Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Анохиной Т.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2

на определение Арбитражного суда Саратовской области от 14 июля 2021 года по делу № А57-7982/2019 (судья Котова Л.А.)

по заявлению ФИО2 о включении в реестр требований участников строительства

в рамках дела о признании жилищно-строительного кооператива «Капитель-2002», (ОГРН <***>, ИНН <***>, 410004, <...>) несостоятельным (банкротом),

заинтересованное лицо: ФИО3,

при участии в судебном заседании:

представителя ФИО2 - ФИО4, действующей на основании доверенности 17.12.2020,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 27.05.2019 (резолютивная часть от 20.05.2019) по делу № А57-7982/2019 заявление ФИО5 признано обоснованным, должник - ЖСК «Капитель-2002» признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство. Применены при банкротстве должника - ЖСК «Капитель-2002» правила параграфа 7 главы 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» - «Банкротство застройщиков».

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 08.10.2020 конкурсным управляющим ЖСК «Капитель2002» утвержден ФИО6.

В Арбитражный суд Саратовской области поступило заявление ФИО2с учетом принятых изменений о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника, согласно которым заявитель просит признать обоснованным требование ФИО2 о передаче жилого помещения о включении в реестр требований о передаче жилого помещения – двухкомнатной квартиры №43 (по предварительному плану), проектной площадью 68,68 кв.м., общей площадью 66,83 кв.м., 1 этаж, 10-ти этажная блок-секция «Е», 1 очередь строительства в жилом доме в квартале, ограниченном ул. Чернышевского, 3-м Береговым, 3-м Дегтярным и 4-м Волжским проездами г. Саратова, размер исполненных обязательств – 850000,00 рублей, неисполненных обязательств не имеется; с ходатайством о восстановлении сроков, в порядке разрешения разногласий.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 14.07.2021 признаны обоснованными и включены в реестр требований участников строительства ЖСК «Капитель-2002» требования ФИО2 о передаче жилого помещения: двухкомнатной квартиры №43, проектной площадью 68,68 кв.м., общей площадью 66,83 кв.м., на 1 этаже, в блок-секции «Е», 1 очередь строительства, расположенного по адресу: г. Саратов, квартал, ограниченный улицами им. Чернышевского Н.Г., 3 Дегтярным проездом и 4 Волжским проездом в Октябрьском районе, с указанием следующих сведений:

- размер исполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающим передачу жилого помещения – 850000,00 руб.,

- неисполненные обязательства участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающим передачу жилого помещения, в размере 869068, 00 руб.,

- о жилом помещении (в том числе его площади), являющимся предметом договора, предусматривающим передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.

Признаны обоснованными и включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника - ЖСК «Капитель-2002» требования ФИО2 в размере 329846, 49 руб. - убытки в виде реального ущерба.

ФИО2 с определением Арбитражного суда Саратовской области от 14.07.2021 не согласилась в части указания размера неисполненных обязательств по договору, обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Саратовской области от 14.07.2021 отменить в части установления за ФИО2 неисполненных обязательств в размере 869068, 00 руб.

В силу пункта 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку в порядке апелляционного производства обжалуется только часть определения, при этом иные лиц, участвующие в деле, возражений против этого не заявили и на проверке законности определения суда в полном объеме не настаивали, то суд апелляционной инстанции не может выйти за рамки апелляционной жалобы и проверяет законность и обоснованность определения суда первой инстанции только в обжалуемой части.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что включение в реестр требований участников строительства должника сведений о наличии неисполненных обязательств противоречит нормам процессуального, материального права и обстоятельствам дела; ФИО2 на момент заключения сделки не могла профессионально оценить рыночную стоимость приобретаемого права на квартиру

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 27.11.2019 к рассмотрению настоящего обособленного спора привлечено заинтересованное лицо: ФИО3

В судебном заседании представитель ФИО2 поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступ.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание.

Конкурсный управляющий ФИО6 в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить обжалуемое определение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого определения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

В силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 32 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» (далее Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Судом первой инстанции установлено, что при рассмотрении заявления ФИО2 в деле №А57-5725/2010 о банкротстве ЖСК «Капитель-2002» ее требования на указанную квартиру были включены в реестр о передаче жилых помещений (определение от 23.05.2012), однако ФИО3 не привлекалась ранее к рассмотрению обособленного спора, в связи с чем, состав лиц в настоящем деле иной.

Кроме того, лицом, участвующим в настоящем деле о банкротстве застройщика, является Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», который принимает активное участие в делах о банкротстве застройщиков, в том числе в мероприятиях по завершению строительства объектов незавершенного строительства, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства, либо компенсационных выплат в случае нерентабельности завершения строительства.

При этом суд учитывает, что в абзаце десятом пункта 17 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018, указано, что в силу части 1 статьи 16 АПК РФ на всей территории Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда обладают свойством общеобязательности. Вступившим в законную силу судебным актом, содержащим выводы по существу дела, ликвидируется спор и отношениям участников этого спора придается правовая определенность.

В связи с чем, суд принимает во внимание обстоятельства, установленные в деле №А57-5725/2010 о банкротстве ЖСК «Капитель-2002» и обстоятельства, установленные приговором по делу №1-2/2016, вынесенным Октябрьским районным судом города Саратова 01.12.2016, измененным апелляционным определением Саратовского областного суда от 07.04.2017 в отношении ФИО7 (ранее ФИО8) – бывшего председателя ЖСК «Капитель-2002», которая была признана виновной в совершении преступлений по части 4 статьи 159 и части 1 статьи 201 Уголовного кодекса Российской Федерации и приговорена к 9 годам лишения свободы.

Кроме того, согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 31.08.2020 №305-ЭС19-24480, при наличии противоречивых выводов об обстоятельствах дела, изложенных во вступивших в законную силу судебных актах арбитражного суда и суда общей юрисдикции, по рассматриваемому спору, суд не может ограничиться формальной ссылкой на результат одного из ранее разрешенных дел и положения статьи 69 АПК РФ. В такой ситуации суд должен самостоятельно установить фактические обстоятельства дела и н а их основе разрешить спор.

Вступившее в законную силу определение от 21.03.2012 по делу №А57-5725/2010, а также приговор Октябрьского районного суда города Саратова от 01.12.2016 по уголовному делу №1-2/2016 в отношении ФИО7, содержат противоречивые выводы об обстоятельствах настоящего обособленного спора, что возлагает на суд обязанность самостоятельно установить фактические обстоятельства дела и на их основе разрешить спор.

Как следует из материалов дела, 20.09.2007 между ЖСК «Капитель-2002» (Застройщик), и ФИО3 (Дольщик) заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома в квартале, ограниченном ул. Чернышевского, 3-м Дегтярным, 4-м Волжским проездом в Октябрьском районе г. Саратова (в редакции Дополнительного соглашения от 25.05.2011), согласно которому Дольщик для оплаты своей доли обязуется передать Застройщику денежные средства, а Застройщик обязуется передать Дольщику имущественные права на долю в строящемся кирпичном многоэтажном жилом доме с выделением доли в натуре - квартиру с учетом площади лоджий с коэффициентом 0,5, со следующими основными характеристиками: двухкомнатная квартира №43, проектной площадью 68,68 кв.м., общей площадью 66,83 кв.м., на 1 этаже, в блок-секции «Е», 1 очередь строительства.

Согласно пункту 3.1 договора долевого участия в строительстве общая стоимость настоящего договора составляет 350000,00 руб. и уплачивается в соответствии с пунктом 2.2.1 Договора.

Из пункта 2.2.1 договора следует, что дольщик обязуется оплатить стоимость имущественного права на долю - квартиру на общую сумму 350000,00 руб., которая вносится до подписания настоящего договора.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на договоре.

В соответствии с представленными Управлением Росреестра по Саратовской области в материалы дела документами 20.09.2007 составлен акт о выполнении обязательств по договору, согласно которому ФИО3 обязательства по договору долевого участия в строящемся жилом доме от 20.09.2007 в части оплаты за строящуюся двухкомнатную квартиру №43 выполнены полностью в сумме 350000,00 руб.; ЖСК «Капитель-2002» претензий в части оплаты за указанную квартиру не имеет.

Кредитором в материалы дела представлено уведомление от 03.06.2011, согласно которому ФИО3 уведомила ЖСК «Капитель-2002» о передаче ею в пользу ФИО2 права требования от ЖСК «Капитель-2002» двухкомнатной квартиры №43, проектной площадью 68,68 кв.м., общей площадью 66,83 кв.м., на 1 этаже, в блок-секции «Е», 1 очередь строительства, в многоэтажном жилом доме, расположенном по адресу: г. Саратов, квартал, ограниченный улицами им. Чернышевского Н.Г., 3 Дегтярным проездом и 4 Волжским проездом в Октябрьском район е, по договору уступки права требования от 03.06.2011.

Кроме того, заявителем в материалы дела представлена квитанция к приходному кассовому ордеру от 20.09.2007 на сумму 350000,00 руб. о внесении ФИО3 денежных средств в кассу должника в счет оплаты по договору о долевом участии 20.09.2007 за стр. 2-х комн. кв-ру 43 б/с «Е».

03.06.2011 между ФИО3 (Передающая сторона) и ФИО2 (Принимающая сторона) заключен договор уступки права требования, согласно которому Передающая сторона передает, а Принимающая сторона принимает на себя право требования передачи от ЖСК «Капитель-2002» в собственность двухкомнатной квартиры №43, проектной площадью 68,68 кв.м., общей площадью 66,83 кв.м., на 1 этаже, в блок-секции «Е», 1 очередь строительства, многоэтажного жилого дома, находящегося по адресу: город Саратов, Октябрьский район в квартале, ограниченном ул. Чернышевского, 3 Дегтярным проездом, 4 Волжским проездом (строительный адрес), после сдачи указанного жилого дома в эксплуатацию.

Договор является возмездным и за уступку права требования квартиры, Принимающая сторона производит расчет с Передающей стороной в размере 850000,00 руб. (за четыре двухкомнатных квартиры), который следует считать окончательным и индексации не подлежащим. Передающая сторона деньги получила от Принимающей стороны полностью до подписания настоящего договора и претензий не имеет.

Вместе с тем, из пояснений ФИО2 следует, что двухкомнатная квартира №43 была приобретена ею 03.06.2011 по договору уступки, в том числе, на денежные средства супруга – ФИО9 В период с 2009 по 2013 год ФИО2 проживала за пределами России, так как ее супруг работал в Республике Казахстан и ФИО2 в данный период проживала там вместе с ним, в связи с чем, квартиру, исходя из имеющихся к нее финансовых возможностей подбирал риэлтор. При этом ФИО2, проявив со своей стороны должную степень осмотрительности, перед покупкой посетила адрес объекта строительства, убедившись, что на стройке ведутся работы.

В качестве доказательств подтверждения наличия у ФИО2 денежных средств на момент оплаты по договору уступки представлены копии следующих документов: свидетельство о заключении брака с ФИО9, справки о доходах физического лица мужа – ФИО9, за 2009 год, а также заявления от 01.06.2011 и от 27.10.2019, заверенные нотариусом г. Астана, согласие от 22.05.2010, заверенное нотариусом, ж/д билеты.

Представленные в материалы обособленного спора заявителем первичные документы, никем не оспорены, заявлений об их фальсификации никем не заявлено, в связи с чем, они признаются судом допустимыми доказательствами.

Таким образом, ФИО2 перешло право требования по договору участия в долевом строительстве жилого дома в квартале, ограниченном улицами им. Чернышевского Н.Г., 3 Дегтярным проездом и 4 Волжским проездом в Октябрьском районе г. Саратова, которые существовали к моменту перехода права, т.е. право требования передачи жилого помещения, а, соответственно, по смыслу статей 201.1, 201.6 Закона о банкротстве ФИО2 является участником строительства, имеющим к застройщику - ЖСК «Капитель-2002», требование о передаче жилого помещения.

Также судом отмечается, что согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

По смыслу приведенной нормы, применительно к сложившейся ситуации, для признания обоснованным и включения в реестр требования о передаче жилого помещения достаточно самого факта регистрации права и его последующей уступки.

В обоснование заявления ФИО2 указывает на получение уведомления от конкурсного управляющего ЖСК «Капитель-2002» об отказе во включении в реестр требований участников строительства о передаче жилых помещений.

Свои обязательства ЖСК «Капитель-2002» по договору долевого участия в строительстве о передаче жилого помещения участнику строительства не исполнило; строительство жилого дома в квартале, ограниченном улицами им. Чернышевского Н.Г., 3 Дегтярным проездом и 4 Волжским проездом в Октябрьском районе г. Саратова, не ведется.

Таким образом, судом установлено наличие у заявителя, как участника строительства права требования к должнику - ЖСК «Капитель-2002», являющемуся застройщиком, и обоснованность требования о включении в реестр требований о передаче жилых помещений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений предъявляются конкурсному управляющему (пункт 3 статьи 201.4 Закона о банкротстве).

Конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований участников строительства (который является частью реестра требований кредиторов) в случае обоснованности предъявленного требования. В тот же срок конкурсный управляющий уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства, или об отказе в таком включении, или о включении в реестр требования в неполном объеме (пункты 3, 7 статьи 201.4 Закона о банкротстве).

В силу пункта 8 статьи 201.4 Закона о банкротстве возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования участника строительства могут быть заявлены в арбитражный суд участником строительства не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения участником строительства уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения этого требования.

По результатам такого рассмотрения выносится определение арбитражного суда о включении или об отказе во включении указанных требований в реестр требований участников строительства (пункт 10 статьи 201.4 Закона о банкротстве).

Судом установлено, что ФИО2установленный законом срок подачи возражений соблюден.

В материалах дела от прежнего конкурсного управляющего должника Сливки М.В. имеется отзыв от 14.02.2020 на возражения кредитора. Однако конкурсным управляющим ФИО6 позиция по делу была скорректирована, в связи с чем в материалы дела представлен новый отзыв от 02.06.2021 на возражения кредитора, согласно которому конкурсный управляющий считает возможным признать обоснованным требование участника строительства ФИО2 о включении в реестр требований участников строительства должника требования о передаче жилого помещения: двухкомнатной квартиры №43, проектной площадью 68,68 кв.м., общей площадью 66,83 кв.м., на 1 этаже, в блок-секции «Е», 1 очередь строительства, жилого дома, расположенного по адресу: г. Саратов, квартал, ограниченный улицами им. Чернышевского Н.Г., 3 Дегтярным проездом и 4 Волжским проездом в Октябрьском районе, как не полностью оплаченное и включить в реестр требований о передаче жилых помещений ЖСК «Капитель-2002», следующие сведения:

- о сумме в размере 850000,00 руб., уплаченной участником строительства по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;

- о сумме убытка в виде реального ущерба, определенного в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в размере 496727,49 руб.;

- о наличии части неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения в размере 656000,00 рублей;

- о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором;

- иные сведения, подлежащие включению в реестр требований о передаче жилых помещений в соответствии с федеральным стандартом.

Принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции исходил из конкретных обстоятельств настоящего дела, с учетом соблюдения конституционного принципа равенства, одинаковых условий включения в реестр участников строительства по настоящему делу, в том числе судебных актов, вступивших в законную силу по ранее рассмотренным заявлениям, суд посчитал необходимым при включении требований ФИО2 в реестр требований участников строительства ЖСК «Капитель-2002» указать размер исполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения – 850000 ,00 руб., размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, - 869068,00 руб.; сведения о жилом помещении (в том числе его площади), являющимся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с Федеральным законом от 25.12.2018 №478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 25.12.2018 №478-ФЗ) в параграф 7 главы 9 «Банкротство застройщиков» Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» внесены изменения; Федеральный закон от 25.12.2018 №478-ФЗ вступил в силу со дня его официального опубликования (25.12.2018).

В силу пункта 3 статьи 8 Федерального закона от 25.12.2018 №478-ФЗ положения параграфа 7 главы 9 «Банкротство застройщиков» в редакции настоящего Федерального закона, применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а также, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.

В соответствии со статьями 201.1, 201.7 Закона о банкротстве требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства.

При этом в силу пункта 4 статьи 8 Федерального закона от 25.12.2018 №478-ФЗ до утверждения в установленном Законом о банкротстве порядке федерального стандарта о правилах ведения реестра требований участников строительства требования участников строительства как о передаче жилых помещений, так и о передаче машино-мест и нежилых помещений включаются в реестр требований о передаче жилых помещений с учетом очередности, предусмотренной указанным Федеральным законом.

В силу пункта 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

На основании подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований участников строительства включаются следующие сведения: 1) сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях; 2) размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость не переданного имущества, указанная в таком договоре).

Как следует из письменных пояснений на заявленные ФИО2 требования, конкурсный управляющий считает возможным признать обоснованным требование участника строительства ФИО2 о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника требования о передаче жилого помещения: двухкомнатной квартиры №43, проектной площадью 68,68 кв.м., общей площадью 66,83 кв.м., на 1 этаже, в блок-секции «Е», 1 очередь строительства, жилого дома, расположенного по адресу: г. Саратов, квартал, ограниченный улицами им. Чернышевского Н.Г., 3 Дегтярным проездом и 4 Волжским проездом в Октябрьском районе, как не полностью оплаченное и включить в реестр требований о передаче жилых помещений ЖСК «Капитель-2002», следующие сведения:

Как следует из материалов основного дела, в соответствии с опубликованной 27.06.2007 Проектной декларацией ЖСК «Капитель-2002» на объект строительства - блок-секции Д и Е - общая площадь жилого дома составляла 17472,38 кв.м., при этом планируемая стоимость строительства жилого дома согласно проекту составляла 600000000,00 руб., при условии сдачи дома в эксплуатацию во 2 квартале 2009 года. Путем простого арифметического вычисления следует, что планируемая стоимость строительства 1 кв.м. жилья не могла быть ниже 34000,00 руб. за 1 кв.м. жилой площади.

Как указывает конкурсный управляющий деятельность по строительству не может осуществляться организациями в убыток, следовательно, реализация новых созданных объектов недвижимости должна происходить по ценам соизмеримым с затратами по строительству и не может быть ниже себестоимости созданного объекта недвижимости.

Таким образом, конкурсный управляющий считает, что заключение договора от 20.09.2007 по цене ниже, чем сметная стоимость одного квадратного метра, не отвечает признакам разумности и экономической целесообразности, и напрямую свидетельствует о незаконной реализации имущественных прав по заниженной стоимости.

На основании изложенного, конкурсный управляющий считает, что руководствоваться суммой, указанной в договоре, заключенном председателем ЖСК ФИО10 с ФИО3 в размере 350000,00 рублей, как суммой оплаты имущественного права в полном объеме недопустимо, так как это создает неравные условия с остальными участниками строительства, оплатившими более высокую стоимость из расчета на один квадратный метр.

Учитывая изложенное, конкурсный управляющий считает, что ЖСК «Капитель-2002» злоупотребило своим правом на распоряжение имуществом, что привело к нарушению прав других лиц, а именно кредиторов, следовательно, для обеспечения надлежащей защиты прав остальных пострадавших кредиторов у конкурсного управляющего имелись основания для отказа во включении в реестр требований участников строительства требования заявителей в полном объеме.

При этом, как указывает конкурсный управляющий в своем отзыве на возражения кредитора, для определения действительной рыночной стоимости имущественного права на этапе строительства на дату совершения сделки участниками строительства конкурсным управляющим должника был привлечен независимый оценщик – ООО «Приоритет-Оценка».

Как указывает конкурсный управляющий, согласно отчета об оценке №12/19-62/1 от 03.02.2020, выполненного ООО «Приоритет-Оценка», приобщенного к материалам основного дела, стоимость покупки квартиры №43 должна была составлять 1506000,00 руб. Заявитель же приобрел право требования в 2011 году за 850000,00 руб., что составляет 56,44% от рыночной стоимости объекта на момент его изначальной продажи.

Как считает конкурсный управляющий в связи с тем, что фактически, имущественное право участником строительства было оплачено не полностью, в реестр кредиторов, подлежит включению только часть оплаченной стоимости имущественного права в размере 850000,00 руб., при этом 656000,00 руб. являются неисполненными обязательствами участника строительства, а 496727,49 руб. - суммой убытка в виде реального ущерба, определенного в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве.

ФИО2 возражала относительно доводов конкурсного управляющего, считает, что неисполненные обязательства у ФИО2 перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, отсутствуют.

Кроме того, ФИО2 отмечает, что вынесенным ранее определением от 23.05.2012 по делу №А57-5725/2010 уже установлено право требования ФИО2 передачи жилого помещения и отсутствие у нее неисполненных обязательств перед застройщиком, договор уступки права требования от 21.10.2010, заключенный между ФИО3 и ФИО2 не оспорен, является действующим, о чем имеются сведения в ЕГРН.

Вместе с тем, участник строительства считает, что конкурсный управляющий незаконно и необоснованно пытается возместить убытки, причиненные преступлением председателя ЖСК «Капитель-2002» ФИО7, осужденной приговором суда. По мнению участника строительства, установление за ФИО2 размера неисполненных обязательств является незаконным, так как убытки застройщика возникли в результате действий и по вине прежнего руководства, то есть ФИО2 не может нести за возможные убытки застройщика гражданско-правовую ответственность ввиду отсутствия вины в их возникновении.

Кроме того, ФИО2 не согласна с представленным конкурсным управляющим отчетом об оценке №12/19-62/1 от 03.02.2020, о чем указала в письменных пояснениях, считает, что ранее произведенная оценка выполнена с нарушениями действующего законодательства в области оценочной деятельности, в подтверждение чего ФИО2 представлена рецензия №1/2020 от 09.11.2020 на отчет об оценке рыночной стоимости права требования предоставления квартир в жилом доме, расположенном в квартале, ограниченном ул. Чернышевского, 3 Дегтярным проездом, 4 Волжским проездом в Октябрьском районе г. Саратова.

Также, в связи с тем, что представленный конкурсным управляющим отчет об оценке, по мнению кредитора, содержит недостоверные сведения, но имеется необходимость определения рыночной стоимости жилого помещения для расчета суммы убытка в виде реального ущерба ФИО2 был представлен: отчет ООО «Федерация экспертов Саратовской области» об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №35/2021 квартиры №43, площадью 66,83 кв.м., находящейся в доме, расположенном в квартале, ограниченном ул. Чернышевского, 3-м Дегтярным проездом, 4-м Волжским проездом в октябрьском районе г. Саратова, дата составления отчета 09.03.2021; отчет ООО «Федерация экспертов Саратовской области» об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №96/2021 квартиры №43, площадью 66,83 кв.м., находящейся в доме, расположенном в квартале, ограниченном ул. Чернышевского, 3-м Дегтярным проездом, 4-м Волжским проездом в октябрьском районе г. Саратова, дата составления отчета 30.04.2021.

При оценке доказательств, суд критически относится к представленным участником строительства в материалы дела отчетам ООО «Федерация экспертов Саратовской области» №35/2021 от 09.03.2021 и №96/2021 от 30.04.2021, суд считает, что указанные отчеты являются частным мнением специалистов, в силу чего указанные документы не являются опровергающими доказательствами в отношении отчета оценщика. Кроме того, в представленных отчетах не указана блок-секция объекта оценки, в связи с чем, невозможно достоверно определить, что объектом оценки являлась именно спорная квартира №43, так как в разных блок-секциях номера квартир повторяются. Безусловных доказательств того, что действительная рыночная стоимость прав застройщика существенно отличается от установленной оценщиком, не представлено. Более того, суд учитывает, что позднее по настоящему делу была назначена судебная экспертиза с постановкой вопроса, представленного заявителем.

Вместе с тем, представленная рецензия на отчет №1/2020 от 09.11.2020 помимо общей критики представленного отчета, каких-либо выводов по существу спорного вопроса, опровергающих достоверность отчета, не содержит. Представленная кредитором рецензия на отчет об оценке не является опровергающим доказательством в отношении отчета оценщика и не свидетельствует о его порочности, которая могла бы повлиять на итоговую величину стоимости прав застройщика, а потому не доказывает недостоверность указанного отчета. Ссылки участника строительства на несоответствие отчета №12/19-62/1 от 03.02.2020 требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, по формальным признакам судом не принимаются, как не влияющие на итоговую величину рыночной стоимости, полученную в результате проведенного исследования.

Кроме того, 22.12.2020 по ходатайству кредитора была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Покровск Риэлт», эксперту ФИО11, затем, по ходатайству кредитора, проведена дополнительная экспертиза тем же экспертом.

Согласно поступившему в материалы дела заключению эксперта №02-7982 от 17.06.2021, подготовленному в рамках назначенной судом дополнительной судебной экспертизы, рыночная стоимость права требования передачи от ЖСК «Капитель-2002» в собственность двухкомнатной квартиры №43 (по предварительному плану) проектной площадью 68,68 кв. м, общей площадью 66,83 кв. м. на 1 этаже многоквартирного дома блок-секции «Е» - 1 очередь в строящемся многоквартирном многоэтажном жилом доме по адресу: квартал, ограниченный ул. Чернышевского, 3-м Дегтярным проездом, 4-м Волжским проездом в г. Саратове по договору уступки по состоянию на 03.06.2011, исходя из объектов-аналогов, не входящих в состав указанного многоквартирного дома, оставляет 1719068,00 руб.

При этом суд считает, что ходатайство ФИО2 о назначении повторной экспертизы не подлежит удовлетворению, поскольку, оценивая результаты экспертного заключения №02-7982 от 17.06.2021, суд считает их достоверными, экспертиза проведена в соответствии с законодательством и в порядке, исключающем сомнения в ее объективности. Заключение эксперта является полным, мотивированным и не содержит противоречий, а также соответствует требованиям Федерального закона №73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы; экспертиза проведена компетентным лицом, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.

Согласно части 1 статьи 87 АПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 АПК РФ).

В связи с вышеизложенным, ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта и противоречий в выводах эксперта, обстоятельства, являющиеся основаниями для проведения повторной судебной экспертизы, указанные в статье 87 АПК РФ, отсутствуют, а несогласие ФИО2 с выводами эксперта не является законным основанием для проведения по делу повторного экспертного исследования, в связи с чем, в удовлетворении ходатайства кредитора о назначении повторной экспертизы суд отказывает.

Суд соглашается с доводами конкурсного управляющего, что деятельность по строительству не может осуществляться организациями в убыток, следовательно, реализация новых созданных объектов недвижимости должна происходить по ценам соизмеримым с затратами по строительству и не может быть ниже себестоимости созданного объекта недвижимости.

Кроме того, анализируя имеющиеся в материалах дела документы, а также отчеты об оценке имущественных прав, как выполненные ООО «Приоритет-Оценка», так и ООО «Покровск Риэлт», суд приходит к выводу, что стоимость права требования передачи от ЖСК «Капитель–2002» в собственность двухкомнатной квартиры №43 не могла составлять ни 350000,00 руб. в 2007 году, ни 850000,00 руб. в 2011 году.

Таким образом, заключение договора от 20.09.2007 по цене (5237,00 руб. за 1 кв.м.) и договора уступки от 03.06.2011 по цене (12718,00 руб. за 1 кв.м.) ниже, чем сметная стоимость одного квадратного метра, не отвечает признакам разумности и экономической целесообразности, и напрямую свидетельствует о незаконной реализации имущественных прав по заниженной стоимости.

Учитывая изложенное, суд соглашается с доводами конкурсного управляющего и считает, что ЖСК «Капитель-2002» злоупотребило своим правом на распоряжение имуществом, что привело к нарушению прав других лиц, а именно кредиторов.

Из анализа всей совокупности заявленных участниками строительства требований в рамках дела №А57-7982/2019 судом установлено, что ФИО3 всего приобретено 9 двухкомнатных квартир – на общую сумму 3 400 000,00 руб. (617,04 кв.м.).

Квартиры приобретались как непосредственно от застройщика, так и посредством заключения договоров уступки прав требований с ООО «Мегастрой». В дальнейшем указанные квартиры были уступлены за плату третьим лицам, в том числе за большую сумму.

ФИО3 привлечена судом к участию в деле, однако пояснения по заявлению и доказательства финансовой возможности приобретения такого количества имущественных прав на жилые помещения не представила.

Таким образом, указанные обстоятельства с учетом количества приобретенных имущественных прав на квартиры, свидетельствуют о недобросовестности действий ФИО3, осуществляемых путем массовой скупки имущественных прав на квартиры по низкой стоимости одного кв.м.

Кроме того, как установлено следствием в рамках уголовного дела №1-2/2016, данные денежные средства в счет оплаты квартир на расчетные счета ЖСК не поступали. Таким образом, следует, что надлежащего подтверждения оплаты договора первым покупателем не имеется, что было допущено неправомерными действиями руководителя должника.

Для определения действительной рыночной стоимости имущественного права на этапе строительства на дату совершения сделки участниками строительства конкурсным управляющим должника привлечен был независимый оценщик ООО «Приоритет-Оценка».

Как следует из отзыва конкурсного управляющего согласно данным оценщика, (отчет об оценке №12/19-62/1 от 03.02.2020, выполненный ООО «Приоритет-Оценка»), приобщенным к материалам основного дела, стоимость покупки квартиры №46 должна была составлять 1836000,00 руб. Заявитель же приобрел право требования в 2010 году за 500000,00 руб., что составляет 27,23% от рыночной стоимости объекта на момент его изначальной продажи.

В соответствии со статьей 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

При рассмотрении настоящего заявления суд удовлетворил ходатайство кредитора о назначении экспертизы с постановкой вопроса, предложенного заявителем.

Согласно поступившему в материалы дела заключению эксперта №02-7982 от 17.06.2021, подготовленному в рамках назначенной судом дополнительной судебной экспертизы, итоговая величина рыночной стоимости объекта исследования составляет 1719068,00 руб., то есть, более чем в четыре раза, больше оплаченных ФИО3 350000,00 руб. и более, чем в два раза, больше оплаченных ФИО2 850000,00 руб. по договорам долевого участия и уступки.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2018), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018).

Вместе с тем, давая оценку экспертному заключению №02-7982 от 17.06.2021, представленному в дело, суд считает возможным принять установленную в нем сумму в размере 1719068,00 руб. за основу - как рыночную стоимость для рассмотрения заявления ФИО2, в том числе, для расчета размера убытков в виде реального ущерба, в связи с учетом следующих обстоятельств.

Суд считает, что выводы, сделанные экспертом в заключении №02-7982 от 17.06.2021 научно обоснованы и убедительны, приведенный экспертом расчет мотивирован, математически верен и соответствует сложившимся рыночным ценам с учетом сравнения необходимого количества сравниваемых объектов и целей установления именно рыночной стоимости, то есть применимы для расчета размера убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения (пункт 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве).

При этом суд критически относится к доводам участника строительства о том, что экспертом были неправильно подобраны объекты-аналоги: квартиры в достроенных домах. Так как из статьи 3 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Суд признает необоснованной позицию конкурсного управляющего о применении действительной рыночной стоимости имущественного права из отчета об оценке №12/19-62/1 от 03.02.2020, выполненного ООО «Приоритет-Оценка», согласно которому стоимость покупки квартиры №43 должна была составлять 1506000,00 руб., поскольку в указанном отчете стоимость покупки квартиры №43 оценщиком определена не на дату совершения сделки участником строительства – ФИО2 При том как экспертом в заключении №02-7982 от 17.06.2021 была определена величина рыночной стоимости права требования передачи от ЖСК «Капитель-2002» в собственность двухкомнатной квартиры №43 по состоянию на дату заключения договора уступки.

Суд также принимает во внимание, что согласно протоколу заседания Наблюдательного совета Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства (заочное голосование) №НС-12/2019 от 25.12.2019 (дата подведения итогов заочного голосования) 26.12.2019 (дата составления протокола, по второму вопросу повестки дня) принято решение о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства, предусмотренных пунктом 1 части 2 статьи 13.1 Закона №218-ФЗ в отношении объектов незавершенного строительства, в том числе ЖСК «Капитель-2002» (Саратовская область), и что выплата денежной компенсации будет произведена пропорционально оплаченным дольщиками денежным средствам.

С учетом изложенных доводов, суд приходит к выводу, что руководствоваться суммой, указанной в договоре, заключенном председателем ЖСК ФИО10 с ФИО3 в размере 350000,00 руб., равно как и суммой, указанной в договоре, заключенном ФИО3 с ФИО2 в размере 850000,00 руб., как суммой оплаты имущественного права в полном объеме недопустимо, так как это создает неравные условия с остальными участниками строительства, оплатившими более высокую стоимость из расчета за один квадратный метр.

Так как фактически, имущественные права были оплачены не полностью, в реестр кредиторов подлежит включению только часть оплаченной стоимости имущественных прав в размере 850000,00 руб. или 49,45% от ее реальной рыночной стоимости, при этом 869068 руб. или 50,55% стоимости следует считать неисполненными обязательствами участника строительства, подлежащими доплате до передачи объекта строительства кредитору.

В соответствии с договором от 03.06.2011, заключенным между ФИО3 и ФИО2, последняя оплатила 850000,00 руб.

Приговором Октябрьского районного суда города Саратова от 01.12.2016 по делу №1-2/2016 также установлено, что в связи с невыполнением ЖСК «Капитель-2002» обязательств окончания строительства и затянувшимися его сроками и вследствие чего снижением репутации ЖСК «Капитель-2002» на первичном рынке недвижимости, с ноября 2009 началось снижение продаж имущественных прав в строящемся жилом доме.

В связи с чем, председателем ЖСК ФИО7 в целях реализации преступного умысла дальнейшего хищения денежных средств были предприняты дополнительные действия, направленные на привлечение дольщиков и создание у них заинтересованности в долевом участии в строительстве жилого дома. Для этого временно были возобновлены строительно-монтажные работы блок-секции «Д», ФИО7 принято решение осуществлять реализацию имущественных прав по заниженной стоимости, а также для покупки с целью последующей перепродажи имущественных прав и извлечения дохода были привлечены ООО «Мегастрой», а также родственники и знакомые работников ЖСК (стр. 30 Приговора от 01.12.2016).

Кроме того, как следует из установленных Приговором Октябрьского районного суда города Саратова от 01.12.2016 по делу №1-2/2016, измененным апелляционным определением Саратовского областного суда от 07.04.2017, обстоятельств, при составлении вышеуказанных договоров и дополнительных соглашений к ним председатель ЖСК «Капитель-2002» ФИО7 заведомо знала, что изготавливаемые по ее указанию документы служат целью создания видимости и не подтверждают передачу имущественных прав от ЖСК «Капитель-2002» (стр. 47, 48, 59, 60 Приговора от 01.12.2016).

При рассмотрении настоящего заявления суд также учитывает, что как было установлено следствием, кассовые документы ЖСК бесследно исчезли, передачи данных документов конкурсному управляющему не было ни в рамках ранее проводимого арбитражного дела №А57-5725/2010, ни в рамках данного дела о банкротстве.

Однако наличие зарегистрированного права участника строительства не отменяет ответственность ЖСК за действия его руководства, осуществившего вывод активов должника и продажу имущественных прав по заниженной стоимости.

Между тем, совершение должником и его должностными лицами преступлений, установленных приговором суда по уголовному делу, не отменяет необходимости защиты прав пострадавших от их действий участников долевого строительства.

Участник строительства как не профессиональный инвестор, исполнивший свои обязательства по договору уступки права требования, не должен нести негативные последствия в случае невозможности предоставления первичных документов, подтверждающих оплату первоначальным дольщиком.

Суд исходит из необходимости обеспечения приоритетной защиты прав участников строительства, не являющихся профессиональными инвесторами, нарушение должником правил учета и движения денежных средств, не является основанием для лишения участника долевого строительства, добросовестно исполнявшего свои обязательства, права на включение его требований в реестр требований кредиторов должника.

Пунктом 3.1. статьи 201.4 Закона о банкротстве, в редакции, действующей с 27.07.2019, предусмотрено условие включения требований участников строительства при наличии у застройщика документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной первым участником строительства по исполнению своих обязательств перед застройщиком.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, о том, что при включении требований ФИО2 в реестр требований участников строительства ЖСК «Капитель-2002» необходимо указать размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, - 869068,00 руб.

Кроме того, в реестр денежных требований должна быть включена стоимость ущерба в размере 329846,49 руб., что пропорционально исполненной части обязательства от реальной рыночной стоимости имущественного права определенного договором, предусматривающим передачу жилого помещения.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность определения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

С учетом изложенного, исходя из конкретных обстоятельств спора, суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, отмены или изменения обжалуемой части определения.

Аналогичная правовая позиция применительно к схожим фактическим обстоятельствам в рамках рассмотрения обособленного спора изложена в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2021, оставленном без изменения постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 18.06.2021 по настоящему дела о несостоятельности (банкротстве) ЖСК «Капитель-2002».

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Саратовской области от 14 июля 2021 года по делу № А57-7982/2019 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в кассационном порядке в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший определение.

Председательствующий судья Г.М. Батыршина

Судьи Л.А. Макарихина

А.Ю. Самохвалова