ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ЗАКОНЫ
КОММЕНТАРИИ
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного уда апелляционной инстанции
г. Саратов Дело № А12-8485/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2011 года
Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2011 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Камериловой В.А.,
судей Жаткиной С.А., Тимаева Ф.И.,
при ведении протокола секретарём судебного заседания Сопрун Е.С.,
рассмотрев апелляционные жалобы акционерного общества «Сбербанк России» и конкурсного управляющего индивидуального предпринимателя ФИО1 ФИО2
на определение Арбитражного суда Волгоградской области от 24.11.2010 по делу № А12-8485/2009, судья Санин А.С.,
по ходатайству конкурсного управляющего ФИО2 о согласовании цены реализуемого залогового имущества и об утверждении реализации заложенного имущества в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) ФИО1
УСТАНОВИЛ:
В Арбитражный суд Волгоградской области поступило ходатайство конкурсного управляющего ФИО2 о согласовании цены реализуемого залогового имущества и об утверждении реализации заложенного имущества.
Определением от 24 ноября 2010 года заявление конкурсного управляющего было удовлетворено.
Волгоградское отделение № 8621 открытого акционерного общества «Сбербанк России» (далее – Банк), не согласившись с принятым определением, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить.
Банк просит включить в перечень имущества, подлежащего реализации, объект недвижимости – незавершённое строительством здание аквапарка, поскольку в силу пункта 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.
Конкурсный управляющий индивидуального предпринимателя ФИО1 ФИО2 (далее – ФИО2), не согласившись с принятым определением, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции в части определения стоимости имущества должника, находящегося в залоге у Банка отменить, вынести новый судебный акт.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения жалобы, не обеспечили явку представителя в заседание суда апелляционной инстанции и суд, в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел дело в их отсутствие.
Согласно статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статье 32 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве).
Согласно части 1 статьи 64, статьям 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании представленных доказательств.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Волгоградской области (далее - суд) от 13.10.2009 ИП ФИО1 признан несостоятельным (банкротом). Конкурсным управляющим утверждён ФИО2
Определением суда от 27.07.2010 г. требования Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации в лице Волжского отделения № 8553 Сбербанка России (далее - АК СБ РФ) включены в третью очередь реестра требований кредиторов ИП ФИО1 на сумму 7 459 430,17 руб. как обеспеченные залогом, определением суда от 29.07.2010 г. требования АК СБ РФ включены в третью очередь реестра требований кредиторов ИП ФИО1 на сумму 4 450 368,97 руб. как обеспеченные залогом, определением суда от 07.07.2010 г. требования АК СБ РФ включены в третью очередь реестра требований кредиторов ИП ФИО1 на сумму 137 642 661,78 руб. как обеспеченные залогом.
В соответствии с данными судебными актами список залогового имущества включает в себя следующие объекты:
Спортивно-оздоровительный комплекс - Летний аквапарк (1 очередь), назначение: прочее, площадью 7354,0 (семь тысяч триста пятьдесят четыре) кв.м. в составе административно-хозяйственного здания общей площадью 160,1 (сто шестьдесят целых одна десятая) кв.м., здания раздевалок общей площадью 155,8 (сто пятьдесят пять целых восемь десятых) кв.м., здания общественного туалета общей площадью 20,4 (двадцать целых четыре десятых) кв.м., камина площадью по наружным размерам 2,5 (два целых пять десятых) кв.м., 4-х навесов площадью по наружным размерам 124,2 (сто двадцать четыре целых две десятых) кв.м., 2-х баров площадью по наружным размерам 10,2 (десять целых две десятых) кв.м. и 14,2 (четырнадцать целых две десятых) кв.м., ТП площадью по наружным размерам 5,4 (пять целых четыре десятых) кв.м., 4 - х бассейнов площадью 545,5 (пятьсот сорок пять целых пять десятых) кв.м., бассейна водопада площадью 10,2 (десять целых две десятых) кв.м., искусственного водопада площадью 8,5 (восемь целых пять десятых) кв.м., фонтана площадью 10,2 (десять целых две десятых) кв.м., сцены площадью 28,3 (двадцать восемь целых три десятых) кв.м., замощения площадью 5055,7 (пять тысяч пятьдесят пять целых семь десятых) кв.м., инвентарный номер 12792, литер: А,Б,В, Г, Г1-Г6, II-XI, этажность:1, кадастровый номер 34:28:070006:0059:012792:000000, расположенное по адресу: <...>,
земельный участок, с площадью функционально обеспечивающей находящийся на нем закладываемый объект недвижимости, 22378 (двадцать две тысячи триста семьдесят восемь) кв.м., назначение: земли поселений, расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 34:28:07 00 06:0059,
Крытый бассейн, расположенный на территории спортивно-оздоровительного комплекса, назначение: спортивное, площадь: общая 752 (семьсот пятьдесят два) кв.м., инвентарный номер: 14631, Литер: Д, этажность: 1, антресольный, адрес (местоположение): <...>, кадастровый номер: 34:28:070006:0059:014631:000000,
Спортивно-оздоровительный комплекс 2 очередь - крытый аквапарк, назначение: нежилое. Площадь: общая 3200,7 (Три тысячи двести целых семь десяты х) кв.м. Инвентарный номер: 14653. Литер: А, А1. Этажность: 2. Подземная этажность: 1 . Адрес: Россия, <...>, Условный номер: 34-3403/093/2008-192,транспортное средство LEXUSRX400H, VINJTJHW31U802039179, номер двигателя 3MZ0544866, номер кузова JTJHW31U802039179, транспортное средство TOYOTARAV4, VINJTMKD31V005031955, номер двигателя 2AZ 5729235, номер кузова JTMKD31V005031955, земельный участок площадью 661 кв.м., кадастровый номер 34:35:03 01 25:0414, расположенный по адресу Волгоградская обл., г. Волжский, <...>,
№
Единица измерения
Ко-личе ство
п/ п
Наименование
1
Бассейн 'Баден" 11*1,2 круг
шт.
1
2
Бассейн 'Баден" 11*1,5 круг
шт.
1
3
Бассейн "Аквасплеш" 3,6*0,9 круг
шт.
2
4
Лестница 4 ступени (м.) ELSE
шт.
6
5
Комплект фланцев на лестницу
компект
6
6
Трансформатор 315 W, "Астрал"
шт.
6
7
Фильтр "ASTER", "Астрал"
шт.
4
8
Фильтр однослойный шпульной
шт.
2
навивки, "Астрал"
9
Насос "SENA", "Астрал"
шт.
3
10
Насос"ASTRAL SPRINT", 2,25 л.с., "Астрал"
шт.
5
11
Фонтан "Кобра", Италия
шт.
1
12
Горка прямая высота 1,3 м "Астрал"
шт.
1
13
Горка с поворотом высота 1,78 м "Астрал"
шт.
14
Зонтик d 2500 мм, "Астрал"
шт.
15
Труба зонтика "Астрал"
шт.
16
Накладка "Астрал"
шт.
17
Анкер "Астрал"
шт.
18
Широкая горка (500*2000 мм)
м.п.
24
19
Табоган 700*1000 мм, старт с 7 м
м.п.
34
20
Борт безопасности
шт.
26
21
Форсунка возврата воды д.50 (Испания)
шт.
29
22
Скиммер(Испания)
м.
16
23
Донный слив
шт
6
24
Заборник воды
шт
23
25
Прожектор "Standart" 300w 12v
шт.
22
(Испания)
26
Трансформатор 630w (Испания)
шт.
8
27
Пленка отделочная голубая, синяя
м2
1740
28
Геотекстиль утеплитель (Россия)
м2
1740
29
Боковой селекторный вентиль
шт.
4
30
Вентильная группа
шт.
2
31
Насос «Астрал» (Испания)
шт.
2
32
Плато аэромассажное из нерж.стали 600x600 мм
шт.
2
33
Турбо компрессор 178 м3/ч
шт.
2
"Астрал "(Испания)
34
Противоток JET-SWIM1200 (2.2 кВт 54 м3/ч)
шт.
1
35
Камикадзе 700ммх1000мм старт с 10 м
м.п.
26
36
Центробежный насос 4.9 кВт
шт.
3
37
Теплообменник 75кВт
шт.
6
38
Клапан электромагнитный
шт.
5
39
Термостат
шт
5
40
Муфта разъемная со вставкой из нерж. Стали
шт.
12
41
Труба д.75
м.
805
42
Труба д.63
м.
413
43
Труба д.50
м.
189
44
Угол 90гр. Д.75
шт
197
45
Угол 90гр. Д.63
шт
361
46
Угол 90гр. Д.50
шт
182
47
Угол 45гр. Д. 75
шт
122
48
Угол 45гр. Д. 63
шт
51
49
Угол 45гр. Д. 50
шт
35
50
Тройник 75
шт
39
51
Тройник 63
шт
51
52
Тройник 50
шт
75
53
Крестовина 50
шт
22
54
Редуктор 50-63
шт
47
55
Редуктор 63-75
шт
36
56
Редуктор 90-75
шт
10
57
Редуктор 125-90
шт
10
58
Муфта разъемная 75
шт
3
59
Муфта разъемная 63
шт
17
60
Муфта разъемная 50
шт
3
61
Муфта соединительная 75
шт
5
62
Муфта соединительная 63
шт
5
63
Муфта соединительная 50
шт
2
64
Кран шаровый 63
шт
12
65
Кран шаровый 50
шт
5
66
Обратный клапан д75
шт.
5
67
Фланец д125
шт.
3
68
Заглушка термостата д63
шт.
5
69
Ниппель
шт.
46
70
Стул для посетителей стандарт
шт.
8
71
Кресло офисное
шт.
2
72
Кресло руководителя
шт.
1
73
Сейф металлический
шт.
1
74
Питающий щит "ВРУ2-200-21"
шт.
1
75
Колонки акустические JRX125
шт.
2
76
Колонки акустические PS4HA
шт.
2
77
Сабвуфер JRX118SP
шт.
1
78
Печь микроволновая LGMS2682 B
шт.
3
79
Сплит-система LG G09LH
шт.
2
80
Сплит-система LG G12LH
шт.
1
81
Шезлонг деревянный
шт.
50
82
Шезлонг пластиковый
шт.
235
83
Индивидуальные металлические шкафы
шт.
150
84
Паук осветительный Spider 1200 PLСP 1200
шт.
1
85
Холодильник "ТОН-530Т"
шт.
2
86
Прожектор осветительный для светомузыки D.T.S. Par64 ClassicEco. 1000 Вт
шт.
6
87
Стол пластиковый
шт.
80
88
Кресло пластиковое
шт.
400
89
Зонт синий
шт.
80
90
Подставка для зонта
шт.
80
91
Котел Grizzly 130 KLO
шт.
1
92
Холодильник Атлант МХ-5810-62 КШ-290
шт.
2
93
Морозильник Атлант ММ-184-74 МКШ-
шт.
240
1
94
Электроплитка ТЭЛПА-2М
шт.
1
95
Весы CAS SW-1
шт.
4
96
ФритюрницаFortune Deep Fryer 6L
шт.
2
97
Гриль электрический МК 1.44, "Сиком"
шт.
1
98
Прожектор под галогенную лампу
шт.
50
99
Аппарат для приготовления шаурмы ATESY4,6 кВт
шт.
1
10 0
Монитор Samsung 710 N
шт.
1
10 1
Система акустическая Microlab B 75
шт.
1
10 2
Принтер лазерный Canon LBP 2900
шт.
1
10 3
Системный блок PentiumD, CPU2.66 GHz2,68 ГГц, 1,0 Гб ОЗУ
шт.
1
Итого
1 Наименование
Ед.изм
Кол-во
Форсунка возврата воды д.50 ""Astral"
00330
шт
56
Скиммер "Astral" (Испания)
11310
шт
56
Донный слив
00270
шт
12
Заборник воды
15864
шт
20
Решетка переливная МС245мм
м.п.
26
Профиль под переливную решетку
м.п.
54
ПрожекторSTANDART 300w 12v "Astral" ' (Испания)
07852
шт
50
Трансформатор 630w "Astral" (Испания)
25746
шт
25
Пленка отделочная
93333
кв.м
2000
Геотекстиль утеплитель
93433
кв.м
2000
Фильтр Pragaс манометром д=1050 мм
00694
шт
12
Вен6ильная группа
00771
шт
10
Фильтр "Aster "Astral" (Испания) д=750 мм, н=945 мм
00500
шт
5
Фильтр "Aster"Astral" (Испания) д=600 мм, н=850 мм
00499
шт
1
Фильтр "Aster"Astral" (Испания) (Испания)
19781
шт
2
д=50(р1 мм, н=770 мм
Насос "AstralSprint" Р-л21,83 куб.м\час, Н-р 15м; N=2,2kBt
05090
шт
2
Насос "AstralSprint" Р-д16,4 куб.м\час, Н-р 15м. N=1,46kBt
05090
шт
5
Насос "AstralSprint" Р-д8,5 куб.м \час, Н-р 15м, N=0.76kBt
05090
шт
1
Насос "AstralSprint" Р-д 4,6 куб.м \час, Н-р 15м, N=0,76kBt
05090
шт
2
Насос MaximР-д 26,7куб. м\час, Н-р 15м, N=2.6kBt
21071
шт
8
Плато аэромассажное 600*600
шт
Турбокомпрессор 95 куб.м\час
27872
шт
Зонтик D2500 мм "Astral" (Испания)
22753
шт
Труба зонтика "Astral" (Испания)
22755
шт
Накладка "Astral" (Испания)
19980
шт
Анкер "Astral" (Испания)
19986
шт
Насос "Astral" (Испания)
08003
шт
1
Противоток JET-SWIM1200 (2,2 кВт. 54 куб.м \час)
45554
шт
1
Центробежный насос 2,2 кВт
01200
шт
3
Горка деткая "Дельфин"
86650
шт (компл)
1
Горка легкая "Кролик"
86651
шт (компл)
1
Горка деткая Трибок"
86653
шт (компл)
1
Дозирующий насос
шт
5
Теплообменник
шт
16
Генератор озонирования
5
ИТОГО
№ п/п
Наименование оборудования
Единицы измерения
Количество единиц
1
2
3
4
1
Ультрофиолетовая установка УВД 150мЗ/ч
шт.
2
2
Ультрофиолетовая установка УВД 50мЗ/ч
шт.
3
3
Ультрофиолетовая установка УВД 30м З/ч
шт.
1
4
Мотанный фильтр д.= 1200, патр. 110р. OSLO
шт.
6
5
Ультрофиолетовая установка УВД ЮмЗ/ч
шт.
2
6
Станция автоматического контроля (РН-уровень, СЕ)
компл.
8
7
Мотанный фильтр д. = 1050, Прага
шт.
1
8
Прожектор ГВ1 RGB 2W
шт.
2
9
Фотометр PHotolyser 400
шт.
1
10
Насос циркуляционный "FiberPool" 3,0кВт
шт.
1
11
Теплообменник 120 кВт
шт.
2
12
Насос 4,71 кВт 380В KripsolKapriКАР/550 М
шт.
1
13
Насос для флокулянта DLX-МА/М
шт.
8
14
Фильтр KripsolGranadaGTN406-33 (400мм,6мЗ/ч)
шт.
1
15
Насос (ЮмЗ/ч 220В) KripsolOndinaОК/71
шт.
1
16
Электромагнитный клапан
шт.
2
17
Слив донный универсальный
шт.
1
18
Насос циркуляционный
шт.
2
"GrundfosUPS"
19
Датчик потока
шт.
2
20
Клапан шаровый д. = 110
шт.
60
21
Муфты для подключения
шт.
2
22
Прожектор 300 вт
шт.
20
23
Термостат О - 45 С
шт.
2
24
Скимер (универсал.) Kripsol SKAL
шт.
8
25
Скимер (универсал.) Kripsol SKSL
шт.
8
26
Клапан шаровый д. = 75
шт.
22
27
Бок. Вентиль 6-позиц. 1/2, вар.З 20569
шт.
1
28
Слив донный из нерж. Стали
шт.
6
29
Шланг 12м
шт.
3
30
Донный пылесос делюкс
шт.
3
31
Слив донный универсальный
шт.
10
32
Щетка для пылесоса
шт.
3
33
Тройник 110x50/90
шт.
10
34
Кран шаровый д. = 63
шт.
9
35
Бурт ПВХ под клей д. = 160 с зубч.
шт.
6
поверх.
36
Фланец ПВХ д.= 110 код 703
шт.
6
37
Переходник (кольцо) 160x110
шт.
6
38
Соединение фланцевое д. = 110
шт.
3
жесткое
39
Угольник 45 ПВХ (д.= 1 10)
шт.
60
40
Соединение фланцевое д. = 110
шт.
18
жесткое
41
Соединение фланцевое д. = 110
шт.
6
жесткое
42
Соединение фланцевое д. = 160
шт.
4
жесткое
43
Форсунка возврата воды донная
шт.
52
Kripsol BIFL.C
44
Форсунка возврата воды KripsolBOL24
шт.
50
45
Соединение труб ПВХ (А-07)
шт.
20
46
Соединение фланцевое д. = 90
шт.
4
жесткое
47
Фланец ПВХ д.= 160
шт.
6
48
Тройник 90/ 110x1 10
шт.
35
49
Обратный клапан
шт.
2
50
Тройник 90 НПВХ 110-10
шт.
37
51
Крестовина 90 ПВХ (д. = 63*63)
шт.
10
52
Соединение труб ПВХ (А-06)
шт.
15
53
Угольник 90 НПВХ 110-10
шт.
244
54
Угольник 90 НПВХ д.= 63
шт.
80
55
Муфта ПВХ соеденит.д. = 110
шт.
20
56
Втулка переходная ПВХ 110 ACDS900630
шт.
10
57
Тройник 90 ПВХ ACDT 900000
шт.
45
58
Соединение ПВХ разборное (д.= 63)
шт.
20
59
Кольцо ПВХ переходное (д.= 1 10*90)
шт.
24
60
Кольцо ПВХ переходное (д.= 1 10*63)
шт.
10
61
Угольник 90 ПВХ ACDЕ 900000
шт.
125
62
Крестовина 90 ПВХ (д. = 50* 50)
шт.
10
63
Труба НПВХ 100SDR33 110*3,4 РК (3000)
м
612
64
Труба НПВХ 100SDR21 90*4.3 РК (3000)
м
240
65
Труба д. 7 5
м
300
66
Тройник 75x32 переходной
шт.
10
67
Угольник 45 ПВХ ACDF 900000
шт.
30
68
Тройник д.75
шт.
20
69
Муфта переходная разъемная д75 ПВХ ACDS
шт.
19
70
Труба НПВХ 100SDR21 75*3,6 РК (3000)
м
132
71
Тройник 90 ПВХ ACDT 750000
шт.
41
72
Муфта ПВХ АСМи 900000
шт.
20
73
Муфта переходная разъемная дбЗ ПВХ ACDS
шт.
30
74
Тройник 63x32/90 переходной
шт.
10
75
Муфта ПВХ соеденит.д. = 75
шт.
27
76
Угол 90гр. Д.75
шт.
50
77
Угольник 90 ПВХ ACDЕ 750000
шт.
71
78
Угольник 45 ПВХ ACDF 750000
шт.
35
79
Соединение труб ПВХ (А-05)
шт.
10
80
Втулка переходная ПВХ ACDS900630
шт.
91
81
Тройник 90 ПВХ ACDT 630000
шт.
63
82
Угольник 45 НПВХ 63- 10
шт.
40
83
Труба НПВХ 100SDR21 63*3,0 РК (3000)
м
600
84
Угольник 90 ПВХ ACDЕ 63 0000
шт.
248
85
Труба НПВХ 100SDR21 50*2,4 РК (3000)
м
300
86
Ниппель д. = 50/63-1 1/2"
шт.
55
87
Кольцо редуктор ПВХ переходное (д. = 75*63)
шт.
20
88
Тройник 90 ПВХ ACDT 500000
шт.
40
89
Ниппель переходной д. = 50/63-2"
шт.
30
90
Угольник 45 ПВХ ACDF 500000
шт.
30
91
Геотекстиль иглопроб. Г 8с 300/165
м2
883
92
Втулка переходная ПВХ ACDS630500
шт.
70
93
Угольник 90 ПВХ. ACDE 500000
шт.
220
94
Муфта НПВХ 63- 10
шт.
27
95
Муфта ПВХ АСМи 500000
шт.
20
Банк просил включить в список реализуемого залогового имущества еще один объект, а именно незавершенный строительством крытый аквапарк, общей площадью застройки 2 394,6 кв.м, расположенный на территории спортивно-оздоровительного комплекса «Аквапарк XXI век» по адресу <...>, так как в соответствии с представленной выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним данный объект обременен ипотекой в силу закона 26.07.2010 в пользу Банка.
В связи с возникшими разногласиями, возникшими между конкурсным управляющим и Банком, конкурсный управляющий ФИО2 обратился в суд с заявлением о разрешении разногласийпо определению порядка и условий продажи залогового имущества.
Суд первой инстанции, отказывая Банку о включении в список реализуемого залогового имущества незавершённого строительством объекта, указал, что правособственности на незавершенный строительством крытый аквапарк возникло у должника 26.07.2010 г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. АК СБ РФ не обращался с заявлением в суд, а также к конкурсному управляющему ФИО2 с заявлением о внесении изменений в реестр требований кредиторов и отражении в нем требований кредитора как обеспеченных залогом следующего имущества: незавершенный строительством крытый аквапарк, общей площадью застройки 2 394,6 кв. м., расположенный на территории спортивно-оздоровительного комплекса «Аквапарк XXI век» по адресу <...>.
Устанавливая требования залогового кредитора, суд учитывает, что в соответствии со статьёй 337, пунктом 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство должника признаётся обеспеченным залогом в целом независимо от оценки предмета залога (за исключением случая, когда обязательство обеспечивалось залогом не в полном объёме, а только в части).
Апелляционная коллегия полагает, что определение суда первой инстанции подлежит изменению.
Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определёнными.
В соответствии с пунктом 2 статьи 129 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», конкурсный управляющий обязан: принять в ведение имущество должника, провести инвентаризацию такого имущества; привлечь оценщика для оценки имущества должника.
Конкурсным управляющим проведена оценка имущества должника, находящегося в залоге, представлены отчёты об оценке заложенного имущества.
В соответствии с пунктом 26 приказа Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1) итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
Таким образом, отчёты об оценке имущества представленный конкурсным управляющим ФИО2 составленные по состоянию на 16.12.2009 утратили свою актуальность.
В пунктах 9, 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» разъяснено, что порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего. На основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога. Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).
В связи с тем, что согласно пункту 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.
Как видно из материалов дела, должник зарегистрировал право собственности на незавершенный строительством крытый аквапарк 22.10.2009.
В соответствии с пунктом 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 64 Закона об ипотеке, если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или возводимые на этом земельном участке здания и сооружения залогодателя.
В договоре ипотеки земельного участка сторонами иные условия указаны не были, соответственно после того, как Банку стало известно о возникновении прав собственности у должника на крытый аквапарк, 26.07.2010 Роскадастром было зарегистрировано обременение в силу закона на данный объект в пользу Банка.
Ипотека в данном случае возникла в силу закона. Ипотека в силу закона возникает при наступлении указанного в законе обстоятельства, а именно обременение ипотекой прав в отношении земельного участка, на котором находятся здания и сооружения.
С учётом изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что незавершённый строительством крытый аквапарк подлежит включению в список реализуемого залогового имущества.
Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2011 года лицам, участвующим в деле была разъяснена возможность назначения экспертизы по делу с целью установления действительной стоимости имущества должника, а именно – объекта недвижимости незавершенного строительством крытого аквапарка, готовностью 53 %, расположенного по адресу: <...>.
От конкурсного управляющего ФИО2 поступило ходатайство о назначении экспертизы по делу.
Апелляционной коллегией указанное ходатайство было удовлетворено.
В соответствии с заключением судебной экспертизы № ЭЗ-14-11 ООО «Русна», размер рыночной стоимости незавершённого строительством крытого аквапарка, расположенного по адресу: <...>, составляет 69 420 000 руб.
Таким образом, начальная продажная цена имущества определена судом апелляционной инстанции с учётом выводов проведённой по делу судебной экспертизы, в соответствии с которой рыночная стоимость заложенного имущества составляет для незавершённого строительством объекта 69 420 000 руб.
Учитывая изложенное, определение суда первой инстанции подлежит изменению.
Руководствуясь статьями 268- 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
определение Арбитражного суда Волгоградской области от 24.11.2010 по делу № А12-8485/2009 изменить.
Пункт 6 «Определение лота и начальной цены реализации: Лот № 1» дополнить: «незавершённый строительством крытый аквапарк, расположенный по адресу: <...> (условный номер 34-34-03/040/2009-596) с установлением начальной продажной цены 69 420 000 руб.
Общая стоимость лота 178 087 126,88 руб.»
В остальной части определение Арбитражного суда Волгоградской области от 24.11.2010 по делу № А12-8485/2009 оставить без изменения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в установленный законом срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий В.А. Камерилова
Судьи С.А. Жаткина
Ф.И.Тимаев