Гражданский кодекс часть 1

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Антоновой О. И.,
судей Жаткиной С. А., Заграничного И. М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Сариевой Г. У.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования «Город Саратов» на решение Арбитражного суда Саратовской области от 30 декабря 2023 года по делу № А57-14661/2023

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гарант – Недвижимость» (ОГРН 1166451083083, ИНН 6450096381)

к Администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН 1036405000280; ИНН 6450011003),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитет по управлению имуществом г. Саратова, Комитет по финансам Администрации муниципального образования «Город Саратов»,

о возложении обязанности по выкупу нежилого помещения
при участии в судебном заседании:

- от ООО «Гарант - Недвижимость» представитель Лужков Александр Владимирович по доверенности от 20.01.2023, выданной сроком на один год,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Гарант – Недвижимость» (далее - ООО «Гарант - Недвижимость», истец) к Администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее – Администрация МО «Город Саратов», ответчик) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в котором просит:

- взыскать в счет возмещения за нежилое помещение с кадастровым номером 64:48:020312:138 общей площадью 68,4 кв.м., расположенное по адресу: г.Саратов, пл. Орджоникидзе, д. 10, денежные средства в размере 5 997 200 руб., судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 49 585 руб., расходов на оплату досудебного исследования о рыночной стоимости в размере 25 000 руб.,

- после полной выплаты ответчиком возмещения за нежилое помещение прекратить право собственности ООО «Гарант-Недвижимость» на нежилое помещение с кадастровым номером 64:48:020312:138 общей площадью 68,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Саратов, пл. Орджоникидзе, д.10.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 30.12.2023 исковые требования удовлетворены частично: взыскать с муниципального образования «Город Саратов» в лице Комитета по Финансам Администрации МО «Город Саратов» за счет средств казны муниципального образования в пользу ООО «Гарант - Недвижимость» в счет возмещения за нежилое помещение с кадастровым номером 64:48:020312:138 общей площадью 68,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Саратов, пл. Орджоникидзе, д.10, денежные средства в размере 1 952 965 руб. расходы на оплату досудебного исследования о рыночной стоимости в размере 8 142,50 руб. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 17 255 руб., расходы за судебную экспертизу в размере 8 562 руб. 35 коп.; после полной выплаты ответчиком возмещения за нежилое помещение прекратить право собственности ООО «Гарант - Недвижимость» на нежилое помещение с кадастровым номером 64:48:020312:138 общей площадью 68,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Саратов, пл. Орджоникидзе, д.10.

В удовлетворении остальной части иска было отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Саратовской области от 30.12.2023 отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, предусмотренным статьями 258, 266-271 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО «Гарант-Недвижимость» принадлежит на праве собственности нежилое помещение с кадастровым номером 64:48:020312:138 общей площадью 68,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, пл. им. Орджоникидзе Г.К., д. 10, что подтверждается выпиской из Единого государственной реестра недвижимости от 06.10.2021. Запись о государственной регистрации 64:48:020312:138-64/085/2021-4.

Распоряжением Администрации МО «Город Саратов» № 251-р от 26.04.2016г. многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу г. Саратов, пл. им. Орджоникидзе Г.К., д. 10 признан аварийным и подлежащим сносу, который должен был быть осуществлен до 31 декабря 2017 года.

Постановлением Администрации МО «Город Саратов» № 2369 от 30.11.2020 принято решение об изъятии земельного участка под аварийным жилым домом.

Все жилые помещения, расположенные в доме № 10 по пл. им. Орджоникидзе Г.К. г. Саратова уже выкуплены Администрацией МО «Город Саратов».

Многоквартирный жилой дом отключен от коммуникаций - теплоснабжения, электричества и воды. Использование принадлежащего Обществу нежилого помещения не представляется возможным ввиду и аварийного состояния конструкций жилого дома.

Ссылаясь на то, что непринятие Администрацией МО «Город Саратов» мер до настоящего момента по изъятию нежилого помещения истца свидетельствует о длительном бездействии Администрации МО «Город Саратов», которое нарушает права собственника, установленные Конституцией РФ и жилищным законодательством, истец обратился в суд с заявленными требованиями.

Суд первой инстанции, рассматривая исковые требования, правомерно руководствовался следующим.

Согласно пункту 1 статьи 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.

В силу пункта 2 статьи 279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 56.3 ЗК РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обоснованно решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда (пункт 2 статьи 282 ГК РФ).

В соответствии с подпунктами 1, 4 пункта 1 статьи 56.11 ЗК РФ вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности, и для прекращения права хозяйственного ведения на объекты недвижимого имущества, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и расположенные на изымаемом земельном участке.

Согласно части 2 статьи 56.8 ЗК РФ в случае если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством прямо не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ, части 1 статьи 7 ЖК РФ должны применяться нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности статья 32 ЖК РФ.

В соответствии с частью 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 статьи 32 ЖК РФ.

В силу части 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В силу положений части 2 статьи 32 ЖК РФ изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для

государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В силу части 4 статьи 32 ЖК РФ и части 2 статьи 56.10 ЗК РФ собственнику изымаемого жилого помещения направляется уведомление о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, а также подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, установленные законом.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно представленному истцом отчету № 03/23-61 от 07.047.2023 о рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Саратов, пл. им. Орджоникидзе Г.К., д. 10, выполненному ООО «Приоритет-оценка», размер возмещения с учетом рыночной стоимости нежилого помещения, возможных убытков, причиненных собственнику нежилого помещения его изъятием, по состоянию на момент проведения экспертизы, составляет 5 317 000 руб.

Администрация МО «Город Саратов», возражая относительно размера выкупной цены спорного помещения, ссылается на то, что в рассматриваемом случае размер выкупной цены должен определяться с учетом положения части 8.2 статьи 32 ЖК РФ; размер возмещения за изымаемое нежилое помещение согласно части 8.2 статьи 32 ЖК РФ рассчитанный с учетом части 7 статьи 32 ЖК РФ не может превышать стоимость приобретенного нежилого помещения в соответствии с договором купли-продажи.

Судом первой инстанции определением от 02.11.2023 была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Русэксперт».

Согласно выводам экспертного заключения № 484/2023 от 01.12.2023, размер возмещения за нежилое помещение с кадастровым номером 64:48:020312:138 общей площадью 68,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Саратов, пл. Орджоникидзе, д. 10, с учетом рыночной стоимости в аварийном доме, стоимости доли земельного участка под аварийным домом пропорционально доле нежилого помещения, всех возможных убытков, причиненных собственнику нежилого помещения его изъятием (напр., поиск нового помещения, услуги риелтора и т.д.) по состоянию на момент проведения экспертизы, а также рыночной стоимости доли в праве собственности на общее имущество в МКД, составит: 4 954 200 рублей. Размер компенсации за непроизведённый капитальный ремонт нежилого помещения на момент проведения экспертизы составит: 1 043 000 рублей.

Оценив экспертное заключение № 484/2023 от 01.12.2023 по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции счел его соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ, основанным на материалах дела, ясным и полным, составленным в отсутствие противоречий в выводах эксперта. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 УК РФ.

Экспертное заключение № 484/2023 от 01.12.2023 принято судом первой инстанции в качестве относимого и допустимого доказательства по настоящему делу.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1(2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014, разъяснено, что когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Согласно пункту 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).

В силу статьи 422 ГК РФ к договору применяются нормы, действовавшие в момент его заключения.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

Пунктом 1 статьи 446 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по выкупной стоимости спорного помещения, находящегося в многоквартирном доме, признанном аварийным и непригодным для проживания.

Как верно указал суд первой инстанции, решение суда, которым урегулированы разногласия между сторонами, фактически заменяет соглашение, которое подлежит заключению уполномоченным органом с собственником жилого помещения.

Следовательно, в силу статьи 422 ГК РФ суд должен руководствоваться императивными нормами, действующими на момент рассмотрения такого спора.

Исходя из указанного, размер рыночной стоимости помещения, в связи с признанием многоквартирного дома непригодным для проживания и требующим отселения жильцов в связи с физическим износом, и изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае несогласия с выкупной ценой, определяется на момент рассмотрения спора в суде.

В определении Верховного Суда РФ от 20.11.2018 N 309-КГ18-13252 сформирован правовой подход, согласно которому к правоотношениям, связанным с получением собственником нежилого помещения в жилом доме, признанном аварийным, соразмерной компенсации утраты им имущества вследствие изъятия земельного участка либо сноса жилого дома, признанного аварийным, подлежат применению по аналогии закона нормы, регулирующие порядок выплаты компенсации собственникам жилых помещений (статья 18 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", пункты 10, 11 статьи 32 ЖК РФ).

Законом от 27.12.2019 N 473-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда" статья 32 ЖК РФ дополнена частью 8.2, которой предусмотрено, что граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать

стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Названный Закон от 27.12.2019 N 473-ФЗ вступает в силу со дня его официального опубликования; Закон опубликован на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 28.12.2019, следовательно, вступил в силу 28.12.2019.

Отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило, носят длящийся характер, права и обязанности субъектов этих отношений могут возникать и после того как возникло само правоотношение.

Указанный Закон не содержит особенностей применения нормы части 8.2 статьи 32 ЖК РФ в зависимости от даты возникновения права собственности на изымаемое жилое помещение, поэтому под ее действие подпадают все случаи перехода права собственности (кроме наследования) после даты признания многоквартирного дома аварийным.

Следовательно, как верно указал суд первой инстанции, к спорным правоотношениям нормы части 8.2 статьи 32 ЖК РФ подлежат применению в редакции, действующей на момент рассмотрения спора в суде.

Аналогичная правовая позиция приведена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.05.2021 N 308-ЭС21-5363.

Поскольку жилой дом признан аварийным, непригодным для проживания и требующим отселения жильцов, в 2016 году; общество приобрело спорное помещение после признания названного многоквартирного дома аварийным, по договору купли- продажи, заключенному с ООО «Лизинговая компания» Альтернатива, по стоимости в размере 1 952 965 руб.; данный договор купли-продажи зарегистрирован 06.10.2021; суд первой инстанции пришел к выводу, что выкупная цена спорного жилого помещения не может превышать стоимость его приобретения обществом.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении требования истца о взыскании в счет выкупной цены спорного помещения в размере 1 952 965 руб., и о прекращении права собственности ООО «Гарант- Недвижимость» на нежилое помещение с кадастровым номером 64:48:020312:138 общей площадью 68,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, пл. им. Орджоникидзе Г.К., д. 10 после полной выплаты Администрацией МО «Город Саратов» возмещения.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, доводы заявителя жалобы судом апелляционной инстанции отклоняются.

Судом установлено, что дом, в котором расположено принадлежащее обществу помещение, признан аварийным и подлежащим сносу, в связи с чем, расположенные в нем помещения, за исключением спорного, уже выкуплены Администрацией МО «Город Саратов».

Право частной собственности согласно статье 35 Конституции РФ охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28.03.2017 N 624-О высказался о том, что положения статьи 32 Жилищного кодекса, направленные на защиту интересов собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, в том числе в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливающие условия изъятия жилого помещения, а также возможность предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, конкретизируют положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения.

В случае если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, помещения, расположенные в таком многоквартирном доме, являются непригодными для их использования по назначению.

Законодателем определены основания для признания помещений многоквартирного дома непригодными. При этом независимо от оснований признания дома аварийным всем собственникам помещений в таких домах должна быть гарантирована равная защита права собственности.

Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации неоднократно высказывалась правовая позиция, допускающая в отсутствие в законе нормы, предусматривающей возможность изъятия нежилых помещений, расположенных в домах, признанных аварийными, по тем же основаниям, которые регламентированы законом для жилых помещений в целях защиты прав собственников всех помещений в многоквартирном доме (определения от 03.07.2018 N 309-КГ17-23598, от 20.11.2018 N 309-КГ18-13252) и недопустимости нарушения гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и охраняемых свобод.

В рассматриваемом случае установлено бездействие Администрации по выкупу спорного помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, которое привело к нарушению права собственности истца.

При этом использование истцом спорного нежилого помещения по целевому назначению невозможно ввиду аварийного состояния всего дома.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы обжалуемого судебного акта, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены принятого решения. Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены решений суда первой инстанции, не установлено.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 30 декабря 2023 года по делу № А57-14661/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий О. И. Антонова

Судьи С. А. Жаткина

И. М. Заграничный