Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Волгограда на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 июля 2016 года по делу № А12-17358/2016 (судья Пронина И.И.)

по исковому заявлению гаражного кооператива № 3 (400080, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации Волгограда (400066, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>), Департаменту земельных ресурсов Администрации Волгограда (400066, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании договора аренды земельного участка не заключенным, о взыскании денежных сумм,

без участия представителей сторон,

УСТАНОВИЛ:

Гаражный кооператив № 3 (далее ГК №3, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Администрации Волгограда (далее Администрация, ответчик), Департаменту земельных ресурсов администрации Волгограда (далее Департамент, ответчик) с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ и принятым судом о признании Договора аренды земельного участка № 900 от 21.11.2003 с кадастровым номером 34:26:061101:48, заключенного между Гаражным кооперативом № 3 и администрацией Светлоярского района Волгоградской области не заключенным между Гаражным кооперативом №3 и Администрацией Волгограда, о применении для расчета неосновательного обогащения Гаражного кооператива № 3 в размере арендной платы за землю за период времени с марта 2013 года по март 2016 года рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:26:061101:48, расположенного по адресу: <...>, установленную на основании отчета о № 148-10/15 от 19.10.2015, о взыскании с Гаражного кооператива № 3 неосновательного обогащения в размере арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 34:26:061101:48, расположенным по адресу: <...> за период времени с марта 2013 года по март 2016 года в сумме 128529,38 руб., о признании обязательства по возмещению ответчикам неосновательного обогащения в сумме 128529,38 руб. исполненным; об обязании Департамента земельных ресурсов администрации Волгограда произвести возврат излишне уплаченной суммы за пользование земельным участком с кадастровым номером 34:26:061101:48, расположенным по адресу: <...> в размере 321470,6 2руб.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 28 июля 2016 года исковые требования удовлетворены частично.

Судом первой инстанции договор аренды земельного участка № 900 от 21.11.2003 с кадастровым номером 34:26:061101:48, заключенный между Гаражным кооперативом № 3 и администрацией Светлоярского района Волгоградской области признана не заключенным между Гаражным кооперативом №3 и Администрацией Волгограда.

В части требований о применении для расчета неосновательного обогащения Гаражного кооператива № 3 в размере арендной платы за землю за период времени с марта 2013 года по март 2016 года рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:26:061101:48, расположенного по адресу: <...>, установленную на основании отчета о № 148-10/15 от 19.10.2015 производство по делу прекращено по п.1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса.

В части требований о взыскании с Гаражного кооператива № 3 неосновательного обогащения в размере арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 34:26:061101:48, расположенным по адресу: <...> за период времени с марта 2013 года по март 2016 года в сумме 128529,38 руб.; признании обязательства по возмещению ответчикам неосновательного обогащения в сумме 128529,38 руб. исполненным; об обязании Департамента земельных ресурсов администрации Волгограда произвести возврат излишне уплаченной суммы за пользование земельным участком с кадастровым номером 34:26:061101:48, расположенным по адресу: <...> в размере 321470,62руб. в удовлетворении отказано.

С Администрации Волгограда в пользу Гаражного кооператива № 3 взысканы расходы по уплате государственной пошлине в сумме 6000 руб.

С Гаражного кооператива № 3 в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 12 000 руб.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, Администрация Волгограда обратилась с жалобой в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 июля 2016 года и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что между истцом и ответчиком сложились арендные отношения, спорный договор сторонами исполнялся, а потому, несмотря на отсутствие государственной регистрации спорного договора, имеются все основания для признания его заключенным.

Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Согласно отчету о публикации, информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным апелляционным судом в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» за пятнадцать дней до начала судебного заседания.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела в открытом судебном заседании, апелляционный суд приходит к выводу, что обжалуемое решение суда первой инстанции является законным и отмене не подлежит по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между администрацией Светлоярского района и гаражным кооперативом № 3 заключен договор аренды № 900 от 21.11.2003 земельного участка с кадастровым № 34:26:061101:48, площадью 68246,8кв.м., расположенного по адресу: <...>, для эксплуатации гаражных боксов.

Границы населенных пунктов устанавливаются или изменяются в результате утверждения или изменения генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования. Законом Волгоградской области от 21.03.2005 г. № 1031-ОД «О наделении города-героя Волгограда статусом городского округа и установлении его границ» были установлены границы городского округа город-герой Волгоград.

Так, на основании карты (плана) объекта землеустройства № 13-34/217 от 26.12.2013 и решения Волгоградской городской Думы «О внесении изменений в решение Волгоградской городской Думы от 29 июня 2007 г. №47/1112 «Об утверждении Генерального плана Волгограда» от 19.06.2013 г. №78/2377 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о границе населенного пункта город-герой Волгоград, в связи с чем, права и обязанности арендодателя по Договору № 900 перешли к администрации Волгограда.

В соответствии с п. 3.2 Договора № 900 арендатор обязан зарегистрировать договор в установленном законом порядке в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако истцом указанная обязанность в нарушение требований Договора не была исполнена.

В апреле 2016 года гаражный кооператив №3 предъявил настоящий иск в арбитражный суд, мотивировав исковые требования тем, что договор в установленном законом порядке не был зарегистрирован, соответственно, считается не заключенным, пользование земельным участком образует неосновательное обогащение, которое просит взыскать в пользу ответчиков, применить рыночную стоимость земельного участка с марта 2013 года по март 2016 года на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка и вернуть излишне уплаченные суммы за пользование землей.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя иск, исходил из того, что доказательств государственной регистрации договора материалы дела не содержат.

Апелляционная коллегия считает, что выводы суда первой инстанций о применении судом норм права соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, оценка которым судом дана в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; суд первой инстанций правильно применил нормы права; апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит, ввиду следующего.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п. 14 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, поскольку в нарушение п. 2 ст. 609 ГК РФ указанный договор аренды № 900 от 21.11.2003 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, считается не заключенным.

Доводы жалобы о согласовании сторонами существенных условий спорного договора аренды, его исполнении несостоятельны и подлежат отклонению по следующим основаниям.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Правила о форме договора установлены статьей 434 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункты 1, 2).

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации.

С учетом разъяснений, данных в пункте 50 совместного Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 от 29.03.2010, пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, несмотря на то, что договор аренды N 103 от 11.07.2008 не прошел государственную регистрацию, но арендатор принял имущество в фактическое пользование, не заявил возражений против пользования, отсутствие государственной регистрации договора не должно рассматриваться как препятствие к его исполнению в соответствии с условиями, изложенными в договоре.

Так, в абзаце 3 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 указано, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Кодекса не имеется.

При этом, отсутствие государственной регистрации договора аренды не является препятствием для его исполнения либо основанием для освобождения от его исполнения, однако это не влечет вывод о заключенности договора.

Поскольку из содержания указанных выше норм в их взаимосвязи следует, что для признания заключенным договора аренды недвижимого имущества, каковым является договор аренды от 21.11.2033, требовалось не только достижение соглашения по всем существенным условиям, соблюдение требования о письменной форме сделки, но и государственная регистрация такого договора, то отсутствие таковой влечет незаключенность договора.

При этом признание договора незаключенным означает отсутствие каких-либо договорных обязательств между его сторонами.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции имелись правовые оснований для удовлетворения иска в данной части.

Вместе с тем, прекращая производство по делу в части требований о применении для расчета неосновательного обогащения Гаражного кооператива № 3 в размере арендной платы за землю за период времени с марта 2013 года по март 2016 года рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:26:061101:48, расположенного по адресу: <...>, установленную на основании отчета о № 148-10/15 от 19.10.2015, суд первой инстанции, установил, что дело не подлежит рассмотрению арбитражным судом, на основании пункта 1 части 1 статьи 150 АПК РФ в силу следующего.

В соответствии со ст.ст. 1 и 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЭ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания результатов кадастровой стоимости земельных участков юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Таким образом, основанием для применения кадастровой стоимости в размере рыночной является либо судебный акт, либо решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а не отчет № 48-10/15 от 19.10.2015 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Следует отметить, что изменения, направленные на исключение дел по спорам о результатах определения кадастровой стоимости из компетенции арбитражных судов, впервые были внесены в части 1 и 5 статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) статьей 3 Федерального закона от 04.06.2014 N 143-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с изменением подведомственности некоторых категорий дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции и арбитражными судами" (далее - Закон N 143-ФЗ) посредством замены слов "арбитражными судами" словом "судами".

Закон N 143-ФЗ установил также родовую подсудность указанных споров, дополнив часть 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации пунктом 8 о рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов оценки верховным судом республики, краевым, областным судом, судом города федерального значения, судом автономной области и судом автономного округа по первой инстанции.

Согласно статье 16 Закона N 143-ФЗ дата его вступления в силу установлена по истечении ста восьмидесяти дней после дня вступления в силу Закона Российской Федерации о поправке к Конституции Российской Федерации от 05.02.2014 N 2-ФКЗ "О Верховном Суде Российской Федерации и прокуратуре Российской Федерации", что соответствует дате - 06.08.2014.

Федеральным законом от 21.07.2014 N 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности" (далее - Закон N 225-ФЗ) была изменена редакция главы III.1 "Государственная кадастровая оценка" Закона N 135-ФЗ, а вопросы о порядке рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости стали предметом регулирования статьи 24.18 Закона N 135-ФЗ. Однако в данной норме законодатель сохранил терминологию статьи 24.19 Закона N 135-ФЗ посредством указания на суд как юрисдикционный по рассмотрению названных выше споров. Закон N 225-ФЗ вступил в силу со дня его официального опубликования - 22.07.2014.

Вместе с тем, поскольку норма, устанавливающая подсудность дел по спорам об определении результатов кадастровой стоимости, была введена 06.08.2014, именно с этой даты дела указанной категории исключены из сферы ведения арбитражных судов.

Из материалов дела следует, что Гаражный кооператив №3 обратился в арбитражный суд с настоящим требованием 08.04.2016, то есть после вступления в законную силу Закона N 143-ФЗ, следовательно, у арбитражного суда отсутствуют основания для рассмотрения по существу данного заявления в силу прямого указания закона.

Кроме того, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения и возврате излишне уплаченных сумм с истца, поскольку истец не доказал, что его права нарушены, фактически истец просит взыскать с себя неосновательное обогащение, иски о взыскании задолженности ни Администрацией, ни Департаментом к гаражному кооперативу №3, не заявлены.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 июля 2016 года по делу № А12-17358/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий И.И. Жевак

Судьи О.А. Дубровина

С.В. Никольский