Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего Товарищества собственников жилья «На Бахметьевской» ФИО2 (г. Москва)

на определение Арбитражного суда Саратовской области от 15 марта 2016 года по делу № А57-7106/2014 (судья Зуева Л.В.)

по заявлению ФИО3 (Саратовская область, Саратовский район, Дубовское муниципальное образование, с. 1-Расловка) о признании права собственности на объект недвижимости,

в рамках дела № А57-7106/2014 о признании несостоятельным (банкротом) Товарищества собственников жилья «На Бахметьевской» (410056, <...>; ИНН <***>; ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании: представителя конкурсного управляющего Товарищества собственников жилья «На Бахметьевской» ФИО2 ФИО4 по доверенности; представителя ФИО3 ФИО5 по доверенности;

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 28.08.2015 (резолютивная часть объявлена 26.08.2015 года) по делу №А57-7106/2014 Товарищество собственников жилья «На Бахметьевской» (далее – ТСЖ «На Бахметьевской») признано несостоятельным (банкротом). Конкурсным управляющим утвержден ФИО2

К должнику применены положения параграфа 7 главы 9 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» (далее Закон о банкротстве) – банкротство застройщиков.

В Арбитражный суд Саратовской области 17.04.2015 поступило заявление ФИО3, в котором заявитель просил признать за ним право собственности на нежилое помещение №11, общей площади 105,7 кв.м, расположенное на 1 этаже жилого дома №34/42 по улице Бахметьевской в г. Саратове.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 15 марта 216 года заявление ФИО3 удовлетворено в полном объеме, за заявителем признано право собственности на объект недвижимости: нежилое помещение № 11, общей площадью 105,7 кв. м, расположенное на 1 этаже, кадастровый номер: 64:48:050361:119, по адресу: <...>.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из наличия в материалах настоящего обособленного спора достаточных достоверных неоспоримых доказательств возникновения у ФИО3 титула собственника спорного помещения.

Конкурсный управляющий ТСЖ «На Бахметьевской» не согласился с указанным определением, обратился с рассматриваемой апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Доводы жалобы повторяют позицию апеллянта в суде первой инстанции.

Представитель конкурсного управляющего должника в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ФИО3 в судебном заседании против жалобы возражал, просил оставить определение суда первой инстанции без изменения.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции находит, что судебный акт следует оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения в связи со следующим.

Дела о несостоятельности (банкротстве) в силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 32 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Судом первой инстанции при рассмотрении обоснованности заявления ФИО6 установлено, что изначально обязательства по строительству и введению в эксплуатацию многоквартирного жилого дома были приняты Жилищно-строительным кооперативом «Ураган-96».

Впоследствии между ТСЖ «На Бахметьевской», в лице председателя правления ФИО7, действующей на основании устава ТСЖ «На Бахметьевской» и решения Общего собрания собственников квартир (нежилых помещений) многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...> (протокол от 15.08.2006) (далее - «Управляющая компания»), и будущими собственниками квартир (нежилых помещений) (далее - «Собственник»), в 2006 году был заключен ряд договоров, согласно условиям которых, Управляющая компания обязуется организовать работы по завершению строительства и сдаче в эксплуатацию квартиры (нежилого помещения) Собственника.

Первоначальное право долевого участия в строительстве жилого дома возникло у ОАО «ГРАНИ-М» на основании договора о долевом участии в строительстве жилого дома ЖСК «УРАГАН-96» по ул. Рабочая-Чапаева-Бахметьевская г. Саратова от 11.01.2000, заключенным между ОЖСК «УРАГАН-96», АОЗТ «Контракт».

В соответствии с условиями данного договора АОЗТ «Контракт» обязуется передать ОАО «ГРАНИ-М» квартиру №163, общей площадью 116,55 кв.м на втором этаже секции «Д» по адресу: <...>.

Согласно приложению №1 к договору ОАО «ГРАНИ-М» обязуется поставить щебень в определенном количестве и по установленной стоимости в течение 2-х месяцев со дня заключения договора.

В дальнейшем, право требования на вышеуказанную квартиру передано ФИО8 на основании договора № 1 переуступки имущественного права на строящуюся квартиру от 12.02.2002, заключенного между ОАО «ГРАНИ-М» (далее – «Участник-1») и ФИО8 (далее – «Участник-2»). В соответствии с условиями данного договора Участник-1 переуступает Участнику-2 имущественное право на вышеуказанную квартиру, которое возникло у ОАО «ГРАНИ-М» на основании договора долевого участия б/н от 11.01.2000.

Условиями договора № 1 переуступки имущественного права на строящуюся квартиру от 12.02.2002 предусмотрено, что Участник-2 за переуступаемое имущественное право на квартиру обязуется внести денежные средства Участнику-1 в сумме 6 006 руб. за 1 кв.м общей площади (п. 2.1.), общая стоимость составляет 700 000 руб. (п. 3.1.)

ФИО8 произвел оплату денежных средств в размере 700 000 руб. ОАО «ГРАНИ-М» за уступленное право, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам №21 от 15.04.2002, №28 от мая 2002, №34 от 22.06.2002, №11 от 15.02.2002, №22 от 22.04.2002, №43 от 20.08.2002, №26 от 15.05.2002, №14 от 14.03.2002, №42 от 19.08.2002, №46 от 02.09.2002, №40 от 14.08.2002, №30 от 13.06.2002.

06.09.2006 между ФИО8 и ФИО9 заключен договор уступки права требования, в соответствии с условиями которого ФИО8 осуществляет долевое участие в строительстве квартиры, общей площадью 116,55 кв.м, расположенной на втором этаже, в блок-секции «Д» жилого дома по адресу: город Саратов, ул. Рабочая-Чапаева-Бахметьевская, под номером 163.

Пунктом 2 договора об уступке права требования от 06.09.2006 предусмотрено, что согласно договору о долевом участии в строительстве жилого дома ЖСК «УРАГАН-96» по ул. Рабочая-Чапаева-Бахметьевская г. Саратова от 11 января 2000 года; договору за № 1 переуступки имущественного права на строящуюся квартиру от 12 февраля 2002 года; приложению за № 1 к договору о долевом участии в строительстве жилого дома ЖСК «УРАГАН-96» по ул. Рабочая-Чапаева-Бахметьевская г. Саратова, должна быть передана ФИО8, по акту приема-передачи по окончании строительства жилого дома и принятия его в эксплуатацию, квартира общей площадью 116,55 кв.м, расположенная на втором этаже жилого дома, блок секции «Д», по адресу: <...> квартира под номером 163.

Стороны оценили указанную квартиру в 1 223 250 руб. (п. 3 договора).

Из содержания пункта 4 договора следует, что оплата строительства квартиры ФИО8 осуществлена полностью, что подтверждается справкой, выданной Открытым акционерным обществом «ГРАНИ-М» от 10 сентября 2002 года.

ФИО8 передает ФИО9 свои права и обязанности по договору о долевом участии в строительстве жилого дома ЖСК «УРАГАН-96» по ул. Рабочая-Чапаева-Бахметьевская г. Саратова от 11 января 2000 года; договору № 1 переуступки имущественного права на строящуюся квартиру от 12 февраля 2002 года; приложению за № 1 к договору о долевом участии в строительстве жилого дома ЖСК «УРАГАН-96» по ул. Рабочая-Чапаева-Бахметьевская г. Саратова, по передаче вышеуказанной квартиры.

Уступка права требования по данному договору носит возмездный характер (п. 6 договора).

Оплата по договору уступки права требования от 06.09.2006 подтверждается распиской на тексте договора о том, что ФИО8 получил от ФИО9 денежную сумму в размере 1 223 250 руб. до подписания настоящего договора, при этом договор об уступке права требования от 06.09.2006 удостоверен 06.09.2006 нотариусом нотариального округа города Саратова ФИО10

Требования заявителя основаны на договоре переуступки права требования от 01.06.2008 по договору об уступке права требования от 06.09.2006, заключенном между ФИО9 (Цедент) и ФИО3 (Цессионарий), в соответствии с условиями которого, Цедент передает, а Цессионарий принимает право требования по договору об уступке права требования от 06.09.2006, заключенному между ФИО8 и ФИО9, предметом которого является уступка права требования на строящуюся квартиру №163 общей площадью 116,55 кв.м, расположенную на втором этаже жилого дома по адресу: <...> -Чапаева-Бахметьевская.

Условием пункта 3 договора предусмотрено, что за передаваемое право требования Цессионарий оплатил Цеденту сумму в размере 1 223 250 руб. наличными деньгами до подписания договора.

В материалы дела представлена расписка от 01.06.2008, свидетельствующая о том, что ФИО9 получил от ФИО3 денежные средства в сумме 1 223 250 руб. в счет оплаты по договору уступки переуступки права требования от 01.06.2008.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции верно сделал вывод о том, что обязанность по передаче квартиры (нежилого помещения) ФИО3 возложена на ТСЖ «На Бахметьевской».

Основным доводом как возражений в суде первой инстанции, так и апелляционной жалобы, конкурсный управляющий указывает, что по перечисленным договорам ФИО11 должна быть передана квартира №163 площадью 116,55 кв.м. на 2-м этаже, у которой на данный момент есть собственник, документов же, подтверждающих факт перевода жилого помещения, указанного в цепочке договоров, в нежилое, обосновывающих изменение площади и этажности, по мнению апеллянта, не представлено.

Судом первой инстанции указанный довод обоснованно отклонен ввиду следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 15.10.2008 ФИО3 обратился к председателю ТСЖ «На Бахметьевской» ФИО12 с заявлением о разрешении внести в технический паспорт на жилой дом №34/42 по ул. Бахметьевская квартиру №163 как помещение.

Возражений со стороны правления ТСЖ «На Бахметьевской» по результатам рассмотрения заявление ФИО3 от 15.10.2008 заявлено не было, что отражено в протоколе заседания правления ТСЖ «На Бахметьевской» от 20.10.2008.

ФИО3 получены технический паспорт, кадастровый паспорт от 26.10.2011 на нежилое помещение №11, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер: 64:48:050361:119, содержащие фактические характеристики помещения, в том числе его реальную, а не проектную площадь с учетом конечной планировки.

Из указанных документов усматриваются следующие фактические характеристики нежилого помещения: общая площадь 105,7 кв.м., этаж – 1.

Условия перевода жилого помещения в нежилое определяются статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 названной нормы перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом требований настоящего кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

ФИО3 произведено переоформление квартиры в нежилое помещение.

Как установлено судом первой инстанции, квартира, являющаяся предметом договора переуступки права требования от 01.06.2008, имеет особенности в отношении этажности своего расположения. Так, со стороны улицы Бахметьевской квартира расположена на втором этаже, а со стороны двора – на первом этаже, по строительным чертежам квартира находится на первом этаже, о чем разъяснено ФИО3 председателем правления ТСЖ «На Бахметьевской» в ответ на его заявление от 18.07.2008.

В соответствии с частью 3 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Учитывая вышеизложенные требования закона, в техническом паспорте на нежилое помещение №11, расположенное по адресу: <...>, указано, что оно расположено на 1 этаже.

Несовпадение общей площади квартиры №163 и нежилого помещения №11 объясняется тем, что общая площадь квартиры №163 в 116,55 кв.м. была указана в вышеуказанных договорах переуступки права требования как полная площадь, с учетом балконов и неотапливаемого помещения. Однако, по результатам проведения осмотра ГУП «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости» и оформления технического паспорта установлено, что фактически общая площадь нежилого помещения составляет 105,7 кв.м.

Следует отметить также, что номера помещений, указанные в договоре на долевое участие, и окончательный номер, могут не совпадать, поскольку первый является строительным номером (при проектировании и строительстве объекта), а второй присваивается по результатам сквозной нумерации органом, осуществляющим техническую инвентаризацию при составлении технического паспорта, в том числе с учетом возможного изменения: общего количества помещений вследствие увеличения этажности, разделения квартир, перевода жилых помещений в нежилые.

В связи с этим, ссылка конкурсного управляющего на наличие в доме квартиры № 163, принадлежащей иному собственнику, никакого отношения к требованиям ФИО3 не имеет. Как следует из выписки из ЕГРП квартира № 163 расположена на третьем этаже и имеет площадь 61,8 кв.м., то есть в любом случае не может являться помещением, в отношении которого был заключен договор долевого участия в строительстве ООО «Грани-М» с последующим переходом прав требований к ФИО3 Притязаний на квартиру № 163 ФИО3 не заявляет, утверждая, что ему на праве собственности принадлежит именно нежилое помещение № 11.

Таким образом, суд первой инстанции сделал верный вывод относительно того, что спорное нежилое помещение, о праве собственности на которое заявлено ФИО3, имеет номер 11, общую площадь 105,7 кв.м, расположено на первом этаже в доме №34/42 по ул. Бахметьевской в городе Саратове.

Из материалов дела следует, что обязанность ТСЖ «На Бахметьевской» по передаче ФИО3 правового титула на нежилое помещение №11, общей площадью 105,7 кв.м на 1 этаже, расположенного по адресу: <...>, исполнена подписанием акта приема-передачи имущественного права от 27.09.2008, а также, акта приема-передачи нежилого помещения от 12.01.2009.

Факт надлежащего исполнения обязательств ФИО3 по договору переуступки права требования от 01.06.2008 установлен судом первой инстанции подтверждается перечисленными выше доказательства и установлен судом первой инстанции.

Кроме того, заявитель фактически владеет и пользуется спорным помещением с 2009 года, так, на имя ФИО3 в ТСЖ «На Бахметьевской» открыт лицевой счет №<***>/267, на который зачисляются денежные средств, вносимые ФИО3 в счет оплаты за оплату коммунальных услуг по соответствующим квитанциям. В материалы дела представлены квитанции к приходным кассовым ордерам №98 от 06.12.2013, №173 от 14.05.2011, №11 от 17.01.2011, №69 от 11.03.2011, №131 от 17.10.2012, №17 от 27.06.2014 об оплате коммунальных платежей.

Судом первой инстанции установлено, что у ФИО3 отсутствуют неисполненные обязательства по договору переуступки права требования от 01.06.2008, договором об уступке права требования от 06.09.2006, договором о долевом участии в строительстве жилого дома ЖСК «УРАГАН-96» по ул. Рабочая-Чапаева-Бахметьевская г. Саратова от 11.01.2000, договором № 1 переуступки имущественного права на строящуюся квартиру от 12.02.2002 первоначальное право дольщика – ОАО «ГРАНИ-М» перешло к ФИО3 в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Как верно указано в обжалуемом судебном акте, заявление ФИО3 по существу направлено на государственную регистрацию права собственности в отношении недвижимого имущества, которую ФИО3 не смог осуществить самостоятельно без наличия судебного решения, в связи с разночтениями по площади, этажности и статусу помещения, что следует из сообщения Росреестра от 26.11.2015 №64/001/515/2015-468 об отказе в государственной регистрации.

Из пунктов 4 и 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» следует, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Основания для государственной регистрации прав на недвижимое имущество изложены в статье 17 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Статья 17 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в качестве одного из оснований для регистрации права собственности указывает на вступившие в законную силу судебные решения.

При этом статья 28 вышеуказанного Федерального закона также содержит положение о том, что права на недвижимое имущество, в том числе и их возникновение, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.

Приведенные нормы Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывают на то, что государственная регистрация права в данном случае возможна при наличии судебного решения, в резолютивной части которого содержится указание о признании права собственности на определенный объект за конкретным лицом.

Согласно выводу, сделанному Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 27.03.2012 № 15961/11 применительно к пункту 3 статьи 201.11 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», отсутствие зарегистрированного права собственности Застройщика на подлежащие передаче истцу помещения не может служить препятствием для удовлетворения заявленного требования о признании права собственности на эти помещения.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного в данной статье порядка.

Учитывая изложенное, исходя из конституционного принципа равенства всех перед законом и судом, принципов правовой определенности и равенства всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости признать за ФИО3 право собственности на объект недвижимости – нежилое помещение №11, общей площадью 105,7 кв. м, расположенное на 1 этаже, кадастровый номер: 64:48:050361:119, по адресу: <...>.

Рассматривая довод апеллянта относительно порочности представленных заявителем документов, касающихся перевода жилого помещения в нежилое, апелляционная коллегия пришла к выводу о его необоснованности ввиду следующих обстоятельств.

Судом первой инстанции в обжалуемом судебном акте отказано конкурсному управляющему в рассмотрении заявления о фальсификации и проведении судебной экспертизы давности изготовления следующих документов: письмо ТСЖ «На Бахметьевскй» исх. 211 от 20.10.2008, протокол заседания правления ТСЖ «На Бахметьевской» от 20.10.2008, письмо ТСЖ «На Бахметьевской» (в ответ на заявление ФИО13 от 18 июля 2008 года), заявление ФИО3 от 15.10.2008, письмо ФИО3 от 18.07.2008.

Судом первой инстанции обоснованно указано, что установление сроков давности изготовления названных документов не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора по существу, так как юридически значимыми с точки зрения подпункта 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, правовой позицииПостановление Президиума ВАС РФ от 27.03.2012 N 15961/11 являются обстоятельства наличия полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и исполнения участником строительства своих обязательств, которые в настоящем случае имеются.

Кроме того, наличие поставленной конкурсным управляющим под сомнение переписки сторон – ТСЖ «На Бахметьевской» и ФИО3 подтверждается их дальнейшими фактическими действиями: подписанием акта приема-передачи от 12.01.2009, в котором уже указано нежилое помещение № 11 площадь. 105,7 кв.м. на 1-м этаже, а не квартира № 163; выполнением 26.10.2011 по заказу ФИО3 технического паспорта на нежилое помещение; выставление и оплата платежек по коммунальным платежам в отношении нежилого помещения № 11.

Названные документы представлены ФИО3 в материалы дела при обращении в суд настоящим заявлением.

Возражений относительно достоверности указанных документов со стороны конкурсного управляющего не заявлено.

Важным аспектом, при рассмотрении заявления ФИО6, является также отсутствие претензий и споров о праве собственности на нежилое помещение со стороны третьих лиц при подтвержденном заявителем владении и пользовании помещением на протяжении длительного времени.

На основании вышеизложенного, апелляционный суд не находит предусмотренных статьей 270 АПК РФ оснований для отмены либо изменения обжалуемого определения.

Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Саратовской области от 15 марта 2016 года по делу № А57-7106/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в кассационном порядке в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший определение.

Председательствующий судья И.А. Макаров

Судьи Г.И. Агибалова

А.Ю. Самохвалова