Гражданский кодекс часть 1

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Рынок-Плюс» ФИО1, действующего по доверенности от 08.06.2009, представителя администрации Марковского муниципального района Саратовской области ФИО2, действующей по доверенности от 30.11.2009 № 01-22/2069, представителей общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Сатурн» ФИО3, действующего по доверенности от 15.07.2009 № 9, ФИО4, действующего по доверенности от 10.03.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Рынок-плюс» (г. Маркс Саратовской области)

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 04 февраля 2010 года по делу № А57-8986/2009 (судья Волосатых Е.А, арбитражные заседатели ФИО5, ФИО6)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Рынок-плюс» (г. Маркс Саратовской области)

к администрации Марксовского муниципального района Саратовской области (г. Маркс Саратовской области), обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Сатурн» (г. Саратов)

третьи лица: Управление федеральной регистрационной службы по Саратовской области (г. Саратов)

о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Рынок-плюс» (далее – ООО «Рынок-плюс», истец) к администрации Марксовского муниципального района Саратовской области (далее - администрация), обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Сатурн» (далее – ООО ПКФ «Сатурн») с исковым заявлением о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершённой по итогам аукциона от 26.05.2009 по продаже нежилых помещений общей площадью 2403,4 кв.м и земельного участка площадью 11448 кв.м, расположенных по адресу: <...>.

По ходатайству истца в порядке статьи 19 Арбитражного процессуального кодекса РФ к рассмотрению данного дела привлечены арбитражные заседатели ФИО5, ФИО6, о чём вынесено определение суда от 04.08.2009.

Решением суда первой инстанции от 04.02.2010 в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО «Рынок-Плюс» не согласилось с принятым решением и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.

Администрацией и ООО ПКФ «Сатурн» письменные отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы участников процесса, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 01 апреля 2005 года Марксовское муниципальное образование в лице главы муниципального образования заключило с ООО «Рынок-Плюс» договор № 46 о закреплении муниципального имущества на праве аренды сроком на 10 лет (т.1 л.д.12-18).

Согласно разделу 1 договора он заключён в отношении имущества – нежилых помещений общей площадью 2403,4 кв.м, расположенных по адресу: <...>.

Данный договор зарегистрирован в УФРС по Саратовской области, о чём сделана соответствующая запись № 64-64-28/028/2005-603.

Имущество передано арендатору согласно акту приёма-передачи от 01.04.2009 (т.1 л.д. 19).

Указанное имущество включено решениями Собрания Марксовского муниципального района Саратовской области от 17.07.2008 № 60/435 и от 27.08.20008 № 63/470 в программу приватизации объектов муниципального собственности Марксовского муниципального района на 2008 год (т.1 л.д.61, 66).

29 августа 2008 года в адрес истца направлено предложение о реализации преимущественного права выкупа указанного имущества (т.1 л.д.71-72), что подтверждено квитанцией о направлении предложения в адрес истца, а также уведомлением о его вручении от 01.09.2008 № 413090 05 13121 2 (т.1 л.д.76).

15 октября 2008 года истец обратился в администрацию с заявлением об ознакомлении с отчётом об оценке имущества, расположенного по адресу: <...> для принятия решения о приобретении данного имущества.

Решением Собрания Марксовского муниципального района Саратовской области от 15.04.2009 № 75/640 имущество включено в программу приватизации объектов муниципального собственности Марксовского муниципального района на 2009 год. Решение в установленном законом порядке не оспорено и не признано недействительным.

Сведения о муниципальном имуществе, выставляемом на торги, опубликованы 29 апреля 2009 года в газете «Воложка» в разделе официальный вестник (т.1 л.д.28).

27 мая 2009 года администрацией Марксовского муниципального образования проведён аукцион по продаже муниципального имущества.

Результаты аукциона опубликованы 20 июня 2009 года в газете «Воложка» в разделе официальный вестник (т.1 л.д.53).

По итогам аукциона между администрацией Марксовского муниципального района и ООО ПКФ «Сатурн» заключён договор купли-продажи от 28.05.2009 нежилых помещений общей площадью 2403,4 кв.м. и земельного участка площадью 11448 кв.м, расположенных по адресу: <...>.

ООО «Рынок-Плюс» полагая, что сделка купли-продажи данного имущества, заключённая по результатам торгов, является ничтожной, обратился в суд с исковым заявлением о признании её таковой. Истец считает, что муниципальное имущество продано без учёта его преимущественного права на приобретение, установленного статьями 4, 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, обоснованно указав, что истец не воспользовался своим преимущественным правом, установленным нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Апелляционная коллегия считает решение суда первой инстанции законным.

Статьёй 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ регламентирован порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества

В пунктах 1, и 2 названной статьи установлено, что орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьёй 3 указанного Федерального закона.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьёй 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам требования о погашении такой задолженности с указанием её размера.

Во исполнение указанных требований закона, с учётом решения Собрания Марксовского муниципального района Саратовской области от 27.08.2008 № 63/470 «О внесении изменений в решение Собрания Марксовского муниципального района от 17.07.2008 № 60/435 «О внесении дополнений в Решение Собрания Марксовского муниципального района от 18.12.2007 № 44/326 «О программе приватизации объектов муниципальной собственности Марковского муниципального района на 2008 год», администрация направила в адрес истца предложение от 29.08.2008 № 06-05/2535 о реализации преимущественного права выкупа спорного имущества, приложив проект договора купли-продажи.

Согласно уведомлению о вручении почтовой корреспонденции от 01.09.2008 № 413090 05 13121 2 (т.1 л.д.76) предложение о реализации преимущественного права истцом получено.

Из текста предложения видно, что проект договора аренды к нему прилагается (т.1 л.д.71-72). Поэтому у суда апелляционной инстанции нет оснований полагать, что договор аренды в адрес истца не направлялся. Доказательств обратного в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ ООО «Рынок-плюс» не представило.

Апелляционная коллегия согласна с выводом суда первой инстанции о том, что истец не воспользовался преимущественным правом на приобретение спорного имущества в срок, установленный подпунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Судами обеих инстанций установлено, что истец обратился в администрацию с заявлением об ознакомлении с отчётом о рыночной стоимости спорного имущества 15.10.2008, по истечении установленного законом тридцатидневного срока с момента получения предложения и проекта договора. Доказательств совершения иных действий, направленных на реализацию, либо защиту своего преимущественного права, истцом не представлено.

Довод апелляционной жалобы о том, что администрация не предоставила возможности истцу ознакомиться с указанным отчётом необоснован и не влияет на выводы судов о пропуске истцом срока, установленного законом для реализации преимущественного права покупки арендуемого имущества.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что истец не воспользовался правом преимущественного приобретения спорного имущества, поскольку пропустил срок для его реализации.

Преимущественное право на приобретение имущества арендуемого имущества истцом утрачено.

Апелляционная коллегия не принимает довод апелляционной жалобы о том, что администрация нарушила порядок отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, не предложив после повторной оценки воспользоваться истцу преимущественным правом выкупа муниципального имущества. Данный довод ООО «Рынок-Плюс» обосновало тем, что первоначально ему предлагалось реализовать своё право на приобретение спорного имущества по завышенной рыночной стоимости, что, по его мнению, нарушило основную цель Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ – создание льготных условий приватизации субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого имущества. Суд апелляционной инстанции считает, что данный довод основан на неверном толковании закона. Требования Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не содержат положений, обязывающих уполномоченный орган повторно направлять предложение о реализации субъектом малого или среднего предпринимательства своего преимущественного права.

Учитывая то обстоятельство, что преимущественное право на приобретение спорного имущества утрачено, суд первой инстанции сделал верный вывод, что, сохраняя интерес к приобретению спорной недвижимости по новой стоимости, истец мог реализовать своё право путём участия в аукционе.

Апелляционная коллегия полагает, что суд первой инстанции обоснованно отказал ООО «Рынок-Плюс» в удовлетворении исковых требований.

Суд апелляционной инстанции считает несостоятельным довод истца о том, что в рассматриваемом случае договор купли-продажи муниципального имущества от 28.09.2009, заключённый по результатам торгов, является ничтожной сделкой независимо от того, имеются ли правовые основания для признания недействительными самих торгов. В обосновании своего довода истец сослался на статью 6 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и правовую позицию, изложенную в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства».

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской федерации» ничтожными в силу части 1 статьи 6 Закона являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключённая с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в статье 3 Закона. Лицами, заинтересованными в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признаются субъект Российской Федерации или муниципальное образование, в собственности которых находится недвижимое имущество, прокурор, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое осуществило его отчуждение с нарушением требований, предусмотренных Законом.

Учитывая данную правовую позицию, суд первой инстанции правильно посчитал, что ООО «Рынок-Плюс» не является заинтересованным лицом. В рассматриваемом случае пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2005 № 101 не применим.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлен специальный способ защиты нарушенного права. В случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение субъект малого или среднего предпринимательства, в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Пунктом 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 № 134 абзацем вторым установлено, что продажа недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого или среднего предпринимательства права на приобретение не влечёт ничтожности сделки на основании части 1 статьи 6 Закона. В этом случае в соответствии с частью 2 статьи 6 Закона заинтересованный субъект малого или среднего предпринимательства в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Надлежащими ответчиками по иску о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества, совершённому с нарушением права на приобретение, являются продавец и покупатель этого имущества.

Исходя из положений статей 11 и 12 Гражданского кодекса РФ, защита гражданских прав осуществляется определёнными способами. Названные нормы содержат указание на возможность применения иных способов, предусмотренных законом. Таким образом, апелляционная коллегия считает, что истец избрал ненадлежащий способ защиты.

При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого решения.

Судебная коллегия считает решение, принятое судом первой инстанции, законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется. Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 04 февраля 2010 года по делу № А57-8986/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.А. Акимова

Судьи Т.С. Борисова

И.И. Жевак