Гражданский кодекс часть 1

заинтересованные лица: Администрация Балаковского муниципального района Саратовской области, г. Балаково, Саратовской области, Администрация муниципального образования город Балаково, г. Балаково, Саратовской области;

МАУК «Концертная организация «Городской центр искусств им. М.Э.Сиропова» МО г. Балаково, Управление по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами Администрации Балаковского муниципального района, г. Балаково, Саратовской области

о признании незаконным отказа Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области № 3904/01.1-18 от 10.07.2013 года,

при участии в судебном заседании представителя Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами и Администрации Балаковского муниципального района, г. Балаково – Касимцев Д.С. ,

УСТАНОВИЛ:

В арбитражный суд Саратовской области обратился индивидуальный предприниматель Шевчик Олег Анатольевич с заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о признании незаконным отказа Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области № 3904/01.1-18 от 10.07.2013 года в предоставлении преимущественного права выкупа арендованного объекта муниципальной собственности - нежилого помещения на первом этаже ЦДО, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Коммунистическая, 124. Также заявитель просит обязать Управление по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами Балаковского муниципального района обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендованного ИП Шевчик О.А. имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в двухмесячный срок с даты вступления в силу решения суда по настоящему делу, принять решение об условиях приватизации арендованного имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчёта о его оценке и направить заявителю проект договора купли-продажи арендованного имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендованного имущества.

Решением арбитражного суда Саратовской области от 20 июня 2014 года в удовлетворении заявленных требований предпринимателю отказано.

Полагая, что решение суда первой инстанции вынесено с нарушением норм материального права, предприниматель обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции по основаниям, изложенным в ней.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Как следует из материалов дела, что между Комитетом по управлению имуществом Балаковского муниципального образования «Арендодатель» и ООО «VIP» «Арендатор» заключен договор аренды объекта муниципальной собственности № 41 от 22.07.2003 года.

В соответствии с пунктом 1 Договора аренды, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное возмездное пользование объект муниципальной собственности - нежилое помещение на первом этаже в здании ЦДО, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Коммунистическая, 124 общей площадью 197,85 кв.м., в том числе: 175,5 кв.м. для использования под семейный клуб, танцзал; 10 кв.м. для использования под бильярд.

Срок аренды установлен с 01.08.2003 года по 30.06.2004 года .

Соглашением № 41/1А от 01.07.2004 года к договору аренды нежилого помещения № 41 от 22.07.2003 года стороны продлили договор аренды объекта муниципальной по 31.05.2005 года.

31.12.2006 года между ООО «VIP» и Шевчик Олегом Анатольевичем было заключено Соглашение о замене стороны в обязательстве.

В соответствии с п. 1.1 Соглашения о замене стороны в обязательстве от 31.12.2006 года, Общество передало, а Предприниматель принял на себя в полном объёме все права и обязанности по договору аренды объекта муниципальной собственности № 41 от 22.07.2003 года.

01.02.2007 года между Комитетом по управлению имуществом и ИП Шевчик О.А. было заключено Дополнительное соглашение № 41/к, из которого следует, что площадь арендованного объекта недвижимости составляет 195,31 кв.м..

28.12.2012 года индивидуальный предприниматель Шевич О.А. направил в адрес Администрации Балаковского муниципального района заявление о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимости по договору аренды № 41 от 22.07.2003 года. 11.06.2013 года в адрес Администрации Балаковского муниципального района поступило заявление предпринимателя Шевчик О.А. о продолжении мероприятий по предоставлению преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимости по договору аренды № 41 от 22.07.2003 года, нежилые помещения на первом этаже нежилого здания, расположенного по адресу: Саратовская область, г.Балаково, ул. Коммунистическая, 124, общей площадью 195,31 кв.м.

На указанное заявление индивидуального предпринимателя Шевчик О.А. от 11.06.2013 года, Администрацией Балаковского муниципального района Саратовской области был дан ответ № 3904/01.1 -18 от 10.07.2013 года, из которого следует, что арендуемые по договору аренды № 41 от 22.07.2003 года нежилые помещения, общей площадью 195,31 кв.м. не соответствуют помещениям, отображенным на планах технической документации, приложенной к заявлению на выкуп по реализации преимущественного права.

Считая отказ Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области № 3904/01.1-18 от 10.07.2013 года незаконным, предприниматель обратился в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал следующее.

В соответствии с частью 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с предоставленным правом, предприниматель 28.12.2012 года направил в адрес Администрации Балаковского муниципального района заявление о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимости по договору аренды № 41 от 22.07.2003 года.

Впоследствии, 11.06.2013 года в адрес Администрации Балаковского муниципального района поступило заявление предпринимателя Шевчик О.А. о продолжении мероприятий по предоставлению преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимости по договору аренды № 41 от 22.07.2003 года, нежилые помещения на первом этаже нежилого здания, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Коммунистическая, 124, общей площадью 195,31 кв.м. (т. 2 л.д. 54)

Однако, Администрация Балаковского муниципального района Саратовской области рассмотрев заявление отказало в преимущественном праве выкупа, потому как, отображённое в представленной технической документации, не соответствуют арендуемым нежилым помещениям, расположенным по адресу: г. Балаково, ул. Коммунистическая, д. 124, общей площадью 195, 31 кв.м., т.е. помещения, отображённые в техническом паспорте 2007 года, не соответствуют помещениям, отраженным в техническом паспорте 2013 года.

Действительно, исследуя представленные в материалы дела доказательства, суд установил, что предприниматель произвел реконструкцию арендуемого им помещения, в результате которой у ООО «ВИП» и у ИП Шевчик О.А. имеется единый на двоих вход и выход, а именно: через пристроенное предпринимателем помещение, арендуемое ИП Шевчик О.А.

18.07.2013 года Управлением по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами в адрес отдела архитектуры, градостроительства и информационного обеспечения градостроительной деятельности был направлен запрос о предоставлении информации о возможности (невозможности) реконструкции и перепланировки части арендуемых помещений, в том числе площадью 195,31 кв.м., в культурно-просветительном центре искусств имени М.Э. Сиропова, расположенном по адресу: Саратовская обл., г. Балаково, ул. Коммунистическая, д. 124 (т. 2 л.д. 63).

Согласно ответу отдела архитектуры, градостроительства и информационного обеспечения градостроительной деятельности (т. 2 л.д. 69) работы по реконструкции нежилых помещений предусматривают частичную разборку несущих внутренних и ограждающих стен с целью устройства дополнительных проемов. Данный вид работ требует получения разрешения на строительство (реконструкцию) в соответствии со ст. 51 ГК РФ. Разрешение на реконструкцию нежилого помещения, расположенного по адресу: Саратовская обл., г. Балаково, ул. Коммунистическая, д. 124, общей площадью 195,31 кв.м., не выдавалась.

Исходя из изложенного, реконструкция арендуемого помещения ИП Шевчик О.А. была произведена с нарушением норм градостроительного законодательства и, соответственно, в нарушение определенных договором аренды от 22.07.2003 г. № 41 условий (п. 2.2.10 договора аренды).

Давая оценку обстоятельствам по делу, суд первой инстанции правомерно посчитал позицию Администрации соответствующей нормам закона.

Потому как, согласно пункту 8 Информационного письма от 05.11.2009 г. № 134 разъяснено, что по смыслу Закона № 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221 -ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, реализация преимущественного права на приобретение частей нежилого помещения, которые не сформированы в установленном порядке в обособленный объект, и в отношении которых не осуществлен кадастровый учет, не допускается.

Более того, суд первой инстанции установил, тот факт, что объект, в отношении которого предпринимателем заявлено о реализации права на преимущественный выкуп, расположен в нежилом двухэтажном здании, расположенном по адресу: Саратовская обл., г. Балаково, ул. Коммунистическая, д. 124, имеющем культурно-просветительское назначение и использование, что подтверждается представленным в материалы дела техническим паспортом от 05.11.2007 г. (т. 2 л.д. 71).

Указанное нежилое двухэтажное здание, расположенное по адресу: Саратовская обл., г. Балаково, ул. Коммунистическая, д. 124 (за исключением арендуемых помещений ООО ВИП и ИП Шевчик О.А.) передано в оперативное управление МАУК «Концертная организация «Городской центр искусств им. М.Э. Сиропова», МО г. Балаково.

Вид деятельности МАУК «Концертная организация «Городской центр искусств им. М.Э. Сиропова», МО г. Балаково: деятельность по организации отдыха и развлечений, культуры и спорта - деятельность в области искусства - деятельность по организации и постановке театральных и оперных представлений, концертов и прочих сценических выступлений.

Согласно части 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ не урегулированные данным Законом отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 178-ФЗ.

Так, устанавливая для субъектов малого и среднего предпринимательства особенности условий и порядка приватизации арендуемого ими государственного и муниципального имущества, заключающиеся в обязательности его продажи публичными властями по желанию арендатора, Закон № 159-ФЗ не расширяет круга разрешенных к приватизации объектов недвижимости. Реализация права преимущественного выкупа, предоставленного Законом № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, возможна лишь по имуществу, приватизация которого допускается Законом № 178-ФЗ, и при соблюдении предусмотренных им ограничений.

Особенности приватизации объектов социально-культурного назначения определены статьей 30 Закона № 178-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 30 Закона № 178-ФЗ, объекты социально-культурного назначения (здравоохранения, культуры и спорта) могут быть приватизированы в составе имущественного комплекса унитарного предприятия за прямо перечисленными исключениями, в числе которых названы используемые по назначению объекты культуры, предназначенные для обслуживания жителей соответствующего поселения.

В силу пункта 2 статьи 30 Закона N 178-ФЗ, эти объекты приватизации не подлежат и передаются в муниципальную собственность в порядке, установленном законодательством.

Из материалов дела следует, что данное здание имело и имеет назначение и использование: культурно-просветительское.

В связи с чем, спорное помещение общей площадью 195,31 кв.м. расположено в здании, которое относится к тем объектам культуры, приватизация которых на основании положений Закона № 178-ФЗ не допускается, т.к. объект используется по назначению для обслуживания жителей соответствующего поселения.

Приватизация таких объектов возможна только , в составе имущественного комплекса (в целом), продажа по частям не допускается.

Кроме того, в апелляционную инстанцию представлен акт приема - передачи муниципального имущества, имеющий существенное значение для дела и в связи с чем приобщенный к материалам дела, из которого следует, что спорное нежилое помещение передано во владение муниципалитета в связи с расторжением договора аренды. Из чего следует, что права заявителя не нарушены.

Доказательств, опровергающих выводы суда первой инстанции, предпринимателем, в нарушение положений статей 65, 67 и 68 АПК РФ, не представлено.

Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, судом применены нормы права, подлежащие применению, в связи с чем, апелляционная жалоба ответчика не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Саратовской области от «20» июня 2014 года по делу № А57-18050/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий С.А. Кузьмичев

Судьи А.В. Смирников

М.Г. Цуцкова