Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 15 декабря 2015 года по делу № А12-49241/2015 (судья Самсонов В.А.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Кураж» (ИНН <***>, ОГРН <***>), индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о расторжении договора аренды и обязании принять нежилое помещение, третьи лица: муниципальное унитарное предприятие «Городской водоканал Волгограда», общество с ограниченной ответственностью «Концессия водоснабжения»,

УСТАНОВИЛ:

В арбитражный суд Волгоградской области обратились: общество с ограниченной ответственностью «Кураж», индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее по тексту – истцы, ООО «Кураж», ИП ФИО2, соответственно), с исковым заявлением, к индивидуальному предпринимателю ФИО1, индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее по тексту – ответчики, ИП ФИО1, ИП ФИО3 соответственно), о:

- досрочном расторжении договора аренды от 17.10.2014 №17/10-2014А части нежилого помещения, заключённого между ИП ФИО1 и ИП ФИО3 с одной стороны, и ООО «Кураж» с другой стороны;

- обязании ИП ФИО1 и ИП ФИО3 принять по акту приёма-передачи у ООО «Кураж» части встроенного нежилого помещения площадью 188,9 кв. метров, расположенного на первом этаже здания по адресу: Россия, Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Коммунистическая, дом №6.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 15 декабря 2015 года исковые требования участника ООО «Кураж» были удовлетворены в полном объёме. С ответчиков также были взысканы судебные расходы: по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей, услуг представителя в размере 10 000 рублей, всего по 13 000 рублей с каждого.

Ответчики, не согласившись с принятым решением, обратились в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просили его отменить по основаниям, изложенным в них и принять по делу новый судебный акт об отказе удовлетворения заявленных требований в полном объёме.

Также ИП ФИО1 30 марта 2016 года подано дополнение к апелляционной жалобе, принятой к производству апелляционным судом определением от 25 февраля 2016 года, с приложением к нему документов, не являвшихся предметом исследования судом первой инстанции.

Поскольку действующий Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации не предусматривает право подателя апелляционной жалобы подавать дополнение к ней после принятия ее к производству апелляционным судом, с изложением доводов, не заявленных непосредственно в жалобе, названное дополнение возвращено ИП ФИО1, что нашло отражение в протоколе судебного заседания от 4 апреля 2016 года.

Также ИП ФИО1 возвращены документы, указанные в дополнениях к апелляционной жалобе, ввиду отсутствия доказательств невозможности их представления в арбитражный суд первой инстанции.

В соответствии с положениями статьи 262 АПК РФ и определениями Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 и 25 февраля 2016 года, ИП ФИО2 и ООО «Кураж» представлены отзывы на апелляционные жалобы, исходя из доводов, которых, данные лица просили апелляционный суд оставить в силе обжалуемый судебный акт, как постановленный при применении норм права, подлежащих применению и основанным на материалах дела и, соответственно, отказать в удовлетворении жалоб, считая их необоснованными и не опровергающими выводов суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы жалоб, отзывов на них, апелляционный суд приходит к выводу об их необоснованности и считает жалобы не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Между ИП ФИО3 и ИП ФИО1 (арендодатели) с одной стороны и ООО «Кураж» (арендатор) – с другой стороны, 17 октября 2014 года заключён договор №17/10-2014А аренды части нежилого помещения по условиям, которого, арендодатели, арендатор принимает во временное владение и пользование за плату часть встроенного нежилого помещения общей площадью 188,9 кв. метров, расположенного на первом этаже здания по адресу: <...>, для организации общественного питания.

Также , 17 октября 2014 года, между ИП ФИО3 и ИП ФИО1 (арендодатели) с одной стороны, и ИП ФИО2 (арендатор) – с другой стороны, заключён договор №17/10-2014Б аренды части нежилого помещения, по условиям которого Арендодатели передают Арендатору во временное владение и пользование за плату часть встроенного нежилого помещения общей площадью 125,8 кв. метров, расположенного на антресольном этаже здания по адресу: <...>.

Как установлено судом, следует из содержания договоров аренды и приложений к ним, спорные помещения являются частями одного нежилого помещения и арендовались для размещения ресторана (траттории) «Пеперони».

Пунктами 5.2. вышеуказанных договоров, установлена обязанность арендаторов самостоятельно заключить и оплачивать договоры по предоставлению коммунальных и прочих услуг.

С целью реализации данного положения, 28 апреля 2015 года, ООО «Кураж» обратилось в МУП «Городской водоканал г. Волгограда» с заявлением о выдаче условий подключения к системам водоснабжения и водоотведения арендуемого помещения для последующего заключения соответствующего договора, в ответ на которое, 14.05.2015, ООО «Кураж» были выданы условия подключения №25ц.

В последующем, в виду смены 01 августа 2015 года собственника внутренних систем водопровода и канализации арендуемого помещения, ООО «Кураж» повторно обратилось с заявлением в ООО «Концессии водоснабжения» (правопреемник МУП «Городской водоканал г. Волгограда») о корректировке ранее выданных условий в части наименования владельца.

По итогам рассмотрения данного обращения, 07.09.2015, ООО «Концессии водоснабжения» были направлены в адрес ООО «Кураж» условия подключения №кв 25ц, согласно пункту 1, которых, сброс производственных стоков оказался возможен только во внутриквартальный канализационный коллектор и при наличии в канализационном выпуске установленного жироуловителя.

В связи с тем, что арендуемое помещение и внутриквартальный канализационный коллектор не были соединены между собой, для выполнения условий подключения потребовалось произвести работы по созданию дополнительной коммуникационной сети (прокладке дополнительных труб для водоотведения и установлению специального жироуловителя).

Данное обстоятельство послужило основанием обращения арендаторов к собственникам помещения об оказании содействия в решении вопроса согласования акта раздела границ, условий подключения с ООО «Концессии водоснабжения» и проведения работ по подключению к внутриквартальному коллектору, с целью дальнейшего заключения договора о водоснабжении и водоотведении. Обращение мотивировано тем фактом, что у арендаторов отсутствуют полномочия по решению данного вопроса самостоятельно.

Письмами, направленными в адрес истцов 5 и 6 октября 2015 года, ответчики сообщили, что арендаторы обязаны самостоятельно заключить и оплатить договоры на водоснабжение и водоотведение с ООО «Концессии водоснабжения»,

при этом вопрос о создании дополнительных коммуникаций с последующим их подключением к внутриквартальному коллектору, освещён в ответе не был.

В виду отсутствия заключённых в установленном законом порядке договоров на водоснабжение и водоотведение, 21 сентября 2015 года сотрудниками ООО «Концессия водоснабжения» был составлен акт о самовольном водопользовании и водоотведении, а в дальнейшем, - 28 сентября 2015 года, прекращена подача воды в арендуемое помещение с закрытием и опломбированием водопроводных вентилей.

Также третье лицо 05 октября 2015 года направило в адрес ООО «Кураж» письмо №2474 о невозможности заключения соответствующего договора без соблюдения ране выданных Условий подключения что, по мнению, истцов, сделало невозможным дальнейшую эксплуатацию помещения по прямому назначению, под объект общественного питания – ресторан и, соответственно, сохранение дальнейших арендных отношений.

С учётом сложившейся ситуации, 06 октября 2015 года ООО «Кураж» и ИП ФИО2 в адрес собственников ИП ФИО3, ИП ФИО1 были направлены уведомления о расторжении договоров аренды в одностороннем порядке и с предложением обеспечить явку представителей 21 октября 2015 года для составления акта приёма - передачи арендуемого помещения.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции пришёл к выводу об их обоснованности и установил, что подключение к муниципальному внутриквартальному коллектору требует выполнения работ по возведению отдельной от общедомовой системы водоотведения с обязательной установкой специального жироуловителя в канализационном колодце. Данные действия повлекут за собой внесение изменений в общедомовые коммуникации с предварительным согласованием с ООО «Концессия водоснабжения» проекта строительства точки подключения к внутриквартальному коллектору.

С учётом всех обстоятельств дела, при исследовании представленных сторонами доказательств, учитывая результаты допроса свидетелей по делу, арбитражный суд первой инстанции пришёл к правомерному выводу о том, что спорное нежилое помещение имеет препятствующие его использованию недостатки, не оговорённые арендодателями при заключении договора аренды, не известные арендаторам при осмотре и приёме помещения

Далее суд указал, что выявленные недостатки эксплуатации помещения являются препятствием его использования, что возможность их устранения путём организации и проведения проектных, строительных работ с соответствующими согласованиями с последующим созданием нового объекта коммунальной сети и разрешением вопроса о его балансовой принадлежности не может быть вменена арендаторам.

Судом также сделан вывод об отсутствии возможности использования арендованного нежилого помещения в соответствии с условиями договоров аренды в отсутствие обособленной канализационной сети промышленного типа с жироуловителем и не соблюдении арендодателями обязанности по предоставлению нежилого помещения, соответствующего условиям договоров и пригодного для его использования по назначению, что в свою очередь, явилось основанием к расторжению договора.

Данный вывод соответствует материалам дела и положениям пункта 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендатора, в том числе, в случае, когда переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Доводы апелляционных жалоб, по сути являющихся аналогичными, и содержащими в себе те же доводы, что и в отзывах исковое заявление, сводятся к осведомлённости сторон – арендаторов о техническом состоянии помещения, отсутствию ответственности арендодателей за недостатки сданного в аренду помещения, ссылаясь, при этом, на пункт 3.1 договора.

Ответчики в жалобе также указывают на необходимость руководства ГОСТом Р 50647-2010, согласно положениям, которого, предприятия общественного питания, могут обходиться без использования кухни, т.е., без производства продуктов, содержащих производную жир.

Апелляционная инстанция считает заявленные доводы несостоятельными в силу следующего.

Довод жалобы об осведомлённости арендаторов в отношении недостатков помещения – отсутствия возможности сброса производственных стоков во внутриквартальный коллектор, был предметом исследования в арбитражном суде первой инстанции, правомерно отклонён судом с указанием на невозможность установления такого факта при осмотре помещения при сдаче в аренду, поскольку данное обстоятельство было выявлено лишь в процессе согласования технических условий подключения к системам водоснабжения и водоотведения.

Ссылка ответчиков на ГОСТ Р 50647-2010 также не принимается судебной коллегией, в виду того, что данный ГОСТ определяет только типы предприятий общественного питания, не регламентируя их производственную деятельность с точки зрения необходимости соблюдения санитарно-технических норм.

Следовательно, данный довод заявлен при неправильном толковании норм материального права.

Несостоятельным является также и довод жалобы об отсутствии ответственности ответчиков за сданное помещение.

Согласно пункту 15.2 СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация зданий», пункту 8.1.2 Свода правил «Внутренний водопровод и канализация зданий», для предприятий общественного питания следует проектировать раздельные сети производственной и бытовой канализации.

Из буквального толкования названных правовых актов следует, что нежилые помещения, предназначенные для использования предприятий общественного питания должны изначально соответствовать названным требованиям.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан своевременно вносить плату (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Таким образом, договор аренды носит возмездный характер, а указанные выше обязательства являются встречными. Обязательство арендатора по внесению арендной платы обусловлено фактом использования арендованного имущества, то есть исполнением арендодателем своего обязательства по предоставлению предусмотренного договором имущества.

Обязательство арендодателя может считаться исполненным надлежащим образом лишь в том случае, если арендатор сможет использовать объект недвижимости по указанному в договоре аренды назначению.

При рассмотрении дела арбитражным судом первой инстанции установлена невозможность арендатором использования спорного нежилого помещения ввиду обнаружения скрытых, ранее неучтенных недостатков, как указывалось ранее - отсутствие обособленной канализационной сети промышленного типа с жироуловителем.

Судебная коллегия, проанализировав доводы апелляционных жалоб, приходит к выводу о том, что они, по существу, повторяют доводы отзывов, направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, установленных и оцененных судом.

Статьёй 270 АПК РФ установлены основания отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции. Судебная коллегия наличия таких оснований не усматривает.

Доказательств, опровергающих выводы суда первой инстанции, в нарушение положений статей 65, 67 и 68 АПК РФ заявителями жалоб не представлено.

Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, судом применены нормы права, подлежащие применению, вследствие чего, апелляционные жалобы не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Волгоградской области от 15 декабря 2015 года по делу №А12-49241/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО3 и индивидуального предпринимателя ФИО1, - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий О.А. Дубровина

Судьи Т.С. Борисова

В.Б. Шалкин