Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Хачатряна Грачика Агасиевича

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 05 мая 2016 года по делу № А57-185/2016 (судья Калинина А.В.)

по заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Хачатряна Грачика Агасиевича (Саратовская область, р.п. Лысые Горы)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ИНН 6455039436, ОГРН 1056405504671, адрес местонахождения: 410012, г. Саратов, площадь Театральная, д. 11)

об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимого имущества,

при участии в судебном заседании:

представителя индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Хачатряна Грачика Агасиевича - Тонян М.Р., действующего по доверенности от 05.10.2015,

представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области - Фролкова М.В., действующего по доверенности от 21.09.2015 № 70,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Хачатрян Грачик Агасиевич (далее – ИП глава КФХ Хачатрян Г.А., заявитель) с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее – Управление Росреестра по Саратовской области) от 16.11.2015 №64/010/022/2015-219 об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - земельный участок для размещения производственной базы асфальтного завода площадью 28 242 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, кадастровый номер 64:19:040401:1, расположенный по адресу: Саратовская область, Лысогорский район, Лысогорское МО, юго-западная часть р.п. Лысые Горы; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок для размещения производственной базы асфальтного завода площадью 28 242 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, кадастровый номер 64:19:040401:1, расположенный по адресу: Саратовская область, Лысогорский район, Лысогорское МО, юго-западная часть р.п. Лысые Горы, с Общества с ограниченной ответственностью «Многопрофильное предприятие «Строитель» на Индивидуального предпринимателя главу крестьянского (фермерского) хозяйства Хачатрян Грачика Агасиевича (ИНН 641900027785).

В ходе судебного разбирательства ИП глава КФХ Хачатрян Г.А. в порядке статьи 49 АПК РФ отказался от следующих требований: о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от 16.11.2015 №64/010/022/2015-219 об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - земельный участок для размещения производственной базы асфальтного завода площадью 28 242 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, кадастровый номер 64:19:040401:1, расположенный по адресу: Саратовская область, Лысогорский район, Лысогорское МО, юго-западная часть р.п. Лысые Горы; о взыскании с Управления судебных расходов в сумме 6000 рублей (т.1, л.д. 136-137).

Решением от 05 мая 2016 года Арбитражный суд Саратовской области в удовлетворении требований ИП главы КФХ Хачатрян Грачика Агасиевича об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок для размещения производственной базы асфальтного завода площадью 28 242 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, кадастровый номер 64:19:040401:1, расположенный по адресу: Саратовская область, Лысогорский район, Лысогорское МО, юго-западная часть р.п. Лысые Горы, с Общества с ограниченной ответственностью «Многопрофильное предприятие «Строитель» на Индивидуального предпринимателя главу крестьянского (фермерского) хозяйства Хачатрян Грачика Агасиевича (ИНН 641900027785) - отказал.

В остальной части суд дело производством прекратил.

Кроме того, суд выдал ИП главе КФХ Хачатрян Грачику Агасиевичу справку на возврат государственной пошлины в сумме 5700 руб.

ИП глава КФХ Хачатрян Г.А. не согласился с принятым решением в части отказа в удовлетворении его требований и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2016 решение Арбитражного суда Саратовской области от 05.05.2016 в обжалованной части оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 07.11.2016 постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08 июля 2016 по делу № А57-185/2016 в части отказа в удовлетворении требований индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Хачатряна Грачика Агасиевича об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок отменено, дело в указанной части направлено в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд на новое рассмотрение.

Управление Росреестра по Саратовской области в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) письменный отзыв на апелляционную жалобу не представило, оставляет рассмотрение жалобы на усмотрение суда.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, выслушав участников процесса, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) имеются сведения о государственной регистрации права собственности ООО «Многопрофильное предприятие Строитель» на объект недвижимого имущества - земельный участок площадью 28 242 кв.м., кадастровый номер 64:19:040401:1, расположенный по адресу: Саратовская область, Лысогорский район, Лысогорское МО, юго-западная часть р.п. Лысые Горы.

Право собственности ООО «Многопрофильное предприятие «Строитель» подтверждается записью о государственной регистрации права от 17.09.2004 № 64-01/191190/2004-146 (т.1, л.д. 54).

27 августа 2009 года был заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому ООО «Многопрофильное предприятие «Строитель» (ИНН 6419001116) продал, а Индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Хачатрян Грачик Агасиевич принял и купил в собственность земельный участок по адресу: Саратовская область, Лысогорский район, юго-западная часть р.п. Лысые Горы, кадастровый номер 64:19:040401:1. Продажная цена земельного участка определена в 99 000 рублей.

Факт передачи и оплаты земельного участка подтверждается актом приема-передачи и оплаты от 27 августа 2009 года.

07 августа 2015 года в Управление от имени Хачатрян Г. А. обратилась представитель Шувалова Н.Н. с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимости. В качестве правоустанавливающего документа заявителем был представлен договор купли-продажи от 27.10.1997 (далее - Договор).

20 августа 2015 года в результате проведенной правовой экспертизы, государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации на один месяц (№ 64/010/022/2015-219) для устранения препятствия в проведении государственной регистрации.

Основанием для приостановления государственной регистрации послужило: отсутствие волеизъявления продавца по Договору (статья 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07. 1997 № 122-ФЗ (далее - Закон о регистрации)).

21 сентября 2015 года по заявлению представителя Хачатрян Г.А. Шуваловой Н.Н. государственная регистрация была приостановлена на три месяца (64/010/022/2015-219).

В связи с неустранением в установленный действующим законодательством срок оснований для приостановления государственной регистрации, 16.11.2015 государственным регистратором вынесено сообщение об отказе в государственной регистрации перехода права (№64/010/022/2015-219) по тем же основаниям.

Указанное обстоятельство, явилось основанием для обращения ИП Главы КФХ Хачатрян Г.А. в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции принял отказ заявителя от следующих требований: о признании незаконным решения Управления Росреестра по Саратовской области от 16.11.2015 № 64/010/022/2015-219 об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - земельный участок для размещения производственной базы асфальтного завода площадью 28 242 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, кадастровый номер 64:19:040401:1, расположенный по адресу: Саратовская область, Лысогорский район, Лысогорское МО, юго-западная часть р.п. Лысые Горы; о взыскании с Управления судебных расходов в размере 6000 руб., производство в указанной части прекратил.

Отказывая в удовлетворении требований о государственной регистрации перехода права собственности, суд первой инстанции, ссылаясь на то, что границы спорного земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, доказательства, которые позволяли бы конкретизировать границы земельного участка по адресу: Саратовская область, Лысогорский район, юго-западная часть р.п. Лысые Горы, кадастровый номер 64:19:040401:1, в материалах дела не представлены, пришел к выводу, что предмет договора купли-продажи сторонами не согласован.

Суд апелляционной инстанции, первоначально рассматривая апелляционную жалобу в обжалуемой части, а именно в части отказа в удовлетворении заявленных требований, признал вывод суда о том, что предмет договора купли-продажи от 27.08.2009 сторонами не согласован, неправомерным.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что неверный вывод суда в данном случае не привел к принятию неправильного решения. Суд апелляционной инстанции указал, что поскольку в рассматриваемом случае заявитель отказался от требований о признании незаконным решения Управления Росреестра по Саратовской области от 16.11.2015 № 64/010/022/2015-219 об отказе в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимого имущества, отказ принят судом первой инстанции, производство по делу в данной части прекращено, в указанной части решение суда предпринимателем не обжалуется, указание на восстановление права без признания его нарушенным невозможно, оснований к удовлетворению требований заявителя об обязании Управления Росреестра по Саратовской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорный земельный участок не имеется.

Суд кассационной инстанции, отменяя постановление апелляционного суда в части отказа в удовлетворении требований индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Хачатряна Грачика Агасиевича об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, указал, что применительно к спорному случаю, поскольку заявитель, отказываясь от части требований по оспариваемому решению государственного органа, просил рассмотреть спор по существу в части обязания осуществить государственную регистрацию перехода права собственности, судам следовало исходить из того, что предприниматель, ошибочно реализуя и совершая такое процессуальное действие, по сути, не отказывался от судебной защиты нарушенных прав, поскольку преследовал материальную цель в виде обязания Управления совершить регистрационные действия.

В данной ситуации отказ от иска носил формальный характер и при установлении действительной воли заявителя такой отказ не должен приниматься судом, в связи с чем в данной конкретной ситуации прекращение производства по делу в части требований о признании незаконным решения не исключало обязанность судов проверить законность действий государственных органов по существу в рамках другой части заявления предпринимателя об обязании совершить действия в целях восстановления нарушенных прав.

При новом рассмотрении суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации).

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (статья 4 Закона о регистрации).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем (пункты 1 и 2 статьи 16 Закона о регистрации).

Одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 1 статьи 17 Закона о регистрации).

Основания для отказа в государственной регистрации прав содержатся в статье 20 указанного Закона.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.12.2015 года №64/212/4001/2015-28 право собственности ООО «Многопрофильное предприятие «Строитель» на спорный земельный участок подтверждается записью о государственной регистрации права № 64-01/191190/2004-146 от 17.09.2004 года.

Согласно свидетельству на право собственности серии РФ-ХХХУ1 №0426870 от 16.02.1998 право собственности Многопрофильное предприятие «Строитель» на земельный участок площадью 28242 кв. м. по адресу: Саратовская область, Лысогорский район, юго-западная часть р.п. Лысые Горы возникло на основании договора купли-продажи земельного участка от 06.02.1998 года.

Свидетельство содержит чертеж границ земель, находящихся в собственности.

Из кадастрового паспорта земельного участка №64/201/2015 - 1070207 от 22.12.2015, представленного в материалы дела, следует, что кадастровый номер 64:19:040401:1 присвоен земельному участку общей площадью 28242 кв. м. по адресу: Саратовская область, Лысогорский район, юго-западная часть р.п. Лысые Горы, граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. Дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости – 30.10.1997 год.

Согласно части 1 статьи 45 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре недвижимости) государственный кадастровый учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе технический учет, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 настоящего Федерального закона особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с настоящим Федеральным законом (далее - ранее учтенные объекты недвижимости). При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - объекты недвижимости с условными номерами), также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

Таким образом, объект – земельный участок с кадастровым номером 64:19:040401:1 площадью 28242 кв. м. по адресу: Саратовская область, Лысогорский район, юго-западная часть р.п. Лысые Горы – является объектом недвижимости, учтенным в соответствии с Законом о кадастре недвижимости, право собственности на который ранее зарегистрировано в соответствии с Законом о регистрации за ООО «Многопрофильное предприятие «Строитель».

Следовательно, вывод суда о том, что предмет договора купли-продажи от 27 августа 2009 года сторонами не согласован, нельзя признать правомерным.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 20.12.2015 ООО «Многопрофильное предприятие «Строитель» 05.03.2012 прекратило деятельность в связи с ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Законом о регистрации не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.12.2015 года №64/212/4001/2015-28 право собственности ООО «Многопрофильное предприятие «Строитель» на спорный земельный участок подтверждается записью о государственной регистрации права № 64-01/191190/2004-146 от 17.09.2004 года.

Факт передачи и оплаты земельного участка подтверждается двухсторонним актом приема-передачи и оплаты от 27 августа 2009 года, согласно которому продавец передал, а покупатель принял и оплатил в размере 99 000 руб. по договору купли-продажи земельного участка от 27.08.2009 земельный участок по адресу: Саратовская область, Лысогорский район, юго-западная часть р.п. Лысые Горы, кадастровый номер 64:19:040401:1. Претензии по оплате у продавца отсутствуют.

Указанный договор купли-продажи земельного участка от 27.08.2009 не расторгнут и не оспорен в судебном порядке, оснований считать договор не соответствующим по своему содержанию и форме положениям действующего законодательства, а, соответственно, незаключенными, не имеется.

Материалами дела подтверждено, что принятые на себя сторонами по договору купли-продажи обязательства по оплате и передаче недвижимого имущества исполнены в полном объеме.

Заявитель представил в регистрирующий орган все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок.

Как пояснил представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области суду апелляционной инстанции, единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю послужило отсутствие продавца.

Поскольку ООО «Многопрофильное предприятие «Строитель» ликвидировано, при отсутствии правопритязаний третьих лиц на спорное имущество, отказ заявителю в государственной регистрации права собственности не соответствует вышеназванным нормам права и противоречит принципу правовой определенности.

При таких обстоятельствах, с учетом постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 07.11.2016 по настоящему делу, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Хачатряна Грачика Агасиевича об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорный земельный участок.

По делу в отменной части следует принять новый судебный акт, которым обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ООО «Многопрофильное предприятие «Строитель» к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства Хачатряну Грачику Агасиевичу (ИНН 641900027785) на земельный участок для размещения производственной базы асфальтного завода площадью 28242 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, кадастровый номер 64:19:040401:1, расположенный по адресу: Саратовская область, Лысогорский район, Лысогорское МО, юго-западная часть р.п. Лысые Горы.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 05 мая 2016 года по делу № А57-185/2016 отменить в части отказа в удовлетворении требований индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Хачатряна Грачика Агасиевича об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок.

Принять в отменной части новый судебный акт.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области произвести государственную регистрацию перехода права собственностиот ООО «Многопрофильное предприятие «Строитель» к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства Хачатряну Грачику Агасиевичу (ИНН 641900027785) на земельный участок для размещения производственной базы асфальтного завода площадью 28242 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, кадастровый номер 64:19:040401:1, расположенный по адресу: Саратовская область, Лысогорский район, Лысогорское МО, юго-западная часть р.п. Лысые Горы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий Ю.А. Комнатная

Судьи С.А. Кузьмичев

А.В. Смирников