Гражданский кодекс часть 1

при участии в судебном заседании представителя Волгоградской областной организации общероссийской общественной организации "Всероссийское общество спасания на водах"- ФИО1, по доверенности №3 от 01.06.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Волгоградской областной организации общероссийской общественной организации "Всероссийское общество спасания на водах" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 20 июня 2019 года по делу № А12-9690/2019 (судья Машлыкин А.П.) по исковому заявлению департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Волгоградской областной организации общероссийской общественной организации "Всероссийское общество спасания на водах" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по договору аренды, пени,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Волгоградской областной организации общероссийской общественной организации "Всероссийское общество спасания на водах" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 08.10.2015г. № 3/4052 в размере 109 837 руб. 76 коп., из которых 100 279 руб. 01 коп. - задолженность по арендной плате за период с 01.01.2017 г. по 10.08.2017 г., 9 558 руб. 75 коп. - пени за период с 02.02.2017г. по 10.08.2017 г.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 20 июня 2019 годас Волгоградской областной организации общероссийской общественной организации "Всероссийское общество спасания на водах" в пользу департамента муниципального имущества администрации Волгограда взыскана задолженность по договору аренды от 08.10.2015г. № 3/4052 в размере 109 837 руб. 76 коп., из которых 100 279 руб. 01 коп. - задолженность по арендной плате за период с 01.01.2017 г. по 10.08.2017 г., 9 558 руб. 75 коп. - пени за период с 02.02.2017г. по 10.08.2017 г.

С Волгоградской областной организации общероссийской общественной организации "Всероссийское общество спасания на водах" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 100 руб.

Ответчик, не согласившись с судебным актом, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Дело в арбитражном суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии с требованиями статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела,08.10.2015 г. истец, как арендодатель и ответчик, как арендатор заключили договор аренды № 3/4052.

Согласно пункту 1.1 названного договора арендодатель сдает, арендатор принимает в аренду недвижимое имущество муниципальной имущественной казны Волгограда - нежилое помещение: подвал - 51,3 кв.м. по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 8.1 названного договора срок его действия был установлен с 08.10.2015 г. по 07.10.2018 г. 10.08.2017 г. названный договор был расторгнут по соглашению сторон.

В пункте 4.1 названного договора стороны установили, что арендная плата за составляет 13 694 руб. 49 коп. за 1 месяц.

Согласно пункту 4.2 названного договора ответчик обязан вносить арендные платежи ежемесячно, не позднее 1 числа месяца следующим за расчетным 100 процентов на единый казначейский счет.

Согласно пункту 5.2 названного договора в случае невнесения платежей в сроки, установленные договором, арендатор обязан оплатить пени в размере 0,1 процента в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Истец указывает, что ответчик свои обязательства по названному договору не выполнил, в результате образовалась задолженность по названному договору размере 109 837 руб. 76 коп., из которых 100 279 руб. 01 коп. - задолженность по арендной плате за период с 01.01.2017 г. по 10.08.2017 г., 9 558 руб. 75 коп. - пени за период с 02.02.2017г. по 10.08.2017 г.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в Арбитражный суд с исковым заявлением.

Арбитражный суд Волгоградской области, удовлетворяя исковые требования о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендным платежам в сумме 100 279 руб. 01 коп., неустойки в размере 9 558 руб. 75 коп., руководствовался положениями статей 606, 611 - 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) и исходил из недоказанности арендатором обстоятельств невозможности использования арендованного имущества в соответствии с его назначением, ввиду его ненадлежащего состояния.

Довод жалобы о том, чтопомещение на момент приемки находилось в состоянии, не полностью пригодным для эксплуатации в качестве офисного помещения и для проведения его в надлежащее состояние арендатор пытался начать отделочные работы, но 27.02.2016 г. помещение было затоплено канализационными стокамине принимается судебной коллегией, так как направленно на переоценку выводов арбитражного суда первой инстанции, которые не подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами, соответствующими требованиям статей 67, 68 АПК РФ. Более того, ответчик не представил в дело документов, свидетельствующих о том, что им был принят объект аренды не соответствующим условиям договора. Договор аренды не содержит оговорок о ненадлежащем состоянии помещения для использования его по назначению.

Как следует из материалов дела, ответчик принял от истца по акту приема-передачи подвал площадью 51,3 кв.м. по адресу: <...> без замечаний. В названном акте указано, что недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...> общей площадью 51.3 кв.м. находится в пригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии.

11.03.2016 г. представителями истца и ответчика составлен акт проверки использования объекта муниципального недвижимого имущества, в котором указано, что проверка помещения проводилась в связи с обращением арендатора по факту затопления помещения канализационными стоками. На момент проверки помещение не использовалось - подготовка к ремонту. При визуальном осмотре выявлено: «затеки низа стен выше плинтуса, запах от канализационных стоков».

Согласно пункту 2.2.7 названного договора арендатор обязан письменно информировать арендодателя обо всех чрезвычайных ситуациях с недвижимым имуществом - авария, пожар, арест, запрет на эксплуатацию, вынесенными государственными надзорными органами, и иных событий, повлекших уничтожение (повреждение) или создающих угрозу уничтожения (повреждения) недвижимого имущества, не позднее дня следующего за событием, и своевременно принимать все возможные и достаточные меры по устранению причин и последствий чрезвычайных ситуаций, а также по предотвращению разрушения или повреждения недвижимого имущества.

В силу пункта 2.2.8 названного договора арендатор обязан поддерживать в надлежащем состоянии общее имущество многоквартирного дома (если арендованное недвижимое имущество является частью здания или помещения в нем), принимать долевое участие в финансировании ремонта общего имущества.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

15.11.2016 г. ответчик письмом № 105 просил истца согласовать возможность возмещения (зачета) затрат на ремонтные работы в счет арендной платы, а в случае отсутствия такого согласования просил рассмотреть возможность расторжения названного договора аренды.

Истец, рассмотрев названное обращение, письмом от 22.11.2016 г. разъяснил Положение о порядке уменьшения размера арендной платы юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, являющимися арендаторами муниципального нежилого фонда, в связи с произведенными затратами на капитальный ремонт объектов муниципального недвижимого имущества, находящегося в собственности Волгограда, утвержденному решением Волгоградской городской Думы от 15.07.2009 г. № 22/640, согласно которому размер арендной платы может быть уменьшен на сумму затрат произведенного:

- капитального ремонта конструкций объекта муниципального недвижимого имущества, находящегося в собственности Волгограда, в связи с неудовлетворительным техническим состоянием, подтвержденным материалам обследования, выполненного организацией, имеющей лицензию на данный вид деятельности;

- ремонта или замены инженерных сетей (по существующим схемам прокладки) при условии их неудовлетворительного технического состояния, капитального ремонта фасадов, стен и потолков, укрепления фундамента, ремонта или замены кровли, лестничных маршей и площадок, ремонта входных крылец, черновых полов, оконных и дверных заполнений.

Размер арендной платы не уменьшается на сумму затрат, связанных с косметическим ремонтом, отделочными работами, а также иными работами, связанными со специфическими потребностями арендатора (перепланировка помещений, устройство дополнительных входов, выполнений мероприятий по обеспечению нормативной звукоизоляции, пожарной безопасности, проведение работ по обеспечению технологических процессов, а также работы, связанные с дополнительным обеспечением тепло-, энерго- и водоснабжения).

Также указано, что для согласования предстоящего капитального ремонта арендуемого помещения представителю Волгоградской областной организации общероссийской общественной организации "Всероссийское общество спасания на водах" необходимо оформить и представить в отдел по управлению имуществом Центрального, Ворошиловского и Дзержинского районов Департамента заявление установленного образца с приложением необходимых документов: материалов обследования технического состояния арендуемого нежилого помещения, подтверждающих наличие его недостатков, выполненных балансодержателем (в случае нахождения объекта в муниципальной имущественной казне Волгограда – обслуживающей организации); дефектной ведомости на арендуемое помещение.

Подписи представителей арендатора и балансодержателя (обслуживающей организации) должны быть расшифрованы и заверены печатями.

Вышеуказанные документы направляются на рассмотрение городской постоянно действующей комиссии по рациональному использованию муниципального нежилого фонда Волгограда.

В случае принятия Комиссией решения о согласии на проведение капитального ремонта помещения и уменьшении Волгоградской областной организации общероссийской общественной организации «Всероссийское общество спасания водах» размера установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат, необходимо в обязательном порядке представить в отдел по управления имуществом Центрального, Ворошиловского, Дзержинского районов Департамента следующие документы, утвержденные балансодержателем (обслуживающай организацией):

- дефектную ведомость на арендуемое помещение (или ведомость объемов работ);

- план-график выполнения строительных работ;

- смету на ремонтные работы, составленную в соответствии с действующим Порядком определения стоимости строительной продукции на территории Волгоградской области базисно-индексным методом с применением для пересчета базисной стоимости текущий уровень цен фактических индексов по оплате труда, индексов на работу строительных машин и механизмов и на стоимость материалов, дифференцированных единичным расценкам, определенных Государственным учреждением «Региональныйцентр по ценообразованию в строительстве Волгоградской области» и утвержденных установленном порядке ко времени составления сметного расчета. Основанием для расчета является утвержденный состав и объем работ (утвержденная дефектная ведомость или ведомость объемов работ).

Оформленные надлежащим образом и представленные в Департамент вышеперечисленные документы будут направлены в департамент экономического развития администрации Волгограда для подготовки заключения по формированию стоимости работ согласно представленной сметной документации. Данное заключение в обязательном порядке направляется арендатору.

В период проведения капитального ремонта арендуемого нежилого помещении арендатор обязан ежемесячно осуществлять текущие платежи по арендной плате согласно договору аренды.

Для подтверждения произведенных затрат или части затрат за выполненный капитальный ремонт не позднее 10 (десяти) дней с даты окончания работ необходимо направить в Департамент заявление установленного образца и представить документы, подтверждающие фактическое выполнение капитального ремонта арендуемого объекта муниципального недвижимого имущества, а именно:

- копию заявления о согласовании проведения капитального ремонта;

- копии материалов обследования технического состояния помещения, подтверждающих наличие недостатков арендуемого объекта муниципального недвижимого имущества, выполненных балансодержателем (обслуживающей организацией);

- копию дефектной ведомости на арендуемое помещение;

- копию сметы на ремонтные работы, согласованную с балансодержателем (обслуживающей организацией);

- копию заключения департамента экономического развития администрации Волгограда;

- акт на выполненные работы, подписанный балансодержателем (обслуживающейорганизацией);

- реестр платежных документов за выполненные работы;

- копии платежных документов, подтверждающих оплату работ по капитальному ремонту помещения и внесение арендной платы в период проведения капитальногоремонта;

- надлежащим образом заверенную копию документа, разрешающего проведение капитального ремонта объекта муниципального недвижимого имущества и выданногоарендатору или подрядной организации, привлекаемой к проведению капитального ремонта.

Департамент в течение 8 (восьми) рабочих дней со дня поступления вышеперечисленных документов проверяет их на предмет соответствия объемов и стоимости работ ранее согласованной сметной документации и производит расчет периода оплаты арендатором размера арендной платы, возможного к уменьшению на сумму произведенных затрат или части затрат в связи с проведенным капитальным ремонтом.

Данный пакет документов представляется на рассмотрение Комиссии. В случае принятия Комиссией положительного решения об уменьшении арендатору размера установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат, Департамент направляет выписку из протокола заседания Комиссии в адрес арендатора.

Уменьшение арендатору размера установленной арендной платы за объект муниципального недвижимого имущества на сумму произведенных затрат или части затрат в связи с проведенным капитальным ремонтом оформляется дополнительным соглашением к договору аренды на срок его действия и осуществляется путем прекращения обязанности арендатора по уплате арендной платы на рассчитанный период.

Таким образом, письмом от 22.11.2016г. № 10439/03 Департамент указал Арендатору на возможность зачета затрат на ремонтные работы в счет арендной платы по договору аренды недвижимого имущества муниципальной имущественной казны от 08.10.2015 №3/4052 площадью 51,3 кв.м расположенного по адресу: ул. Советская,21, с учетом соблюдения указанных положений и п. 1.5 договора аренды.

Однако, после указанного уведомления никаких документов Арендатором предоставлено не было.

Письмами от 15.02.2017г. №1282 и от 15.02.2017 № 1283 Департамент уведомил арендатора о необходимости погасить задолженность до 23.03.2017г. и передать помещение по акту приема-передачи до 03.04.2017г.

Однако, задолженность не погашалась, помещение по акту не было возвращено.

Ответчиком подано исковое заявление к департаменту о признании договора аренды №3/4052 от 08.10.2015г. расторгнутым с даты вручения ответчику письма с просьбой о расторжении договора, то есть 15.11.2016г.

Разделом 6 договора установлен исчерпывающий перечень оснований для досрочного расторжения договора: на основании решения судебных органов по требованию Арендодателя, по соглашению сторон, по требованию Арендодателя в случае необходимости использования Недвижимого Имущества для муниципальных нужд.

Вместе с тем, п. 2.2.11 договора установлено, что арендатор обязуется письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за один месяц, о предстоящем возврате Недвижимого имущества, как в связи с окончанием срока действия настоящего договора, так и при его досрочном прекращении, и сдать Недвижимое Имущество Арендодателю по акту приема-передачи, подписанному уполномоченными лицами, в том состоянии, в котором Арендатор его получил, с учетом нормального износа со всеми неотделимыми улучшениями, а также с учетом текущего ремонта Недвижимого Имущества.

Арендатор возвратил помещение по акту приема-передачи 10.08.2017, таким образом, у департамента имеются основания для обращения в суд с требованием о взыскании задолженности по 10.08.2017.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 06.03.2018г. по делу №А12-43799/2017 в удовлетворении исковых требований ВООООО «Всероссийское общество спасания на водах» о признании договора расторгнутым с 15.11.2016г. отказано.

Судебным актом установлено, что арендатор не обращался в судебном порядке о досрочном расторжении договора аренды.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2018 по делу №А12-43799/2017 решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба ВООООО «Всероссийское общество спасания на водах» без удовлетворения.

В названном постановлении указано, поскольку досрочное расторжение договора по решению суда до подписания сторонами Соглашения сторон от 10.08.2017 материалы дела не содержат, направленное истцом письмо в адрес Департамента не свидетельствует о правомерном внесудебном досрочном расторжении договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что отсутствуют правовые основания для признания расторгнутым договора аренды недвижимого имущества от 08.10.2015 №3/4052 с 15.11.2016.

С учетом положений ст. 622 ГК РФ, п. 4.6 договора аренды, в случае прекращения или досрочного расторжения договора арендная плата оплачивается арендатором по день фактической сдачи помещения по акту приема-передачи.

Поэтому, у департамента имеются законные основания для взыскания образовавшейся задолженности. Ответчик будучи осведомленным о том, что помещение находиться в ненадлещащим состоянии своевременно не возвратил его по акту приема-передачи и продолжил его использование.

Доводы апелляционной жалобы, сводятся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, которые не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судом доказательств.

На основании вышеизложенного, арбитражный суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании арендных платежей за период с 01.01.2017 г. по 10.08.2017 г. в размере 100 279 руб. 01 коп. и пени за период с 02.02.2017г. по 10.08.2017 г. в размере 9 558 руб. 75 коп., как подтвержденные материалами дела и соответствующими действующему законодательству.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 20 июня 2019 года по делу № А12-9690/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий С.В. Никольский

Судьи О.А. Дубровина

В.Б. Шалкин