Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельными ресурсами администрации г. Астрахани на решение Арбитражного суда Астраханской области от 05 декабря 2013 года по делу № А06-5520/2013 (судья Цепляева Л.Н.),

по иску индивидуальных предпринимателей Муслимова Наиля Равильевича (ИНН 30170958984, ОГРНИП 313302516800022, г. Астрахань), Сиражетдинова Растяма Минсафаевича (ИНН 301703821480, ОГРНИП 313302516800011, г. Астрахань),

к администрации г. Астрахани (ИНН 3015009178, ОГРН 1033000821809, г. Астрахань),

Управлению земельными ресурсами администрации г. Астрахани (ИНН 3015090933, ОГРН 1103015001561, г. Астрахань),

об обязании заключить договоры купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальные предприниматели Муслимов Наиль Равильевич и Сиражетдинов Растям Минсафаевич (далее - истцы) обратились в Арбитражный суд Астраханской области с иском к Администрации г. Астрахани, Управлению земельными ресурсами администрации г. Астрахани (далее - ответчики) об обязании заключить договоры купли - продажи земельного участка.

Истцы, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнили исковые требования, и просили вынести решение о понуждении администрации города Астрахани в лице Управления земельными ресурсами администрации города Астрахани заключить с Муслимовым Наилем Равильевичем (94/210 доли), Сиражетдиновым Растямом Минсафаевичем (94/210 доли) договор купли-продажи земельного участка, кадастровый номер: 30:12:010135:140, расположенного по адресу: город Астрахань, ул. Ан.Сергеева, 3, для эксплуатации кафе и торгового павильона, за цену 2,5% от кадастровой стоимости, в течение месяца со дня вступления решения в законную силу.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 05 декабря 2013 года, понудил Администрацию города Астрахани в лице Управления земельными ресурсами администрации города Астрахани заключить с Муслимовым Наилем Равильевичем (94/210 доли), Сиражетдиновым Растямом Минсафаевичем (94/210 доли) договор купли-продажи земельного участка, кадастровый номер: 30:12:010135:140, расположенного по адресу: город Астрахань, ул. Ан.Сергеева, 3, для эксплуатации кафе и торгового павильона, за цену в размере 2,5% от кадастровой стоимости, в течение месяца со дня вступления решения в законную силу.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление земельными ресурсами администрации г. Астрахани обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит указанное решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований истцов, отказать.

В обоснование жалобы заявитель указывает, судом первой инстанции при расчете выкупной цены земельного участка необоснованно не применено постановление Правительства Астраханской области от 27.09.2012 № 406-П.

Истцы, в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду апелляционной инстанции письменный отзыв, не представил.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании свидетельств о государственной регистрации права собственности от 29.05.2008 30АА241093, 30АА241094, 30СР 037609, 30СР 041592, 30АА253898, 30АА253899 индивидуальным предпринимателям Муслимову Н.Р. и Сиражетдинову Р.Р. на праве общей долевой собственности принадлежат нежилые помещения: торговый павильон и кафе, расположенные по адресу: 414000, г. Астрахань, ул. Ан. Сергеева, дом 3.

В целях оформления прав землепользования на земельный участок, необходимый для эксплуатации кафе и торгового павильона, в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, истцы обратились в Управление земельными ресурсами администрации г. Астрахани с заявлением № 01/007/2009-799 о предоставлении в собственность земельного участка, расположенного по адресу: 414000, г. Астрахань, ул. Ан. Сергеева, д. 3.

Постановлением Администрации г. Астрахани от 06.08.2009 № 3040 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории и был образован земельный участок, площадью 1 262 кв. м, расположенный по адресу: г. Астрахань, ул. Анатолия Сергеева, для эксплуатации кафе и торгового павильона.

В отношении указанного земельного участка были проведены межевые работы, данный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 30: 12: 0101356 28.

На основании постановления администрации г. Астрахани от 22.12.2010 № 10403 земельный участок был предоставлен для эксплуатации кафе и торгового павильона в следующем порядке:

- Муслимову Наилю Равильевичу - в аренду с 06.08.2009 сроком до даты регистрации договора купли-продажи доли земельного участка, за плату в общую долевую собственность: 5/10 долей для эксплуатации кафе, 3/10 доли для эксплуатации торгового павильона;

- Сиражетдинову Растяму Минсафаевичу - в аренду с 29.05.2008 сроком до даты регистрации договора купли-продажи доли земельного участка, за плату в общую долевую собственность 1/5 долей для эксплуатации кафе, 2/5 доли для эксплуатации торгового павильона;

- Сиражетдинову Риату Растяму - в аренду с 05.07.2004 сроком до даты регистрации договора купли-продажи доли земельного участка, за плату в общую долевую собственность 3/10 долей для эксплуатации кафе, 3/10 доли для эксплуатации торгового павильона.

Управлением земельными ресурсами администрации г. Астрахани были подготовлены проекты договоров купли - продажи земельного участка № 2547 от 13.12.2011 № 2552 от 14.12.2011.

В представленных проектах договоров расчет цены выкупа был произведен без применения льготы в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, что нарушило интересы заявителей в сфере осуществления экономической деятельности.

Письмом от 10.05.2012 истцы обратились в управление земельными ресурсами администрации города Астрахани с просьбой изменить расчет цены по договорам купли-продажи с учетом требований статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», и применить льготу, установив выкупную цену земельного участка в размере 2,5% от кадастровой стоимости.

Управлением земельными ресурсами администрации г. Астрахани были подготовлены и направлены истцам новые проекты договоров купли - продажи земельного участка № 744 и № 745 от 04.06.2012, в которых выкупная цена земельного участка указана в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Денежные средства в размере по 114 108, 27 руб. внесены Муслимовым Н.Р. и Сиражетдиновым Р.М. в качестве оплаты за земельный участок, что подтверждается чек - ордерами от 22.06.2012 № № 158, 161.

В связи с нарушением администрацией города сроков рассмотрения заявлений истцов о предоставлении земельного участка в собственность на основании статьи 36 Земельного участка Российской Федерации, земельный участок был снят с кадастрового учета.

Заявителями за счет собственных средств были повторно проведены межевые работы, по результатам которых получен кадастровый паспорт и земельному участку присвоен новый кадастровый номер 30:12:010135:140.

С заявлением, полученным управлением земельными ресурсами администрации города Астрахани 05.12.2012, что не отрицалось представителем ответчика, истцы обратились с просьбой о внесении изменений в постановление администрации города от 22.12.2010 № 10403 и от 19.08.2011 № 7461 «О предоставлении земельного участка по ул. Ан. Сергеева, 3 в Кировском районе для эксплуатации кафе и торгового павильона» и в договоры купли - продажи в части кадастрового номера земельного участка, а именно, заменить прежний кадастровый номер на новый кадастровый номер 30:12:010135:140.

Однако, истцам были выданы новые проекты договоров от 03.04.2013 № 530, № 534, в которых стоимость земельного участка указана в размере 1 369 310, 82 руб., т.е. без учета льгот.

15.04.2013 истцы вновь обратились в Управление земельными ресурсами администрации города с просьбой заключить дополнительные соглашения к договорам купли - продажи № 744 и № 745 от 04.06.2012 с учетом льготной цены.

Ответчик письмом 07.05.2013 отказал истца в заключении дополнительного соглашения, ссылаясь на пункт 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации и Постановление Правительства Астраханской области от 27.09.2012 № 406-П, в соответствии с которым, цена договора определяется сторонами в момент заключения договора. Если заявление было подано до вступления в силу Постановления Правительства Астраханской области № 406-П, а договор купли - продажи заключается после принятии указанного постановления, то выкупная стоимость земельного участка рассчитывается согласно Порядка определения цены и оплаты Астраханской области или государственная собственность, на которые не разграничена, при их продаже собственникам зданий, сооружений, расположенных на этих земельных участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Порядок реализации преимущественного права выкупа земельного участка определен положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Так, в соответствии с названной правовой нормой граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 17.04.2006 № 53-ФЗ) установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

В силу статьи 5 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.

При этом согласно статье 7 названного закона в государственный кадастр недвижимости подлежат обязательному включению следующие сведения о земельном участке: кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; описание местоположения границ; площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим федеральным законом требований.

Как правильно установил суд первой инстанции из представленного кадастрового паспорта земельного участка от 27.11.2012 № 3015/115/2012-133704 следует, что земельный участок был образован из земель населенных пунктов с присвоением ему кадастрового номера 30:12:010135:28 от 09.06.2010, что основанием для постановки на учет рассматриваемого земельного участка послужило одно и тоже Постановление администрации г. Астрахани от 06.08.2009 в котором указано, что земельный участок образуется из земель, населенных пунктов для эксплуатации кафе и торгового павильона в кадастровом квартале 30:12:0101135 и расположен: г. Астрахань, Кировский район, ул. Ан. Сергеева,3.

Вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 30:12:010135:140 и земельный участок с кадастровым номером 30:12:010135:28 (сведения о котором аннулированы) является одним и тем же земельным участком (часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами) площадью 1262 кв. м с разрешенным использованием: для эксплуатации кафе и торгового павильона по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Ан. Сергеева,3.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что спорный земельный участок не прекращал свое существование в качестве индивидуально-определенного объекта недвижимости.

Таким образом, объекты, принадлежащие на праве собственности истцам, расположены на испрашиваемом земельном участке и смена кадастрового номера земельного участка, по причине истечения срока его нахождения на кадастровом учете, не лишает собственников объекта недвижимости права реализовать положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Вводным законом к кодифицированному земельному акту, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

На основании пункта 1.1 статьи 36 Земельного Кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что до 1 июля 2012 года продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, осуществляется по цене в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью менее 3-х млн.человек.

Согласно пункту 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

В месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (пункт 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам, указанным в пункте 5 настоящей статьи, и направляет им копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка (пункт 8 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как правильно указал суд первой инстанции с учетом указанных положений норм действующего законодательства выкупная цена земельного участка подлежит определению на момент подачи заинтересованным лицом заявления с приложением к нему необходимых документов в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Доводы ответчика о необходимости применения постановления Правительства Астраханской области от 27.09.2012 № 406-П судом первой инстанции обоснованно отклонены, в связи с тем, что нахождение у истцов в собственности объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений), расположенных на спорном земельном участке, и в силу вышеназванных положений действующего законодательства, граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков.

Кроме того, суд первой инстанции правильно учел, что истцы обратились в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность 13.07.2010 , т.е. задолго до принятия постановления Правительства Астраханской области от 27.09.2012 № 406-П.

Таким образом, суд первой инстанции, пришел к выводу, что вышеназванное постановление к данным правоотношениям применимо быть не может.

Нахождение объектов недвижимости в собственности истца, расположенных на спорном земельном участке по ул. Ан. Сергеева, д. 3, подтверждено представленными в дело свидетельствами о государственной регистрации права.

Ответчиком данные обстоятельства не опровергнуты, доказательств исключения записи о правах на эти объекты из Единого государственного реестра прав не представлено, доказательств того, что данные права оспорены, также не представлено.

Поскольку заявление о выкупе земельного участка предпринимателями было подано до 01.07.2012, то отказ в заключении договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка с применением льготной цены выкупа является незаконным и противоречащим статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Однако, судом первой инстанции, не учтено следующее.

При рассмотрении спора суд первой инстанции неправильно квалифицировал предмет иска как требование о понуждении заключить договор купли-продажи.

Из обстоятельств дела следует, что ответчик не уклонялся от заключения договора купли-продажи, а между продавцом и покупателями возник преддоговорный спор.

Из материалов дела следует, что разногласия возникли относительно условия о стоимости выкупаемых объектов.

Стоимость объекта недвижимости, являющейся предметом продажи определена в п. 2.1 договора купли-продажи земельных участков от 03 апреля 2013 года №№ 530 и 534».

По смыслу ст. 6, ч. 1 ст. 168, ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений, определив при этом какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по делу.

При этом, суд вправе по своей инициативе изменить правовую квалификацию исковых требований, поскольку это не изменяет фактического основания и предмета иска, а также не влияет на объем исковых требований.

Направляя 15.04.2013 в Управление земельными ресурсами администрации города предложение с просьбой учесть льготную цену земельных участков, истцы фактически выразили разногласия относительно условий о выкупной цене земельных участков, содержащейся в проектахдоговоров купли-продажи земельных участков от 03 апреля 2013 года №№ 530 и 534 .

Исходя из принципов необходимости судебной защиты и задач судопроизводства, включая принцип эффективности правосудия, а также, учитывая фактическое волеизъявление истца, направленное на урегулирование разногласий при заключении договора, суд апелляционной инстанции считает правильным обжалуемый судебный акт изменить.

Резолютивную часть решения изложить в следующей редакции: «Урегулировать разногласия по договорам купли-продажи земельных участков от 03 апреля 2013 года №№ 530 и 534».

Пункты 2.1 договоров изложить в следующей редакции: «Цена участка составляет 114 109, 08 руб.».

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит изменению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Астраханской области от 05 декабря 2013 года по делу № А06-5520/2013 изменить.

Пункты 2.1 договоров изложить в следующей редакции: «Цена участка составляет 114 109, 08 руб.».

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий В.Б. Шалкин

Судьи Т.С. Борисова

О.А. Дубровина