Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области и общества с ограниченной ответственностью «Стройдом» на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 декабря 2020 года по делу №А12-16706/2020

по исковому заявлению администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (ИНН 3435110011, ОГРН 1023402008706)

к межрайонному отделу по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Волгоградской области (ИНН 3445071308, ОГРН 1043400443041),

обществу с ограниченной ответственностью «Департамент аукционных продаж» (ИНН 3435133604, ОГРН 1183443006262),

индивидуальному предпринимателю Бойко Любови Васильевне (ИНН 343501281707, ОГРНИП 311343520000079),

обществу с ограниченной ответственностью «СтройДом» (ИНН 3435102275, ОГРН 1093435005058),

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью «Энергострой», общества с ограниченной ответственностью «Волжский стандарт»,

о признании торгов по продаже арестованного имущества и сделки по продаже недвижимого имущества недействительными,

при участии в судебном заседании от администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области представитель Коблева Елена Николаевна, действующая на основании доверенности от 07.12.2020, выданной сроком по 31.12.2021,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилась администрация городского округа – город Волжский Волгоградской области (далее – администрация, истец) к межрайонному отделу по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Волгоградской области (далее – МООИП УФССП по Волгоградской области, служба приставов), обществу с ограниченной ответственностью «Департамент аукционных продаж» (далее – ООО «ДАП», организатор торгов), индивидуальному предпринимателю Бойко Любови Васильевне (далее – ИП Бойко Л.В., предприниматель), обществу с ограниченной ответственностью «СтройДом» (далее также – ООО «СтройДом») с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании недействительными торгов по продаже арестованного имущества (торговая процедура № 3258), сделки по продаже недвижимого имущества (нежилого здания) площадью 37,50 кв.м, кадастровый номер 34:35:0300124:7462, расположенного по адресу: г. Волжский, Волгоградской области, пл. Труда, д. 2, о применении последствий недействительности ничтожной сделки – недвижимого имущества (нежилого здания) площадью 37,50 кв.м, кадастровый номер 34:35:0300124:7462, расположенного по адресу: г. Волжский, Волгоградской области, пл. Труда, д. 2, заключенного между ООО «ДАП» и ИП Бойко Л.В., приведя стороны в первоначальное положение, признав отсутствующими обязательство ИП Бойко Л.В. по оплате имущества и обязательство ООО «ДАП» по передаче имущества, а также возвратив ООО «СтройДом» недвижимое имущество (нежилое здание) площадью 37,50 кв.м, кадастровый номер 34:35:0300124:7462, расположенное по адресу: г. Волжский, Волгоградской области, пл. Труда, д. 2.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Энергострой» (далее – ООО «Энергострой»), общество с ограниченной ответственностью «Волжский стандарт» (далее – ООО «Волжский стандарт»).

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 28.12.02020 в удовлетворении исковых требований было отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец и ООО «Стройдом» обратились в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят решение Арбитражного суда Волгоградской области отменить как незаконное и необоснованное.

Администрация городского округа – город Волжский Волгоградской области в своей жалобе выражает несогласие с выводом суда первой инстанции об отсутствии доказательств, подтверждающих недействительность проведенных торгов и заключенного впоследствии договора. Кроме того, считает, что судом первой инстанции не дана надлежащая правовая оценка тому обстоятельству, что спорное нежилое здание является социально-значимым объектом – котельной, которая обеспечивает теплоснабжением многоквартирный дом, однако при передаче недвижимого имущества на реализацию с торгов в документации содержится указание на продажу нежилого здания.

В обоснование своей апелляционной жалобы ООО «Стройдом» заявляет аналогичные доводы, а также указывает, что котельная как комплекс технологически связанных тепловых энергоустановок является неделимой вещью, в связи с чем не могло быть выставлено на продажу только нежилое здание. Также ссылается на то, что администрация не давала разрешения на вывод котельной из эксплуатации, однако создается угроза для бесперебойного теплоснабжения жилого дома, в связи с чем полагает, что торги подлежат признанию недействительными.

ИП Бойко Л. В. представила письменный отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 АПК РФ, в котором выразила согласие с принятым решением суда первой инстанции.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержала позицию, изложенную в апелляционных жалобах.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 АПК РФ посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, их неявка не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, предусмотренным статьями 258, 266-271 АПК РФ.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела,

На основании решения общего собрания собственников (протокол от 09.04.2018), в соответствии с договором управления от 10.04.2018 ООО «Волжский стандарт» является управляющей организацией многоквартирного дома № 2, расположенного на пл. Труда г. Волжский Волгоградской области.

В соответствии с пунктом 2.1.12 договора управления МКД ООО «Волжский стандарт» обязано предоставлять собственникам и пользователям помещений в МКД коммунальные услуги, соответствующие обязательным требованиям качества, приведенным в Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах жилых домов.

Приложением № 3 к указанному договору предусмотрено, что в перечень коммунальных услуг, подлежащих оказанию управляющей организацией, входит обеспечение многоквартирного дома горячим водоснабжением.

Согласно рабочей документации ИТП ООО «Газэнергопроект» теплоснабжение дома № 2 пл. Труда г. Волжский Волгоградской области производится от спорной котельной, расположенной по указанному адресу.

Собственником нежилого здания площадью 37,50 кв.м, кадастровый номер 34:35:0300124:7462, как и сооружения нежилого (газопровод), кадастровый номер 34:35:0300124:7448-34/003/2018-1, по адресу: г. Волжский Волгоградской области, пл. Труда, дом № 2, являлось ООО «СтройДом» (т. 1 л.д. 83-85).

На основании договора аренды от 17.09.2018 № 1 ООО «СтройДом» предоставило названные нежилое здание котельной и сооружения – газопровод в аренду ООО «Энергострой». В состав имущества включено оборудование, перечень которого указан в акте приема-передачи. Срок аренды установлен до 17.04.2019 (т. 3 л.д. 52-53).

В соответствии с пунктом 1.1 названного договора аренды, имущество (котельная, газопровод) предоставлено ООО «Энергострой» для осуществления поставки тепловой энергии на нужды отопления и подогрева горячей воды для многоквартирного дома, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, площадь Труда, д. 2.

К данному договору заключены дополнительные соглашения от 28.12.2018 № 1, от 18.04.2019 № 2, от 18.03.2020 № 3, являющиеся неотъемлемой частью договора аренды № 1 от 17.09.2018.

Срок аренды имущества установлен по 17.03.2012.

26.03.2019 между ООО «Энергострой» (Поставщик) и ООО «Волжский стандарт» (Потребитель) заключен договор поставки тепловой энергии для нужд горячего водоснабжения, по условиям которого поставщик отпускает потребителю через присоединенную сеть тепловую энергию для нужд горячего водоснабжения, а потребитель обязуется принимать и оплачивать тепловую энергию в полном объеме, в сроки и на условиях, предусмотренных настоящим договором. Поставка осуществляется по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, пл. Труда, 2.

Согласно пункту 1.3 названного договора срок поставки тепловой энергии – круглогодичный и устанавливается органами местного самоуправления. Тариф на отпущенную Гкал тепловой энергии для нужд горячего водоснабжения в жилой дом устанавливается Комитетом тарифного регулирования Волгоградской области. Датой начала поставки тепловой энергии по утвержденному тарифу считается 26.03.2019.

Приказом Комитета тарифного регулирования Волгоградской области от 20.03.2019 № 9/3 для ООО «Энергострой» установлен тариф на тепловую энергию с 26.03.2019.

Основанием для реализации имущества, принадлежащего должнику ООО «СтройДом», послужило постановление МООИП УФССП по Волгоградской области от 22.11.2019, принятое в рамках сводного исполнительного производства, возбужденного в отношении ООО «СтройДом» (т. 1 л.д. 72-77).

Данным постановлением передано в Территориальное управление Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Волгоградской области (далее – Росимущество) на реализацию на отрытых торгах, проводимых в форме аукциона, здание нежилое площадью 37,50 кв.м, сооружение нежилое (газопровод), сооружение нежилое от ТП-252 до КТП, адрес: Волгоградская область, г. Волжский, пл. Труда 2.

Согласно протоколу от 30.03.2020 № 3 о результатах повторных торгов по продаже арестованного имущества (торговая процедура № 3258) предмет торгов указан как здание нежилое, 37,50 кв.м, адрес: Волгоградская область, г. Волжский, пл. Труда 2, кадастровый номер: 34:35:030124:7462. Победителем торгов стала ИП Бойко Л.В. (т. 1 л.д. 89-92).

По результатам указанных торгов с последней был заключен договор купли-продажи арестованного имущества, предметом которого явилось здание нежилое, 37,50 кв.м, адрес: Волгоградская область, г. Волжский, пл. Труда 2, кадастровый номер: 34:35:030124:7462 (т. 1 л.д. 93-96).

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что в адрес администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области поступило уведомление ООО «Энергострой» (вх. № 07/6833 от 02.07.2020) о возможном выводе источника тепловой энергии, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, пл. Труда, из эксплуатации в связи со сменой собственника котельной и наружного газопровода.

По мнению администрации, указание в качестве предмета торгов и договора купли-продажи нежилого здания, а не котельной, которая является источником тепловой энергии для многоквартирного жилого дома, совершение сделки купли-продажи в отношении социально значимого объекта теплоснабжения (котельной) без указания на надлежащее содержание и использование таких объектов в соответствии с их целевым назначением, а также выполнение иных устанавливаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации обязательств, противоречит закону.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Пунктами 1, 2 статьи 449 ГК РФ предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Согласно пункту 78 названного постановления, исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В пункте 70 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», с иском в суд о признании публичных торгов недействительными может обратиться любое заинтересованное лицо (пункт 1 статьи 449, часть 1 статьи 449.1 ГК РФ)

В частности, такими лицами могут быть: участники торгов; лица, не имевшие возможности участвовать в публичных торгах из-за допущенных, по их мнению, нарушений правил их проведения: стороны исполнительного производства: судебный пристав-исполнитель; иные лица, обосновавшие свой интерес в оспаривании публичных торгов.

Положения статьи 449 ГК РФ о недействительности торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом, не исключают возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера.

В пункте 10 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 №101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» изложена рекомендация, согласно которой сделка по продаже имущества судебным приставом-исполнителем на основании соглашения сторон может быть признана судом недействительной в соответствии с общими нормами ГК РФ о недействительности сделок.

Разрешив настоящий спор, суд первой инстанции указал, что в нарушение требований части 1 статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательства, подтверждающие незаконность проведенных торгов и заключенного договора.

С данными выводами судебная коллегия соглашается, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и не противоречат нормам материального права.

В качестве правового обоснования заявленных исковых требований администрация указала части 4, 5 статьи 21 Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении» (далее – Закон теплоснабжении).

Согласно пункту 4 статьи 21 названного Федерального закона собственники или иные законные владельцы источников тепловой энергии, тепловых сетей, планирующие вывод их из эксплуатации (консервацию или ликвидацию), не менее чем за восемь месяцев до планируемого вывода обязаны уведомить в целях согласования вывода их из эксплуатации орган местного самоуправления о сроках и причинах вывода указанных объектов из эксплуатации в случае, если такой вывод не обоснован в схеме теплоснабжения.

В пункте 5 данной статьи закреплено, что орган местного самоуправления, в который направлено уведомление, вправе потребовать от собственников или иных законных владельцев источников тепловой энергии, тепловых сетей приостановить их вывод из эксплуатации на срок не более чем три года в случае наличия угрозы возникновения дефицита тепловой энергии, а собственники или иные законные владельцы указанных объектов обязаны выполнить данное требование органа местного самоуправления. В случае, если продолжение эксплуатации указанных объектов ведет к некомпенсируемым финансовым убыткам, собственникам или иным законным владельцам указанных объектов должна быть обеспечена соответствующая компенсация в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Содержание данных норм не предписывают обязательное указание в договоре использование объекта в соответствии с его целевым назначением.

Между тем, согласно статье 6 Закона теплоснабжении к полномочиям органов местного самоуправления городских поселений, городских округов по организации теплоснабжения на соответствующих территориях относится в том числе согласование вывода источников тепловой энергии, тепловых сетей в ремонт и из эксплуатации (пункт 5).

В силу части 1 статьи 21 Закона теплоснабжении в целях недопущения ущемления прав и законных интересов потребителей тепловой энергии собственники или иные законные владельцы источников тепловой энергии, тепловых сетей обязаны осуществлять согласование с органами местного самоуправления и в случаях, установленных настоящей статьей, с потребителями вывода указанных объектов в ремонт и из эксплуатации.

В части 6 статьи 21 Закона теплоснабжении предусмотрено, что в случае уведомления органа местного самоуправления собственниками или иными законными владельцами источников тепловой энергии, тепловых сетей об их намерении прекратить эксплуатацию указанных объектов этот орган вправе потребовать от их собственников или иных законных владельцев выставить указанные объекты на торги в форме аукциона или конкурса и при отсутствии иных лиц, заинтересованных в приобретении указанных объектов, вправе осуществить их выкуп по рыночной стоимости, определенной оценщиком, в целях сохранения системы жизнеобеспечения населения, проживающего на территории соответствующего муниципального образования. Собственники или иные законные владельцы источников тепловой энергии, тепловых сетей вправе продать муниципальному образованию указанные объекты по цене, которая ниже определенной оценщиком рыночной стоимости, или передать их безвозмездно. В случае приобретения муниципальным образованием источника тепловой энергии, тепловых сетей оно несет ответственность за их эксплуатацию.

Таким образом, в соответствии с вышеприведенными нормами собственник источников тепловой энергии, тепловых сетей вывод из эксплуатации указанных объектов обязан согласовывать с органами местного самоуправления, а последние в свою очередь вправе потребовать от него выставить указанные объекты на торги в форме аукциона или конкурса, а также в установленном законом порядке вправе осуществить их выкуп по рыночной стоимости, определенной оценщиком.

Из изложенного следует, что в силу императивного указания в законе ИП Бойко Л.В. не вправе прекратить эксплуатацию приобретенного объекта по его целевому назначению, в связи с чем отсутствие указания на это в тексте договора не свидетельствует о его недействительности.

Из материалов дела следует, что подача тепловой энергии жильцам многоквартирного дома осуществляется теплоснабжающей организацией – ООО «Энергострой», действующей на основании договора аренды.

При этом согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Доказательств того, что подача горячей воды прекращена именно в связи с изменением собственника, материалы дела не содержат.

Напротив, в ходе судебного разбирательства было установлено, что ранее возникали конфликтные отношения относительно прекращения подачи теплоносителя в период с 22.04.2018 по 01.09.2018, а также относительно остановки котельной с 05.06.2019, в связи с чем управляющая компания ООО «Волжский стандарт» обращалась с исками в Арбитражный суд Волгоградской области к ООО «Стройдом» и ООО «Энергострой» (дела № А12-12150/2018, №А12-27124/2019).

В апелляционной жалобе имеется ссылка на «СП 89.13330.2016. Свод правил. Котельные установки. Актуализированная редакция СНиП II-35-76», утвержденному Приказом Минстроя России от 16.12.2016 № 944/пр, согласно пункту 3.1 которого под котельной понимается здание (в том числе блок-модульного типа) или комплекс зданий и сооружений с котельными установками и вспомогательным технологическим оборудованием, предназначенными для выработки тепловой энергии.

На торги было выставлено и продано здание нежилое площадью 37,50 кв.м, адрес: Волгоградская область, г. Волжский, пл. Труда 2, кадастровый номер: 34:35:030124:7462.

Между тем, каких-либо противоречий данное обстоятельство не имеет, поскольку объект недвижимости поименован в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости.

Его целевое назначение сторонами не оспаривается. Объект продолжает использоваться по назначению.

Кроме того, из материалов дела следует, что на оспариваемые торги было выставлено и реализовано ИП Бойко Л.В. сооружение нежилое (газопровод), по тому же адресу: Волгоградская область, г. Волжский, пл. Труда 2 (т. 1 л.д. 26 – протокол № 3 о результатах повторных торгов по продаже арестованного имущества – торговая процедура № 3257).

Таким образом, ответчиком приобретен комплекс зданий и сооружений, предназначенный для выработки тепловой энергии.

При этом, следует учесть, что ООО «Стройдом» не является теплоснабжающей организацией, принадлежащее ей оборудование котельной, также как и недвижимое имущество передано в аренду ООО «Энергострой».

С учетом изложенного судебная коллегия считает доводы апелляционных жалоб несостоятельными.

Суд апелляционной инстанции считает, что разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.

В силу положений статьи 270 АПК РФ оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта судебной коллегией не установлено.

Апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 декабря 2020 года по делу №А12-16706/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Л. Ю. Луева

Судьи Т. В. Волкова

С. А. Жаткина