Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24 марта 2020 года по делу №А12-19012/2019,

по исковому общества с ограниченной ответственностью «Волгостальмост» (ИНН 9701085714, ОГРН 1177746900870)

к комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (ИНН 3435111294, ОГРН 1073435002464), обществу с ограниченной ответственностью «Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки» (ИНН 3015114133, ОГРН 1183025006405)

о признании величины рыночной стоимости земельного участка недостоверной,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр»,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Волгоградской области обратилась общество с ограниченной ответственностью «Волгостальмост» (далее по тексту – ООО «Волгостальмост», общество, истец) к комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (далее по тексту – Комитет), обществу с ограниченной ответственностью «Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки» (далее по тексту – ООО «Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки») с исковым заявлением, уточненным в прядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:020108:19, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, Автодорога №6, 4, определенную в выполненном ООО «Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки» отчете об оценке №246/В от 29.11.2018 в размере 84 371 800 руб., и установить ее равной 19 154 608 руб.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 24.03.2020 по делу №А12-19012/2019 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, по основаниям, изложенным в жалобе.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта, оценив доводы апелляционной жалобы, коллегия суда апелляционной инстанции правовых оснований для отмены решения суда не усматривает в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, ООО «Волгостальмост» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 34:35:020108:119, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, Автодорога №6, 4, на основании договора аренды земельного участка без проведения торгов №13592аз, заключенного 01.02.2018 с Комитетом. Данный договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области 27.04.2018, номер регистрации 34:35:020108:119-34/003/2018-2.

Согласно приложению №1 к договору аренды годовой размер арендной платы за земельный участок определен в соответствии с Городским Положением от 25.07.2008 №367-ВГД «О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в границах городского округа – город Волжский Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» (далее по тексту – «Положение») и рассчитан по формуле:

А = КСЗУ х Кви х Кдп х 1,04, где:

А – величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев;

КСЗУ – кадастровая стоимость земельного участка;

Кви – коэффициент вида функционального использования земельного участка;

Кдп – коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов;

1.04 – размер уровня инфляции, установленный в Федеральном законе о федеральном бюджете на 2018 год.

Таким образом, на момент заключения договора аренды размер арендной платы по нему рассчитывался исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

28.03.2019 истцом было получено уведомление от Комитета от 07.03.2019 об изменении арендной платы за арендуемый истцом земельный участок, согласно которому с 01.01.2019 годовая арендная плата за земельный участок определена по формуле:

А = С х Кмд х Кказ, где:

А – величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев;

С – рыночная стоимость земельного участка;

Кмд – коэффициент минимальной доходности земельного участка;

Кказ – коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Рыночная стоимость арендуемого истцом земельного участка, использованная арендодателем при расчете арендной платы, согласно отчету об оценке №246/В от 29.11.2018, выполненному ООО «Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки», составляет 84 371 800 руб.

Не согласившись с данным размером рыночной стоимости земельного участка и, следовательно, с изменением размера арендной платы, общество обратилось в суд настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендная плата по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, является регулируемой, к ней подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с Земельного кодекса Российской Федерации. Изменение регулируемой арендной платы происходит при изменении акта, определяющего ее, и по общему правилу такое изменение применяется к отношениям, возникшим после соответствующего изменения (пункт 16).

В соответствии с пунктом 19 указанного постановления арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Одним из способов определения регулируемой арендной платы является ее определение на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности или на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно статье 8 Закона от 29.07.1998 №135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В силу статьи 12 указанного Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона от 29.07.1998 №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с наличием противоречивых сведений о рыночной стоимости земельного участка, определением Арбитражного суда Волгоградской области от 23.08.2019 по делу №А12-19012/2019 назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил экспертному учреждению – ООО «Оценочная фирма «ТОСКОР», эксперту Рукомину А.В.

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос:

- какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:35:020108:119, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. 6-я Автодорога, 4 по состоянию на 29.11.2018?

В соответствии с экспертным заключением №40/2019-ЗЭ от 05.09.2019 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:35:020108:119, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. 6-я Автодорога, 4, по состоянию на 29.11.2018, составляет 18 500 000 руб.

В ходе рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции по ходатайству сторон экспертом Рукоминым А.В. даны пояснения на вопросы участников дела относительно экспертного заключения, письменные пояснения приобщены к материалам дела.

Представителем Комитета было заявлено ходатайство о назначении и проведении по делу повторной судебной экспертизы, в связи с возникновением сомнений в обоснованности экспертного заключения.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 22.11.2019 по делу №А12-19012/2019 назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено экспертному учреждению – Оценочной компании «Норма-Альянс», эксперту Галицкому Д.С.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

- Соответствует ли отчет об оценке №246/В от 29.11.2018, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки» ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки? При наличии несоответствий отчета указанным требованиям и нормам, определить их влияние на определение рыночной цены объекта имущества.

- Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:35:020108:119, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. 6-я Автодорога, 4 по состоянию на 29.11.2018?

Согласно экспертному заключению №164/19 от 13.12.2019 отчет об оценке №246/В от 29.11.2018 (т.д. 5, л.д. 1-136) выполненный ООО «Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки» не соответствует ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. Несоответствие отчета указанным требованием и нормам, привело к неверным результатам по определению рыночной цены объекта имущества и к существенному завышению рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:35:020108:119, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. 6-я Автодорога, 4 по состоянию на 29.11.2018 оставляет 19 154 608 руб.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив экспертное заключение, представленное оценочной компанией «Норма-Альянс», с учетом данных экспертом Галицким Д.С. пояснений (т.д. 6, л.д.61-62) суд пришел к выводу, что данное заключение отвечает требованиям, предъявляемым к составлению такого рода документов.

Довод заявителя апелляционной жалобы об обратном отклоняется судебной коллегией.

В нарушение статьи 65 АПК РФ заявителем не представлено доказательств, опровергающих выводы эксперта.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Информационном письме ВАС РФ №92 от 30.05.2005, оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если же самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Как верно указано судом первой инстанции, в случае определения регулируемой арендной платы на основании рыночной оценки, такой отчет может быть самостоятельно оспорен до соответствующего изменения арендной платы на его основании.

При этом если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна. В частности, им может быть предъявлено требование об оспаривании одностороннего уведомления арендодателя об изменении арендной платы (односторонняя сделка).

Вместе с тем, как правомерно указал суд первой инстанции, само по себе то обстоятельство, что истцом сформулировано требование как об оспаривании отчета о рыночной стоимости, а не уведомления об изменении арендной платы, основанной на новом отчете о рыночной стоимости, не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований, если судом установлено и доказательства, представленные им, свидетельствуют о том, что арендатор защищает свое право на справедливую и законную арендную плату.

В связи с чем судом обоснованно отклонен довод ответчика, нашедший свое отражение и в апелляционной жалобе об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенных прав.

Апелляционная коллегия, проанализировав предоставленные в материалы дела письменные доказательства, приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции.

Все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения дела обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения первой инстанции, не установлено.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основаниями для отмены принятого решения.

Таким образом, решение первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24 марта 2020 года по делу №А12-19012/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.И. Антонова

Судьи

С.А. Жаткина

Л.Ю. Луева