Гражданский кодекс часть 1

при участии представителей министерства строительства Храпуновой Т.В., действующей по доверенности от 19.11.2007г., Пируева М.Н., действующего по доверенности от 06.05.2008г. № 2375,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области (г.Саратов) на решение Арбитражного суда Саратовской области от 31 марта 2008 года по делу № А-57-3131/2008-9 (судья Калинина А.В.)

по заявлению закрытого акционерного общества «Управление свайных работ и нулевых циклов» (г.Саратов)

к министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области (г.Саратов)

о признании незаконным и отмене постановления по делу об административном правонарушении,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось закрытое акционерное общество «Управление свайных работ и нулевых циклов» (далее – ЗАО «Управление свайных работ и нулевых циклов», заявитель) с заявлением к министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области (далее – Министерство, административный орган) о признании незаконным и отмене постановления от 22.02.2008г. № 2 по делу об административном правонарушении.

Решением суда первой инстанции требования ЗАО «Управление свайных работ и нулевых циклов» удовлетворены. Постановление по делу об административном правонарушении от 22.02.2008г. № 2, вынесенное министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области признано незаконным и отменено.

Министерство не согласилось с принятым решением и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый акт.

ЗАО «Управление свайных работ и нулевых циклов» против удовлетворения жалобы возражает, представило отзыв на апелляционную жалобу.

Исследовав материалы дела, апелляционный суд пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, с 15 января по 15 февраля 2008 года на основании распоряжения о проведении проверки от 14.01.2008г. №6-р министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области провело плановую проверку деятельности ЗАО «Управление свайных работ и нулевых циклов», связанную с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) на территории Саратовской области, в целях контроля за соблюдением положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской федерации» и принятых в соответствии с ними иных нормативных правовых актов.

07 февраля 2008 года при проведении проверки установлено, что заявителем привлечены денежные средства участника долевого строительства после истечения срока действия договора аренды земельного участка от 30.11.2004 № 9, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области и ЗАО «Управление свайных работ и нулевых циклов», со сроком действия по 29.11.2007г., по договору долевого участия от 10.12.2007 №30.

Выявленные нарушения отражены в акте проверки № 72 от 07.02.2008г. и протоколе об административном правонарушении № 2 от 07.02.2008г.

По результатам проведенной проверки Министерство вынесло постановление от 22.02.2008г. №2 о привлечении ЗАО «Управление свайных работ и нулевых циклов» к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ в виде штрафа в размере 400 000 руб.

Не согласившись с вышеуказанным постановлением, ЗАО «Управление свайных работ и нулевых циклов» обжаловало его в арбитражный суд.

При разрешении спора суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что на момент заключения договора долевого участия в строительстве жилого дома от 10.12.2007г. № 30 у ЗАО «Управление свайных работ и нулевых циклов» имелся договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Саратов, пр. 50 лет Октября, д. 9, заключенный на неопределенный срок. Следовательно, заявитель вправе в силу положений части 1 статьи 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлекать денежные средства участников долевого строительства.

Данный вывод суда первой инстанции судебная коллегия апелляционной инстанции считает законным и обоснованным по следующим основаниям.

Частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ предусмотрена ответственность за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в виде наложения административного штрафа на должностных лиц в размере от пятнадцати тысяч до двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от четырехсот тысяч до пятисот тысяч рублей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон «Об участии в долевом строительстве») застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Как следует из материалов дела, 30 ноября 2004 года ЗАО «Управление свайных работ и нулевых циклов» на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области № 449-р от 30.11.2004г. заключило с комитетом по управлению имуществом Саратовской области договор аренды № 9 находящегося в государственной собственности земельного участка для проектирования и строительства девятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Саратов, пр. им. 50 лет Октября, д. 9 (далее - Договор аренды от 30.11.2004г. № 9) (л.д.8-13).

Согласно пункту 2.1. Договора аренды от 30.11.2004г. № 9 он заключен на срок 3 года с 30.11.2004г. по 29.11.2007г.

12 марта 2007 года Договор аренды от 30.11.2004г. № 9 прошел регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области за № 64-64-01/079/2007-119.

Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, ЗАО «Управление свайных работ и нулевых циклов» осуществляет функции застройщика по строительству многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г.Саратов, пр. 50 лет Октября, д.9, с привлечением денежных средств граждан на основании договоров участия в долевом строительстве.

10 декабря 2007 года ЗАО «Управление свайных работ и нулевых циклов» в лице
генерального директора ООО «Группа компаний «Аркада» Агаповой Л. Н. (на основании
агентского договора от 10.01.2007г. (л.д.65, 66) и доверенности от 10.01.2007г. № 3/1 (л.д.67)) заключило договор участия в долевом строительстве вышеуказанного жилого дома № 30 с участником долевого строительства Вяхиревой С. Т. (далее - Дольщик), предметом которого является долевое участие Дольщика в строительстве двухкомнатной квартиры № 12 общей проектной площадью 64,36 кв.м, расположенной на втором этаже одноподъездного жилого дома, строительство которого осуществляется ЗАО «Управление свайных работ и нулевых циклов» по адресу: г. Саратов, пр. им.50 лет Октября, д. 9.

Факт привлечения денежных средств по договору № 30 от 10.12.2007г. подтверждается имеющейся в материалах дела копией платежного поручения № 1610 от 10.12.2007г.

Как следует из оспариваемого постановления, заявителю вменяется привлечение денежных средств Вяхиревой С. Т. для целей строительства многоквартирного дома при отсутствии договора аренды земельного участка по адресу: г. Саратов, пр. им.50 лет Октября, д. 9.

Довод Министерства, что «истечение срока действия договора аренды земельного участка влечет приостановление (или прекращение) права застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства до государственной регистрации договора аренды на новый срок», отклоняется апелляционным судом ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса РФ, а также пунктом 5.1.3 Договора аренда от 30.11.2004г. № 9 арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок предусмотрено и пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Данный порядок возобновления договора на неопределенный срок не противоречит положениям статьи 22 Земельного кодекса РФ.

По смыслу указанной нормы для признания договора возобновленным на неопределенный срок не требуется соблюдения арендатором письменной формы уведомления арендодателя о желании возобновить существующий договор. Для признания договора аренды возобновленным на неопределенный срок достаточно соблюдения двух условий: продолжение пользования арендованным имуществом (в данном случае - земельным участком) после истечения срока договора аренды и отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается материалами дела, после окончания срока действия Договора аренды от 30.11.2004г. № 9 заявитель продолжал пользоваться арендуемым земельным участком; возражения со стороны арендодателя по данному поводу не поступали, о чем свидетельствуют действия сторон по оформлению арендных отношений, а также отсутствие конкретных обращений арендодателя к заявителю о прекращении арендных отношений; изъятие земельного участка не производилось.

Доказательств обратного административным органом суду не предоставлено.

Апелляционный суд считает, что суд первой инстанции обосновнно сделал вывод, что Договор аренды от 30.11.2004г. № 9 считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях, так как нормами Земельного кодекса РФ и положениями Договора аренды от 30.11.2004г. № 9 не предусмотрено в качестве основания прекращения аренды земельного участка окончание срока действия договора.

Не принят во внимание апелляционным судом довод министерства о том, «что ЗАО «Управление свайных работ и нулевых циклов» не предприняло необходимые действия по заключению договора аренды находящегося в собственности земельного участка от 30.11.2004 № 9 на новый срок в соответствии с условиями вышеуказанного договора аренды», так как материалами дела подтверждается обратное.

27 ноября 2007 года ЗАО «Управление свайных работ и нулевых циклов» в адрес комитета по управлению имуществом Саратовской области направлено письмо за исх. от 01.11.2007г. № 248 с просьбой продлить срок аренды земельного участка на один год (л.д.113).

В связи с отсутствием ответа, 19 декабря 2007 года в адрес Комитет по управлению имуществом Саратовской области направлено повторное заявление (л.д.114).

Кроме того, за ЗАО «Управление свайных работ и нулевых циклов» 28 марта 2007 года зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством жилой дом площадью 776,7 кв.м., расположенный по адресу: г. Саратов, пр. им. 50 лет Октября, д. 9, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серия 64 АБ № 602232 (л.д.115).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.03.2008 № 07/059/2008-041 по состоянию на 24.03.2008г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на земельный участок площадью 1102,0 кв.м., расположенный по адресу: г.Саратов, пр. им. 50 лет Октября, д. 9, кадастровый номер 64:48:03 03 19:0026 зарегистрировано ограничение (обременение) права - аренда земельного участка в пользу ЗАО «Управление свайных работ и нулевых циклов», а также ипотека права аренды, регистрации № 64-64-01/244/2007-150 от 15.02.2008г. (л.д.118).

Кроме того, в материалах дела имеется расписка Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области в получении от ЗАО «Управление свайных работ и нулевых циклов» документов на государственную регистрацию договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 14.03.2008г. № 137 на данный земельный участок.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о правомерности действий заявителя по привлечению денежных средства участников долевого строительства, так как на момент заключения договора долевого участия в строительстве жилого дома от 10.12.2007г. № 30 у ЗАО «Управление свайных работ и нулевых циклов» имелся договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Саратов, п. 50 лет Октября, дом 9, заключенный на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2.1 КоАП РФ административным правонарушением признается противоправное виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое настоящим кодексом или законами субъектов Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность.

Согласно пункту 4 статьи 210 АПК РФ по делам об оспаривании решений административных органов о привлечении к административной ответственности обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для привлечения к административной ответственности, возлагается на административный орган, принявший оспариваемое решение.

Суд первой инстанции правомерно пришёл к выводу, что факт совершения ЗАО «Управление свайных работ и нулевых циклов» административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, Министерством не доказан.

Согласно статье 24.5 КоАП РФ производство по делу об административном правонарушении не может быть начато, а начатое производство подлежит прекращению при отсутствии события административного правонарушения.

Таким образом, все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения спора обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием к отмене принятого решения.

Судебная коллегия считает решение, принятое судом первой инстанции, законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется. Апелляционную жалобу министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 31 марта 2008 года по делу №А-57-3131/2008-9 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке статьи 273 АПК РФ.

Председательствующий М.А. Акимова

Судьи Л.Б.Александрова

С.А. Кузьмичев