28 ноября 2019 года истец обратился к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 64:48:010347:127 на праве аренды, указав цель предоставления: под нежилое здание, занимаемое нежилым зданием состоящим из двух нежилых помещений, принадлежащих на праве собственности ООО «Брудершафт-Л».

Письмом от 26 декабря 2019 года Управление уведомило заявителя о том, что согласно сведениям ЕГРН вид разрешенного использования испрашиваемого участка «пассажирский порт», а согласно заявлению общества, участок предполагается к использованию под объектом общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары и т.п.), что не соответствует действующему виду разрешенного использования участка. Дополнительно Управление сообщило, что направило запрос в Администрацию муниципального образования «Город Саратов» с требованием внесения изменений в правила землепользования и застройки, после изменения вида разрешенного использования, вернется к рассмотрению вопроса предоставления испрашиваемых участков.

Поскольку ООО «Брудершафт-Л» считает, что действия ответчика нарушают его законные права, истец обратился с данным исковым заявлением в Арбитражный суд Саратовской области.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Таким образом, понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Для договора аренды земельного участка существенными условиями являются условия о предмете договора, о размере арендной платы, иные условия, которые названы в правовых актах существенными для некоторых договоров аренды, а также условия, которые названы в правовых актах существенными для некоторых договоров аренды, а также условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац 1 пункта 1 статьи 432, статьи 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Помимо указанного, фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости (Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 года № 12651/11, от 29.05.2012 года № 2919/11, от 29.05.2012 года № 13016/11).

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного земельного кадастра, является одной из его характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

В силу ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли в РФ, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В соответствии с абзацем 1 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с п. 2 ст. 37 ГрК РФ, применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно п. 3 ст. 37 ГрК РФ, изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Следовательно, земельный участок, имеющий определенный вид разрешенного использования, не может использоваться в иных целях.

Испрашиваемый на праве аренды ООО «Брудершафт-Л» земельный участок, имеет вид разрешенного использования -«пассажирский порт». Фактически на земельном участке расположено нежилое здание, состоящее из двух нежилых помещений, принадлежащих на праве собственности ООО «Брудершафт-Л». Основным видом деятельности ООО «Брудершафт-Л» является «деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания», что соответствует коду по ОКВЭД - 56.10. Истец пояснил, что указанное нежилое здание используется как объект общественного питания. Таким образом, в настоящее время фактическое использование земельного участка с кадастровыми номерами 64:48:010347:127 противоречит виду разрешенного использования земельного участка.

Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе и в случае реализации исключительного права на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Таким образом, действующими нормами Земельного кодекса Российской Федерации установлен императивный запрет на предоставление земельных участков гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, в случае, если вид разрешенного использования земельного участка, указанного в государственном кадастре недвижимости, не соответствует фактическому использованию земельного участка.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что фактически истец полагает незаконными отказы ответчика в заключении договора аренды спорного земельного участка по рассматриваемым основаниям.

Однако указанные отказы истцом в установленном законом порядке не обжаловались.

Доводы истца о том, что несоответствие вида разрешенного использования земельного участка назначению расположенного на нем объекта недвижимости не может служить препятствием для приобретения права аренды на земельный участок в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, является несостоятельным, поскольку прямо противоречит перечисленным выше нормам действующего земельного законодательства.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции применил судебную практику, не подлежащую применению в рамках настоящего спора, не принимается судом, поскольку основан на ином толковании заявителем положений гражданского законодательства, иная оценка положений гражданского законодательства не свидетельствуют о неправильном применении судом судебной практики.

При таких обстоятельствах, по мнению судебной коллегии, выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований, соответствуют нормам права и имеющимся в деле доказательствам.

Судебной коллегией также отклоняется довод апеллянта о том, что суд первой инстанции необоснованно не применил пункт 5.4 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов».

Согласно части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 АПК РФ).

Таким образом, арбитражный суд не связан правовой квалификацией истцом заявленных требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

Апеллянт полагает, что суд первой инстанции ошибочно не принял во внимание судебные акты по делу № А57-19834/2016 в виду следующего.

Постановлением Администрации г. Саратова от 20.12.1994 № 670-56 АООТ «Саратовское речное транспортное предприятие» на праве постоянного (бессрочного) пользования был предоставлен земельный участок площадью 35885 кв.м., расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Набережная Космонавтов, Волжский район, для пассажирского порта, выдан государственный акт на землю Сар-48-01-003232, указанный земельный участок 07.08.2003 поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 64:48:000000:27. Спорный земельный участок был образован из земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:27.

Исходя из действовавших (и действующих) норм технологического проектирования портов и пристаней на внутренних водных путях РСФСР, утвержденных министерством речного флота РСФСР 29.08.1966, а также аналогичных норм, утвержденных 25.12.1975, руководства по проектированию речных портов, утвержденного министерством речного флота РСФСР 19.11.1982, объект речной порт являлся комплексом движимого и недвижимого имущества.

Понятие речного порта закреплено в статье 3 Кодекса внутреннего водного транспорта Российской Федерации.

Как установлено в рамках рассмотрения арбитражного дела № А57-10228/2012, исходя из имеющейся архивной информации, с учетом представленной схемы, имел место проект «Здание пассажирского района Саратовского речного порта с примыкающей территорией», в состав которого входил, в том числе, раздел благоустройство. Совокупность объектов являлась единым комплексом, составляющим основу пассажирского порта.

Экспертным заключением, имеющимся в деле № А57-10282/2012, установлено (пункт 3.7.), что Генеральным планом муниципального образования «Город Саратов» на территории, в границах которой расположены земельные участки (в том числе спорный), предусмотрено в течение расчетного срока развитие функций внешнего (водного) транспорта, что нашло отражение в Карте (схеме) городских магистралей и транспорта. Проектные решения Генерального плана города Саратова на перспективу являются основанием для планирования развития крупных объектов инженерной и транспортной инфраструктуры на прогнозируемый период. На этом основании в правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов» в течение срока действия Генерального плана муниципального образования «Город Саратов» (до 2025 года), учитывая отсутствие альтернативной территории развития функций внешнего (водного) транспорта, будут внесены изменения, касающиеся отнесения данной территории к зоне внешнего водного транспорта.

Вместе с тем, в 2018 году был разработан и утвержден новый Генеральный план города Саратова, в котором учтено, что ранее включенная территория перестала существовать как комплекс речного порта, в связи с изменением правообладателей объектов и, назначением и функциональным использованием зданий и сооружений.

Кроме того, при разрешении судебных споров, в том числе по делу № А57-10228/2012, суды пришли к выводу об отсутствии оснований отнесения земельного участка, предоставленного ранее по Государственному акту, к неделимым земельным участкам.

Таким образом, фактическое использование земельного участка, должно отвечать виду его разрешенного использования в силу прямого указания требований закона. Однако разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:010347:127 - «пассажирский порт» на момент рассмотрения спора не соответствует фактическому использованию данного участка.

Позицию апеллянта о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования, предоставленного ранее на основании государственного акта, арбитражный апелляционный суд считает несостоятельной ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» № 137-ФЗ от 25.10.2001 юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, независимо от того для какой цели были предоставлены земельные участки. Кроме того, юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Соответствующие разъяснения даны в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года № 11, в соответствии с которым право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками за юридическими лицами в Российской Федерации признано легитимным до 01.07.2012.

Вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что, обладая правом собственности на нежилые помещение и, выделив по решению суда из земельного участка с кадастровым номером 64:48:000000:27 спорный земельный участок с кадастровым номером 64:48:010347:127, ООО «Брудершафт-Л» не приобрело вещных прав на указанный участок.

Вопреки доводам апелляционной жалобы судом первой инстанции материалы дела исследованы полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка.

Доводы апелляционной жалобы, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, не опровергая их, сводятся к несогласию с оценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных обстоятельств по делу, что, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, которые могли бы привести к принятию неправильного решения, судом первой инстанции не допущено, в связи с чем основания для отмены обжалуемого судебного акта отсутствуют. Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Судебные расходы распределены судом первой инстанции по правилам статьи главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 14 октября 2020 года по делу № А57-3013/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий О.Н. Силакова

Судьи Т.В. Волкова

Л.Ю. Луева