Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Грандстрой» и комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 10 февраля 2016 года по делу № А12-50430/2015 (судья Моторина Е.В.) по исковому заявлению комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Грандстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Грандстрой» (далее - ответчик) о взыскании 8 723 881,60 руб., из которых 8 596 696,53 руб. задолженности по арендной плате, 127 188,07 руб. пени.

При рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил требования, просил взыскать с ответчика 8 625 499,61 руб., из которых 8 501 174,71 руб. задолженности по арендной плате, 124 324,90 руб. пени.

Уточненные требования приняты судом первой инстанции к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области суда от 10 февраля 2015 года по делу № А12-50430/2015 с общества с ограниченной ответственностью "Грандстрой" в пользу комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области взыскано 6 741 319 руб. 79 коп., из которых 6 641 859 руб. 87 коп. задолженность по арендной плате, 99 459 руб. 92 коп. пени. В остальной части требований отказано.

С общества с ограниченной ответственностью "Грандстрой" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 2000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Грандстрой» и Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобах, принять новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы общество с ограниченной ответственностью «Грандстрой» указывает, что судом первой инстанции не учтено, что изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускается. Земельный участок с кадастровым номером 34:34:060035:293 прошел процедуру раздела в связи с планируемым вводом в эксплуатацию в конце 2016 года следующей очереди жилых домов, что означает исполнение ответчиком обязательств по строительству жилья эконом-класса. Расчет неустойки произведен неверно.

В обоснование апелляционной жалобы Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области указывает, что решением по делу № А12-29112/2012 установлено, что площадь земельного участка занимаемого улицей Грибанова площадью 11649 кв.м. определена на земельный участок с кадастровым номером 34:34:060035:0293 иной площадью 160 774 кв.м., то есть, в отношении исходного земельного участка, до его последующего раздела.

Доказательства того, что на земельный участок площадью 94 489 кв.м. приходится улица той же площадью 11649 кв.м. в материалах дела отсутствуют. В связи с чем, расчет задолженности по арендной плате должен быть произведен исходя из площади земельного участка 94489 кв.м. за период с 19.06.2015 по 29.09.2015.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционных жалобах, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 23.05.2007 между администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО «Мегастрой» (арендатор) заключён договор № 7502 аренды земельных участков: №1 с кадастровым номером 34:34:060014:0029 площадью 432586 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Советский район, ул. Родниковая, 76, земельный участок №2 площадью 111 338 кв. метров, учетный номер 6-4-588, кадастровый номер 34:34:060014:0030, расположенный по адресу: г.

Волгоград, ул. Родниковая, 87;

- земельный участок №3 площадью 160 774 кв. метров, учетный номер 6-4-589, кадастровый номер 34:34:060035:0293, расположенный по адресу: <...>;

- земельный участок №4 площадью 20 310 кв. метров, учетный номер 6-4-590, кадастровый номер 34:34:060035:0294, расположенный по адресу: <...>.

Согласно пункту 1.3. договора (в редакции изменений от 22.08.2007) земельные участки предоставлены для строительства капитальных объектов – жилой застройки в комплексе с объектами жилищно-коммунальной, социальной и

общественно-деловой инфраструктуры.

Срок действия договора: с 28.02.2007 по 28.02.2012. Соглашением сторон от 26.03.2010 действие договора продлено до 01.03.2015.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

30 марта 2011 года между ООО «Мегастрой» (первоначальный арендатор) и ООО «Диалог» (новый арендатор) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.05.2007 №7502 (далее - договор передачи прав).

Договор передачи прав от 30.03.2011 зарегистрирован в установленном законом порядке 01.04.2011.

На этом основании сторонами 07.11.2011 в договор аренды с 01.04.2011 внесены изменения в части наименования арендатора – ООО «Диалог».

На основании Закона Волгоградской области от 06.04.2012 № 33-ОД «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городе Волгограде – административном центре Волгоградской области» и Постановления Правительства № 28-п от 17.04.2012 «Об органе исполнительной власти Волгоградской области, уполномоченном на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в Волгограде – административном центре Волгоградской области» права арендодателя перешли Министерству по управлению государственным имуществом Волгоградской области (переименованное в последствии в Комитет по управлении государственным имущество Волгоградской области, на основании постановления Губернатора Волгоградской области от 16.01.15 № 8).

17.03.14 между Комитетом и ООО «Диалог» заключено дополнительное соглашение об уменьшении площади земельного участка № 3 до 94489 кв.м., дополнительным соглашением № 2 от 27.05.15 стороны исключили из договора земельные участки с кадастровыми номерами 34:34:060035:293 и 34:34:060014:30, ввиду ввода в эксплуатацию жилой застройки.

Срок действия договора продлен сторонами до 25.05.2012 в отношении земельных участков 34:34:060035:293 и 34:34:060035:294.

Между ООО «Диалог» ООО «ГрандСтрой» 16.06.15 заключен договор передачи прав и обязанностей в отношении земельного участка 34:34:060035:293.

Указанный договор зарегистрирован 19.06.15.

В силу пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Истцом в адрес ответчика направлено извещение о размере арендной платы с 19.06.15 в сумме 34 386 774,09 руб. в год.

Согласно представленного истцом расчета, задолженность ответчика за период с 19.06.15 по 30.09.15 составляет 8 501 174 руб. 71 коп. При этом, расчёт истцом произведен на основании пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», исходя из площади земельного участка – 94489 кв. м.

Постановлением № 469-п установлена методика исчисления арендной платы за расположенные на территории Волгоградской области земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, относящиеся к категории земель населенных пунктов.

Из пункта 2.1.1 постановления № 469-п следует, что размер арендной платы за земельные участки из категории земель населенных пунктов рассчитывается по следующей формуле: А= КСЗУ х Кви х Кдп х Ккан х Ки, где: А – величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев; КСЗУ – кадастровая стоимость земельного участка; Кви – коэффициент вида функционального использования земельного участка; Кдп – коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; Ккан – коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов; Ки – коэффициент индексации.

Расчет арендной платы за 2015 год произведен исходя из кадастровой стоимости участка, отраженной в ответе на запрос суда ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по Волгоградской области от 03.12.15.

Арендная плата по спорному договору исчислена путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости 6570,5 руб. на площадь участка 94489 кв.м., и КВИ - 0,05 и коэффициент инфляции. Арендная плата в год составляет 34 386 774,09 руб., в месяц 2 865 564,51 руб.

Из пункта 2.1.4 постановления № 469-п следует, что арендная плата за земельные участки, предоставленные в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон №137-ФЗ) для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства, составляет: 2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; 5 процентов кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Согласно п. 3.4 дополнительного соглашения от 17.03.2014 размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке, в случае установления или изменения кадастровой стоимости земельных участков, установления или изменения коэффициентов (их значений), применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, в соответствии с решениями органов государственной власти Волгоградской области и органов местного самоуправления. Арендатор считается извещенным о размере арендной платы за участок с даты обнародования (официального опубликования) указанных нормативных правовых актов (изменений и дополнений, вносимых в них). При этом арендодатель оставляет за собой право направить арендатору извещение о размере арендной платы за соответствующий период.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. В силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В пункте 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Объекты недвижимости не введены в эксплуатацию в течении 3 лет с момента заключения договора, следовательно указанный коэффициент обоснованно применен арендодателем при расчете арендной платы.

Доводы общества с ограниченной ответственностью «Грандстрой» при указанных обстоятельствах, апелляционным судом отклоняются.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что истцом не верно установлена площадь земельного участка, находящаяся в пользовании ответчика.

Согласно выводам суда первой инстанции, при заключении договора земельный участок с кадастровым номером 34:34:060035:293 имел площадь 160774 кв.м. Решением Министерства по управлению государственным имуществом по Волгоградской области от 07.03.2014 № 1933, в связи с размежеванием и выделением новых участков площадью 12882 кв.м. для размещения детского сада и 53403 кв.м. для эксплуатации жилых домов № 1-16, расположенных по ул. им. Грибанова и ул. Солнечникова, была уменьшена до 94489 кв.м.

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 30.10.13 по делу № А12-29112/2012, оставленного без изменения в апелляционной и кассационной инстанциях, установлено, что площадь земельного участка, занимаемого улицей Грибанова в границах земельного участка 34:34:060035:293, площадью 160774 кв.м. составляет 11649 кв.м.

При этом, судом при рассмотрении дела № А12-29112/2012 сделан вывод, что с момента государственной регистрации права собственности владельцев квартир в жилых домах по ул. Грибанова и Солнечникова, арендатор утрачивает право владения и пользования той частью земельного участка, которая необходима для эксплуатации жилых домов.

Следовательно, данная площадь, подлежит исключению из площади земельной участка, предъявленной истцом к расчету.

За период с 19.06.15 по 29.09.15 задолженность по арендной плате по расчету суда первой инстанции составила 6 741 319,79 руб.

Доводы ответчика о том, что истцом изменен механизм исчисления арендной платы, суд первой инстанции нашел не обоснованными.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму – неустойку. При этом, по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 6.2 дополнительного соглашения от 17.03.14 установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ за каждый день просрочки от суммы платежей, от суммы невнесенной арендной платы.

По расчету истца пеня за период с 01.07.15 по 30.09.15 составила 124 324,90 руб.

Проверив расчет, суд первой инстанции пришел к выводу, что расчет произведен не верно, поскольку суд пришел к выводу о неверном исчислении размера арендной платы.

По расчету суда первой инстанции пеня за указанный период составляет 99 459,92 руб.

Между тем, суд первой инстанции, частично удовлетворив исковые требования, не учел следующее.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 30.10.2013 по делу № А12-29112/2012 установлено, что площадь земельного участка занимаемого улицей Грибанова площадью 11649 кв.м. определена на земельный участок с кадастровым номером 34:34:060035:0293 иной площадью 160 774 кв.м., то есть в отношении исходного земельного участка, до его последующего раздела. Доказательства того, что на земельный участок площадью 94 489 кв.м. приходится улица той же площадью 11649 кв.м. в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, согласно кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 34:34:060035:293 от 03.06.2015, имеющегося в материалах дела, площадь земельного участка установлена в размере 94 489 кв.м.

ООО «Грандстрой» не проводил межевания земельного участка для исключения площади земельного участка, занимаемой улицей Грибанова, с соответствующим заявлением о внесении изменений в договор аренды не обращался.

Указанные доводы заявителя апелляционной жалобы - Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, не опровергаются содержанием материалов дела А12-29112/12, исследованных апелляционным судом.

В связи с чем, расчет задолженности по арендной плате должен быть произведен исходя из площади земельного участка 94489 кв.м. следующим образом:

Размер годовой арендной платы за землю с 19.06.2015 по 29.09.2015 составляет 34 386 774,09 руб. и определен следующим образом:

А =КСЗУ*5%*1,05* 1,055, где:

А - годовой размер арендной платы,

КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка (6570,5 руб.*94489 кв.м.);

5%- применяется в соответствии с п.2.1.4 Порядка расчета арендной платы на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденного постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 №469-п, в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лег с даты заключения договора аренды земельного участка;

1,05 - уровень инфляции, не превышающий 5,0 процентов (декабрь 2014 года к декабрю 2013 года), установлен Федеральным законом от 02.12.2013 №349-Ф3;

1,055 - уровень инфляции, не превышающий 5,5 процентов (декабрь 2015 года к декабрю 2014 года), установлен Федеральным законом от 01.12.2014 №384-Ф3.

Таким образом, согласно расчета Облкомимущества, исходя из площади земельного участка 94489 кв.м., годовой размер арендной платы на земельный участок составляет А(34 386 774,09 руб.)= 6570,5руб*94 489 кв.м*5%* 1,05* 1,055.

При таких обстоятельствах, задолженность по арендной плате за период с 19.06.2015 по 29.09.2015 составляет 8 501 174,71 руб. и пени за период с 29.06.2015 по 29.09.2015 - 124 324,9 руб.

При таких обстоятельствах, у арбитражного суда апелляционной инстанции имеются правовые основания для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 10 февраля 2016 года по делу № А12-50430/2015 отменить. Принять новый судебный акт.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Грандстрой» в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области 8501174, 71 руб. задолженности по арендной плате и пени в размере 124324, 9 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Грандстрой» в доход федерального бюджета Российской федерации 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий В.Б. Шалкин

Судьи Т.С. Борисова

И.И. Жевак