Гражданский кодекс часть 1

от закрытого акционерного общества «Саратовоблжилстрой», г. Саратов – ФИО2, по доверенности № 9 от 9 января 2008г., выданной сроком до 9 января 2011 года.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Саратовоблжилстрой, г. Саратов,

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 11 июня 2008 года по делу № А57-317/08-2 (судья Сидорова Ю.И.),

по иску Комитета по управлению имуществом Саратовской области, г. Саратов,

к обществу с ограниченной ответственностью «Гавань-С», г. Саратов, закрытому акционерному обществу «Саратовоблжилстрой», г. Саратов,

о взыскании 298 762 руб. 89 коп.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Саратовской области обратился в арбитражный суд Саратовской области суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Гавань-С» (далее ООО «Гавань-С») о взыскании задолженности по договору аренды земли №297 от 08 июля 2005 г. за период с третьего квартала 2005г. по третий квартал 2007г. в размере 298 762 руб. 89 коп. и пени за просрочку платежа в размере 147 088 руб. 66 коп.

Определением арбитражного суда Саратовской области по данному делу от 30 января 2008г. к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено ЗАО «Саратовоблжилстрой».

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 11 июня 2008 года по делу № А57-317/08-2 исковые требования удовлетворены частично . Суд взыскал с Общества с ограниченной ответственностью «Гавань-С» (г.Саратов) в пользу Комитета по управлению имуществом Саратовской области (г. Саратов) задолженность по договору аренды земли №297 от 08 июля 2005 г. в размере 24 155 руб. 60 коп. и пени за просрочку платежа в размере 5 690 руб., а всего 29 845 (двадцать девять тысяч восемьсот сорок пять) руб. 60 коп. Так же судом взыскана с Закрытого акционерного общества «Саратовоблжилстрой» (г.Саратов) в пользу Комитета по управлению имуществом Саратовской области (г. Саратов) задолженность по договору аренды земли №297 от 08 июля 2005 г. в размере 274 607 руб. 29 коп. и пени за просрочку платежа в размере 42 200 руб., а всего 316 807 (триста шестнадцать тысяч восемьсот семь) руб. 29 коп.

Кроме того, суд взыскал с Общества с ограниченной ответственностью «Гавань-С» (г.Саратов) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 842 (восемьсот сорок два) руб., взыскать с Закрытого акционерного общества «Саратовоблжилстрой» (г.Саратов) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 9 575 (девять тысяч пятьсот семьдесят пять) руб.

Не согласившись с решением суда первой инстанции закрытое акционерное общество «Саратовоблжилстрой, г. Саратов обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение арбитражного суда Саратовской области в части взыскания задолженности по арендной платы за период с 12 сентября 2005 года по 17 октября 2005 года.

Представитель ЗАО «Саратовоблжилстрой» явился в судебное заседание, поддержал доводы изложенные в апелляционной жалобе просил суд апелляционной инстанции изменить решение Арбитражного суда Саратовской области от 11 июня 2008г. в части уменьшения суммы основанного долга за аренду земельного участка с 274 607 руб. 29 коп. до 231 870 руб. 70 коп. и в этой части принять по делу новый судебный акт, а именно, взыскать с ЗАО «Саратовоблжилстрой» в пользу Комитета по управлению имуществом Саратовской области задолженность по договору аренды земли № 297 от 08 июля 2005г. в размере 231 870 рублей 70 копеек. В остальной части просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Представитель комитета по управлению имуществом Саратовской области я судебное заседание явился, поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменения.

Общество с ограниченной ответственностью «Гавань-С» (г.Саратов) в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилось, о месте и времени судебного разбирательства извещена надлежащим образом (письмо с уведомлением № 98860 приобщено к материалам дела).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены в порядке ст. 123 Арбитражного процессуально кодекса РФ , в судебное заседание не явились, что согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон по делу, обсудив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 08 июля 2005г. между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области, с одной стороны и ООО «Гавань-С», с другой стороны, был заключен договор аренды №297 находящегося в государственной собственности земельного участка.

В соответствии с п.1 договора №297 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 64:48:04 04 03:0014, местоположение которого установлено относительно ориентира г.Саратов, кварт., огран. Ул. имени Уфинцева К.Г. и ул. Тархова, расположенного за пределами участка, для строительства десятиэтажного жилого дома, в границах, указанных в кадастровом плане участка от 19 апреля 2005г. №48/05-3156, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 6238 кв.м.

Согласно п.1.1. представленного в материалы дела договора замены стороны в обязательстве б/н от 12 сентября 2005г. ООО «Гавань-С» переуступает права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №297 от 08 июля 2005г. ЗАО «Саратовоблжилстрой».

В соответствии с п.3. договора замены стороны в обязательстве б/н от 12 сентября 2005г. принимающая сторона занимает место передающей стороны и становится арендатором в договоре аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 08 июля 2005г. №297 в результате замены стороны в обязательстве. Во всем остальном, кроме замены стороны, вышеуказанный договор остается неизменным.

Судебная коллегия не может согласиться с доводом заявителя, изложенным в апелляционной жалобе о том, что арендная плата с ООО «Саратовоблжилстрой» должна взиматься с момента государственной регистрации договора замены стороны в обязательстве то есть с 17 октября 2005 года.

В соответствии с ч. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка,за исключением передачи арендных прав в залог.

К ответчику приобретшему право аренды на земельный участок, также переходят обязанности арендатора по соответствующему договору аренды № 297 от 08.07.2005 года. Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ права по договору аренды могут перейти от арендатора к другому лицу только вместе с передачей этому лицу и обязанностей, вытекающих из договора аренды. При этом ответственным по договору аренды перед арендодателем вместо первоначального арендатора становится новый арендатор.

Таким образом, с правами по основному договору аренды ответчик приобрел обязанность оплачивать арендную плату. Соответственно, с момента заключения договора замены стороны в обязательстве, новый арендатор принимает на себя обязанности от предыдущего арендатора, включительно возникшую задолженность с момента заключения первого договора аренды земельного участка от 08.07.2005г.

Кроме того, согласно ч. 2 ст. 425 ГК РФ стороны (арендаторы) вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Из этого следует, что ЗАО «Саратовоблжилстрой» при заключении договора замены стороны в обязательстве приняло с правом аренды земельного участка, также обязанность оплачивать за ООО «Гавань» задолженность, а также своевременно перечислять в казну арендную плату за земельный участок площадью 6238 кв,. метров, с кадастровым номером 64:48:04 04 03:0014. Между тем, государственная регистрация договора замены стороны в обязательстве в УФРС по Саратовской области не влияет но то обстоятельство, что только с момента регистрации ЗАО «Саратовоблжилстрой» обязано уплачивать аренду за земельный участок. Данная регистрация договора подтверждает замену стороны, но не имеет правового значения и не исключает обязанность оплаты за земельный участок ЗАО «Саратовоблжилстрой» с 12.09.2005 года.

Как следует из материалов дела, согласно п.3.3 договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 297 от 08.07.2005г. « Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка».

Акт приема передачи сторонами был подписан 8 июля 2005 года, то есть в день заключения договора аренды (л.д. 17).

Согласно п. 2 ст. 433 Гражданского кодекса РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

В соответствии с п. 3 договора замены стороны в обязательстве от 12.09.2005г. «Принимающая борона» занимает место «Передающей стороны» и становится Арендатором в договоре аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 08.07.2005г. № 927 в результате замены стороны в обязательстве. Во всем остальном, кроме замены стороны, вышеуказанный договор остается неизменным.»

Следовательно ЗАО «Саратовоблжилстрой» согласился с условиями договора и принял на себя все обязательства по договору аренды № 297 от 08.07.2005г..

Договором замены стороны в обязательстве от 12.09.2005г. и договором аренды № 297 от 08.07.2005г. не предусмотрено условие о том, что арендная плата должна взиматься с момента государственной регистрации договоров.

Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о размере задолженности по арендной плате и пени за ненадлежащее исполнение обязательства.

Согласно принципу платности использования земли, установленному ст.1 Земельного кодекса РФ, любое использование земли осуществляется за плату, а в соответствии с п.3 ст. 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата, что является существенным условием договора аренды земельного участка.

На основании п.3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно п.3.1. договора №297 размер арендной платы за участок приведен в приложении №1 к договору и составляет 131 497 руб. 04 коп. в год.
Арендная плата, согласно п.3.2. договора, вносится ежеквартально, равными долями от указанной в п.3.1. договора суммы, не позднее 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путем перечисления на расчетный счет арендодателя.

Согласно п.11. договора замены стороны в обязательстве он подлежит государственной регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области.

Как следует из имеющейся в материалах дела Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор замены стороны в обязательстве б/н прошел государственную регистрацию 17 октября 2005г. (л.д.27)

Следовательно, ЗАО «Саратовоблжилстрой» обязано производить арендные платежи по договору №297 от 08 июля 2005г. с 12 сентября 2005г., то есть с момента подписания сторонами договора замены стороны в обязательстве.
Согласно представленного в материалы дела расчета суммы иска задолженность ответчиков по договору за период с третьего квартала 2005г. по третий квартал 2007г. составляет 298 762 руб. 89 коп.

В связи с тем, что права и обязанности ЗАО «Саратовоблжилстрой» по договору №297 от 08 июля 2005г. перешли к ЗАО «Саратовоблжилстрой» с 12 сентября 2005г. суд считает, что требования истца к нему о взыскании арендной платы за период с 01 июля 2005г. по 11 сентября 2005г. удовлетворению не подлежат.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно установлено, что задолженность ЗАО «Саратовоблжилстрой» по арендной плате образовалась за период с 12 сентября 2005г. по 30 сентября 2007г. и составляет 274 607 руб. 29 коп.

Задолженность ООО «Гавань-С» по договору №297 от 08 июля 2005г. за период с 01 июля 2005г. по 11 сентября 2005г. составляет 24 155 руб. 60 коп.

Доказательств погашения задолженности ответчиками за несвоевременное внесение арендной платы по договору аренды земли ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции представлены не были.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим.

Кроме того, истец просил взыскать с ответчика пени за ненадлежащее исполнение обязательства.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии с п.6.2. договора №297 в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок ответчик уплачивает истцу пени в размере 0,1 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В пункте 42 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ №6/8 предусмотрено, что «при решении вопроса об уменьшении неустойки (ст. 333 ГК РФ) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства».

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; размер неустойки значительно превышает размер возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Установление явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств находится в компетенции суда.

Суд первой инстанции счел пени за просрочку платежа в размере 147 088 руб. 66 коп. значительно превышающей размер возможных убытков, а потому несоразмерной последствиям нарушения обязательств.

При таких обстоятельствах, суд правомерно применил ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшить размер неустойки, за ненадлежащее исполнение договора, исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка РФ. и взыскал с ООО «Гавань-С» суд считает правомерной за период с 15 августа 2005г. по 13 декабря 2007г. в размере 5 690 руб., с ЗАО «Саратовоблжилстрой» в размере 42 200 руб.

Судебная коллегия суда апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Саратовской области от 11 июня 2008г. законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения у суда не имеется, в связи, с чем апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества «Саратовоблжилстрой» следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Саратовской области 11 июня 2008 года по делу № А57-317/08-2 оставить без изменения, апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества «Саратовоблжилстрой» без удовлетворения.

Направить копии постановления арбитражного суда апелляционной инстанции лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 271 АПК РФ.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий Т.В. Волкова

Судьи О.В. Лыткина

Т.Н. Телегина