Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу некоммерческого партнерства «Объединение строителей малого и среднего бизнеса «КОВЧЕГ», г. Волгоград (ИНН <***>, ОГРН <***>),

на решение арбитражного суда Волгоградской области от 10 января 2012 года

по делу № А12-18049/2011, судья Даншина Н.В.,

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1,

г. Волгоград, (ИНН <***>, ОГРНИП <***>),

к некоммерческому партнерству «Объединение строителей малого и среднего бизнеса «КОВЧЕГ», г. Волгоград (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третьи лица: ФИО2, г. Волгоград,

о взыскании 121 365 рублей,

при участии в судебном заседании:

от некоммерческого партнерства «Объединение строителей малого и среднего бизнеса «КОВЧЕГ» – представитель ФИО3, по доверенности №8/2012 от 15.02.2012, паспорт,

индивидуального предпринимателя ФИО1 – свидетельство т. 1 л.д. 35, паспорт,

без участия в судебном заседании ФИО2 (почтовое уведомление №98667 приобщено к материалам дела),

В ходе судебного заседания, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, был объявлен перерыв до 09 час. 10 мин. 04.06.2012,

После перерыва стороны не явились,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратился в арбитражный суд Волгоградской области с иском к некоммерческому партнерству «Объединение строителей малого и среднего бизнеса «КОВЧЕГ» (далее - Некоммерческое партнерство, ответчик) о взыскании 121 365 рублей задолженности по арендной плате.

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 10.01.2012 исковые требования удовлетворены.

С некоммерческого партнерства «Объединение строителей малого и среднего бизнеса «КОВЧЕГ в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 взыскано 121 365 рублей задолженности по арендной плате, а также 15 000 руб. судебных расходов.

С некоммерческого партнерства «Объединение строителей малого и среднего бизнеса «КОВЧЕГ» в доход федерального бюджета взыскано
4 640 рублей 95 копеек госпошлины.

Не согласившись с принятым решением, некоммерческое партнерство «Объединение строителей малого и среднего бизнеса «КОВЧЕГ» обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Индивидуальным предпринимателем ФИО1 представлен письменный отзыв и письменные объяснения на апелляционную жалобу, в которых истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменений, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иных письменных отзывов в порядке статьи 262 АПК РФ на апелляционную жалобу не представлено.

В судебном заседании представитель некоммерческого партнерства «Объединение строителей малого и среднего бизнеса «КОВЧЕГ», индивидуальный предприниматель ФИО1 поддержали позицию по делу.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей ФИО2, надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания (п.1 ст. 123, п.3 ст.156 АПК РФ).

В ходе судебного заседания, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, был объявлен перерыв до 09 час. 10 мин. 04.06.2012.

После перерыва стороны не явились.

Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

06.04.2010 индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодатель) и некоммерческим партнерством «Объединение строителей малого и среднего бизнеса «КОВЧЕГ» заключен договор №6 аренды нежилого помещения (т.1 л.д.11-14).

Право истца на сдачу помещения в аренду подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности 34 АА № 602408 от 01.11.2007г., 34АА602409 от 0.11.2007г., 34АБ 004867 от 01.09.2008 г., 34 АБ 004866 о 01.09.2008 г., соглашением между ИП ФИО1 и
ФИО2 (сособственник).

В свидетельствах о государственной регистрации прав на объект недвижимости указан адрес местонахождения объекта: пр-т Маршала Советского Союза ФИО4, 46, г. Волгоград.

01.01.2010 между ФИО2 и ФИО1, собственниками объекта недвижимости, заключено соглашение, согласно которому
ФИО2 передает в безвозмездное пользование ФИО1, принадлежащие ей доли собственности сроком до 31.12.2010 (т.1 л.д.118).

Таким образом, ФИО1 было получено согласие сособственника ФИО2 на безвозмезное пользование спорным имуществом.

Согласно пунктам 1.1, 1.2., 1.3. договора аренды арендатор принимает, а арендодатель сдает в аренду помещение офис №3, общей площадью 46,5 кв.м., расположенного на 2-м этаже 3- этажного здания, по адресу: <...> (Приложение №1 к договору), для размещения офиса Арендатора.

В Приложении № 1 к договору № 6 от 06.04.2010 г. указан поэтажный план
2 этажа (лит. Б), на котором расположена комната (офис) 3, площадью 46,5 кв.м. Также в приложении №1 указан адрес объекта: пр. им. Маршала ФИО4, дом 46.

Порядок и сроки расчетов по договору аренды предусмотрены в разделе 3 «Платежи и расчеты по договору».

Согласно пункту 3.1. договора арендная плата за арендуемое помещение в месяц складывается из двух частей, в том числе:

а) фиксированная часть арендной платы за офисное помещение в размере - 20925 (Двадцать тысяч девятьсот двадцать пять) рублей 00 копеек, из расчета
450 (четыреста пятьдесят) рублей 00 копеек за 1 кв.м. Оплачивается Арендатором ежемесячно до 5 числа месяца, подлежащего оплате, на основании счетов выставляемых Арендодателем. Арендодатель освобожден от уплаты НДС на основании уведомления ИФНС России по Дзержинскому району г.Волгограда №3653 от 17.10.2008.

б) переменная часть арендной платы по компенсации Арендодателю затрат на электроэнергию, рассчитываемая пропорционально фактической мощности имеющихся электроприборов, либо на основании показаний приборов электрического учета, по ценам и условиям на поставку ТЭР Арендодателю поставщиком. Оплата переменной части арендной платы осуществляется Арендатором до 15 числа месяца, следующего за расчетным.

Повышение арендной платы производится: а) на фиксированную часть арендной платы может осуществляться не чаще, чем один раз в год, о чем Арендодатель в письменном виде направляет Арендатору соответствующее извещение. Арендатор обязан в течении 10 дней согласовать указанное изменение арендной платы. Если в течении данного времени от
Арендатора не поступил письменный ответ, данное изменение считается согласованным, б) на переменный платеж по мере
повышения тарифов на электроэнергию получаемую Арендодателем от поставщика (пункт 3.2. договора).

В случае несвоевременной оплаты арендной платы начисляется пеня в размере - 1% за каждый день просрочки. При задержке платежей свыше десяти календарных дней Арендодатель вправе прекратить подачу энергоресурсов через свою сеть, а также ограничить доступ арендатора в арендуемое помещение и запретить вынос любого имущества арендатора домомента полной оплаты задолженности, и затрат связанных с отключением и повторным включением. При оплате задолженности преимущественное право по погашению имеет начисленная пеня (пункт 3.3. договора).

Срок действия договора установлен сторонами с момента подписания договора и по 31.12.2010 (п.4.1 договора).

Помещение (офис № 3, площадью 46,5 кв.м.) передано арендатору по акту №1 приема-передачи арендуемого помещения к договору №6 от 06.04.2010 (т.1 л.д.15).

Неисполнение Некоммерческим партнерством обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения Предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом.

Заявленная истцом сумма задолженности Некомерческого партнерства по арендной плате за период с 06.04.2010 по 30.09.2010 в размере 121 365 рублей подтверждается имеющимся в материалах дела счетами на оплату №54 от 06.04.2010, №68 от 26.04.2010, №88 от 31.05.2010, №109 от 30.06.2010, №129 от 30.07.2010, №149 от 31.08.2010, актом сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2010 по 30.09.2011 (т.1 л.д. 16-22).

Размер задолженности соответствует условиям договора (20 925 руб. в месяц).

Доводы Некомерческого партнерства о том, что оно не пользовалось спорным помещением в указанный период, не могут быть приняты во внимание, поскольку доказательств подтверждающих данные обстоятельства материалы дела не содержат.

Возврат помещения истцу в установленном порядке (п. 4.2 договора) ответчик не произвел, доказательств составления акта о возврате и направления его истцу для подписания в суд не представил.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ, ответчик ни в суд первой инстанции, ни в апелляционный суд не представил доказательств погашения задолженности по арендным платежам.

В связи с чем, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Доводы подателя апелляционной жалобы, о том, что истцом не представлены документы, позволяющие определить момент передачи объекта найма, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и опровергаются доказательствами, представленными в материалы дела.

Как пояснил истец, объект недвижимости, расположенный по адресу:
<...>, состоит из двух строений литер «А» и литер «Б», фактически по одному адресу располагаются два здания «А» и «Б».

Данное обстоятельство подтверждается справкой МУ «Городской информационный центр» от 29.05.2007 №2421/АС о присвоении постоянного адреса объекту недвижимости: пр-т Маршала Советского Союза ФИО4, 46, в которой указано, что по указанному адресу располагаются два здания (т.1 л.д.91).

В техническом паспорте по состоянию на 14.12.2007 также указаны два строения литер «А» и литер «Б» (т.1 л.д.93-108).

Таким образом, данные, указанные в договоре и приложении к нему позволяют установить предмет договора аренды - помещение (офис) №3, общей площадью 46,5 кв.м., расположенное на 2-м этаже (лит.Б) 3-х этажного здания
(2 этажа и мансарда), расположенного по адресу: 400012, <...>.

Арендуемое помещение передано по акту приема - передачи арендуемого помещения № 1 от 06.04.2010 к договору № 6 от 06.04.2010.

Акт передачи помещения в аренду подписан арендатором без замечаний и возражений 06.04.2010.

Таким образом, адрес, указанный в договоре аренды соответствует адресу, указанному в Приложении №1 к договору, а также правоустанавливающим документам на объект недвижимости.

Довод ответчика о том, что акт приема - передачи арендуемого помещения № 1 от 06.04.2010 к договору № 6 от 06.04.2010 не является доказательством передачи арендуемого имущества, поскольку не содержит адрес помещения, не может быть принят во внимание.

Статья 655 ГК РФ, на которую ссылается ответчик в жалобе, не устанавливает обязательные требования, к содержанию акта приема-передачи при отсутствии которых, акт является недействительным.

В спорном акте приема-передачи указано, что он составлен к договору №6 от 06.04.2010, следовательно, осуществлялась передача помещения, указанного в п. 1.1, 1.2. договора аренды (Приложение №1), поскольку иное не предусмотрено в акте передачи.

По факту перевода из жилого фонда в нежилой фонд, помещений объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>,
ИП ФИО1. пояснил следующее.

В 2003 году ФИО1 и ФИО2 приобрели в общую долевую собственность объект недвижимости - индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <...>, состоящий из двух строений: литер «А» и литер «Б».

На основании п.1. решения межведомственной комиссии Администрации Дзержинского района Волгограда от 06.12.2007 № 698-07-мк часть помещений индивидуального жилого дома исключена из жилищного фонда и переведена в нежилой фонд для использования под офис.

В результате выполнения строительных работ по перепланировке и переустройству помещений на капитальном объекте, весь объект недвижимости был приспособлен для использования под офисы.

Строительные работы по перепланировке и переустройству помещений приняты приемочной комиссии по акту от 05.03.2008 № 18, утвержденной постановлением Администрации Дзержинского района Волгограда от 06.03.2008 №285 -08.

На основании постановления Главы Волгограда от 19.10.2009 г. №2645 изменен вид разрешенного использования всего объекта капитального строительства - с индивидуального жилого дома на административное здание.

Таким образом, с 2009 года объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>, состоящий из двух строений: литер «А» и литер «Б», используются в качестве административных зданий, и не предназначен для проживания граждан.

Ответчик, ссылаясь на то, что сделка является ничтожной, не представил доказательств, что арендуемые помещения предназначены для проживания граждан и не могли быть использованы под офис.

Технический паспорт МУП ЦМБТИ, на которой ссылается ответчик в апелляционной жалобе, не может быть принят во внимание в качестве доказательства, поскольку данный документ составлен по состоянию на 2007 год, т.е. до проведения работ по перепланировке и переустройству зданий.

Технический паспорт по состоянию на 2010 год (на момент заключения договора аренды) отсутствует.

Между тем, объект аренды в договоре от 06.04.2010 идентифицирован путем указания местонахождения помещения в здании по конкретному адресу, приложением № 1 к договору. Из договора аренды и приложения № 1 к нему однозначно следует, что арендуемое помещение - офис № 3, общей площадью
46,5 кв.м., располагается на 2-м этаже 3-х этажного здания (лит. Б), расположенного по адресу: 400012, <...>.

Акт приема помещений подписан ответчиком без разногласий.

В связи с чем, можно сделать вывод о том, что у ответчика, как в момент заключения договора, так и при передаче помещения по акту приема-передачи, не возникло вопросов в отношении предмета аренды, неопределенностей с назначением помещения и его использованием, а также местонахождением объекта недвижимости.

Фактическое состояние объекта недвижимости, расположенного по адресу: пр-кт Маршала Советского Союза ФИО4, д. 46, состоящего из двух административных зданий литер «А» и литер «Б», отражено в техническом паспорте, составленном по состоянию на 10.05.2012.

В настоящее время спорное помещение, как следует из технического паспорта на административные здания, по состоянию на 10.05.2012 изменилось. Изменения ФИО1 объясняются тем, что в 2011 году арендатором установлена межкомнатная перегородка, которая разделила одну комнату на две смежные между собой комнаты (№. № 6, 5). Вместе с тем, указанные обстоятельства не являются основанием, для признания договора не заключенным, поскольку изменения были внесены только в 2011 году, а в 2010 году арендуемое помещение соответствовало плану, прилагаемому к договору аренды (приложение №1).

Доказательств обратного подателем апелляционной жалобы не представлено.

Арбитражный суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что оснований для признания договора аренды № 6 от 06.04.2010 г. незаключенным ввиду неопределенности объекта аренды не имеется.

Также апелляционным судом отклоняется как неотносящийся к настоящему спору довод подателя апелляционной жалобы о том, что суд не дал оценку представленному в материалы дела договору аренды нежилого помещения №12 от 01.04.2009 с другим юридическим лицом (ООО «Интер-Роск»).

При таких обстоятельствах суд принял обоснованное решение о взыскании арендных платежей в сумме 121 365 руб. с некоммерческого партнерства «Объединение строителей малого и среднего бизнеса «КОВЧЕГ» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 по договору №6 аренды нежилого помещения от 06.04.2010.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не выявлено.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Волгоградской области от 10 января 2012 года по делу №А12-18049/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий М.Г. Цуцкова

Судьи: Ю.А. Комнатная

Н.Н. Пригарова