Гражданский кодекс часть 1

Постановление изготовлено в полном объеме 29 июня 2018 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Смирновой Я.Г.
судей Жуковой Т.В., Несмияна С.И.
при ведении протокола судебного заседания Липняговой Е.С.
при участии:

от истца: Лавренов А.В. (директор, решение единственного участника № 6, паспорт) (до перерыва), после перерыва -не явился

от ответчика: Слободская С.М. (директор, решение № 16/1 от 28.09.2016, приказ № 09/16/К от 28.09.2016

от 3-го лица: не явился, ходатайство о рассмотрении в отсутствие представителя

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-10946/2018, 13АП-11544/2018) ООО Финпроектконсалтинг» и ООО «ФинКонсалт» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.03.2018 по делу № А56- 77467/2017 (судья Варенникова А.О.), принятое

по иску ООО Финпроектконсалтинг» ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФИНПРОЕКТКОНСАЛТИНГ"

к Общество с ограниченной ответственностью "ФинКонсалт"ООО «ФинКонсалт»

о взыскании

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ФинПроектКонсалтинг» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «ФинКонсалт» (далее – ответчик) о взыскании 1 200 000 руб. долга и 978 375 руб. пени по договору аренды от 22.05.2012 № 03-05/4505.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального образования Кингесеппский муниципальный район Ленинградской области (далее – Администрация).

Решением Арбитражного суда города Санкт -Петербурга и Ленинградской области от 16.03.2018 исковые требования удовлетворены частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФинКонсалт» в пользу общества с ограниченной ответственностью «ФинПроектКонсалтинг» 1 200 000 руб. задолженности по арендной плате за период с третьего квартала 2015 года по второй квартал 2017 года, 100 000 руб. пени и 25 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции. В удовлетворении остальной части иска отказать

Истец и ответчик, не согласившись с решением суда обжаловали его в апелляционном порядке.

Общество с ограниченной ответственностью «ФинПроектКонсалтинг» не согласно с тем, что в отсутствие ходатайства о снижении неустойки судом снижены пени ниже однократной ставки рефинансировании, что допускается лишь в экстраординарном случае.

ООО "ФинКонсалт", ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела, просит отменить обжалуемый судебный акт, отказа в удовлетвреени требований истца.постановление от 13.09.2016, оставить в силе решение от 15.06.2016. Податель жалобы также указал, что между ООО "Финконсалт" (лизингодатель) и ООО "Энергобаланс" (лизингополучатель) и заключен договор от 10.09.2012 N 141-Л финансовой аренды (возвратного лизинга) расположенного на земельном участке здания котельной, в связи с чем по акту приема-передачи от 25.09.2012 предмет договора лизинга был передан обратно ООО "Энергобаланс", договор субаренды между сторонами не заключался, таким образом, оснований для взыскания платы за пользование земельным участком за спорный период с ответчика не имеется. Податель жалобы полагает, что ООО "ФинПроектКонсалтинг" имеет право обратиться с иском к ООО "Энергобаланс" о взыскании арендной платы лишь после передачи земельного участка ООО "ФинКонсалт".

Администрация, извещенная о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123, абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", в судебное заседание представителя не направила, заявлено ходатайство о рассмотрении в отсутствие представителя третьего лица.

Представитель истца и ответчика против рассмотрения жалобы в отсутствие представителя ответчика не возражали, в связи с чем суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 156, 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определил, рассмотреть жалобу в отсутствие представителя Администрации.

25.06.2018 в 09-58 в том же составе суда, с заменой секретаря судебного заседания, отводов составу суда, секретарю судебного заседания не заявлено.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования «Кингисеппский муниципальный район» Ленинградской области (арендодатель) и ООО «ФинПроектКонсалтинг» (арендатор, Комитет) заключен договор от 22.05.2012 № 03-05/4505 аренды земельного участка общей площадью 10 454 кв. м, с кадастровым номером 47:20:0202012:22, расположенного по адресу: Ленинградская область, Кингисеппский муниципальный район, Вистинское сельское поселение, д. Вистино, ул. Лесная, для строительства здания котельной, сроком до 22.05.2017.

В последующем между ООО «ФинПроектКонсалтинг» (арендатор) и ООО «Энергобаланс» (субарендатор) заключен договор от 14.06.2012 № 01/06/2012 субаренды вышеуказанного земельного участка для целей строительства здания котельной сроком до 14.04.2013.

В соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 19.06.2012 к договору, срок действия договора установлен до 21.05.2017.

Согласно пункту 3.1 договора субарендатор уплачивает арендатору арендную плату за предоставленный ему земельный участок в размере согласно прилагаемому к договору согласованию арендной платы (Приложение № 2). Арендная плата вносится субарендатором ежеквартально равными частями до истечения 15 дня последнего месяца квартала, а за IV квартал - не позднее 15 ноября текущего года на расчетный счет арендатора (пункт 3.2 договора).

Пунктом 3.5 договора установлена ответственность субарендатора за нарушение срока внесения арендной платы в виде пени в размере 0,15% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы Управлением Росреестра по Ленинградской области 12.07.2012.

Участок был передан субарендатору – ООО «Энергобаланс» по акту приема- передачи от 14.06.2012.

На основании договора от 10.09.2012 № 32 купли-продажи недвижимого имущества ответчик приобрел у ООО «Энергобаланс» здание котельной каркасно- модульного типа, расположенное на вышеуказанном земельном участке (д. Вистино, ул. Лесная, д. 1А).

В силу пункта 1.2 договора, к покупателю одновременно с переходом права собственности на объект недвижимости переходит право субаренды земельного участка на основании договора субаренды от 14.06.2012 № 01/06/2012

Ссылаясь на наличие задолженности по внесению арендной платы за период с третьего квартала 2015 года по второй квартал 2017 в размере 1 200 000 руб., истец направил ответчику претензию от 01.08.2017 № 1/08 с требованием погасить задолженность и уплатить предусмотренную пунктом 3.5 договора субаренды неустойку.

Поскольку претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб и отзыва на жалобу, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.

В силу абзаца 3 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 1.2 договора купли-продажи от 10.09.2012 N 32 покупателю (ответчик) одновременно с переходом права собственности на объект недвижимости переходит право субаренды земельного участка на основании договора субаренды земельного участка от 14.06.2012 N 01/06/2012, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области N 47-47- 18/027/2012-241, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования в размере 10 454 кв. м, с кад. N 47:20:0202012:22 с разрешенным использованием: котельная.

Таким образом, ответчик принял на себя обязательства уплаты арендной платы за спорный земельный участок на основании договора субаренды от 14.06.2012 N 01/06/2012, заключенного между ООО "ФинПроектКонсалтинг" и ООО "Энергобаланс", и производил оплату арендной платы по спорному договору субаренды, что подтверждается платежными поручениями от 15.07.2013 N 285, от 14.05.2013 N 218, от 04.12.2015 N 612.

Доводы ответчика о том, что спорный земельный участок ему не передавался, в связи с чем оснований для уплаты арендной платы не имеется, подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные.

На основании пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как разъяснено в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Статьей 64 Арбитражного процессуального кодекса РФ определено, что доказательствами по делу являются полученные сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,

обосновывающих требование и возражение лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Частью 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Факт заключения между ООО "Финконсалт" (лизингодатель) и ООО "Энергобаланс" (лизингополучатель) договора от 10.09.2012 N 141-Л финансовой аренды (возвратного лизинга) спорного здания котельной и его передачи ООО "Энергобаланс" не влияет на наличие у ответчика обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком за спорный период, учитывая, что определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.08.2013 N А56-10883/2013 установлен факт расторжения с 01.02.2013 спорного договора лизинга в одностороннем порядке.

Таким образом, ответчик обязан уплачивать арендную плату на основании договора субаренды от 14.06.2012 № 01/06/2012, размер которой за период с третьего квартала 2015 года по второй квартал 2017 года составил с учетом положений договора 1 200 000 руб.

Доводы ответчика о том, что срок действия договора аренды истек 21.05.2017, ввиду чего взыскание арендной платы до 30.06.2017 неправомерно, отклоняются судом, поскольку фактически пользование земельным участком не прекратилось.

Как указано в статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика предусмотренных пунктом 3.5 договора 978 375 руб. пеней, начисленных на сумму 01.02.2018.

Пунктом 3.5. договора аренды предусмотрена возможность взыскания пени в размере 0,15% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Оспаривая требования истца, ответчик ссылался на то, что истец уплачивает Администрации арендную плату в гораздо меньшем размере, чем это предусмотрено договором субаренды, поскольку размер арендной платы по договору между Комитетом и истцом определен на основании постановления Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 № 520 с учетом коэффициентов, установленных на период строительства котельной. Котельная введена в эксплуатацию 02.07.2012, однако изменения в договор аренды между Комитетом и истцом в этой части не вносились. Ответчик неоднократно обращался в Администрацию с заявлением о выкупе земельного участка, однако в реализации этого права ему отказано по причине наличия договора аренды с истцом.

Истец в суде первой инстанции пояснил, а Администрации указала, что арендные отношения между ними продолжаются, несмотря на то, что цель договора аренды достигнута, а объект недвижимости фактически принадлежит другому лицу.

Учитывая данные обстоятельства, суд первой инстанции усмотрел в действиях истца злоупотребление правом со стороны истца, указав при этом, что подобные действия фактически приводят к тому, что ответчик, как собственник

объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, лишен возможности реализовать предоставленное ему законодательством преимущественное право на как на заключение договора аренды в отношении этого участка, так и на его выкуп. Кроме того, фактически суд указал, что интерес истца в продлении арендных отношений с Администрацией заключается исключительно в возможности получения положительной разницы между арендной платой, вносимой им по договору, и арендной платой, получаемой от ответчика, тогда как реальные основания для аренды земельного участка у него отсутствуют. Учитывая данные обстоятельства суд первой инстанции правомерно снизил размер взыскиваемой неустойки до 100 000,00 руб.

Данные вывода суда истцом не опровергнуты.

Довод истца о том, снижение неустойки в любом случае не допускается ниже двукратной ставки рефинансирования, суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку в рассматриваемой ситуации суд применил не 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При изложенных выше обстоятельствах, решение является законным и обоснованным, в силу чего отсутствуют основания для его отмены или изменения. Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.03.2018 по делу № А56-77467/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо- Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Я.Г. Смирнова

Судьи Т.В. Жукова С.И. Несмиян

На основании частей 1-3 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации судом апелляционной инстанции в судебном заседании 18.06.2018
объявлен перерыв до 25.06.2018, время заседания: 09-50. Судебное заседание продолжено