Гражданский кодекс часть 1

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Фирма «Вторс» (далее - ООО «Фирма «Вторс», Общество) с заявлением о признании недействительным распоряжение Комитета по управлению имуществом города Саратова (далее - КУИ города Саратова) от 02.11.2009 г. № 1362-р «Об отмене распоряжения Комитета от 11.08.2009 г. № 920-р».

Решением Арбитражного суда Саратовской области от «09» апреля 2010 года заявленные ООО «Фирма «Вторс» требования удовлетворены.

КУИ города Саратова не согласился с решением суда первой инстанции и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Общества.

ООО «Фирма «Вторс» в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представило письменный отзыв на апелляционную жалобу. Общество считает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 03.06.2010 года до 11 час. 00 мин. Протокольное определение об объявлении перерыва оглашено в открытом судебном заседании; на официальном сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет и в информационно-справочном киоске, расположенном в здании суда, размещена информация о времени и месте продолжения судебного заседания.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав участников процесса, арбитражный суд апелляционной инстанции находит, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, согласно договору аренды объекта нежилого фонда № 072/3 от 18.02.2004г., заключенному между КУИ города Саратова и ООО «Фирма «Вторс», Общество является арендатором помещения общей площадью 84,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

07 апреля 2009г. ООО «Фирма «Вторс» в порядке статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» обратилось в КУИ города Саратова с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения литер «А», общей площадью 84,4 кв.м., в подвале двухэтажного жилого дома по адресу: г.Саратов, ул.им.ФИО3, 159, обремененный арендными отношениями по договору аренды № 072/3 от 18.02.2004г.

11 августа 2009 года КУИ города Саратова принял распоряжение № 920-р «Об условиях приватизации недвижимого арендуемого имущества по адресу: г.Саратов, ул.им.ФИО3, 159».

Указанным распоряжением КУИ города Саратова распорядился приватизировать объект нежилого фонда - нежилое помещение литер «А», общей площадью 84,4 кв.м., в подвале двухэтажного жилого дома по адресу: г.Саратов, ул.им.ФИО3, 159 с субъектом малого и среднего предпринимательства - ООО «Фирма «Вторс».

Пунктом 2 и 3 распоряжения установлена цена подлежащего приватизации объекта в размере 949 000 руб. (без НДС), арендатору ООО «Фирма «Вторс» предложено заключить договор купли-продажи вышеуказанного объекта по вышеназванной цене.

Письмом от 21.08.2009г. № 05-11/5652 Комитет направил в адрес ООО «Фирма «Вторс» распоряжение № 920-р от 11.08.2009г. «Об условиях приватизации недвижимого арендуемого имущества по адресу: г. Саратов, ул. им. ФИО3. 159» и проект договора купли-продажи, которое было получено заявителем 07.09.2009г., что подтверждается почтовым уведомлением.

ООО «Фирма «Вторс» не согласившись с предложенной Комитетом выкупной ценой недвижимого имущества, а также с условием проекта договора, исключающего возможность предъявлять КУИ города Саратова претензии по проданному объекту после подписания договора, письмом от 15.09.2009г. направило в адрес Комитета протокол разногласий к проекту договора купли-продажи недвижимого арендуемого имущества.

Согласно направленного Обществом протокола разногласий от 15.09.2009 г., Комитету предлагалось: изменить предложенную цену нежилого помещения с 949000 рублей до 264000 рублей; исключить п.3.4.1, исключающий возможность предъявлять ответчику претензии по данному Объекту после подписания договора; п.2.2 предложенного проекта договора, п.2.3 изложить в следующей редакции: «на оставшуюся сумму договора в размере 264000 рублей предоставляется рассрочка платежа по «15» сентября 2014г.»; п.2.4 изложить в следующей редакции: «сумма договора, указанная в п.2.3 договора, вносится ежеквартально (очередной платеж) равными долями (доля составляет 13200 рублей в срок по 25 число последнего месяца календарного квартала. Покупатель вправе осуществить предусмотренные договором платежи досрочно».

17 сентября 2009 года Комитет в ответ на протокол разногласий от 15.09.2009г. в адрес ООО «Фирма «Вторс» направил письмо № 05-11/6361, которым отклонил представленный Обществом протокол разногласий, указав при этом, что протокол направлен на ничем необоснованное изменение цены продажи, определенной независимым оценщиком в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», и указал, что в силу статей 6, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», вопрос достоверности отчета об оценке продаваемого объекта может быть решен исключительно в судебном порядке.

Дополнительно, КУИ города Саратова сообщил, что по истечении 30 дней со дня получения предложения и проекта договора купли-продажи и неподписания его в указанный срок, у ООО «Фирма «Вторс» прекратится преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, согласно пункту 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Не согласившись с предложенной КУИ города Саратова ценой, подлежащего приватизации объекта, и полагая, что возникший между заявителем и Комитетом об определении условий договора подлежит разрешению судом в порядке части 2 статьи 445 и статьи 446 Гражданского кодекса РФ, Общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением об определении условий договора (дело № А57-24753/2009).

В ходе судебного разбирательства по делу № А57-24753/2009 Комитет представил в суд и заявителю отзыв на исковое заявление об определении условий договора.

Из указанного отзыва, а так же приложенных к нему документов заявителю стало известно о том, что распоряжением от 02.11.09 № 1362-р было отменено распоряжение Комитета по управлению имуществом города Саратова от 11.08.2009г. № 920-р «Об условиях приватизации недвижимого арендуемого имущества по адресу: г. Саратов, ул.им. ФИО3, 159».

Основанием для отмены распоряжения № 920-р от 11.08.2009 явилось, то, что по истечении 30 дней со дня получения субъектом малого и среднего предпринимательства - ООО «Фирма «Вторс» предложения о заключении договора купли-продажи арендуемого объекта, договор Обществом подписан не был.

Не согласившись с вынесенным КУИ города Саратова распоряжением № 1362-р от 11.08.2009 «Об отмене распоряжения комитета от 11.08.2009 № 920-р», Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные Обществом требования, суд первой инстанции указал, что оспариваемое распоряжение не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя.

Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции правомерными по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ, в соответствии с которой орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменении в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета по его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, Комитет направил в адрес ООО «Фирма «Вторс» распоряжение № 920-р от 11.08.2009г. «Об условиях приватизации недвижимого арендуемого имущества по адресу: <...>» и проект договора купли-продажи недвижимого арендуемого имущества 21.08.2009г. заказным письмом с уведомлением с описью вложения.

ООО «Фирма «Вторс» получило указанное распоряжение и проект договора 07.09.2009г., что подтверждается имеющимся в материалах дела почтовым уведомлением № 28709.

15 сентября 2009 года Обществом был направлен в адрес Комитета протокол разногласий к проекту договора арендуемого недвижимого имущества.

Однако КУИ города Саратова письмом № 05-11/6361 от 17.09.09г. отклонил протокол разногласий, в связи с чем Общество обратилось в суд с исковым заявлением об определении условий договора (дело № А57-24753/2009).

Судом апелляционной инстанции не может быть принят довод подателя жалобы о том, что поскольку заявитель не подписал в установленный Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ срок договор купли-продажи, он в соответствии с подпунктом 2 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ утратил право преимущественного выкупа арендуемого помещения.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (пункт 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (пункт 4 данной статьи).

В соответствии с пунктом 5 данной статьи при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и документов, подтверждающих внесение арендной платы в соответствии с установленными договорами сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в размере, указанном в требовании о погашении такой задолженности (в случае, если данное требование направлялось субъекту малого или среднего предпринимательства).

В соответствии с пунктом 6 статьи 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ в любой день до истечения срока, установленного частью 4 статьи 4, субъекты малого и среднего предпринимательства вправе подать в письменной форме заявление об отказе от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу подпункта 2 пункта 9 статьи 4 поименованного закона субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные названным Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ. В свою очередь, согласно пункту 4 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным этим Законом, применяются нормы гражданского законодательства.

Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ и Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ не урегулирован порядок и сроки рассмотрения разногласий по договору, следовательно, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о необходимости применения положений статьи 445 Гражданского кодекса РФ.

Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Пунктом 3 статьи 445 Гражданского кодекса РФ установлено, что правила о сроках, предусмотренные пунктом 2, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

ООО «Фирма «Вторс» представило протокол разногласий до истечения тридцати дней и не отказывалось от заключения договора купли-продажи, Комитет в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ доказательств обратного не представил.

Судебная коллегия считает решение, принятое судом первой инстанции, законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется. Апелляционную жалобу КУИ города Саратова следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от «09» апреля 2010 года по делу № А57-3132/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через Арбитражный суд Саратовской области.

Председательствующий Ю.А. Комнатная

Судьи О.А. Дубровина

М.Г. Цуцкова