Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области,

на решение арбитражного суда Волгоградской области от «16» октября 2012 года по делу № А12-21194/2011 (судья Н.В. Стрельникова),

по заявлению ООО «Стройматериалы-1», г. Волгоград,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области,

третьи лица: «Банк ВТБ 24», Администрация Волгограда, Комитет земельных ресурсов Администрации Волгограда,

о признании незаконным отказа в государственной регистрации права,

при участии в судебном заседании представителя ООО «Стройматериалы-1» - ФИО1

УСТАНОВИЛ:

В арбитражный суд Волгоградской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью «Стройматериалы-1» с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (от 14.10.2011 № 01/076/2011-444 в государственной регистрации права собственности ООО «Стройматериалы-1» на земельный участок, расположенный по адресу: Россия, Волгоградская область, г. Волгоград, районный поселок Водстрой, улица имени Костюченко, 8, кадастровый (условный) номер 34:03:120002:33.

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 16 октября 2012 года заявленные требования общества удовлетворены.

С вынесенным решением суда первой инстанции Управление не согласилось и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Как видно из материалов дела, между администрацией Городищенского района Волгоградской области (арендодатель) и ООО «Стройматериалы-I» (арендатор) заключен договор аренды № 238/05 от 18.07.2005г.

По условиям договора Обществу в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером 34:03:120002:0033 площадью 138 506 кв. м., расположенный по адресу: <...>, для размещения и эксплуатации производственной базы. Договор прошел государственную регистрацию в УФРС 02.09.2005г.

Согласно Закону Волгоградской области от 11.02.2008 № 1628-ОД «О внесении изменений в Закон Волгоградской области от 21 .03.2005 № 1031-ОД «О наделении города-героя Волгограда статусом городского округа и установлении его границ» поселок Водстрой включен в состав городского округа город-герой Волгоград. 04.04.2008г.

04.04.2008г. между ЗАО «Банк ВТБ 24» (залогодержатель) и ООО «Стройматериалы-I» (залогодатель) заключен договор об ипотеке № 721/5908-0000212, в соответствии с которым Банк обязался открыть обществу кредитную линию на сумму 75 000 000 руб., а общество возвратить полученные суммы кредита.

В обеспечение обязательства по возврату кредита 04.04.2008г. заключен договор об ипотеке № 721/5908-0000212-з01.

ООО «Стройматериалы-1» предоставило Банку в залог объекты недвижимости, право аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...> и принадлежащего залогодателю на основании договора аренды от 18.07.2005г. № 238/05 в части, непосредственно занимаемой предметами ипотеки (п.1.10.1).

Государственная регистрация договора ипотеки осуществлена 11.04.2008г.

31.01.2011 администрацией Волгограда принято постановление №252 о предоставлении ООО «Стройматериалы-I» в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 34:03:120002:33, площадью 148557 кв.м.

Пунктом 2 указанного постановления № 252 от 31.01.2011 Комитету земельных ресурсов администрации Волгограда было поручено заключить с ООО «Стройматериалы -I» договор купли-продажи данного земельного участка, а также в установленном порядке со дня подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка расторгнуть договор аренды данного земельного участка № 238/05 от 18.07.2005г., заключенный с ООО «Стройматериалы-1».

Между администрацией Волгограда в лице Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда (арендодатель) и ООО «Стройматериалы-I» (арендатор) заключен договор купли-продажи земельного участка № 4687 от 07.02.2011г. и соглашения от 21.04.2011г. о расторжении договора аренды земельного участка № 238/05 от 18.07.2005г., 05.09.2011г.

Исполнение сторонами своих обязательств по договору купли-продажи № 4687 от 07.02.2011г. подтверждается передаточным актом от 07.04.2011г. о передаче продавцом покупателю земельного участка и письмом Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда исх. № 5788 от 07.04.2011г., в соответствии с которым он не имеет к ООО «Стройматериалы-I» претензий по исполнению последним своих обязательств по оплате приобретаемого земельного участка.

22.04.2011 в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <...> на основании договора купли продажи №4687 от 07.02.2011 обратилось ООО «Стройматериалы-1».

14.10.2011г. Управление Росреестра направило в адрес ООО «Стройматериалы-1» сообщение № 01/076/2011-444 об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 34:03:120002:33, на основании абзаца 11 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, а именно ввиду наличия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Причиной для отказа послужило то обстоятельство, что в ходе проведения правовой экспертизы документов установлено, что Единый государственный реестр прав (далее - ЕГРП) содержит записи о зарегистрированном договоре аренды № 238/05 от 18.07.2005 заключенного между ООО «Стройматериалы-I» (арендатор) и администрацией Городищенского района Волгоградской области в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Городищенского района Волгоградской области (арендодатель), обремененного договором ипотеки № 721/5908-0000101-з01 от 04.04.2007.

Не согласившись с вынесенным решением общество, обратилось в арбитражный суд Волгоградской области с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал на то, что оспариваемый отказ не соответствуют положениям Закона о регистрации и нарушает интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Данный вывод суда первой инстанции, судебная коллегия Двенадцатого арбитражного суда считает обоснованным по следующим основаниям.

Согласно положениям статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения прав на недвижимое имущество, государственная регистрация права является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о регистрации.

Согласно абзацу 11 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Таким образом, наличие противоречий между заявляемыми правами на объект недвижимого имущества и уже зарегистрированными является препятствием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

В рассматриваемом случае основанием для вынесения оспариваемого решения послужило письмо от ЗАО Банк ВТБ 24 о возражении против действий директора общества направленных на государственную регистрацию права собственности на земельный участок.

Ссылаясь на данное письмо, регистрирующий орган указал на то, что в соответствии с пунктом 1.10.2 договора об ипотеке № 721 /5908-0000212-з01 от 04.04.2008 определено, что право аренды земельного участка обременяется между залогодержателем и залогодателем по договору ипотеки № 721 /5908-0000101-301.

Согласно п. 8.3 договора об ипотеке № 721/5908-0000212-з01 замена предмета залога допускается только с согласия Залогодержателя, а также согласно п. 4.1.1 договора ипотеки залогодатель обязуется не распоряжаться предметом ипотеки без письменного согласия залогодержателя.

Письменного согласия залогодержателя на государственную регистрацию расторжения зарегистрированного договора аренды № 238/05 от 18.07.2005 и смену предмета залога заявителем представлено не было.

16.05.2011 государственная регистрация приостановлена по заявлению представителя ООО «Стройматериалы- 1» до 15.08.2011.

15.08.2011 государственная регистрация права собственности возобновлена, однако препятствия для проведения государственной регистрации устранены не были.

05.09.2011 государственная регистрация приостановлена до 04.10.2011 по инициативе государственного регистратора на основании п.1 ст. 19 Закона о регистрации.

12.09.2011 государственным регистратором в адрес ЗАО Банка ВТБ 24 направлено письмо об одобрении действий представителя ООО «Стройматериалы-1». по регистрации права собственности земельного участка.

03.10.2011 в адрес Управления Росреестра поступило письмо ЗАО Банк ВТБ 24 о возражении против действий директора ООО «Стройматериалы-I», направленных на государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: г. Волгоград, <...>.

Таким образом, Управление Росреестра посчитало, что в течение срока, установленного для проведения государственной регистрации, согласия залогодержателя Банка ВТБ 24 (ЗАО) для изменения предмета ипотеки в Управление не представлено. Более того, банк выразил несогласие с действиями заявителя, что являлось препятствием для государственной регистрации права ООО «Стройматериалы-I».

В силу пункта 1 статьи 4 Закона о госрегистрации наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Согласно части 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу положений части 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно п. 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Из изложенного следует, что запись о регистрации договора аренды земельного участка могла быть погашена регистрирующим органом только на основании заявления сторон договора или уполномоченного ими на то лица.

Материалами дела установлено, что Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда 05.09.2011 обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации соглашения от 21.04.2011г. о расторжении договора аренды земельного участка № 238/05 от 18.07.2005г., заключенного с ООО «Стройматериалы-1».

Сообщением от 14.10.2011г. № 01/076/2011-861 в регистрации отказано в связи с непредставлением письменного согласия залогодержателя - Банка ЗАО «ВТБ 24» на регистрацию соглашения о расторжении договора аренды земельного участка № 238/05 от 18.07.2005г. и наличием в ЕГРП записи об ипотеке права аренды земельного участка.

То есть из чего следует, что основанием для вынесения решения в обоих случая послужил отказ ЗАО ВТБ 24.

С дынным отказом общество также не согласилось и 13.02.2012г. обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Управлению Росреестра о признании недействительным отказа Управления Росреестра от 14.10.2011 г. в государственной регистрации соглашения от 21.04.2011г., о расторжении договора аренды земельного участка № 238/05 от 18.07.2005г., обязании устранить допущенные нарушения путем регистрации соглашения от 21.04.2011г. (дело №А12-3432/2012).

Производство по настоящему делу приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта по делу N А12-3432/2012.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 16.07.2012 г. по делу № А12 -3432/2012, имеющим в силу статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, заявление ООО «Стройматериалы-1» удовлетворено.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2012г. вышеназванное решение суда от 16.07.2012г. по делу № А12-3432/2012 оставлено без изменения.

Свою правовую позицию суды основывали на том, что сделка (соглашение) о расторжении договора аренды заинтересованными лицами не оспорена, требований об обязании заинтересованного лица прекратить имеющуюся в ЕГРП регистрационную запись об ипотеке в настоящем деле не заявлено, в связи с чем, довод Управления о том, что государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, может быть произведена только при условии погашения записи об ипотеке, правомерно признан необоснованным.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

В силу указанной нормы права при прекращении договора аренды и залог права аренды является прекращенным.

Государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.

В силу изложенного, отказ в регистрации прекращения права аренды не соответствовал ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 352 ГК РФ и нарушает права и законные интересы заявителя, поскольку он лишен возможности сдать спорный земельный участок в аренду.

При таких обстоятельствах ссылка суда первой инстанции на то, что в соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица, соответствует обстоятельствам дела и не противоречит нормам права.

В решении от 16.07.2012 г. по делу № А12 -3432/2012 суд пришел к выводу о незаконности отказа Управления Росреестра от 14.10.2011г. в государственной регистрации соглашения от 21.04.2011г. о расторжении договора аренды земельного участка № 238/05 от 18.07.2005г. и об обязании Управления Росреестра устранить допущенное нарушение путем государственной регистрации соглашения от 21.04.2011г. о расторжении договора аренды земельного участка № 238/05 от 18.07.2005 г.

Исходя из того, что основанием для отказа в обоих случаях явилось возражения в проведении указанных действий от ЗАО ВТБ 24, следовательно, суд правомерно указал на то, что решение от 16.07.2012 г. по делу № А12 -3432/2012 имеет преюдициальное значение.

Согласно части 2 статьи 17 ФЗ N 122-ФЗ о регистрации, не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Следовательно, требовать от общества дополнительных документов, а именно согласие от ЗАО ВТБ 24 не правомерно, так как, закон этого не предусматривает.

В рассматриваемом случае оснований для отказа по абзацу 11 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав не установлено.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды. Согласно пункту 3 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае прекращения заложенного права залог прекращается.

Таким образом, наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, расторгнутого судом, не свидетельствует о наличии противоречий в ЕГРП и не является препятствием для регистрации прекращения права аренды, на основании вступившего в законную силу судебного акта.

Довод Управления Росреестра о том, что основания прекращения ипотеки установлены статьей 25 Закона об ипотеке, согласно которой регистрационная запись об ипотеке погашается при наличии совместного заявления залогодателя и залогодержателя, не может быть принят во внимание. Названной правовой нормой установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае - права аренды. Как правильно указали суды, прекращение права аренды и регистрация прекращения права не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции при вынесении решения оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют материалам дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права при вынесении решения судом первой инстанции не допущено, в силу чего основания для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного судаВолгоградской области от «16» октября 2012 года по делу № А12-21194/2011оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий С.А. Кузьмичев

Судьи Н.Н. Пригарова

С.Г. Веряскина