Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Григорян Нуне Гарсевановны на решение Арбитражного суда Саратовской области от 25 августа 2021 года по делу № А57-3809/2021

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Григорян Нуне Гарсевановны (ОГРНИП 311645120200031, ИНН 645190310520)

к администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003)

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Комитета по архитектуре муниципального образования «Город Саратов», Комитета по управлению имуществом города Саратова, потребительского кооператива хозблоков «Волна»

о признании права собственности на нежилое здание,

в судебное заседание явились:

- от индивидуального предпринимателя Григорян Нуне Гарсевановны представитель Бессонова Екатерина Александровна по доверенности от 26.01.2021, выданной сроком на 5 лет,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области Саратовской области обратился индивидуальный предприниматель Григорян Нуне Гарсевановна (далее – ИП Григорян Н.Г., истец) к администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее – администрация, ответчик) с исковым заявлением о признании права на нежилое здание (результат самовольной реконструкции) общей площадью 1 606,1 кв.м с кадастровым номером 64:48:040814:78, по адресу: г. Саратов, проезд Международный, д. 7А.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Комитет по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов», Комитет по управлению имуществом города Саратова, Потребительский кооператив хозблоков «Волна».

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 25.08.2021 в удовлетворении иска было отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное.

Ответчик письменный отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 АПК РФ не представил.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 АПК РФ посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, их неявка не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, предусмотренным статьями 258, 266-271 АПК РФ.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Григорян Н.Г. является собственником земельного участка общей площадью 2 773 кв.м с кадастровым номером 64:48:040813:8, расположенного по адресу: г. Саратов, проезд Международный, д. 7а (запись регистрации № 64-64/001-64/001/526/2015-477/1 от 30.09.2015).

На данном земельном участке расположено также принадлежащее Григорян И.Г. здание общей площадью 1234,7 кв.м с кадастровым номером 64:48:040814:78 (запись о регистрации № 64-64-01/795/2013-209 от 14.04.2014), которое используется в качестве производственного здания кондитерского цеха.

Согласно письму Комитета по градостроительству и архитектуре администрации МО «Город Саратов» исх. № 01-31/1050 от 30.09.2019 к основным видам разрешенного использования относятся, в том числе, объекты пищевой промышленности.

Собственником здания произведена реконструкция, возведена пристройка к зданию под литерой A3, в результате чего общая площадь здания с кадастровым номером 64:48:040814:78, по адресу: г. Саратов, проезд Международный, д. 7а, составила 1 606,1 кв.м.

Григорян Н.Г. обращалась в Комитет по управлению имуществом города Саратов Администрации МО «Город Саратов» с целью узаконить самовольно реконструированную постройку и получить заключение о ее соответствии градостроительным нормам и правилам. Согласно ответу на данное обращение от 15.07.2020 исх. № 20-09/14018 сведения о выдаче разрешения на строительство указанной в обращении пристройки к нежилому помещению в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности отсутствуют, и в соответствии со статьей 222 ГК РФ признание права собственности на самовольные постройки должно осуществляться в судебном порядке.

В целях оформления права собственности на самовольную постройку Григорян Н.Г. обратилась в ООО «Федерация Экспертов Саратовской Области» (ИНН 6450100253 КПП 645001001, ОГРН 1176451030260) для проведения обследования технического состояния объекта недвижимости общей площадью 1 606,1 кв.м с кадастровым номером 64:48:040814:78 по адресу: г. Саратов, проезд Международный, д. 7а.

Провести государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на самовольную постройку, на нежилое здание (в результате реконструкции) общей площадью 1606,1 кв.м с кадастровым номером 64:48:040814:78 по адресу: г. Саратов, Международный пр-д, д. 7А, в настоящее время не представляется возможным в виду отсутствия разрешения органа местного самоуправления на реконструкцию указанного выше нежилого здания и акта ввода в эксплуатацию, что является безусловным основанием для отказа в постановке на кадастровый учет и, как следствие, последующего отказа в государственной регистрации права собственности на принадлежащий истцу объект недвижимого имущества.

Поскольку у истца отсутствует возможность получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке, возведенный объект недвижимости, исходя из смысла статьи 222 ГК РФ, обладает признаками самовольной постройки, ИП Григорян Н.Г. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно статье 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику этого имущества.

В соответствии со статьей 223 ГК РФ право собственности на здание, сооружение и другое приобретаемое либо создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленума № 10/22) разъяснено, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно пункту 3 статьи 85 ЗК РФ собственники вправе использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Из положений статей 218, 219 ГК РФ, статей 39.6 - 39.8 ЗК РФ, статьи 51 ГрК РФ следует, что необходимыми условиями возникновения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество являются в том числе: предоставление земельного участка для строительства соответствующего объекта; получение разрешения на строительство; соблюдение при возведении объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством Российской Федерации; государственная регистрация права на созданный объект недвижимого имущества.

При этом несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой в порядке статьи 222 ГК РФ.

Из положений пункта 13 статьи 1 ГрК РФ следует, что под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу пункта 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. При этом право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Согласно пункту 31 Постановление Пленума № 10/22 признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом.

Вместе с тем, такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный (либо реконструированный) объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Как разъясняется в абзацах 2 и 3 пункта 25 Постановление Пленума № 10/22, если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге – уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

В соответствии с пунктом 16 статьи 1 ГрК РФ застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Статьей 222 ГК РФ установлено, что необходимыми условиями для признания права собственности на самовольную постройку является наличие следующих условий:

- право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, ее осуществившим и субъектом права собственности на земельный участок, где осуществлена самовольная постройка, то есть за лицом, которое является одновременно застройщиком и собственником земельного участка;

- иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры и сохранение постройки не нарушает права и интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

В статье 263 ГК РФ закреплено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Из положений пункта 2 части 1 статьи 40 ЗК ПФ следует, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно разъяснениям, указанным в пункте 26 Постановления Пленума № 10/22, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца была назначена судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «ЛСЭ».

Согласно заключению эксперта № 225-04/21 от 09.06.2021 эксперты пришли к следующим выводам.

1) Объект – нежилое здание общей площадью 1 606,1 кв.м с кадастровым номером 64:48:040814:78 по адресу: г. Саратов, проезд Международный, д. 7А располагается в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:040813:8 полностью.

Данный объект представляет собой кондитерский цех, что соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:040813:8 и не препятствует в использовании инженерных сетей и коммуникаций.

2) Объект – нежилое здание общей площадью 1 606,1 кв.м с кадастровым номером 64:48:040814:78 по адресу: г. Саратов, проезд Международный, д. 7А, существующим строительным, техническим, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и иным нормам и правилам соответствует.

3) Объект – нежилое здание общей площадью 1 606,1 кв.м с кадастровым номером 64:48:040814:78 по адресу г. Саратов, проезд Международный, д. 7А, угрозу жизни, здоровью граждан и их имуществу не создает. Строение права и интересы других лиц не нарушает.

4) В результате реконструкции увеличилась площадь объекта с 1 234,7 кв.м до 1 606,1 кв.м, увеличилось количество помещений, появились новые строения, входящие в состав объекта: холодная пристройка (лит. а1); основная пристройка (лит. A3), терраса преобразована в холодную пристройку (лит. а), возведено помещение 2-го этажа над литерой А1.

Суд первой инстанции оценил представленное заключение как соответствующее требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ.

Результаты проведенной экспертизы сторонами не оспорены, ходатайство о проведении повторной или дополнительной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи следует, что сохранение самовольно построенного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную постройку, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку, недостаточным является формальная ссылка истца на наличие отказа в получении разрешения на строительство. Правомерный отказ в выдаче такого разрешения означает лишь необходимость принятия дополнительных мер лицом, намеревающимся осуществить строительство, для получения в установленном порядке всех разрешительных документов, но никак не означает наличие права на незаконное строительство и возможность ее легализации в судебном порядке.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

В случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09).

При этом о надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, свидетельствует, в частности, своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением предусмотренных частью 7, 9 статьи 51 ГрК РФ документов.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции пришел к выводу о том, факт самовольной реконструкции объекта и наличие в законодательстве возможности признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку не являются достаточными основаниями для удовлетворения иска, заявленного в порядке статьи 222 ГК РФ, и не могут освобождать истца от обязанности соблюдать установленный порядок получения необходимых разрешений, а признание права в судебном порядке не может рассматриваться как упрощенная форма приобретения права собственности на самовольную постройку.

Судом установлено, что с заявлением о получении разрешения на строительство (реконструкцию) до начала реконструкции объекта или во время осуществления строительных работ, а также за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истец в уполномоченный орган не обращался. Обращение истца в орган местного самоуправления, осуществленное уже после завершения реконструкции, за получением заключения о соответствии самовольной постройки градостроительным нормам и правилам, документам территориального планирования и градостроительного зонирования территории города было направлено исключительно для получения документов и последующего оформления права собственности в судебном порядке, что в свою очередь, не может свидетельствовать о совершении истцом необходимых установленных законодательством действий по легализации постройки с учетом того, что строительство объекта начато истцом в нарушение статьи 51 ГрК РФ.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку о том, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство до начала строительных работ.

Согласно позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в их совокупности, исходя из отсутствия доказательств, подтверждающих обращение истца за получением разрешения на строительство (реконструкцию) как до начала производства работ, так и во время их проведения, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что истцы не предпринимали надлежащих мер по легализации постройки и получению необходимой разрешительной документации на проведение работ, при этом доказательства невозможности получения такой документации в указанный период по независящим от истцов причинам не представлено.

Изложенные выводы соответствуют правовой позиции, содержащейся в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2020 № 306-ЭС20-118 по делу № А57-26100/2018, Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 02.10.2018 по делу № А57-23349/2017, Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 25.09.2018 по делу № А57-30347/2017.

Кроме того, из материалов дела следует, что при возведении пристройки под литерой А3 нарушено минимальное допустимое расстояние от границ земельного участка. Фактически стена пристройки в характерных точках н2 - н3 такого отступа не имеет.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований судом первой инстанции правомерно было отказано.

Суд апелляционной инстанции считает, что разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.

В целом доводы жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и сводятся исключительно к несогласию с ней, что в силу положений статьи 270 АПК РФ не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 25 августа 2021 года по делу №А57-3809/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Л. Ю. Луева

Судьи Т. В. Волкова

С. А. Жаткина