Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ТОПАЗ» (далее - ООО «ТОПАЗ») на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12 декабря 2008 года по делу №А12-15108/08, (судья Костерин А.В.)

по иску Управления муниципальным имуществом администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области, Волгоградская область, г.Волжский,

к обществу с ограниченной ответственностью «ТОПАЗ» (далее - ООО «ТОПАЗ»), Волгоградская область, г.Волжский,

третьи лица: администрация городского округа-город Волжский Волгоградской области, Волгоградская область, г.Волжский,

Муниципальное унитарное предприятие «Дом быта», Волгоградская область, г.Волжский,

индивидуальный предприниматель Фролов Сергей Сергеевич, г.Волгоград

индивидуальный предприниматель Кулинич А.В., Волгоградская область, г.Волжский,

индивидуальный предприниматель Прямухин В.А., Волгоградская область, г.Волжский,

индивидуальный предприниматель Лескина Т.В., Волгоградская область, г.Волжский,

о расторжении договора аренды и выселении

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением о расторжении договора аренды нежилого помещения рег. №1613 ап от 19.01.1998, заключенного между Управлением муниципальным имуществом администрации г.Волжского Волгоградской области и ООО «Топаз», а также о выселении ООО «Топаз» из нежилого помещения общей площадью 220,65 кв.м., расположенного на первом этаже здания Дома быта по адресу: г. Волжский, ул. Мира, 69 «А».

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 12 декабря 2008 года по делу №А12-15108/08 исковые требования удовлетворены в полном объеме, договор аренды нежилого помещения рег.№1613 ап от 19.01.1998, заключенный между Управлением муниципального имущества администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области и ООО «ТОПАЗ» расторгнут, ООО «ТОПАЗ» выселено из нежилого помещения общей площадью 220,65 кв.м., расположенного на первом этаже здания Дома быта по адресу: г. Волжский, ул. Мира, 69 «а».

Не согласившись с принятым решением, ООО «ТОПАЗ» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12 декабря 2008 года по делу №А12-15108/08 в связи с неправильным применением норм материального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, принять по делу новый судебный акт.

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что суд первой инстанции основывался на пункте 2.1 спорного договора, однако исковые требования истца заявлены только на пункте 2.4 договора.

Кроме того, по мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции необоснованно указал, что ответчик фактически распорядился арендованным имуществом, передав его третьим лицам, поскольку арендатор пользовался имуществом совместно со своими товарищами и не передавал торговую площадь поднаем или перенаем. Наличие между арендатором и третьими лицами иных правоотношений, отличных от субарендных, не является нарушением договора.

Дело рассматривается апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства в их взаимной связи и совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены принятого судебного акта.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения главы администрации г. Волжского Волгоградской области от 15.01.1998 №52-р, 19.01.1998 между Управлением муниципальным имуществом администрации г.Волжского (арендодатель) и ООО «Апшерон» (арендатор) заключен договор рег. №1613 ап на аренду нежилого помещения общей площадью 242,9 кв.м., расположенного на первом этаже здания Дома быта по адресу: г. Волжский, ул. Мира, 69 «А», для использования под мебельный салон (л.д.11-14 т.1).

Срок аренды согласован сторонами с 22.01.1998 по 22.01.1999.

По акту приема-передачи от 22.01.1998 нежилое помещение общей площадью 242,9 кв.м., расположенное на первом этаже здания Дома быта по адресу: г. Волжский, ул.Мира, 69 «А» передано ООО «Апшерон».

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 02.10.2007 по делу №А12-11567/07 и последующими судебными актами по этому делу указанный договор был признан заключенным и действующим на момент рассмотрения дела.

26.02.1998 сторонами заключено дополнительное соглашение №1, согласно которому изменена общая площадь нежилого помещения и составила 210 кв.м. (л.д.17 т.1)

Дополнительными соглашениями №№ 2, 3 и 4 стороны внесли изменения в вышеуказанный договор в части продления срока его действия (по 23.01.2000), и размера арендной платы (л.д.18-20 т.1).

Дополнительным соглашением №5 от 23.09.1999 в договор внесены изменения, согласно которым общая площадь нежилого помещения составляет 220,6 кв.м., арендуемое помещение предоставлено под торговлю непродовольственными товарами (л.д.21 т.1).

В соответствии с дополнительным соглашением №6 от 12.01.2000 срок аренды установлен сторонами по 24.01.2010 (л.д.22 т.1).

24.02.2000 договор №1613 ап и дополнительные соглашения к нему №№1 - 6 прошли государственную регистрацию.

Дополнительными соглашениями №№ 7, 8, 9, 10, 11, 12 и 13 стороны изменяли размер арендной платы по договору. Данные изменения договора аренды прошли государственную регистрацию 15.03.2005 (л.д.24, 26, 28, 30, 32, 34, 36, т.1).

20.12.2005 между ООО «Апшерон» и ООО «Топаз», по согласованию с арендодателем был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды №161Г ап от 19.01.1998, в соответствии с которым арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Волжский, ул.Мира, 69 «А» стало ООО «Топаз».

Согласно уведомлению Главного управления Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области №19-у 17.01.2006 договор №1613 ап прошел государственную регистрацию.

03.04.2007 и 04.04.2007 истцом ответчику выданы разрешения на право субаренды нежилого помещения четырем субарендаторам на общую площадь 66 кв.м., в том числе 25 кв.м. субарендатору индивидуальному предпринимателю Фролову С.С. (на период с 29.10.2006 по 27.10.2007).

Ответчик письмом №85 от 29.08.2007 обратился к истцу (вх.№22-4804 от 30.08.2007) с просьбой согласовать сдачу в субаренду площади 10 кв.м. для использования под букмекерскую контору с 01.09.2007 по 31.08.2008, а также внести поправку в согласование договора субаренды с индивидуальным предпринимателем Прямухиным В.А.

Письмом №90 от 12.09.2007 ответчик обратился к истцу (вх.№22-5062 от 14.09.2007) с просьбой продлить период действия разрешения на субаренду помещений, занимаемых индивидуальным предпринимателем Фроловым С.С. на период с 28.07.2007 по 15.07.2008, а также разрешить сдачу в субаренду площади 22 кв.м. для использования под отдел строительных материалов в период с 01.09.2007 по 31.08.2008. Собственник отказал арендатору в согласовании договоров субаренды письмом от 31.10.2007.

Ответчик письмом №6 от 14.02.2008 повторно обращается к истцу (вх.№22-799 от 22.02.2008) за разрешением на сдачу в субаренду площадей в арендуемом помещении для индивидуального предпринимателя Прямухина В.А. (на период с 01.10.2007), индивидуального предпринимателя Кулинич А.В. (на период с 01.02.2008 по 10.11.2008), индивидуального предпринимателя Лескиной Т.В. (на период с 01.02.2008 по 31.12.2008), а также разрешением на продление срока действия договора субаренды с индивидуальным предпринимателем Фроловым С.С. с 28.07.2007 по 15.07.2008. Собственник не согласовал возможность заключения договоров субаренды.

Истец в ходе проверок использования спорного нежилого помещения 18.02.2008, 15.05.2008 и №221/29-10 от 29.10.2008 установил факт его использования, как самим арендатором, так и индивидуальными предпринимателями Фроловым С.С., Прямухиным В.А., Лескиной Т.В., Кулинич А.В.

Письмом №09-20/1820 от 01.04.2008 истец предъявил арендатору претензии по передаче арендуемых площадей в субаренду и потребовал выплаты штрафных санкций.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и в целях выполнения досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного пунктом 6.2. договора №1613 ап, истцом в адрес ответчика направлено предложение о его расторжении (исх. №09-20/4091 от 03.07.2008), которое оставлено ответчиком без ответа, а поэтому истец обратился в суд первой инстанции с иском.

Принимая решение об удовлетворении исковых требованиях, суд первой инстанции руководствовался пунктом 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Пунктом 6.1 договора №1613 ап предусмотрена возможность его досрочного расторжения. Подпунктом «в» пункта 6.1 договора определено, что в случае, если арендатор не выполняет условия договора, изложенные в пункте 2, в течение месяца после предупреждения, договор на аренду помещений подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению.

Пункт 2 договора №1613 ап предусматривает обязанность арендатора использовать помещение исключительно по прямому назначению, указанному в договоре (пункт 2.1.), не сдавать арендуемое помещение, как в целом, так и частично в субаренду (пункт 2.4.), не передавать без разрешения арендодателя права и обязанности по договору другим юридическим или физическим лицам (пункт 2.5 договора.).

При вынесении решения суд первой инстанции правомерно применил пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В нарушение статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора №1613 ап ответчик с 27.10.2007 передал часть арендуемой им площади нежилого помещения в пользование третьим лицам.

28.07.2007 между ООО «Топаз» и индивидуальным предпринимателем Фроловым С.С. подписан договор субаренды нежилого помещения площадью 25 кв.м. со сроком действия с 28.07.2007 по 15.07.2008 в целях использования его под солярий.

01.07.2007 между ООО «Топаз» и индивидуальным предпринимателем Прямухиным В.А. подписан договор субаренды нежилого помещения площадью 9 кв.м. со сроком действия с 01.07.2007 по 30.06.2008.

01.10.2007 между ООО «Топаз» и индивидуальным предпринимателем Прямухиным В.А. подписан договор субаренды нежилого помещения площадью 10 кв.м. со сроком действия с 01.10.2007 по 31.06.2008.

22.11.2007 между ООО «Топаз» и индивидуальным предпринимателем Кулинич А.В. подписан договор субаренды нежилого помещения площадью 21 кв.м. со сроком действия с 10.12.2007 по 10.11.2008 с целью организации на нем Агентства Недвижимости «Покупатель».

01.02.2008 между ООО «Топаз» и индивидуальным предпринимателем Лескиной Т.В. подписан договор субаренды нежилого помещения площадью 11 кв.м. со сроком действия с 01.02.2008 по 31.12.2008.

Предметом перечисленных договоров являлась часть арендованного ответчиком помещения по договору аренды №1613 ап.

Факт использования части спорного помещения третьими лицами подтверждается актами проверок муниципального имущества №34/18-02 от 18.02.2008, №105/15-05 от 15.05.2008 и №221/29-10 от 29.10.2008, а также не оспаривается ответчиком.

Обязанность арендатора согласовывать с арендодателем передачу помещения иным лицам предусмотрена пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанные договоры не могли быть заключены без согласия арендодателя в силу следующих обстоятельств.

Ответчиком представлены суду копии договоров о совместной деятельности от 01.02.2008, подписанные им с индивидуальными предпринимателями Фроловым С.С., Кулинич А.В., Прямухиным В.А., Лескиной Т.В. Каждый из представленных договоров имеет двадцать пунктов. Пункты с 1 по 4 и с 6 по 20 всех договоров идентичны по содержанию.

Согласно указанным договорам основным видом совместной деятельности, осуществляемой товарищами, является деятельность, осуществляемая на части торговой площади по адресу: г.Волжский, ул.Мира, 69«А», арендуемой ООО «Топаз» по договору № 1613ап от 19.01.1998:

по договору с Фроловым С.С. это деятельность – розничная торговля непродовольственными товарами, оказание лечебно-физкультурных, оздоровительных услуг населению;

по договору с Кулинич А.В. – розничная торговля непродовольственными товарами, оказание консультационных, правовых и риэлтерских услуг населению, путем размещения пункта приема заказов Агентства Недвижимости «Покупатель»;

по договору с Прямухиным В.А. – розничная торговля непродовольственными товарами, деятельность по организации пункта приема заказов на изготовление пластиковых окон и дверей, мебели, продвижение данного товара на потребительском рынке путем размещения выставочных образцов пластиковых конструкций;

по договору с Лескиной Т.В. – розничная торговля непродовольственными товарами.

Актами проверок муниципального имущества №34/18-02 от 18.02.2008, №105/15-05 от 15.05.2008 и №221/29-10 от 29.10.2008 подтверждаются виды деятельности осуществляемой третьими лицами на арендуемых ответчиком площадях. Кроме того, ответчик осуществляет торговлю продовольственными товарами.

При рассмотрении апелляционной жалобы представитель ООО «Топаз» заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительного соглашения №17 от 21.11.2007 к спорному договору аренды, указывая на то, что указанным дополнительным соглашением предусмотрено использование арендованного имущества для использования под торговлю продовольственными товарами и непродовольственными товарами, государственная регистрация которого не осуществлена ( в судебное заседание на обозрение предъявлялось подлинное дополнительное соглашение).

Рассмотрев заявленное ходатайство, арбитражный апелляционный суд отказал в удовлетворении заявленного ходатайства, поскольку указанное доказательство не было предметом суда первой инстанции, доказательств невозможности представления в суд первой инстанции, по причине не зависящим от него, как это требует пункт 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено. Кроме того, указанное доказательство не влияет на юридически значимые обстоятельства и доказательства по данному иску, поскольку государственная регистрация указанного соглашения не осуществлена.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно признал факт нарушения договорных обязательств со стороны ответчика, - использование помещения не по назначению и передачу арендуемого помещения третьим лицам без согласия арендодателя ( пункты 2.1,2.5 договора), при этом иск рассмотрев в пределах тех требований, которые изложены в исковом заявлении

Учитывая изложенные обстоятельства и доказательства, оснований для отмены принятого судебного акта не имеется, решение суда первой инстанции принято в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12 декабря 2008 года по делу №А12-15108/08 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через Арбитражный суд Волгоградской области.

Председательствующий А.Н. Бирченко

Судьи В.А. Камерилова

В.Б. Шалкин