Гражданский кодекс часть 1

при участии представителей ООО «ФинансМ»: ФИО1, действующего на основании доверенности от 12 февраля 2010 г., регистрирующего органа: ФИО2, действующей на основании доверенности № 39 от 10 ноября 2009 г., ООО «Рынок Большие Исады»: ФИО3, действующей на основании доверенности 30 АА № 188293 от 16 октября 2008 г. (номер регистрации в реестре 5890),

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, дело

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ФинансМ» (г. Москва)

к Управлению службы государственной регистрации кадастра и картографии по Астраханской области (г. Астрахань)

об оспаривании решений об отказе в государственной регистрации права собственности № 01/178/2008-370, 01/178/2008-371 от 10 апреля 2009 г. и обязании совершить регистрационные действия по регистрации права собственности на недвижимое имущество

Третье лицо: ООО «Рынок Большие Исады» (г. Астрахань)

У С Т А Н О В И Л:

ООО «ФинансМ» обратилось в арбитражный суд Астраханской области с заявлением о признании незаконными решений Управления Федеральной регистрационной службы по Астраханской области (правопреемник – Управление службы государственной регистрации кадастра и картографии по Астраханской области) об отказе в государственной регистрации права собственности № 01/178/2008-370, 01/178/2008-371 от 10 апреля 2009 г. на земельный участок, кадастровый номер 30:12:01 0169:0024, расположенный по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. ФИО4/ул. ФИО5, 99-101/100-102, и общественный туалет, кадастровый (уловный) номер 30-01/0164/2004-0835, расположенный по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. ФИО4/ул. ФИО5, 99-101/100-102, литер строения 49, и обязании совершить регистрационные действия по регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Решением арбитражного суда Астраханской области от 22 октября 2009 г. в удовлетворении заявленных требования было отказано.

ООО «ФинансМ», не согласившись с принятым решением, считая его незаконным и необоснованным, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить судебный акт в части и удовлетворить заявленные Обществом требования в полном объеме. По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, а выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что судом первой инстанции принято решения о правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, а именно ООО «Рынок Большие Исады», поскольку в решении суда дается правовая оценка гражданско-правовому договору, заключенному между ООО «ФинансМ» и ООО «Рынок Большие Исады», и соглашению о расторжении последнего, заключенному между теми же лицами.

В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Согласно пункту 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.

Суд апелляционной инстанции счел необходимым перейти к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, и привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Рынок Большие Исады».

В соответствии с пунктом 29 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 г. № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, на основании части 5 статьи 270 Кодекса суд апелляционной инстанции выносит определение.

Возражения в отношении данного определения в силу частей 1, 2 статьи 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могут быть заявлены только при обжаловании судебного акта, которым завершается рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.

Определение о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, принято 18 января 2010 г.

В силу части 5 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене решения суда по основаниям, предусмотренным в части 4 настоящей статьи, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным настоящим Кодексом для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Заслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы заявления, отзыва на заявление, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных требований в части.

Как следует из материалов дела, 28 октября 2008 года ООО «ФинансМ» и ООО «Рынок Большие Исады» обратились в Управление Федеральной регистрационной службы по Астраханской области соответственно с заявлениями о государственной регистрации перехода права и заявлениями о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на следующие объекты недвижимости:

- земельный участок площадью 166 кв.м, кадастровый номер 30:12:010169:0024, расположенный по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ФИО4 ул./ФИО5 ул., 99‑101/100‑102;

- общественный туалет площадью 72,4 кв.м., кадастровый номер 30‑01/01-64/2004-0835, расположенный по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ФИО4 ул./ФИО5 ул., 99‑101/100‑102, литер строения 49.

Указанные заявления зарегистрированы в книге входящей корреспонденции за номерами 370 и 371 соответственно.

Основанием для обращения с такими заявлениями послужило соглашение от 14 июля 2008 года о расторжении договора № 1 купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка от 22 мая 2008 года, заключенного между ООО «Рынок Большие Исады» и ООО «ФинансМ».

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области 10 апреля 2009 г. приняло решение об отказе в государственной регистрации права собственности ООО «ФинансМ» на земельный участок и на объект недвижимости, расположенные по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. ФИО4/ул. ФИО5, 99-101/100-102, о чем сообщено ООО «ФинансМ» (сообщение от 10 апреля 2009 г. № г. № 01/178/2008-370, 371). Основанием к отказу в регистрации права собственности ООО «ФинансМ» явились следующие обстоятельства: соглашение о расторжении договора не может являться основанием для перехода права собственности; не подтверждены полномочия лица на представление интересов в Управлении по вопросам отчуждения объектов недвижимости, не представлен подлинник доверенности № 3-10058 от 15 апреля 2008 г.; не представлены сведения, выданные органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, о последних изменениях в учредительных документах юридических лиц (выписки из ЕГРЮЛ).

Полагая, что отказ является незаконным, ООО «ФинансМ» обжаловало его в арбитражный суд.

Суд находит заявленные требования ООО «ФинансМ» соответствующими нормам законодательства, регулирующего вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нормам гражданского и земельного законодательства в части.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Представленное на регистрацию соглашение от 14 июля 2008 г. соответствует требованиям статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соглашение о расторжении договора соответствует понятию сделки и не противоречит положениям параграфа 1 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 17 Федерального закона от 22.08.2004 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно статье 154 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В соответствии с частью 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Таким образом, представленное на регистрацию соглашение от 14 июля 2008 г. о расторжении договора купли-продажи является сделкой, являющейся основанием возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Довод регистрирующего органа в той части, что исполненный договор не может быть расторгнут, не соответствует нормам гражданского законодательства и позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Пленума № 8 от 25 февраля 2998 г.

В соответствии с пунктом 15 указанного постановления при разрешении споров по требованиям продавцов о расторжении договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности, арбитражным судам необходимо учитывать следующее.

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Следует учитывать, что в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

Надлежащее исполнение договора купли-продажи опровергается материалами дела, из которых следует, что на момент заключения ООО «ФинансМ» и ООО «Рынок Большие Исады» договора купли-продажи, имущество, подлежащее передаче в собственность ООО «ФинансМ» было обременено арендой третьего лица.

Довод регистрирующего органа о том, что соглашение о расторжении договора подписано неуполномоченным лицом и является незаключенным не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Представленный на регистрацию акт приема-передачи недвижимого имущества и доказательства возврата ООО «ФинансМ» денежных средств, уплаченных им по договору купли-продажи, свидетельствуют об одобрении сделки. Денежные средства, перечисленные по платежному поручению № 386 от 10 декабря 2009 г., приняты ООО «ФинансМ». Доказательства возврата их плательщику отсутствуют. В судебном заседании представители продавца и покупателя подтвердили расторжение договора купли-продажи, возврат имущества и денежных средств и отсутствие каких-либо претензий друг к другу в связи с расторжением договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах, довод регистрирующего органа в части отсутствия основания для регистрации перехода права собственности является незаконным и не соответствующим материалам дела.

Что касается отказа в государственной регистрации права собственности по тем основаниям, что не были представлены доверенность, подтверждающая полномочия лица представлять интересы общества в Управлении по вопросам отчуждения объекта недвижимости, и сведения о юридическом лице из ЕГРЮЛ, то суд соглашается с позицией регистрирующего органа и, в связи с этим, находит отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним правомерным.

Основания для отказа в государственной регистрации прав предусмотрены в статье 20 Федерального закона от 22.08.2004 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно пункту 1 статьи 20 данного закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Согласно статье 16 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Так как представленная нотариально заверенная доверенность (номер регистрации в реестре 3-10058) от 15 апреля 2008 г. на имя ФИО6, предоставляет право последнему быть представителем ООО «ФинансМ» при покупке (приобретении) любого недвижимого и движимого имущества, Управление службы государственной регистрации кадастра и картографии по Астраханской области обоснованно отказало по указанному основанию в регистрации перехода права собственности по сделке, в результате которой ООО «ФинансМ» возвратило ООО «Рынок Большие Исады» недвижимое имущество, т.е. произвело отчуждение имущества. Из содержания доверенности следует, что она не предоставляет ФИО6 право на обращение в регистрационную службу с заявлением о регистрации перехода права собственности с ООО «ФинансМ» на ООО «Рынок Большие Исады».

На основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации. К их числу относятся следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины.

К документам, подтверждающим правовой статус заявителя - юридического лица, относятся выписки из Единого Государственного реестра юридических лиц.

Такая выписка в числе документов, представленных на регистрацию, отсутствует. Непредставление данного документа в соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 22.08.2004 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» влечет отказ в государственной регистрации права.

С учетом изложенного, требование заявителя о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации права собственности № 01/178/2008-370, 01/178/2008-371 от 10 апреля 2009 г. и обязании совершить регистрационные действия по регистрации права собственности на недвижимое имущество удовлетворению не подлежат.

Решая вопрос о распределении расходов по государственной пошлине, суд относит их на заявителя, ООО «ФинансМ», в сумме 2000 руб. по первой инстанции и в сумме 1000 руб. по апелляционной жалобе. Уплаченная ООО «ФинансМ» государственная пошлина возврату из бюджета не подлежит.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

Решение арбитражного суда Астраханской области от 22 октября 2009 года по делу № А06-4362/2009 отменить.

По результатам рассмотрения арбитражным судом апелляционной инстанции дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, принять новый судебный акт.

В удовлетворении заявления ООО «ФинансМ» (г. Москва) о признании незаконными решений Управления службы государственной регистрации кадастра и картографии по Астраханской области (г. Астрахань) об отказе в государственной регистрации права собственности № 01/178/2008-370, 01/178/2008-371 от 10 апреля 2009 г. на земельный участок, кадастровый номер 30:12:01 0169:0024, расположенный по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. ФИО4/ул. ФИО5, 99-101/100-102, и общественный туалет, кадастровый (уловный) номер 30-01/0164/2004-0835, расположенный по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. ФИО4/ул. ФИО5, 99-101/100-102, литер строения 49, и обязании совершить регистрационные действия по регистрации права собственности на недвижимое имущество отказать.

Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273-277 АПК РФ, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд Астраханской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий Л.Б. Александрова

Судьи М.А. Акимова

С.А. Кузьмичев