Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «Запчасти к станкам» на решение Арбитражного суда Саратовской области от 10 июня 2019 года по делу № А57-5077/2019 (судья Тарасова А.Ю.)

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «Запчасти к станкам» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к закрытому акционерному обществу «Тролза» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

о взыскании задолженности,

при участии в судебном заседании представителей общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «Запчасти к станкам» - ФИО1, по доверенности от 02.02.2019, закрытого акционерного общества «Тролза» - ФИО2, по доверенности № 48 от 01.07.2019,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Торговый дом «Запчасти к станкам» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Закрытому акционерному обществу «Тролза» о взыскании денежной суммы за произведенный капитальный ремонт арендуемых помещений в размере 673 155,96 руб., расходов по оплате услуг представителя в размере 30 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 16 464 руб.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 10 июня 2019 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью Торговый дом «Запчасти к станкам» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования истца в полном объёме.

В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что суд первой инстанции в нарушение норм материального и процессуального права, не затребовал у ответчика акт сверки по арендной плате за период действия договора аренды, являющегося юридически значимым документом при рассмотрении вопросов, связанных со взаимными расчётами между сторонами договора, в котором было бы видно поступление от истца платежных документов со сниженным размером арендной платы за 3 месяца 2018 года, т.е. с учетом затрат на проведение ответчиком по иску капитального ремонта, не учел наличия доказательств необходимости неотложной необходимости производства арендуемого имущества.

Апелляционный суд, изучив материалы дела в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, считает, что судебный акт не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, между Закрытым акционерным обществом «Тролза» (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью Торговый дом «Запчасти к станкам» (арендатор) заключен договор аренды № 2014120081 от 15.12.2014, по условиям которого Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное владение и пользование, за плату и на определённый срок, для использования в целях осуществления предпринимательской деятельности объекты недвижимого и/или движимого имущества нежилые помещения общей площадью 895,4 кв.м., в том числе нежилые помещения площадью: 825 кв.м, 22 кв.м, 48,4 кв.м и станки.

В соответствии с пунктом 1 Приложения № 1 к Договору аренды постоянная часть арендной платы за предоставленные нежилые помещения составляет 100 000 руб., в том числе НДС 18% ежемесячно.

Согласно Дополнительному соглашению № 5.1 от 26.06.2017 к Договору аренды, стоимость постоянной части арендной платы с 01.07.2017 была установлена в размере 150000 руб.

Размер переменной части арендной платы за помещения согласован в пункте 4.1.2 Договора аренды, которым предусмотрено включение расходов Истца, связанных с содержанием, эксплуатацией, переданного в аренду помещения. Размер переменной части арендной платы определяется расчетным путем и отражается при выставлении счета на оплату переменной части арендной платы.

Исходя из условий Договора аренды (пункт 4.2.) обязанность арендатора по внесению ежемесячной арендной платы арендодателю за предоставленные по договору нежилые помещения и станки должна исполняться до 5 числа текущего календарного месяца.

Согласно пункту 4.3. Договора аренды переменная часть арендной платы оплачивается в течение 5 дней с даты выставления счета.

Пунктом 7.1 установлено, что договору вступает в силу с момента его подписания и действует до его расторжения по инициативе одной из сторон.

Договор подписан сторонами и скреплен печатями.

Дополнительным соглашением № 6 от 13.06.2017 к Договору аренды, вступающим в силу с 01.08.2017, арендатору было предоставлено в аренду дополнительное нежилое помещение общей площадью 468 кв.м., в связи с чем, общая площадь арендуемых помещений составила 1 363,4 кв.м.

В силу Дополнительного соглашения № 6 от 13.06.2017 к Договору аренды, стоимость постоянной части арендной платы с 01.08.2017 была установлена в размере 250 000 руб.

Согласно пункту 3.11. Постановления Госстроя СССР от 29.12.1973 №279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» к капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.). Перечень работ по капитальному ремонту отражен в Приложении 8 к постановлению.

Из договора подряда следует, что заказчиком (истцом) согласовано выполнение работ по демонтажу кровельных балок, выполнение каркаса, обрешетка каркаса, покрыв парогидроизоляционным материалом, покрыв металлопрофилем, установка отливов.

Стороны не оспаривают капитальный характер произведенных работ.

Как верно установлено судом первой инстанции, договор № 2014120081 от 15.12.2014 г. по своей правовой природе является договором аренды, к спорным правоотношениям применяются положения параграфа 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Из содержания статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта возникает у арендатора лишь после того, как арендодателем допущено нарушение обязанности по производству капитального ремонта.

Заключенным между сторонами договором аренды срок производства капитального ремонта не установлен.

В обоснование исковых требований в материалы дела ответчиком представлено ряд писем.

Так, 10.07.2017г. ответчик направил в адрес истца письмо, согласно которому просил перенести в связи с неиспользованием объекта аренды по дополнительному соглашению №6 от 13.06.2017г. срок начала использования объекта недвижимости и уплаты арендной платы с 13.06.2017г. по 17.07.2017г.

01.08.2017г. ответчик направил в адрес истца письмо, согласно которому просил перенести в связи с неиспользованием объекта аренды по дополнительному соглашению №6 от 13.06.2017г. срок начала использования объекта недвижимости и уплаты арендной платы с 13.06.2017г. по 10.08.2017г.

10.08.2017г. ответчик направил в адрес истца письмо, согласно которому просил перенести в связи с неиспользованием объекта аренды по дополнительному соглашению №6 от 13.06.2017г. срок начала использования объекта недвижимости и уплаты арендной платы с 13.06.2017г. по 21.08.2017г.

23.08.2017г. ответчик направил в адрес истца письмо, согласно которому просил перенести в связи с неиспользованием объекта аренды по дополнительному соглашению №6 от 13.06.2017г. срок начала использования объекта недвижимости и уплаты арендной платы с 13.06.2017г. по 01.09.2017г., т.к. объект не готов к эксплуатации.

04.09.2017г. ответчик направил в адрес истца письмо, согласно которому просил перенести в связи с неиспользованием объекта аренды по дополнительному соглашению №6 от 13.06.2017г. срок начала использования объекта недвижимости и уплаты арендной платы с 13.06.2017г. по 15.09.2017г., т.к. объект не готов к эксплуатации.

16.10.2017г. в адрес ответчика направлено письмо с предложением о расторжении дополнительного соглашения, в связи с ненадлежащим состоянием принятого в аренду помещения, ссылаясь на то, что производственная необходимость в его использовании отпала.

25.12.2017г. в адрес ответчика направлено письмо с предложением о расторжении дополнительного соглашения, в связи с ненадлежащим состоянием принятого в аренду помещения, ссылаясь на то, что производственная необходимость в его использовании отпала.

В материалы дела представлены также сопроводительные письма от 16.10.2018г. о направлении истцом в адрес ответчика товарных накладных, счетов-фактур, коммерческого предложения на проведение кровельных работ, актов-сверки выполненных работ (л.д.43-44 т.1)

Из анализа представленных в материалы дела писем следует отсутствие требования со стороны арендатора к арендодателю произвести капитальный ремонт.

Как правильно установлено судом первой инстанции, доказательств того, что арендодатель уклонялся от производства капитального ремонта, в материалы дела не представлено, поскольку факты обращений к ответчику с данным требованием материалы дела не содержат.

Указание в письмах на то, что объект не готов к эксплуатации само по себе не является безусловным доказательством передачи в аренду объекта не соответствующего его назначению для использования арендатором.

Более того, подписанные сторонами акты приема-передачи объектов свидетельствуют о том, что объекты по договору аренды, в том числе с учетом дополнительных соглашений, переданы в удовлетворительном техническом состоянии, пригодны для использования по целевому назначению.

Из акта приема-передачи от 13.06.2017г. (л.д. 30-35 т.1) также следует, что арендатор к арендодателю претензий по техническому состоянию передаваемых нежилых помещений не имеет.

Как правильно установлено судом первой инстанции, доказательств проведения работ в связи с неотложной необходимостью в материалы дела не представлено, совместные акты осмотра имущества сторонами не составлялись.

В материалы дела также представлено письмо от 22.10.2018г., согласно которому ответчик просил сделать перерасчет арендной платы по договору за октябрь 2018г., т.к. ограничен доступ на территорию цеха и деятельность не ведется, а также представлены претензии от 17.10.2018г. и 22.10.2018г. с требованием обеспечить доступ сотрудникам для производства работ (л.д.47-49 т.1). Данные документы суд первой инстанции обоснованно признал не относимыми к существу спора, поскольку требования истца не связаны с обязанием обеспечить доступ на территорию.

Доводы истца о наличии договоренностей на проведение ремонта кровли суд первой инстанции верно находит бездоказательными.

Доводы истца о том, что согласование на производство работ следует из электронного письма от имени ФИО3 от 22.06.2018г., в связи с чем, требования истца являются обоснованными (л.д.26 т.2), судом первой инстанции правомерно отклонены как несостоятельные, поскольку представленная переписка также не содержит согласия на проведение ремонтных работ, в ней ведется речь о возможных действиях, а также о необходимости связаться с главным инженером.

Письменного согласия уполномоченного арендодателем лица на проведение подрядных работ в материалы дела истцом не представлено.

Ответчик также в судебном заседании суда первой инстанции сообщил, что у него отсутствуют какие-либо документы, подтверждающие наличие договоренностей на проведение ремонта кровли.

Доказательств обратного суду не представлено.

Из содержания договора аренды также не усматривается обязанность арендодателя по компенсации понесенных арендатором затрат.

В пункте 3.4 Договора стороны согласовали, что Арендатор имеет право производить перепланировку, ремонт, переустройство и реконструкцию используемых объектов недвижимого имущества только с предварительного письменного согласия Арендодателя.

Необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ, иначе у него не будет возможности выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к производимым улучшениям.

В соответствии с пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу данной нормы права затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, при условии, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества.

Ответчиком в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств, подтверждающих согласие арендодателя на проведение ремонтных работ (улучшений арендованного имущества), как и доказательств уклонения арендодателя от производства капитальных работ, а также проведения работ в связи с неотложной необходимостью.

Более того, из представленных в материалы дела документов следует, что истец совершил все действия по производству ремонта по собственной инициативе и без согласования с ответчиком, надеясь в последующем на возмещение произведенных затрат, что следует из хронологии событий (заключение дополнительного соглашения, письма в адрес арендодателя) и даты составления акта сдачи-приемки произведенных работ (акт от 24.08.2018г. л.д. 54 т.1).

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле, применительно к части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании вышеизложенного, принимая во внимание, что условиями спорного договора стороны согласовали, что истец как арендатор производит неотделимые улучшения только с согласия арендодателя, в связи с чем стоимость неотделимых улучшений последним не возмещается, а также учитывая отсутствие доказательств уклонения от исполнения обязанностей арендодателя по производству капитального ремонта и отсутствие доказательств его неотложной необходимости, суд первой инстанции не находит оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Довод жалобы о том, что суд первой инстанции не затребовал документы, подтверждающие произведенные работы, суд апелляционной инстанции отклоняет. Указанные требования заявителя противоречит принципу состязательности в процессе (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и необоснованно возлагают бремя доказывания обстоятельств по делу на суд, что противоречит положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции находит обжалуемое решение суда законным и обоснованным, вынесенным с учетом обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает правовых оснований для его отмены или изменения.

Оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, являются обоснованными, постановленными при правильном применении норм материального и процессуального права, полной и всесторонней оценке имеющихся в деле доказательств, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, решение суда – отмене.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 10 июня 2019 года по делу №А57-5077/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий В. Б. Шалкин

Судьи О. ФИО4

С. В. Никольский