Гражданский кодекс часть 1

при участии в судебном заседании представителя администрации Волгограда ФИО2, действующей по доверенности от 22.03.2010 № 05-ИД/61, представителя комитета земельных ресурсов администрации Волгограда ФИО2, действующей по доверенности от 17.03.2010 № 4534, председателя производственного кооператива «Инициатор» ФИО3, действующего на основании протокола от 25.11.2009 № 5, представителя производственного кооператива «Инициатор» ФИО4, действующего по доверенности от 21.12.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Волгограда (г. Волгоград)

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24 февраля 2010 года по делу № А12-24122/2009 (судья Зотова Н.П.)

по иску администрации Волгограда (г. Волгоград)

к производственному кооперативу «Инициатор» (г. Волгоград)

третье лицо: комитет земельных ресурсов администрации Волгограда (г. Волгоград)

о взыскании 5 157 234,68 руб.,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилась администрация Волгограда (далее – истец) с иском к производственному кооперативу «Инициатор» (далее – ПК «Инициатор», ответчик) о взыскании 5157234,68 руб., из которых 2569397 руб. задолженность по арендной плате за период с 01.01.2003 по 25.09.2009, 2587837,68 руб. – неустойка за период с 26.03.2003 по 31.10.2009.

Решением от 24 февраля 2010 года в удовлетворении исковых требований администрации Волгограда отказано.

Администрация не согласилась с решением суда первой инстанции и обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддерживает, письменный отзыв не представил.

ПК «Инициатор» возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации Волгограда от 17.04.1993 № 327-П между администрацией Волгограда в лице комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Волгограда и кооперативом «Инициатор», правопреемником которого является ПК «Инициатор», заключён договор от 17.05.1995 № 370 аренды земельного участка площадью 9111 кв.м, предоставленного истцу для эксплуатации производственной базы в <...>.

В соответствии с пунктом 2.4. договора арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату в размере 10933200 руб. (неденоминированных рублей).

С учётом Указа Президента Российской Федерации от 04.08.1997 № 822 «Об изменении нарицательной стоимости российских денежных знаков и масштаба цен» размер арендной платы по договору составил 2733,30 руб. в квартал.

Пунктом 2.8. договора стороны согласовали, что арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее 25-го числа последнего месяца квартала.

Изменением от 30.04.1996 № 1 к договору, подписанными обеими сторонами, договора, размер арендной платы увеличен и в 1996 году составил 16399, 80 руб. (4 099,95 руб. в квартал).

В соответствии с изменением от 28.12.2000 № 3 к договору аренды размер арендной платы определён арендодателем в сумме 78719,04 руб. в год. Со стороны арендатора указанное изменение подписано с протоколом разногласий (т.1 л.д.17) в части срока установления годового размера арендной платы и размера арендной платы.

Исходя из буквального толкования согласования протокола разногласий от 14.01.2001 к изменению от № 3 от 28.12.2000 договора аренды, стороны не урегулировали размер арендной платы. Договор на новых условиях не заключён.

Изменением от 14.08.2001 № 4 к договору аренды стороны продлили срок аренды земельного участка для эксплуатации производственной базы по ул. Краснополянской, 27 в Дзержинском районе, до 08.08.2002 (т.1 л.д.19).

Арендатор вносил ежемесячно арендные платежи в соответствии с согласованными условиями договора, исходя из установленного изменением от 30.04.1996 № 1 размера арендных платежей, согласно платёжным документам, представленным ответчиком. Факт уплаты ответчиком арендных платежей по договору в общей сумме 230000 руб. под сомнение истцом не ставится.

В силу пункта 2.7. договора размеры арендной платы могут быть пересмотрены по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно ставок и в других случаях, предусмотренных законодательными актами.

В соответствии с пунктом 2.9. договора размеры арендной платы подлежат пересчёту в соответствии с изменением индексации в порядке, устанавливаемом Правительством России.

Разделом V договора предусмотрено, что изменения, дополнения и поправки к условиям договора действительны при соблюдении письменной формы, подписаны уполномоченными представителями договаривающихся сторон, за исключением пункта 2.9., согласно которому арендодатель вносит свои изменения в договор самостоятельно в письменном виде.

Согласно изменениям от 28.11.2002, от 17.12.2003, от 21.12.2004, от 03.04.2006, от 01.07.2008, арендодатель в одностороннем порядке увеличил размер годовых арендных платежей и определил его соответственно в 2003 году – 283352, 10 руб. (70 838, 03 руб. в квартал), в 2004 году – 311687,31 руб. (77921, 83 руб. в квартал); в 2005 году – 342 846, 93 руб. (85 711,73 руб. в квартал), с 31.03.2006 – 394232,97 руб. (98558, 24 руб. в квартал), с 01.01.2008 – 693316,58 руб. (173 329,15 руб. в квартал).

Ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств по своевременному внесению арендной платы в увеличенном размере, повлекшее образование задолженности по арендным платежам, послужило основанием для обращения администрации в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности и соответствующей неустойки.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, указал, что при заключении договора земельного участка стороны руководствовались действующим на тот момент законодательством, и на этом основании сделал правильный вывод, что изменения к договору, внесённые арендатором в одностороннем порядке, являются незаключёнными.

Апелляционная коллегия считает, что суд первой инстанции обоснованно посчитал, к спорным правоотношениям должны применяться нормы закона, действующего на момент возникновения договорных правоотношений.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Закон, которым арендная плата отнесена к категории регулируемых цен, вступил в силу позже заключения договора между истцом и ответчиком.

Земельный кодекс РФ и Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» вступили в законную силу 30 октября 2001 года. Договор между истцом и ответчиком заключён 17 мая 1995 года.

Таким образом, договорные правоотношения возникли до вступления в законную силу указанных нормативных актов.

При таких обстоятельствах истец необоснованно считает подлежащими применению к спорным правоотношениям пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, полагая, что в рассматриваемом случае стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять иной её размер. Поэтому арендодатель в одностороннем порядке увеличил арендную плату в 63 раза по сравнению с согласованной сторонами, ссылаясь на нормативно-правовые акты органов государственной власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Нормы закона, ухудшающие положение лица, не подлежат применению к рассматриваемым правоотношениям.

Учитывая положения пункта 2 статьи 4 Гражданского кодекса РФ, к отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключённого договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключённых договоров.

Поэтому в рассматриваемом случае суд первой инстанции на основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ правильно исходил из согласованных сторонами условий о цене, поскольку цена аренды не урегулирована законом на момент заключёния договора.

Договором предусмотрено, что размер арендной платы определён в фиксированной сумме.

Пунктом 2.9. договора установлено, что изменения размеры арендной платы подлежат пересчёту в соответствии с изменением индексации в порядке, устанавливаемом Правительством России. Арендодатель имеет право вносить по согласованию с арендатором в договор необходимые изменения и уточнения в случаях изменения действующего законодательства и нормативных актов.

Разделом V договора предусмотрено, что изменения, дополнения и поправки к условиям договора действительны при соблюдении письменной формы, если они подписаны уполномоченными представителями договаривающихся сторон, за исключением пункта 2.9., согласно которому арендодатель вносит свои изменения в договор самостоятельно в письменном виде.

Суды обеих инстанций пришли к выводу, что изменения от 28.11.2002, от 17.12.2003, от 21.12.2004, от 03.04.2006, от 01.07.2008 не соответствуют пункту 2.9. договора, противоречат условиям договора, и не основаны на Постановлении Правительства РФ.

В рассматриваемом случае судами обеих инстанций установлено, что размер арендной платы установлен в виде фиксированной суммы. Изменение арендных платежей производилось арендатором в силу изменений установленных ставок и иных случаях, предусмотренных законодательством, то есть при возникновении правовых ситуаций, предусмотренных пунктом 2.7. договора, которые требуют согласования с арендатором.

Из материалов дела видно, что изменения к договору аренды, за исключением изменения от 30.04.1996 № 1, внесены арендодателем в одностороннем порядке в нарушение условий договора, без согласования с арендатором в нарушение статьи 452 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса РФ).

Договором аренды установлен фиксированный размер арендной платы. Ответчик изменил согласованный сторонами годовой размер арендной платы в одностороннем порядке в нарушение условий договора.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно посчитал, что обязанность по уплате арендных платежей в новом размере, установленном изменениями от 28.11.2002, от 17.12.2003, от 21.12.2004, от 03.04.2006, от 01.07.2008 у арендатора не возникла.

Поэтому при расчёте задолженности за взыскиваемый период, суд правильно исходил из размера арендной платы 4099,95 руб. в квартал, согласованной сторонами в изменениях от 30.04.1996 № 1. При таких обстоятельствах сумма арендных платежей за взыскиваемый период составила 110698,65 руб.

Из материалов дела видно, что истец уплатил арендные платежи за указанный период в размере 230000 руб., что истцом не ставится под сомнение. Учитывая надлежащее исполнение арендатором обязательств по договору, оснований для взыскания пеней за просрочку внесения арендной платы нет.

Таким образом, суд обоснованно отказал администрации Волгограда в удовлетворении исковых требований.

Апелляционная коллегия считает, что суд первой инстанции дал правильную оценку доводу истца о том, что пунктом 2.9. стороны согласовали, что размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению по каждому сроку платежа. По мнению истца, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ её расчёта.

Учитывая положения статьи 431 Гражданского кодекса РФ при буквальном толковании пункта 2.9. договора видно, что арендная плата подлежит пересчёту арендодателем в одностороннем порядке при определённых условиях, в соответствии с изменением индексации в порядке, устанавливаемом Правительством России. При заключении договора аренды земельного участка стороны руководствовались действующим на тот момент законодательством.

Согласно статье 1 Закона РСФСР от 24.10.1991 № 1799 -1 «Об индексации денежных доходов и сбережений граждан в РСФСР, действующего во время возникновения спорных правоотношений, индексация – это установленный государством механизм увеличения денежных доходов и сбережений граждан в связи с ростом потребительских цен.

Поэтому суд первой инстанции обоснованно посчитал, что изменение арендных платежей является изменением условия договора об арендной плате.

Суд апелляционной инстанции считает необоснованным довод ответчика о том, что расчёт арендной платы за земельный участок неверно произведён за земельный участок площадью 9111 кв.м, поскольку часть указанного участка площадью 4253 кв.м у изъята ПК «Инициатор» в запас земель Волгограда.

Из материалов дела видно, что по условиям договора аренды в аренду ответчику предоставлен земельный участок площадью 9111 кв.м. Согласно требования пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ площадь земельного участка относится к данным, позволяющим определённо установить предмет аренды, и относится к существенным условиям договора. Поэтому изменение площади арендуемого земельного участка относится к существенному изменению обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении при заключении договора.

В порядке, установленном статьями 451, 452 Гражданского кодекса РФ, соответствующие изменения сторонами в договор не внесены. Доказательств обратного лицами, участвующими в деле, не представлено.

В силу пункта 1 статьи 453 Гражданского кодекса РФ нет оснований полагать, что предметом договора является земельный участок площадью 4858 кв.м.

Переписка ответчика с органами муниципальной власти, представленная в материалы дела, не свидетельствует об изменении условия договора и изъятии части земельного участка. При таких обстоятельствах у ответчика имеется обязанность по уплате арендных платежей за земельный участок площадью 9111 кв.м

Таким образом, все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения спора обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основаниями для отмены принятого решения. Судебная коллегия считает решение, принятое судом первой инстанции, законным и обоснованным. Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24 февраля 2010 года по делу № А12-24122/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.А. Акимова

Судьи С.Г. Веряскина

И.И. Жевак