Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Саратовское предприятие промышленной электроники и энергетики» на решение Арбитражного суда Саратовской области от 15 августа 2019 года по делу № А57-6359/2019,

по исковому заявлению акционерного общества «Саратовское предприятие промышленной электроники и энергетики», (ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Новый ветер», (ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Омикрон», (ОГРН <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО1, (ОГРНИП <***>), Территориальному Управлению Росимущества в Саратовской области

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО Банк ВТБ

о признании недействительным договора купли-продажи,

при участии в судебном заседании до перерыва: - от акционерного общества «Саратовское предприятие промышленной электроники и энергетики» представитель ФИО2 по доверенности от 19.06.2019, выданной сроком на 3 года, без представления диплома о высшем юридическом образовании, ранее участвовал в суде первой инстанции,

- от общества с ограниченной ответственностью «Омикрон» представитель ФИО3 по доверенности от 10.05.2018, выданной сроком до 31.12.2019, без представления диплома о высшем юридическом образовании, ранее участвовал в суде первой инстанции,

после перерыва: - от акционерного общества «Саратовское предприятие промышленной электроники и энергетики» представитель Синицина Ирина Владимировна по доверенности от 19.06.2019, выданной сроком на 3 года, без представления диплома о высшем юридическом образовании, ранее участвовал в суде первой инстанции,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось акционерное общество «Саратовское предприятие промышленной электроники и энергетики» с исковым заявлением, уточным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Новый ветер», обществу с ограниченной ответственностью «Омикрон», индивидуальному предпринимателю ФИО1, Территориальному Управлению Росимущества в Саратовской области о признании недействительным договора купли-продажи № 124-ПР от 21.02.2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:040803:64, расположенного по адресу: <...> в части земельного участка площадью 226 кв.м, занятого объектом недвижимости - сооружение Эстакада; об установлении права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:48:040803:64, общей площадью 3 242 кв.м, расположенный по адресу: <...>, определив размеры долей в праве общей долевой собственности в следующих долях: ЗАО «Промэлектроника» - 69/1000; ООО «Омикрон» - 465/1000, ООО «Новый ветер» - 226/1000; ИП ФИО1 - 249/1000.

В ходе судебного заседания истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил частичный отказ от заявленных требований, а именно о признании недействительным договора купли- продажи № 124-ПР от 21.02.2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:040803:64, расположенного по адресу: <...> в части земельного участка площадью 226 кв.м, занятого объектом недвижимости - сооружение Эстакада.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 15 августа 2019 года производство по делу № А57-6359/2019 в части требований о признании недействительным договора купли-продажи № 124-ПР от 21.02.2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:040803:64, расположенного по адресу: <...> в части земельного участка площадью 226 кв.м, занятого объектом недвижимости - сооружение Эстакада, прекращено в связи с отказом истца от иска в данной части.

В остальной части в удовлетворении исковых требований – отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, АО «Саратовское предприятие промышленной электроники и энергетики» обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Саратовской области от 15 августа 2019 года отменить, исковые требования – удовлетворить.

Представитель акционерного общества «Саратовское предприятие промышленной электроники и энергетики» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Омикрон» возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились.

Надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из текста искового заявления следует, что ЗАО «Промэлектроника» на праве собственности принадлежит сооружение - Эстакада, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (повторное) права от 19.05.2015 серия 64-АД № 700253, на объект права сооружение, протяжённостью 142 м, кадастровый номер 64:486040714:1220, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08 октября 2009 г. сделана запись регистрации № 64-64-11/260/2009-188.

Указанное сооружение расположено в границах земельных участков с кадастровыми номерами: 64:48:040803:66; 64:48:040803:64; 64:48:040803:58; 64:48:040803:68.

В границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040803:64, общей площадью 3 242 кв.м, сооружение - Эстакада занимает площадь 226 кв.м, что составляет 69/1000 от общей площади данного земельного участка.

производственной базы, общей площадью 3 242 кв.м, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка № 64/201/2013-78565 от 20.03.2013.

В соответствие со свидетельством о государственной регистрации права общей долевой собственности серия 64-АД № 265695 право общей долевой собственности на долю 25/100 земельного участка общей площадью 3 242 кв.м, расположенного по адресу: <...> ООО «Новый ветер» зарегистрировано 30 апреля 2014 г., о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30 апреля 2014 года сделана запись регистрации № 64-64-01/253/2014-111.

В соответствие со свидетельством о государственной регистрации права общей долевой собственности серия 64-АД № 265694 право общей долевой собственности на долю 273/1000 земельного участка общей площадью 3 242 кв.м, расположенного по адресу: <...> ФИО1 зарегистрировано 30 апреля 2014 г., о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30 апреля 2014 года сделана запись регистрации № 64-64-01/253/2014-111.

В соответствие со свидетельством о государственной регистрации права общей долевой собственности серия 64-АД № 694857, право общей долевой собственности на долю 477/1000 земельного участка общей площадью 3 242 кв.м, расположенного по адресу: <...> ООО «Омикрон» зарегистрировано 11 ноября 2015 г., о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11 ноября 2015 года сделана запись регистрации № 64-64-/001/-64/001/599/2015-71/2.

На момент заключения договора аренды 11.01.2010 № 1020 со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, находящегося в федеральной собственности и на момент заключения 21.02.2014 договора купли- продажи земельного участка с кадастровым номером 64:48:040803:64, расположенного по адресу: <...>, с разрешённым использованием: для размещения производственной базы, общей площадью 3 242 кв.м, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка № 64/201/2013-78565 от 20.03.2013, на данном земельном участке частично располагался объект недвижимости: Сооружение – Эстакада, принадлежащее на праве собственности ЗАО «Промэлектроника» в соответствии с договором купли-продажи № 5 от 19.12.2008, заключенного между Территориальным управлением Росимущества по Саратовской области и ЗАО «Саратовское предприятие промышленной электроники и энергетики».

Зарегистрированное право собственности ЗАО «Промэлектроника» на Сооружение - Эстакада» никем не оспорено и не признано недействительным.

По мнению истца, ЗАО «Промэлектроника» принадлежит исключительное право на приобретение в собственность часть земельного участка, занятого указанным объектом.

При таких обстоятельствах, земельный участок, переданный по договору купли -продажи № 124-ПР от 21.02.2014 был сформирован без учёта площади участка, занимаемым принадлежащим ЗАО «Промэлектроника» объектом недвижимости.

Спорный земельный участок в том виде, в котором он был сформирован и передан в собственность ООО «Интер Медиа Групп», ООО «Новый ветер», ФИО1 по договору купли-продажи противоречило

статьям 35, 36, Земельного кодекса РФ, поскольку на нём расположено принадлежащее ЗАО «Промэлектроника» сооружение - Эстакада.

Учитывая, что земельный участок, занятый объектом недвижимости, принадлежащим ЗАО «Промэлектроника» и необходимым для его использования, сформирован по заявлению сособственников в нарушение указанных норм права, доли в общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:48:040803:64 должны быть пересчитаны с учётом доли ЗАО «Промэлектроника» в соответствии с занимаемой площадью 226 кв.м, что составляет 69/1000 от общей площади земельного участка площадью 3 242 кв.м с кадастровым номером 64:48:040803:64.

Соответственно остальных сособственников должны быть пересчитаны в соответствии с вычетом отводимой доли и составлять: ООО «Омикрон» - 465/1000, ООО «Новый ветер» - 226/1000, ИП ФИО1 - 249/1000.

Поскольку права ЗАО «Промэлектроника» при приватизации выше указанного земельного участка были нарушены, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, Арбитражный суд Саратовской области, пришел к выводу, что ЗАО «Промэлектроника» не обладает исключительным правом на предоставление испрашиваемого земельного участка в собственность или аренду без проведения торгов по основаниям, предусмотренным статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (ст. 36 ЗК РФ, действовавшей до 01.03.2015), поскольку данным правом могут воспользоваться только собственники недвижимого имущества, тогда как, спорный объект истца данными признаками (признаками недвижимости) не обладает.

Суд апелляционной инстанции, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, признает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права и охраняемого законом интереса, факта его нарушения и нарушения права истца ответчиком.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случает установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ (в редакции до 01.03.2015), граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении

здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ, федеральными законами. Из совокупного толкования норм пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ усматривается, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 этого Кодекса (указанные нормы права в редакциях действующей на момент возникновения спорных правоотношений).

Таким образом, в соответствие с действующей до 01 марта 2015 года статьёй 36 Земельного кодекса РФ, действующей в настоящее время статье 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

Из статьи 39.20 ЗК РФ следует, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ.

С 1 марта 2015 года предоставление земельного участка в собственность за плату собственнику расположенного на нем объекта недвижимости без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном подп. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.

Предоставление права собственности на земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, без проведения торгов лицу, имеющему в собственности строение, здание, сооружение, вызвано необходимостью обслуживания и использования этих строений по назначению.

Согласно правовой позиции, также изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 14880/10, от 23.12.2008 N 8985/08 земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Указанные толкования норм статьи 36 ЗК РФ, редакция которой действовала до 01.03.2015, применимы и к актуальным положениям статьи 39.20 ЗК РФ, которые так же как статья 36 ЗК РФ определяют особенности предоставления

земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.

Возведение на земельном участке объектов, не относящихся к категории недвижимого имущества, а также объектов недвижимого имущества, но построенных в отсутствие разрешительной документации, даже при наличии государственной регистрации права собственности на них, не влечет возникновения права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном статьей 39.20 ЗК РФ.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, в данном случае вопрос определения отнесения спорного объекта к недвижимому или движимому имуществу является одним из главных для рассмотрения заявленных исковых требований.

Понятие недвижимого объекта раскрывается в статье 130 ГК РФ, в пункте 1 которой содержится указание на то, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13 отмечено, что термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию "объект недвижимого имущества", имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 ГК РФ.

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в соответствии с техническим паспортом от 31.07.2017, подготовленным ГУП «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости», сооружение – эстакада, протяженностью 141,8 кв.м, 1950 года постройки имеет следующие технические характеристики:

1) эстакада, металл;
2) водопровод, металл по эстакаде;
3) кабельная линия: К-8, К-9 по эстакаде;
4) газопровод по эстакаде, труба стальная.

В соответствии с Техническим заключением ООО «Технострой» 2019 года несущая конструкция сооружения выполнена из металлических профилей путем сварки металлическими накладками, с металлическими сегментными фермами из проката на сварном и болтовом соединении; между собой колонны соединены металлическими стяжками для обеспечения пространственной жесткости конструкции; ограждающие конструкции самонесущие, выполнены из металлических профилей.

Принимая во внимание данные обстоятельства, в том числе технические характеристики объекта, суд первой инстанции, пришел к верному выводу, что спорный объект не обладает признаками, позволяющими отнести его к недвижимому имуществу.

При этом, суд первой инстанции верно отметил, что необходимость резки конструкций при демонтаже и наличие мелкозаглубленного фундамента не являются достаточным основанием для отнесения сооружения к объектам недвижимости, так как неразборное основание объекта (фундамент) не всегда определяет физические свойства установленного на нем объекта (например, торговый павильон на ленточном фундаменте, металлическая остановка общественного транспорта на столбчатом фундаменте), а укорачивание элементов в результате резки может быть устранено их заменой, так как предполагается, что любое «движимое» сооружение в разобранном виде представляет собой набор конструктивных элементов: стоек, листов и так далее.

Таким образом, принимая во внимание, что строение ответчика - эстакада, расположенная на спорном земельном участке, не является объектом недвижимости, в связи, с чем акционерное общество не имеет исключительного права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Иных оснований предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации для предоставления спорного земельного участка ЗАО «Промэлектроника» без проведения торгов судом первой и апелляционной также не установлено.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, правомерно отказал в удовлетворении заявленных исковых требований об установлении права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:48:040803:64, общей площадью 3 242 кв.м, расположенный по адресу:

<...>, определив размеры долей в праве общей долевой собственности в следующих долях: ЗАО «Промэлектроника» - 69/1000; ООО «Омикрон» - 465/1000, ООО «Новый ветер» - 226/1000, ИП ФИО1 - 249/1000.

Кроме того, отказывая в иске, суд первой инстанции, верно отметил, что в данном случае истец должен доказать факт и основания возникновения у него такого права, наличие между ним и ответчиком спора в отношении данного права.

Однако, данных доказательств истец суду первой инстанции не представил, к апелляционной жалобе не приложил.

Не соглашаясь с решением суда первой инстанции, заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что судом нарушен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов.

Суд апелляционной инстанции, признает данный довод апелляционной жалобы несостоятельным, в связи с неверным толкованием норм права.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции проигнорировал тот факт, что зарегистрированное право собственности ЗАО «Промэлектроника» на сооружение – эстакаду, как на недвижимое имущество, никем не оспорено и не признано недействительным, также подлежит отклонению, поскольку вопрос о признании вещи недвижимостью, разрешается независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на объект.

Довод апелляционной жалобы о том, что спорный объект – эстакада относится к объекту недвижимости, подлежит отклонению, поскольку данному обстоятельству, судом первой инстанции была дана надлежащая правовая оценка, с учетом всех представленных сторонами доказательств по делу.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, в связи с чем, у судебной коллегии нет оснований для изменения или отмены судебного акта.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 15 августа 2019 года по делу № А57-6359/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Т. В. Волкова

Судьи Т. С. Борисова

С. А. Жаткина